徒歩10分以内にスーパー、病院、美容院と小中学校がない土地を購入しては絶対にダメ【将来の負債確定】

2024年5月17日

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40代になると両親の年齢も
70～80歳になるので


両親の兄弟が残念ながら
亡くなっていきます・・・


・残された家に
　いとこが住む場合もあれば

・亡くなったを気に潰す家もあったし

・亡くなる前から不便すぎて
　引っ越す場合もあります


最初に土地を購入する際に
コンビニとかコインランドリーとか
公共施設とか


色々とあったら
便利なお店はありますが


簡単に将来数十年と
住める土地かどうかは


歩いて行ける場所に

・スーパー、飲食店

・小中学校

・病院

・美容院

この4つがあるかどうかで
分かります


この4つが現在ある土地なら
将来スーパーなどが撤退したとしても
まだ住める場所になるので


目安として非常に役立ちます

・これからは人口が減って衰退する地域が多い

前回記事で書いた
我が家の地価推移の話し

・高齢者は住めなくなった街にある実家

消滅可能性自治体には
選ばれなかったけど
過疎化して住めなくなった例ですが


昨年
母のお姉さんが亡くなって

南アルプス市という田舎にある
築100年超えの古民家ですが


ポツンと一軒家というほどの
田舎でもなく
このように家は普通にあります


母親は無くなりましたが
父親はまだ元気なので
家はこのままですが


亡くなったら誰も住む人がいないし
不便な場所なので壊すそうです


この家の子供は3人姉妹で


次女と三女は結婚して
一人は県外、もう一人は甲府で
住んでいますが


長女は独身のままで
現在甲府まで通って働いています

かなりの田舎ですが
車で25分もあれば
甲府の中心部まで来れるので


バブル期には
ベッドタウンとかで
無茶な土地造成などもありました


私も小さい頃は
お盆や正月には必ず
この家に行きましたけど


今から40年程前は
歩いて10分以内に


田舎にはよくある
何でも屋さんみたいな商店

こういうのが1軒だけあって
お菓子などを買いました


それから市町村の合併があって
道路が整備されて


こんな田舎でも車で
10分程の場所に

スーパーやドラッグストアの
複合施設が出来ましたが


その代わり近所の商店は
儲からないし後継者もいないしで
無くなりました


そして現在・・・


残された父親は
既に80歳を超えて
自動車の運転は出来ず


独身の長女が
買い物から世話から
全てしている状況です


ジャングルで例えたら
狩りが出来ない動物みたいなもので
簡単に死にます


そんな状況なので
父親が亡くなったら潰して
現在は甲府まで通勤しているので
近くで家を探すそうです

・土地を売る方も何も考えてない


「徒歩圏内に何も
お店がないから生活が出来無い」


そんな状況でも
消滅可能性自治体には
選ばれなかったのは

若年層の人口減が34%と
50%までは減らないそうで
選ばれていませんでしたが


既に街としては
車がないとどうしようもない
地域が増えています


こんな田舎の場所に
何故か積水ハウスが分譲地を
売っているので


土地の紹介を見たら

医者もスーパーも全部
車で7～9分


距離にして3～4kmです


田舎に住んでいると
家、土地を買う30～40代にとって
自動車は当たり前だし


「色々なお店が車で10分以内にあるなら
田舎だけど住めそう」とか
色々と考えて


メリットとしては

60坪が
300万円もあれば買えるので


・建物が2,500万円
・土地が300万円


例えば総額2,800万円の家を買う場合に
建物に2,500万円も使えます


この内訳を

・建物2,000万円
・土地800万円


こうすれば土地は死なない場所は
多いんですけど
最近は住宅価格が高騰しているので


まるで昔のバブル期みたいに
郊外の土地が売り出されています


しかし、現状
娘が車で買い出しに行かないと
生活すら出来ない場所ですし


「親が死んだらすぐに壊す」と
言ってるんですから
ただの負債です


建物の性能が悪いとか
ぼろいから嫌とか言ってるんじゃくて
そもそもこんな場所には住めないんです


昔は商店もあったし
さらに前は

行商とかいたので
生活は出来ましたが
