土地選び

2019年09月09日





今の家に住み始めて2年半が経ちましたが


相変わらず不満もなく
満足に生活しています



クレームや不満系の記事の方が
人気が出るので・・・


何かあったら書きたいのですが
本当に何も無く快適に生活しています



なので、逆に
「何故そこまで満足なのか」と考えると

土地a

こちらが我が家の前から撮った写真ですが


実際に住み始めて


私の中の満足度の比率
家作りで何処を重視したらいいと思うと


・土地7~8割
・家2~3割


これくらいかなぁと思います



何故そんな事を思ったのかと言うと
土地b

我が家が建てた時は山梨県には無かったのですが
アクアフォームの親会社


桧家住宅さんが我が家近くの
住宅展示場に来まして


住宅展示場のイベント時に
パンフレットを貰ったのですが


注文住宅以外にも
リーズナブルな規格住宅プランがありまして



「この家でも充分満足出来るんじゃない?」って
思ったわけです


もちろん我が家は注文住宅なので
細かい間取りも指定しましたが


別にこの規格住宅でも
住んだら問題ないような
気がする間取りもありました





もちろんせっかく建てたのに
夏が暑い、冬が寒いなら
満足は出来ませんが


桧家住宅さんなら
当然断熱材はアクアフォームですし


標準の窓も
我が家と同じアルミ樹脂複合サッシですし


ちょっと狭いですが
スキップフロアも付いていますから


家の性能は我が家と同じ位ですから
(家の価格も同じ位ですしね)



夏も冬も当然快適に過ごせます


桧家住宅さんなら
全館空調もありますしね



まあ建ててしまったので
本格的に検討した訳ではないですが
「この家でも満足出来そう」と思った理由は


やはり土地かなぁと思います





・目の前の道路に車が通らない快適さ


何を重視するかは人それぞれですが


我が家のコンセプトである
「開放的な家」を考えると



周りに家が無く
家の前の道路に車が通らないからというのは
非常に満足です


もちろん凄い田舎に行けば可能なのですが


一応甲府市の中心部なので
そこまで田舎ではないのですが

土地c
(一応ぼかしてます


家の前の道路は
線路のおかげで行き止まりになるので


この道路を使う人は


我が家と隣の家の方と
たまに斜め前にあるガレージが
開くくらいなので


我が家と隣家の2軒しか
この道路を使いません


他の人がここの道路を通るのは
宅急便や郵便局の人しかいませんから


非常に静かです



まあ隣に電車が通るので
騒音はしますけど


その分相場の4割引きで買えましたし


田舎の電車なので
2~3両編成が上下線合わせて
1時間に2本位ですし


子供は電車通ると喜びますし
そもそも私も電車好きなので問題ないです


線路のおかげで行き止まりですし
線路の方が高さがあるので
線路の向こう側は見えません



土地d

リビングとダイニングにある
大きな掃き出し窓



こちらはカーテンしなくても
誰かに見られる事も無いですし
(この写真はカーテンしてますけど


土地e
庭で遊んでいても
誰も来ません



「開放的な家に住みたい」


という最初の希望にあった通りの土地だったので
満足度が高いです



という事を考えると

・希望の広さがあって
・子供が遊ぶのに問題がなくて
・ある程度断熱、気密がしっかりしていて
・設備も希望のものなら


別に今の家じゃなくても
満足していたかもしれません








・内閣府の住生活に関する世論調査


4年前のデータですが


2015年11月に住生活に関する世論調査というのが
内閣府でありまして


このデータによると

1)立地の利便性 46.5%
2)住宅の広さ・間取り 16.5%
3)立地の安全性 14.6%
4)住宅の性能 8.2%
5)立地の快適性 8.0%


大地震や調査した年の9月に
関東、東北で集中豪雨があった影響なのか

立地の安全性も3位ですが



1位は圧倒的に立地の利便性です



家作りブログを見てる方は
勉強熱心に家作りを考えていると思いますが


色々と知識を
得れば得るほど高性能な家を求めて


家の予算を上げる代わりに
土地の予算を下げて


満足できない土地に住んだら
絶対に後悔すると思います


1位の利便性というのは
駅、職場、スーパーや学校などが便利な場所で


5位の快適性というのが
静かだったり道路が広かったりという事ですが


この2つを同時に求めると
どうしても予算が上がりがちです


後は、土地の地盤も大事ですし・・・


その辺は解体業ですので
他の方よりは詳しいとは思います





 





