お金、ローンの話

2019年06月22日





同じ建物なら当然
安い方がいいのですが


予算を正確に伝えないと
割と大変な事になります



高すぎても大変なのですが
安すぎても色々と大変です





・最初に正しい予算を言わないと・・・



初めてハウスメーカーを見て回った頃ですが


当然ですが営業さんが
「予算は?」って聞いてきます


それ以外にも
だいたいの年収も伝えますが


私は家電量販店で
家電を買うように


営業さんには
「安ければ安い方がいいって伝えました」



例えば年収が600万円だったとしても
使える金額は各家庭で違いますので


Aのハウスメーカーは
「なら3,000万円は大丈夫だな・・・」って思えば


Bのメーカーは
「どうにか4,000万まではいけるか・・・」ってなるし


Cのメーカーは
「これは安い方が契約出来るな」って思って
2,500万とかの
間取りを出すかもしれません





・安すぎて伝わった例



まだ土地も決まって無かった時ですが
こちらの希望としては


・だいたい土地は60坪前後
・LDKに最低20畳は欲しい
・2階は3部屋
・吹き付け断熱
・そこそこの断熱性能
・瓦の屋根


これくらいの希望は伝えてありましたが


安ければ安い方が良いって言うのを
本当に受け取られた結果


予算a

リビングダイニングで10.7畳
キッチンが4.8畳



窓サッシはサーモスⅡHにはなってますが
明らかに希望より狭いです



予算b


建物本体は1,350万円
付帯費、諸費用全て入れた合計で
1,850万円という提案でした


土地はまだ決まって無かったので
土地代金は仮の案でしたが


こちらも49坪という
2台駐車がギリギリの広さでした



結果的に64坪で600万円という
格安土地を発見しましたが


過去記事
↓↓↓




60坪で950万円位が相場の地域なので
かなり安い金額での提案です



予算c




予算d

このメーカーだと
設備は4つのコースから選べて


基本はスタンダードプランで
キッチンのみハイクラスにした見積りなので


全部バリュータイプにしたら
恐らく総額1,600万円位で
いけたと思います・・・


打ち合せをして
間取り作成してくれて


2週間使った結果が
見た瞬間却下ですから


お互い何のメリットもありません・・・








・総額から本体工事費を出す目安


上記の例は
お金には困らないですが


多いのが土地代抜いた
予算が2,000万円と伝えて


建物工事費に2,000万円かかってしまって
諸費用、付帯費などで
大幅にオーバーするパターンです




実際に契約したレオハウスだと

予算e


土地代金と土地の契約などの
土地購入費用を抜いた総額が
2,047万円ですが




予算f

建物本体の費用は
1,534万です


諸費用には
実際には使われなかった
地盤改良費も予算として入っていますが


建物本体費は
総額の約75%で


残りの25%が
付帯工事費と諸費用です



なので正しい使え方としては
予算総額が2,400万円なら


「希望の総額が2,400万円位なので
建物本体は1,800万円位ですかね」


って営業さんい言えば


「こいつ色々分かってる」って
思ってくれるかもしれません(笑)





