お金、ローンの話

2018年07月28日


何度か先送りしていた
消費税増税ですが


ニュースなどでしていますが
今回は先送りせず
決定みたいな流れですね・・・


2019年10月からなので
まだ1年以上ありますが


注文住宅の場合は

契約してから
引き渡しまで時間がかかるので
特別な措置があり

消費税a

2019年3月末までに契約していれば
引き渡しが10月過ぎても8%になります


2019年4月以降でも
引き渡しが10月末まででも
もちろん8%で大丈夫です





・私なら増税後に家を建てます


仕事や子供の都合が無くて

いつでも完成でいいのなら


まだ、駆け込み需要が無い今のうちか

増税間近になったら待って
増税してから建てます



①金額は変わらない

前回、前々回の消費増税の時にも
駆け込み需要が多く

増税後の反動で

前回が9%
前々回は15.6%も

前年比で落ちました

日用品や家電製品と違い


住宅は、それほど売れないけど
1つ売れれば利益が高い商品なので


当然、余りに売れなくなれば
値下げの余地はあります


土地代は消費税はかかりませんから

家の部分と手数料だけが消費税がかかるので

我が家だと2,000万円位なので


消費税8%だと160万円
消費税10%だと200万円

差は40万円ですから


キャンペーンや値引きで充分
引ける金額です


駆け込み需要で
お客様が多い時期は
当然値引きを頑張る必要もないので

お客が少ない時期に建てた方がいいです



それだけ利益率が高いって事ですが



②駆け込み需要で施工ミスが増える



当然お客が多くなれば
施工数も増えて

施工ミスなどが増える可能性が上がります


現場の大工さん以外でも
営業さんや工務さんも


普段より多く顧客をかかえるので
ミスも増える可能が上がります



③施工ミス以外でも理想の家が出来ない事も


私が契約した時は
レオハウスも暇そうでしたので

何回も打ち合わせが出来ましたが

当然忙しくなると

営業さんや設計士さんも時間に追われますので


普段なら出来る提案が出来なくなったり
打ち合わせが減る可能性も出てきます


また設備品も
受注が間に合わないという事も出て来ます


その際に
引き渡しを伸ばせなくなったら
違う設備を入れるしかないですし


キッチンやお風呂など
選べるメーカーも減る可能性が出て来ます




消費税b

暇な時期だったので
契約もせかされませんでしたし
工期も短かったです




①②③共通ですが


増税関係なく
忙しい時に家は建てない方がいいです



④すまい給付金は10%に対応済です


消費税c


すまい給付金ですが
私が契約した時は最大で30万円でしたが


10%に増税すると
最大50万円になります


こちらは収入に寄って
変わってくるので

全員が得する訳では無いですが・・・


消費税d

前にこちらでも書きましたが



こちらの年収は基礎控除と社会保険を控除した後の年収なので
年収650万円位までは補助金が貰えます

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2018年07月21日


ほとんどの人が

家を買う時に
住宅ローンで買いますが


その時に選ぶのが

固定金利と変動金利です


かなり悩む人も多いらしいですが


金利a


私は全期間固定金利で
(フラット35です)

「全然悩まなかったので」


どういう性格、収入の人が


固定金利、変動金利に
向いているか書いていきます






・3種類あります


1-全期間固定金利

フラット35や銀行でも
35年固定金利があります

借りた段階で
支払い総額が決定します



2-変動金利

文字通り金利が変わります

金利が上がったり下がったりしますので
支払総額も変わります



一応もうひとつ


3-当初固定金利

最初の5年や10年は固定
その後変動するというのもありますが


ちょっと計算すれば分かりますが

これだけは
絶対にオススメ出来ません


何もいいとこが無く
固定金利と変動金利の悪いとこだけ
組み合わせてます





・当初固定金利のダメなところ


まず全期間固定は35年間同じですから


仮に世間がインフレなどで
国債の金利が上がると


金利b

10年国債の推移です

これが上がると
固定金利(フラット35)の
住宅ローン金利も上がりますが


当然支払い金額は
変わりませんので

金利が上がる事になると
結果的に得します


逆に金利が下がったら
結果的には損します



※一般的にですが
 景気が良くなって物価が上がると
 金利は上がるので

 家と土地の価値は上がりますが
 固定は支払い金額が変わりませんので

 金利の上昇は得に
 金利の下落は損になります




変動金利はもちろん変動しますので

世間が景気が良くなれば金利が上がるので

支払金額も上がります


金利c


変動金利
短期プライムレートが上がると
金利も上がります


貸し手の銀行にとって


変動金利は
金利が上がったら
その分お客様の支払金額も上げれるので


その分のリスクを
借りる方が背負うので
固定と比べて金利が低いです




当初固定金利


変動金利よりは金利が高いのに
(最初だけ低かったりしますが)