今では車が無いと生活が不可能で


80歳過ぎて元気に車を運転出来る人も
限られてきます

・商圏、学区内に住んでいれば衰退しても生活は可能

私が生まれたのが
甲府市の中心部ですが


元中心部と言った方がいいのか
Youtubeなどでも

衰退して街が死んだとか
言われます・・・


私が通っていた小学校も
人が減って統廃合されて


5つあった小学校が
なんと2つに統合されました


そんな状況で
車もないような高齢者でも
生活が出来るのは


生活出来るお店が
近くに残っているからです


人は半減して
デパートも閉店して
小学校が無くなっても

いきなり全員が引っ越す事はないので
50年間でも家はかなり残ります


一方、先程見た
母の実家近くですが

分譲地だけは新しい家が
200世帯ありますが
他は何もありません


このようなエリアに
お店が新規出店する
潰れないで残るかの基準が


商圏という
エリアに何人住んでいるかで

出典 : https://smbiz.asahi.com/article/14995162

ホームセンターなどの2次商圏や
大型家電量販店などの3次商圏もありますが


スーパーや飲食店は
徒歩で行ける一次商圏


またコンビニなどは
さらに範囲を狭くして
500mまでの足元商圏っていう
エリアで考えます


そして考え方としては
「商圏人口」
つまりエリアに何人（何世帯）
住んでいるかです


東京都内などは
人口密度が多いので異なりますが


一般的な地方土地だと

・コンビニは500mに3,000人

・スーパーは2kmに1万人


この規模あれば
出店します


最近はドラッグストアなんかも
狭小店舗にして
コンビニ並みの商圏で
出店したりますが


特に全国チェーンの店舗
既に天下を取ったイオン系の
スーパーとか


その辺のお店は
「まだ街が生きている」
という場所に出店して


そして、現在
そのようなお店があれば
衰退してもコンビニや
小さい飲食店は残る商圏人口です


そして商圏人口がそれくらいあれば
デリバリーなどのサービスも
利用出来るので高齢者でも
生活は可能です


後は商圏は関係ないけど
特に子供の人口が非常に大事な
小中学校です


地元の人以外は見ても
分からないと思いますが

同じ市内でも生徒数が減った場所は
統合されて


郊外は逆に増えるので
トータルの数は変わっていませんが


とりあえず土地を買う時に
小中学校が徒歩で行ける場所にある地域なら
すぐには土地は死にませんから
目安として大事ですし


単純に子供の通学にも
便利です


妻の出身地は既に
小学校でバス通学もありますが
やはり消滅可能性自治体に選ばれていますので


こういう場所を親の都合だけで
選んではダメだと思います

・土地を買う世代に老後の意識が無い

家を壊す事が決まっている
南アルプスの実家ですが


同じ市には
なんとコストコまで出来ますが

日本経済新聞

コストコ、山梨県南アルプス市の新店25年4月開業予定 – 日本経済新聞会員制量販店コストコを運営するコストコホールセールジャパン（千葉県木更津市）は、山梨県南アルプス市に計画する新店舗を2025年4月に開業する。開業予定日などを記した…

実際に土地を買って家を建てて
老いは必ずやってきます


その時に徒歩圏内で
生活出来る商圏を考えないと
意味がありません


単純に人がいる地域なら
お店は残るし
デリバリーのサービスも
たくさん利用出来るし


デイサービスなどの
老人、介護サービスも
たくさんの中から選べます


うちの母親もデイサービスが
気に入らないと現在は3軒目で
落ち着きましたが


田舎だとそんな事は
言ってられないですし


その為の土地の選び方の目安が


・大型じゃなくてもいいので
　普通のスーパー


・入院施設はなくてもいいので
　ある程度は診察出来る総合病院


・そして一次商圏に3,000人いれば
　まずお店がある美容院と定食屋などの
　個人経営の飲食店


・生徒数がエリアにあれば
　絶対にある公立の小中学校


この全てが徒歩で行ける距離にあれば
将来は衰退したとしても
自分が生きている50～60年間は
どうにかなる可能性が高いと思います


もちろん親の家に引き継いで住むなら
お店や学校が無い地域でも
仕方ないすが


新たに土地選びから
スタートする人は
絶対に選んではいけない場所です