・付帯工事費込の場合でも結構かかります


見に行った中で1メーカーだけ


「我が社は付帯工事費込で値段を出すので安心です」
というメーカーがありました



予算g

土地代抜いて計算すると


総額は1,661万円で

付帯工事費込の本体価格が
1,296万円です



しかしこれでも
365万円は別途かかります


一般的には

本体工事費70%
付帯工事費20%
諸費用10%と言われますが


上記メーカーだと


付帯工事費込本体工事費 78%
諸費用22%になってます


結局ハウスメーカーによって
どのような予算を計上するかが
ルールとして決まっていませんので


総額で払える金額を
間違いなく伝えておかないと


後で大変な事になる場合が出て来ます・・・


このハウスメーカーだと
カーテン、エアコン費用など一切入っていませんし


実際はもっとかかる可能性も高いですね



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2019年06月05日






検討したのが2年以上前なので
今は変わっているかもしれませんが


凄い似ている
タマホームの大安心の家と
レオハウスの大人気の家ですが

プランa


タマホームの大安心の家の場合


キッチン、トイレ、バスルームなどの
設備はレオハウスと
かなり似ていましたが


主な違いとして


①バスルームが
1.25坪サイズの1620まで標準仕様で
差額無く変更出来ました



レオハウスの場合は
1坪サイズの1616です



②間取りもタマホームは
和室1室分は含まれていたので
こちらも追加料金無く作れます



レオハウスの
大人気の家Cocoの場合
標準仕様といった間取りは無いそうですが



和室を作った場合は追加料金が
かかるという話でした





・必要以上の設備のプラン=割損?



もちろん営業さんとの交渉で
値段は変わると思いますが



私の担当営業さんの話では


タマホームでは1620を1616に
サイズダウンしても


和室を作らなくても
値引きは無いという事で


私はバスルームは1616で良かったし
和室も要らなかったので


かえって割高になってしまいます・・・



プランa-2

両社の比較では
タマホームの方が高かったですが


1620サイズのお風呂と
和室を希望していたら


レオハウスの方が
高くなったかもしれません





例えばマクドナルドは
地域によって金額が違いますが


プランb

ビックマックセットが690円です




単品で頼むと

・ビックマック 390円
・ポテト 270円
・ジュース 220円


単品で揃えると880円かかるので
全部欲しければ
セットの方がお得ですが


「ポテトは要らないなぁ」って場合は
単品で頼んだ方が金額的にはお得です


マックのように
数百円の違いならまだいいのですが
家だと100万円以上変わってくるので



自分に合うプランを選ばないと
かなり損をしてしまう可能性が出て来ます





・レオハウスも標準仕様がいくつかあります



大人気の家CoCoでも
Bセレクト、Vセレクト、Dセレクトなど
色々あります

プランc


例えば屋根材で


・スレート
・ガルバリウム
・瓦


この3種類で一番金額が高いのは瓦ですけど


レオハウスでいえば
Dセレクトのみ瓦が標準で


Bセレクト、Vセレクトだと瓦は選べなくて
スレート(コロニアル)のみでした




金額はDセレクトが一番高いのですが
これで「屋根はスレートがいい」って選んでしまったら


一応少しは差額分は
値引くらしいですけど



金額的には損をしてしまいます


例に出すと


サイディングが14ミリが標準で
16ミリに変更する場合にオプション費用が
30万円って場合でも


じゃあ16ミリが標準のプランで
14ミリにコストダスンしたら10万円減額みたいな・・・



最終的には営業さんの言い値ですけど
なるべく標準で満足した方が
トータルコストはお得だと思います








・好みと金額が難しいところですが


レオハウスとタマホームに限らず


設備は複数の中から
選ぶと言った場合が多いです



家作りの中で一番楽しい
作業ですが



レオハウスだと
私のプランで選べたキッチンは


・LIXIL
・クリナップ
・タカラスタンダード
・トクラス


この4種類でした


ある程度金額を合わせるように
グレードは各メーカー違いますが


それでもトクラスが
売値は一番高いはずです



じゃあトクラスが一番お得かと言うと
好みの問題があるので


プランd

私はタカラスタンダードにしましたが・・・





こちらも分かりやすく
マクドナルドで例えると

プランe

金額的には
サイドメニューは
サラダを頼んだ方が一番お得で
ナゲットが一番損するのですが



ポテト食べたい時はポテトにしますし
ナゲットがいい場合はナゲットにします



家の設備選びと
マックのメニュー選びは似ています(笑)





・じゃあ一番お得な方法は?