5年や10年後の変動期間になったら
金利上昇のリスクを
支払う方が背負うという


何も良くない商品です


さらに変動金利
一気に金利が
上がらないルールがあるのですが

(5年毎に見直しや上限125%など)


当初固定金利には
そのようなルールはありません


最初の固定期間だけは
一番金利が低いので
「安そうですが」

変動期間になったら
通常の変動金利より高くなります





・どうして固定金利にしたのか


理由は4点あって


①金利は将来上がると思っているから


そして

②その金利が上がるリスクを背負いたくない


③変動との金利差が無い


あとは

④繰上返済しなくても大丈夫な金額だからです






①の金利が上がると思っているですが

金利f


10年前は約3%の金利だったので

10年後にまた3~4%になる可能性は
充分あります



そして
②の金利が上がるリスクですが


金利g




固定金利が1%
変動は0.5%で計算すると


固定だと毎月 56,457円

変動だと毎月 51,917円


固定金利の場合
毎月4,500円を変動より多く支払い


35年の総額だと
190万円多く払う事になりますが


毎月4,500円で

将来の金利が上がっても大丈夫な
保険を買っているのと同じです


いつ死ぬか分からないけど
生命保険をかけるのと同じで


いつ金利が上がるか分からないけど
4,500円払って保険を掛けてます


仮に10年前と同じように
金利が3~4%になった場合に


例として

10年後に金利が上がって

10年間は0.5%
残り25年は2%と計算すると


金利h


変動金利の方が支払が増えて
総利息は455万円と


固定金利よりも
114万円も増えてしまいます



このような金利が上がった時の

「保険」を若干高い金利で買っています




次に理由③の
変動金利との差ですが


変動金利はここ8年位
かなり低いままで変わってなくて

金利d


銀行もこれ以上低くすると
利益が出ないかと思いますが


その間に
固定金利はどんどん下がって


金利e


昔は固定と変動は
1.5%~2%の差がありましたが


今は0.5%位しか差がありません



固定金利=10年国債

変動金利=短期プライムレート


この金利によって動くのですが
すでに変動はかなり前から最安値なので
動いていません






・なら変動金利は、どういう人が向いているか


同じ時期に借りたら
当然固定よりも変動金利の方が安いので


変動金利が向いている人は

「10年以内には繰上返済で終わる人」

または

「繰上返済しようと思えばすぐ終わる資金がある人」です



幸い先進国なので

いきなり来月から数%上がるなんて事は
無いと思いますし



変動金利も

「5年ごとに見直し」

「制限125%」

などのルールがあるので


金利が上がるとしても
一気には上がりませんし



10年間は住宅ローン減税もあるので

「別に払おうと思えば払える」

「金利が上がったら全額繰上しちゃう」


みたいな余裕のある方
当然変動金利のがお得です





・絶対にダメなパターン


建築予算が当初より上がって

「これでは支払いがキツイ」という時に



「変動なら毎月これ位ですよ」

「どうせ金利なんて上がりませんよ」


など、営業さんに言われて

固定金利だと厳しいけど
変動の低い金利ならどうにか・・と


無理に契約すると

金利が上がったら

「終わります・・・」


なので、払いきれる自信がある方でも


固定金利で計算しても
全く問題ない金額で契約した方がいいです


全く問題ない金額なら


利息は減るので余裕があれば
繰上返済してもいいですが


別に無理に繰上返済する必要もないですし



固定なら金利が上がりませんので


お金持ちは変動金利
普通の人は固定金利がオススメです
(なので我が家は固定です





・銀行の全期間固定金利はダメです


フラット35住宅金融支援機構が運営しており


元は住宅金融公庫


要は国が


庶民でも家が買えるように

全期間固定の割りに安い金利で運営してます




固定金利の場合、
10年国債の金利が上がったら

貸し手が損しますので


民間企業である銀行は

そこまでリスクは取れませんので
フラットに比べると金利が高いです


またフラット35だと

金利i

フラット35Sという10年間は
さらに金利が下がる制度もあって


金利j


今どきの普通の住宅なら取れますが
(我が家も35Sです)