・土地の希望は3つ位までにした方がいい


全ての希望を叶える土地もあるかも知れませんけど


・利便性が良い
・静か
・道路が広い
・60坪は欲しい
・旗竿地は嫌だ
・両隣が隣家も嫌だ
・角地がいい
・周りに高い建物もダメ


などなど全ての希望を叶えるだけの
「予算」があればいいですが


そうじゃなければ多少は
我慢できる所は妥協しないと
いつまで経っても決まりません


何しろ家と違って


土地は今売っている土地しか買えず
しかも、どの土地も先着1名のみです



・家を建てる流れが


土地を購入する前に
ハウスメーカーや工務店に行く方が多いので
(我が家もそうですが)


色々と間取りや設備を見て
「早く建てたい」と思って


ついつい妥協して土地を決めてしまうと
必ず後悔すると思います


特に共働き家庭ですと
中々土地を見に行けませんが


最悪1年は決まらない位の
余裕を持ってスケジュールを
組んだ方が間違いが無いです


我が家の場合は
妻が育休中だったので


たくさんの土地を調べて見て貰いました




この土地も妻が最初に見つけたので


その為に2年経っても
ドヤ顔で「私が見つけてきた」と言いますけど


スーモやホームズに載ってない掘り出し物の土地だったので
ドヤ顔されても仕方ありません






・本格的な家作りは土地が決まってから


土地は決まってないけど
色々と決めてしまうと


総予算が3,000万円で


最初の予定は
土地が1,000万円で
建物が2,000万円だったとして



素晴らしい土地で
「ここしかない」という場所が
1,200万円だった場合


建物代の予算を減らすしかないのですが


設備や間取りなどを全部決めてしまうと
なかなか予算を減らすのが大変ですし


一度決めた物を
ランクダウンすると


「本当はこっちのキッチンが良かった・・・」
という事にもなりますから
余り決めない方がいいです


土地代が予定よりも上がった分
総予算を増やすのは絶対やめた方がいいですしね


どんなに満足出来る土地と建物を
手に入れても
生活が苦しくなるほどのローンにしたら


後悔しまくりだと思いますので




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2019年08月26日





家の耐震性能も大事ですが
どんなに家の性能が良くても
地盤が弱いと意味がありません



購入予定の土地があったとして


「昔ここは会社があったよー」とか

「前は畑だった」位は分かると思いますが


「じゃあその前は何だったの?」
なるとなかなか分かりません


購入している予定の土地の
市立図書館に行くと



古地図もありますし
昔の航空写真や
地名の由来も分かりますので



是非土地の購入前に
図書館に行く事をオススメします

図書館a

我が家の土地は
甲府市立図書館で調べた所


昭和12年からありました





・昔は家?田んぼ?畑?沼地?



一番気になるのは
昔は池や沼地だった場合だと思います


やはり水は
地盤に余り良くないですから・・・



不動産屋だって商売ですから
全員が正直に


「50年前は沼地でねぇー」って
言ってくれるとは限りません・・・



例えば

図書館b

私が通っていた小学校付近なのですが


小さい頃はこの4車線の道路は
半分が土手、半分は川で
ザリガニなどを取っていました


ちなみに通っていた小学校は
小学校3年の時に
新しくなったのですが


それより前は刑務所でした


近くに住んでいたら
記憶として残りますが


購入している土地に
詳しくなければ


ここに川があったなんて
絶対に思いません





・航空写真のさらに前


私の住んでいる所は
山梨県甲府市という


結構な田舎ですが・・・


それでも一応県庁所在地なので
国土地理院のサイトに


結構航空写真があります



図書館c

こちらは20年前


我が家の土地は
前地主さんの駐車場でした


図書館d

こちらは40年前
この時は畑でした


この2つは土地を売ってくれた
地主さんからも教えてくれて


写真で見てもそのとおりでしたが


これより前の航空写真は無く


地図も地盤が確認出来るほどの
ピンポイントな物はネットには無いので


図書館の方が便利です





・もはや古地図?80年以上前の地図です



図書館の地図や本は
当然ながら撮影禁止なので
コピーしたものを撮影してます


ちなみに甲府市立図書館は
白黒10円 カラー50円でした

図書館e

こちらが今回一番古い地図


82年前
まだこの辺りは「市」ではなく
「村」でした・・・


神社や昭和3年から通っている電車のおかげで
自分の土地の場所はすぐに分かりましたが


地図が適当すぎて
家なのか畑なのか
田んぼなのかは分かりませんが


それでも川や沼、池じゃないのは
分かります








・実用的なのは50年前位から?