レオハウスで言えば

Bセレクト、Vセレクト、Dセレクトの
複数の見積りを出して貰って


欲しい設備、仕様を追加した場合の金額も
出して貰えば


一番お得なプランが出ると思いますが・・・



物凄い手間ですし



多分営業さんも
Dセレクトが一番お得ですよって
言われるだけだと思います



プランf


基本仕様はどのプランでも
共通ですが



プランg


私の場合は

「Dセレクトのみ
吹き付け断熱が標準だよー」


「瓦もDセレクトのみ選べるよー」


「Dセレクトだけ
サイディングが18mmになるよー」


と言われたので



吹き付け断熱+瓦が希望の段階で


Vセレクトでオプションで上乗せするより
トータルで安くなりましたので
Dセレクト一択でしたが



他のレオハウスで建てた
ブログを見ますと


Vセレクトでも
吹き付け断熱が標準だったり



吹き付け断熱は
オプション費用20万円ですって
言われてるブログもあったり




メーカーどころか、支店単位で違うので
本当に難しいのですが



自分が希望している設備、仕様が
一番高い物とは限りませんから


高ければいいってものではありませんね





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2019年04月27日







先日Yahoo!のトップに

家賃a

「家賃=ローン返済額」の購入はNGという記事がありました



我が家の場合も
ほぼ同額位でしたが
(若干住宅ローンの方が高いです)