これが取れないような家は
性能がかなり良くないので

最低限の家の性能もあるという保証にもなります



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2018年06月26日


我が家は何もない
分譲地の土地から建てたので

解体a

こちらの解体工事費というのは
0円だったのですが



立て替える場合は
新築費用だけではなく

今住んでいる住居の
解体費用もかかります


私の職場は
産業廃棄物の処分業ですから

毎日、このような
解体した廃棄物が来ます





・出来る事は自分でした方がいいです


普通の方は
重機など運転出来ませんから

解体業者に頼むと思いますが


少しでも自分で運んだ方が
当然安いのですが

これが
「かなり差が出ます」


・自分で運ぶ場合

家の廃棄物
市や区の環境センター

これで大丈夫ですが



・解体業者が運ぶ場合は
「産業廃棄物」になるので


家の廃棄物
産業廃棄物の処理業者
(ここが私の働いている所)


ちなみに私の職場で燃やしたり
破砕したりして
最終処分へ埋立処分されます



私の住んでいる
山梨県甲府市の場合


環境センターへ持ち込むと
可燃ゴミの場合

解体b

10kgで94円ですが


私の職場だと

10kgで350円になります

ボッタクリではないですよ


市町村の運営ではないので
これくらいになります





・さらに解体業者の料金もかかります


仮に上記の可燃ゴミを100kg出した場合

自分で行ったら

940円で済みますが



解体業者だと

3,500円が処分費です

当然処分費だけなので


解体業者の
運搬費や手間賃は別にかかります


同じゴミでも

仕事になると
産業廃棄物になりますので
かなり料金が変わります



・ハウスメーカーに依頼するとさらに高額に


新築するハウスメーカーに
解体も依頼すると

ハウスメーカー
解体業者
処分業者


とさらに1社増えるので
当然ハウスメーカーも利益を
取りますから
さらに金額が上がります



重機を運転出来ない人でも
ハウスメーカーに頼むより
解体業者に頼んだ方が安くなります






・解体業者の平均金額は?

だいたい坪30,000円前後が相場なので

仮に我が家だと35坪なので
100万円ちょっとが相場です



自分で運んだ場合



可燃ゴミは10kgで350円


木材は10kgで300円


コンクリートは1tで700円


ガラスは1tで12,000円


サイディング、石膏ボードは
1立方メートルで20,000円



上記は
私の職場に持って来た場合の料金です

地域や会社によって
もちろん異なります



可燃ゴミや木材は個人なら

市町村の環境センターで
受け入れてくれるので
もっと安いですが


恐らくサイディングとかは
受けいれてくれないと思います
(甲府市では無理です)





・マニフェストを見せてもらいましょう

一括いくらの料金で納得してたら
問題ないのですが


これだけ処分したので○○円です

または
○○キロ増えたので追加料金です

などの場合

「マニフェスト見せて」と言えば
どれだけ運んだか分かります


マニフェストというは
産業廃棄物を出す際に
必ず必要な書類の名前です



解体c


産業廃棄物は
これを出さないと処分出来ませんので
(当然私の職場も受入出来ません)


ここに量が書いてあるので
おかしいなと思ったら
見せてもらいましょう





・昔の家は高いです


解体するのに大変なのが
アスベスト(石綿)の処理です


昔の家はスレート屋根でしたら
アスベストが使ってあります


一般家庭ならスレートの波板は
使ってないと思いますが


その他
石膏ボードやケイカル板などは
アスベストが昔は使っていました



例として

瓦でしたら処分料金は
1立方メートル(ドラム缶5本分)で
15,000円ですが

石綿だと倍の料金がかかります


この辺は解体業者と
最初に話を付けて
1棟100万円で追加料金無しのような
契約をした方がいいかもしれません


解体業者も
石綿入りと知らずに
赤字になる場合もありますので





・今の時期だと安いかも


年末から年度末が
解体業者もピークの繁忙期です


特に年度末までは
公共工事の解体など多いので

非常に忙しいですが

4月中旬以降になると
割と暇です


うちに来る解体業者さんも

5~8月あたりは

「仕事が無い~」と言ったりしますので

この時期なら
そこそこ値引きが期待できるかもしれません


この業界は
ネットもまだ発達していませんし
明朗会計というのは余り無い業界なので


何社か見積りして
値引き交渉した方がいいです



私は処分業ですが
解体業者さんの知り合いは多いので


家が近い方でしたら
声掛けてくれれば紹介します(笑)