さすがに82年前の地図では
詳しい地盤の状態が分かりませんが


昭和40年代になると
詳細に分かります

図書館f

地図にマーキングがありますが
図書館に寄附した方の家でしょうか(笑)


すでに周りは家だらけですが
私の購入した土地は


大地主さんだったので
まだ畑になっています


そして私の実家は
すでに私の苗字になっていました


図書館g

昭和60年代の
ゼンリン地図もありました


この時代まで来ると
私の記憶にも残っています





・地盤以外も色々調べられます


今回は自分の土地の地図を
色々探しましたが


図書館にいけば
住んでる街全体の歴史も分かりますので


洪水や地震などの歴史
山を切り開いた土地など
詳しい事も分かりますし


図書館h

住宅や建築関係の
本も当然たくさんありますから


色々役立つと思います





・ネットで明治時代の地図を発見


友人が便利な地図サイトを
教えてくれました


ロンドンのスタンフォード大学のサイトに
明治~昭和初期の日本地図があります


図書館i





私の住んでいる場所は
昭和4年の地図でした


図書館j

この前年に電車が開通しています



住宅地図ではないのですが
かなり高解像度で


昔は池や沼、畑だったかなどは
分かると思います


ここまで調べても
地盤改良が必要かどうかは
正直な所検査しないと分かりませんが


ある程度地盤が強そうかは
分かりますし


災害が少ない地域かどうかは
調べられると思います




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2018年11月26日






私の職場(産業廃棄物の処分業)には

毎日色々な廃棄物が来ますが


最近多いのが

「地中埋設物」という名前で

地中の土に混じって

ガラス、コンクリート
モルタル、スレートなどや

その他ゴミなどが混じっていて



地中b

このままでは
建物が建てれないので



一度全部処分してから
再度土を埋める作業が必要になるのですが


土にこのような処理困難物が
混じっていると
処分費が高額で


私の会社の場合は
1立方メートルあたり
20,000円頂いています


そのため全部で百万円は
掛かってしまう場合もあるのですが



土地売買が
法人同士だと
契約もしっかりしてるので


売主負担になる場合が
ほとんどなので

購入者の金銭的な負担はないですが
(それでも工事が遅れる被害は出ますが)


個人の場合
気を付けないと

購入した側が負担する契約に
なっている可能性もあります






・契約以外で気を付けたい点

土地の契約書は
難しい事が色々書いてあって


「まあ、いいか」で済ます事もありますが


極端な話ですが
ゴミならまだしも
不発弾などが出る可能性も0ではないので


最低限個人同士の契約はせずに
プロである
不動産屋を間に入れた方が
間違いがありません


どうしても
金銭の事ばかり気になるのと


土地購入後に
地盤改良が必要かの調査をするので



そちらに目が行きますが

「地中からゴミが出たら
撤去費用はどうなりますか?」


と確認してから契約したほうがいいです








・元の土地が工場などは特に注意が必要です


何故最近このような
地中埋設物の処理が増えたかと言うと


昭和の時代は
環境問題はいいかげんで

それこそ
何処にでもゴミを捨てていたので

工場の新設や建て替え時など
地中に埋めちゃっていたからですが



今はゴミ関係の法律も多く
環境問題も敏感なので

最近になって
土地を購入して掘り返したら

昔のゴミがたくさん出てきた
という感じです




我が家の場合は

地中c

購入時はこの状態で



過去を調べると

地中d

売主さんの畑になっていたので

若干のゴミはあっても
工場や会社などと違い


たくさんの埋設物は
まあ無いだろうと思い

実際問題無かったです


気分的に問題が無いレベルなら
ゴミをそのままでも
大丈夫かもしれませんが


昔と違って
今は耐震も大事なので

土地購入時には
気を付けた方がいいと思います


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2018年09月26日





何度か

住んでいる場所の地図などを載せてるので


地元の方は我が家がどの辺りにあるか
分かるのですが





今回購入予定地の地名について

相談が来たので




それも含めた記事ですが


地元の方以外でも

地盤などの土地の状態


「地名だけではアテにならない」というのを
分かって貰えたらと思います






・危険な地名?



甲府市の中心部から
近いところに

青沼という地名があります



青沼a



って付くから


・昔は沼がありました?
・危ない場所ですか?


