【2025年最新】今でも住宅ローンを組むのなら変動金利？今からでも固定金利の方がいい人は〇〇の人

2025年1月31日

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2025年になって
早々に

政策金利が現在の0.25%から
0.5%に引き上げが決まりました


株式投資などをしていると
今回の引き上げは既定路線で
まだまだ上がるのは
分かります


政策金利が
0.5まで上がると

政策金利から
0.5%の上乗せが
だいたい変動の金利の利息なので


現状の0.25から0.5へ上がると
仮に3,000万円の借入でしたら
毎月の返済が3,350円上がり
返済総額は約150万円上がります


今年後半さらに0.25%～0.5程度上がり
再来年はさらに上がる予測ですので


今更ながら
SNSでドヤって

こんなに低金利なのに
固定で組まなかったの？

変動の人はまだまだ上がるから
今からでも固定で
組みなおせばいいよ

これからは固定金利で
変動の人は
固定で借り換えろとか
言う人がいますけど


変動から固定への借り換えは
ほとんどが損をするので
やめた方がいいです


私の住宅ローンは

8年前に固定金利で借りて


・最初の10年間は住宅性能の優遇で
　0.8%

・残りの25年間は1.1%の利率です


当時は固定も変動も超低金利で
2つの間にそこまで差も無かったので
固定を選んで


1年前にも

・現在の固定と変動の金利差

固定でも変動でも
借りる時期で金利は違います


現在では
まだまだ固定金利の方が高いですが

バブルの頃は
ネット銀行なんて
ありませんでしたけど
固定金利の方が安い時代もありました


これは

今の金利は高すぎるから
さすがに将来は下がるので
変動を選べば下がると思います

という
今と真逆の考えですね


ここ30年は常に
固定金利の方が高くなっています


それでまず大事な事は
変動か固定かを決めつけないで
2つの差を重視します


例えば私が借りた2017年なんて

固定と変動の金利差が
0.5％以内でした


しかもフラット35は
住宅性能や子供の有無なので
最初の10年間は金利が下がるので
もっと差が縮まりました


いつも

変動金利にプラスして
金利が変わらないという
安心の保険料を足したのが
固定金利だよ

と固定金利ってのは
金利が上がらない保険料が
プラスされると
説明していますが


2つの金利差が少ないって事は
保険料が安くて固定が
お得だった時期です


アナリストの予想だと

来年には変動金利が
1.7%まで上昇するかも
しれないと言ってますので


そうすると
私の固定金利より上がりますから
固定を選んで良かったと思いますが


これは当時の金利差もありますが
私が全額を繰上げ返済する
お金が無いから固定を選んだのです

・格言1「金持ちは変動、庶民は固定」

借りた数年後の事は
分かりませんが


現状では借りる瞬間は
必ず固定金利よりも
変動金利の方が安いんです


なので
いざとなったら全額を
繰り上げ返済出来る人は
絶対に変動金利の方が得です


どんなに金持ちだろうと
一括で払える人だろうと

住宅ローン控除で
税金が戻ってきますから
通常はローンで購入します


借入限度額に上限はありますけど
オーバーしても限度額までは
減税出来ます


ちなみに所得が2,000万円以上だと
減税は受けれませんけど


ここで言う変動の方がいい
金持ちって言うのは
地方都市で所得が1,000万円近い方です


実際に私の住んでいる
山梨県だと

平均年収が411万円です


20代前半では
家はまだ買わないとして


年齢別で平均を出しても

30代後半で
やっと500万円に近くなりますが


このように庶民というか
平均年収程度では
いつの時代も必ず固定です


仮に3,000万円借りて
金利が1％も上がったら
毎月の返済額は14,000円も上がります


手取り30万円だと
子育て貯金とか積立とかしながら
住宅ローンの返済額が
1万円以上あがるのはかなりキツイです


最初から固定で払える金額なら
何をしても絶対に上がりませんから


安い金利に釣られるとか
そういうのは関係なく
いつの時代も
金持ちは変動で
庶民は固定です


元々フラット35の前身である
住宅金融公庫が出来たのも
1980年当時は
銀行などの融資審査が非常に厳しくて
かなりの金持ち限定でしたが


庶民でも借りれるようにと出来て
庶民なんだから金利上昇で
破綻する事が無いように
全期間固定という考えです

・格言2「若者は変動・中年は固定」

年収以外に
もう一つの目安があって
それが年齢です


まず変動金利は
先程も言いましたが


将来の金利上昇局面で
金利を固定する保険を掛けていませんから
変動金利の場合は
住宅ローン減税が終わったら
基本的に繰上げをします


今までは住宅ローン減税が終わっても
利息よりも投資商品の利率が高かったので
繰上げしない選択肢もありましたが


これからはローン金利が上がるので
基本的には繰り上げ返済を第一に考えます


で、この時に
年齢ってのが大事になってきて

人間は50歳を過ぎたあたりで
色々な病気になりやすくなります


これはガンの羅患率ですが
女性は40前半から緩やかに上がり
最後まで一定ですが


男性は50歳を過ぎたあたりから
急に羅患率が増えます


今はガン以外にも
三大疾病対応の
団信がほとんどですが


脳卒中を見ても

脳卒中や心筋梗塞は
肥満率、血圧、喫煙などで
発症確率が変わりますが


健康な人でも50歳から
発症確率が上がり出します


実際にお金を貸す側の
Youtubeで

出典 : https://www.youtube.com/watch?v=KMDipa7nZO0

年寄りになれば
病気になって
住宅ローンが免除になるから
79歳までローンってのが
やたら多いらしいです


まあ銀行員さんは
「こんな仕事していると
長生き出来ない」と言ってますので


日々のストレス度合いで
変わっていくでしょうけど


・金持ちで若ければ変動

・庶民で中年なら固定


基本的な考えは
現在の金利などは関係なく
このルールからスタートすれば
間違いありません

・最初は必ず固定金利で考える事

変動金利と固定金利


最終的にどちらを選ぶかは
年収、年齢、金利差で
変わりますが


大事なのは
最初の段階では必ず
固定金利で考える事です


現状のフラット35で
住宅性能などで
一切金利優遇が無い
固定金利1.86%で計算すると

3,000万円の借り入れで
毎月の支払いが約10万円です


例えば今住んでいる
アパートが家賃10万円だけど
問題なく支払えて
貯金も出来ているなど


この金額を問題なく払えるなら
初めて固定か変動か選んで下さい


一番してはいけないのは

私の予算で
この住宅価格だと
固定では厳しいけど
変動ならどうにかなる

こういう変動が安いからって選ぶのは
今回みたいに
どんどん金利が上昇していくと
支払いが困難になって


住宅を手放す事になりますから
絶対にしてはいけません


住宅ローンの返済割合は
手取り収入の35%が限界と
言われていますが


本当に無理のない
手取り収入の20%で
シミュレーションをすると