今のところ住んでいて
金銭的に困ってはいませんし
(お金無いですけど


過去記事でも
家賃と同じなら大丈夫と書いていましたので


どうしてNGなのか気になりました



昔書いた記事がこちら
↓↓↓





・ニュースにある3つのダメな理由と対処方法



クリックしたら毎日新聞の記事でしたが
「家賃=ローン返済額NG」


マンション購入NGに変わっていたので
「そりゃ管理費とかあるしなぁ」と思って読んだところ




家賃b





このニュースですが
さらっと読んでも
余り意味が分かりません



「家賃=ローン返済額NG」だと
3つ問題点があるらしく


①ローン返済額が家賃と同額くらいなら大丈夫と考えていること

②変動金利の借り入れは返済額が大きく変わる可能性があること

③長期間の借入をするとリタイア後も返済を続けなくてはならないこと


この3つらしいんですが


簡単に言うと
この例は共働き夫婦なのですが


毎月の貯金額が少ないらしく
もっと貯金をしないとダメという事で


さらに記事を読むと


「買おうとしている家がおかしく


夫婦合わせての手取りが年収500万円で
5,000万円の物件を買おうとしています


「そもそも買う物が高すぎますね」



ちなみに5,000万円を
借り入れた場合の支払いは


家賃c
年利1%計算で毎月141,000円です



世帯年収500万円だと
毎月の手取りは30万円位でしょうから
とても無理ですね



つまり家賃と同額の
住宅ローンが危険なのではなくて



この方の場合は
今の家賃がそもそも高すぎるんですね・・・



まあ都内でしたら
しょうがない部分もあるかもしれませんが



記事コメントも
「タイトルで釣るな」ってコメント多いですし



今支払っている家賃が
高すぎるだけなので


家賃=住宅ローンが危険な理由って
記事にするのもどうかと思います・・・


世帯年収500万円で
頭金無しなら


この記事だと子供の年齢が
分からないのですが


余裕を持った支払いだと
2,000万円ちょっとだと思います・・・



本当に5,000万円の家を
買おうとしてる夫婦がいるのでしょうか





・実際に家賃よりはお金かかります・・・



私の場合は
家賃とほぼ同額の住宅ローンですが


・固定資産税
・団信保険料


この2つを月換算すると
毎月2万円ちょっとかかっています


年数が経つにつれて
金額は下がりますが


代わりに修繕費を貯めて置かないといけないので
やはり月2万円は住宅関係の貯金で
必要かと思います




そのため当然ですが


今の家賃でキツキツの生活なら
それと同額の住宅ローンなら



将来金銭的にきつくなって
手放す可能性は増えてしまいます








・経験上これくらいなら大丈夫です



今の賃貸生活で
貯蓄も出来ていて


子供が大学生あたりの
一番お金がかかる時まで
今の貯蓄ペースで大丈夫なら


今の家賃マイナス1万円の住宅ローンなら
おそらく平気です


収入や支出は各家庭で
違うのでシュミレーションしても
余りアテになりませんが


家賃d
こちらが我が家の
賃貸時代と現在の比較です



現在は家賃より住宅ローンの方が
6,500円高いですが


太陽光の収入があるため
トータルコストは同じ位です




住宅ローン66,000円のうち


フラット35で57,500円
アルヒフラットαで8,500円ですが


アルヒの方は繰上返済していて
予定だと残り数年で終わるので



後数年すると
住宅ローンは毎月57,500円になります



実際今の生活がキチキツなら
家賃と同額の住宅ローンはNGですが


今の生活でちゃんと貯金出来ているなら
そこまで不安になる事もないと思います


もし不安でしたら


我が家みたいなローコスト住宅でも
充分満足出来ると思いますよ(笑)