という相談だったのです



一般的にと付く地名は

過去に沼地で地盤が緩いと言いますし



さらに「青沼」の隣が「湯田」ですので

こちらも水を連想させます





不動産屋に聞いても


良いことしか言わない
可能性もありますけど




私も何代も甲府に住んでるだけで

専門家じゃないですが 


青沼b


私も父もお爺ちゃんも
青沼の隣にある「城東」という場所で
生まれたので


多少は詳しいです

ちなみに城東の地名由来は簡単で
甲府城(舞鶴城)の東にあるからです






・「沼」が付いても安全な場合もあります


最初に言うと

この「青沼」という地名は
とくに地盤が弱いとかはありません


地名の由来は



ものすごい昔
この辺一帯が湿地帯だったからなのですが



なんと青沼という地名は
奈良時代の文献にも出てるそうなので


その時代まで遡って
湿地帯だから住めないとなると


日本中どこも住めなくなります



青沼d
ちょっとした市町村レベルの広さ全部が「青沼」でした


この辺全部が青沼の名残
凄い離れている場所に


西青沼公園があります



青沼f

西暦865年から
同じ場所にある

青沼浅間神社です


その他にも
明治時代には既に
市立の高校があったり


なので名前こそ「青沼」ですが

地盤が弱いわけではありません








・湯も水も一度も出てないのに「湯田」


さらに隣の「湯田」


こちらも凄い昔・・・
500年以上前


甲府の中心部に湯が出たので
「湯田」と呼ばれるようになったのですが


青沼e



西暦1585年完成

甲府城を作るからと
住んでる住民を移動させて


その時に
「地名も移動した」そうです


なので湯田という地名ですが
お湯が出た事も無く


温泉もありません


逆に昔湯田と呼ばれている場所には
温泉はありますが


今は昭和39年に
東京から名前をパクって
「丸の内」という地名になっています






・他にも地名は危険だけど安全な例


こちらの本



地名に隠された「東京津波」という書籍ですが


地名の由来を色々調べている本で



例えば今回みたいな
「沼」の地名だと



「沼が見えるから」で沼が付いたり

当時の権力者の名前に沼が付いてたり



などなど
地盤とは全く関係ない理由


水を連想させる地名に
なる場合もあるそうです



もちろん
逆のパターンもあって


昔から災害が多いのに
〇〇丘とかも「よくある話」なので


やはり気になった土地の場所は


図書館などで
調べるといいと思います


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2018年08月06日





フラット35
住宅ローンを申込む場合


住宅を検査して合格すれば
金利が割引になる制度がありますが


私がフラット35で借りてすぐに
新制度になって


甲府市a


・子育て支援型
・地域活性化型


このような割引が出来ました



私が本審査した際には
このような制度は無くて


本審査後の引き渡し前に
この制度になって

「こっちで借りた方が得かな」

など

色々検討しました





・フラット35Sは0.3%から0.25%へ・・・


私が申込みした時は


甲府市b

フラット35Sの金利Aプランは

10年間0.3%の割引でした


これが

・子育て支援型
・地域活性化型

この2つが出来た事で

0.3%から0.25%に下がり


その代わりに

子育て支援型も0.25%の金利が下がり

この2つは併用出来るので


最大0.5%も金利が下がります



甲府市c


子育て支援型は5年間ですが
併用すれば


5年目までは0.5%割引
6~10年目までは0.25%割引になるので


私が申込みした時は

10年間0.3%ですから

こちらの方が安くなります





・申し込み出来ませんでした


子育て支援型は


子育てをしている
若年層が対象という事で


子供は小さいけど
夫婦とも40代なので


とても若年層では無いですが




地方自治体と協力する割引で


家を建てる地方自治体によって
条件が違って


そもそも
家を建てる場所が対応してないと
割引にならないという事で


いつも赤字と広報に載っている
山梨県甲府市を調べると・・・


甲府市d



なんと甲府市も名前があります


隣に書いてある
「空き家改修助成金交付事業」が謎ですが


甲府市のサイトを見ると



甲府市e


フラット35の子育て支援に
申し込み出来る条件が



甲府の中心部で
空き家を購入した場合に限るというので


新築で建てる場合は
全部NGという事なので


どちらが得かと

検討をする
手間は無くなりました








・お金が無い自治体は対応してない?


隣の市だと
市内に中学生未満の子供がいる
家庭なら何でもOKという


条件が緩い地域も多いのですが


甲府市はお金無さそうなので・・・


出産の時も


同じ山梨県内の

北杜市だと


甲府市f


2人から50,000円のお祝い金で
4人目だとなんと500,000円です



東京に近い
上野原市だと


甲府市g



なんと1人目から支給されて

3人目以降から500,000円!


2人子供がいる
我が家でも150,000円は貰える計算です



一方の甲府市


甲府市h



絵本です・・・


しかも2歳差で生まれた
下の子にも
同じ絵本を贈呈されました


妻が「上の子と同じなんですが」
言ったら変えてくれましたが・・・



学校や職場の関係もあるので
なかなか難しいですが


どっちでもいいって時は


金利が5年間0.25%違うので
多少は考慮するといいと思います



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