我が家もこの家の値段だから
余裕なんて言ってますが


積水あたりで建ててたら
絶対余裕無かったですから



この例の方がNGなように
自分の収入に合った家を建てるのが
一番大事だと思います




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2019年02月26日





我が家の家の総予算は

5000-a


これに色々追加されて


詳細は過去記事




かかった費用は
外構費を抜くと
2,750万円ほどでした


土地代抜いたら
2,000万円ちょっとですので


まさにローコストって感じですが



土地と建物の合計金額の平均が
注文住宅の場合は


5000-b




首都圏で4,652万円

全国平均で3,955万円だそうです



一応山梨県も首都圏なのですが(笑)
土地代考えたら
全国平均の方が近いと思います




5000-c


たしかに売上を見ると

4,000万円位のメーカーが多く


もっと価格の高い
ヘーベルハウスが4位で


ローコストで一番有名な
タマホームで売上は10位なので


全国平均はそれくらいかなぁと
思います





・どうやって5,000万円の家を買うのか・・・


我が家は共働きで
世帯収入は800万円ほどです


山梨県だと
ちょうど平均位の世帯年収ですが



4,000万円とか5,000万円の家は
買えません・・・


ちなみに住宅ローン以外は
借金などはありませんが


ホームズの
年収別物件価格というのがあって

5000-c-2



一応我が家も
4,100万円の家が


普通なら無理せず買えるそうです


平均的な収入があって
何故平均的な家が買えないのか


買ったらどうなったか考えると・・・





・一応ローンは借りれますが


他の平均的な価格のメーカーと
話をしていた時に


この収入でも4,000万円とか普通に
借りれるそうなので




5,000万円の内

1,000万円が頭金
4,000万円をローンで考えると


私の契約時は
フラット35Sで最初の10年は
金利が0.8%ですので


これで4,000万円を借りた場合


5000-e

毎月 109,224円




10年経ったら
優遇金利が無くなって1.1%になるので


5000-f


毎月114,788円です







実際に今払っているのが

フラット35で2,106万円
アルヒフラットαで234万円



合計2,340万円借りていて


5000-g






フラット35の支払いが


5000-h


フラット35が毎月57,507円






5000-i


フラットαは8,428円ですが

こちらは繰上返済結構したため
残り11年で終わります


比較すると4,000万円借りたら
現状で43,000円以上支払いが増えます



毎月使う額は
家庭によって違うので


もちろん
「これくらいなら平気」って方もいますが



私はちょっと無理です・・・






・平均的な家が買えなかった理由



理論上ですが
平均的な収入があれば


平均的な家も買えそうですが


無理な理由は
年齢と子供です


家を購入したのが40歳ですから


35年間繰上返済しなければ
75歳までかかってしまいます


さすがに65歳までには
払い終えないと行けませんので


最低でも
10年間以上の繰上が必要です




さらに子供も40代で
2人生まれましたので



一番お金がかかる
大学生あたりで

親は定年ですので


繰上の貯金と
子供の貯金が必要ですから


家にかけれるお金が
そこまでありません



このように
収入は同じでも


使える額は
各家庭当然違うので


いくらまで借りれるか?ではなくて


いくらなら無理せず支払いが出来るかを考えて


さらに今は大丈夫でも
将来厳しくなるような予定(子供など)も
考えて購入した方がいいと思います




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2018年12月29日





本日(2018年12月29日)は

この新居に住み始めて
丸2年になります


引き渡しは引越しの3日前だったので
12月26日だったのですが


税金や控除などを計算すると

年内の引き渡しの方が
かなり得になりました






・年内と年明けで結構違う


家を買った後の支払いで

最初に思い浮かべる支払いが
固定資産税で


こちらは1月1日が計算日になるので

1月2日に引き渡しをすれば
そこから12月31日までは
家の固定資産税はかかりませんので


仮に我が家が1週間遅らせて
年明けに引き渡しをしたら

丸1年支払いしなくてよくなります

引き渡しa


3年間は固定資産税は半額なので
毎年の支払いが10万円ちょっとですが


かといって年明けに引き渡しすれば
全額が無くなるわけではありません



家は年明けの引き渡しでも
当然土地は既に自分の名義なので


仮に年明けの引き渡しでも
土地の固定資産税はきます


そして土地の固定資産税の計算として

その土地に家があれば税額は6分の1になって
都市計画税も3分の1になります



空き家を解体すると
税金が高くなるというのは
このルールのせいですね


土地が200平米以上の部分は
家も3分の1になりますが


その為我が家の場合の計算だと
年明け入居としても

3万円ほどしか得になりませんので

その他の年内引き渡しのが
得になる部分が多いので年内にしました





・住宅ローン控除は年内引き渡しがお得


先程の固定資産税だけ考えれば
年明け引き渡しの方が得ですが


住宅ローン控除は
年内引き渡しの方が得になります


引き渡しb

年内引き渡しでしたので
その年から住宅ローン控除が受けれます



10年間は控除されるので
年明け引き渡しでもそこから10年間は
控除されるので


期間は1年遅れるだけで同じですが


控除額が最大1%なので




金額の詳細などは過去記事



こちらに書いてありますが



支払った所得税が20万円の場合
ローン残高が2,000万円あれば
1%で20万円返ってきますが


1,500万円の残高の場合は
15万円しか返ってきませんので



例として2,000万円の住宅ローンで
毎月の支払いが6万円の場合は
引き渡しc

12月と1月では
年末の残高がほぼ1年ズレるので

残りのローン残高が減るので
最大で貰える住宅ローン控除は
7万円ちょっと違ってきます








・家賃がかかりません


今住んでいる住居が
賃貸住宅だったら


当然ですが1ヶ月引越しが遅れれば
1ヶ月分の家賃が多く発生します


私が住んでいた賃貸は毎月6万円でしたので

この金額が当然翌月になった場合は
かかってきます






・6月末か7月の場合はすまい給付金が変わります


今までの年内か年明けどちらが得かは


新居の土地の価値や
支払っている所得税によって
変わってきますが


ほとんどの方が
年内引き渡しの方が得になります


それとは別に

引き渡しd


すまい給付金があって

今の消費税8%の時は最大30万円
10%になったら最大50万円が控除されます



過去記事に詳しく書きましたが




webだと年収510万円以下と
書いてありますが

実際は年収650万円位までなら貰えます




こちらの収入判定が

引き渡しe


このようになっているので


残業をたくさんした、転職した等で
前年と年収が全然違ったら

低い方にした方がお得にはなります



私の場合平成28年12月引き渡しなので

対象の収入が平成27年の1月~12月なのですが


今の会社に転職したのが
平成27年の11月なので

前職の方が給与は低かったので

・27年の収入だと20万円
・28年の収入だと10万円


10万円も控除額が違ったので


こちらもシュミレーションしてみると