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2018年06月18日


このような

家賃並a


毎月の支払いは家賃並みで
家が買えるという広告が
結構ありますね


「家買うと色々掛かるよ」
不安にさせる事を言う方も多いですし


本当に家賃と同じローンの場合に

生活が苦しくなるか
それとも変わらないか

むしろ楽になるか

試算してみます





・前に住んでいた賃貸です

住居は2LDKで広さが57㎡


家賃は車を2台止めれて
59,500円でした


光熱費は
プロパンガスでしたので
特に冬は高く



夏も昔の建物ですので
RC造でしたが


普通のアルミサッシに
シングル窓ですし


エアコンも古いので
電気代も結構かかりました


家賃並b


共働きで
財布が別なので


光熱費、住宅ローンは
私が支払うので
家計簿を10年以上付けてます



賃貸時代の光熱費も
全部保存してあるので
確認すると


ガス代は月高い時で15,000円
電気代は高い時で8,000円

さらに冬は灯油代が月4,000円


1年間を平均すると

ガス代 8,300円

電気代 4,800円

灯油代 1,600円


なので光熱費が
毎月 15,000円かかっていました


火災保険は
1年間で10,000円と
安かったので
月換算すれば830円位です





・今の住居です

今はフラット35と
アルヒフラットα合わせて

ローンが毎月 66,000円なので


賃貸の家賃よりも
6,500円上がっています


光熱費は

オール電化で
ガス代は0円です



家賃並みc

太陽光もわずかですが
載せてますので


光熱費は月換算で
2,125円ですので

賃貸の時よりも
13,000円下がっています




・よく言われる
 戸建ては色々お金が掛かるの部分


家賃(今は住宅ローン)と
光熱費の合計だと
今の方が安いのですが


・固定資産税
・火災保険料

などは別になりますし

私が契約した時は
フラット35は団信が別でしたので


団信保険料が
年110,000円かかります



・固定資産税は貯金しなくて大丈夫

我が家の場合は
10年間は住宅ローン減税
固定資産税以上の金額が

年末調整時に戻ってきますので
そちらで支払えば問題ありません


都会で土地代が高いとか
家が凄い豪華だと
住宅ローン減税では
足りないと思いますが



もちろん10年後は
無くなりますが

固定資産税も安くなりますし
今の状態では


住宅ローン減税の方が
金額が多いので
大丈夫です


火災保険と地震保険は

・地震保険が5年払い
・火災保険が10年払い


こちらの合計が31万円でしたので

次の支払いが
問題なく出来るように毎月貯めます




・こちらが我が家の比較表です


家賃並みd

住宅ローン(家賃)は
毎月6,500円上がっていますが


光熱費が下がっているので
トータルでも今の方が安いです


アパート時代は
子供がいませんでしたが

今は2人いるので
同じ条件なら

もっと光熱費の差が出ると思います


我が家は太陽光を
キャンペーンで無料で貰いましたが

仮に購入するとしても

今の金利で住宅ローンで支払う方が
太陽光の収入より安いので

太陽光はオススメします




・後は修繕費です

賃貸と一戸建てで一番違うので

故障や修繕などは
当然自分達の費用で直します


我が家はLEDダウンライトなので
10年後にはまずこちらの
取り替え費用が出ます


屋根はスレートやガルバではなく
長持ちする瓦ですので
10年後でも大丈夫ですが


サイディングはシールの張替えは
出てくると思います


なのでこちらはいざという時に
支払えるように貯金は必要です




・お金以外のメリットが大きいです


太陽光を載せて
家賃と同じ住宅ローンなら


毎月の固定費は必ず下がりますし
下がった分を修繕費に回せば


今と同じ収入や生活スタイルで
問題なく住めます


お金の問題がクリア出来れば

賃貸は広さが
57㎡

今の家は
丁度倍の114㎡

さらに庭もあるし
新しい家ですから


断熱の性能も全然違うので
家全部が夏涼しいし冬暖かいし

お風呂もゆったりです


お金が無くなったら困りますが
家賃並みの広告に騙されるなみたいな
記事も多いので


家賃並みで、今問題なく生活出来ていれば
充分家は建てれますので


是非検討して下さい




・この広告は危険です


最初に載せたこの画像

家賃並a


こういうのは危険です


実質なんていう
スマホの契約みたいな事書いてますが


太陽光の収入を引いて
実質家賃と同じと宣伝しているので


それだと
税金や保険料分増えてしまいます



今まで書いた我が家の例も


保険料や修繕費などあるけど
光熱費が安くなるから大丈夫という
前提が崩れます・・・


後は最初だけ安い5年固定の
安い金利だけ載せる広告なども
注意が必要です


excelなどで簡単に
金利のシュミレーションは
出来ますので


購入前も
お金の計算はしっかりしましょう





・戸建ては大変という人の理由


我が家では
特に大変では無かったのですが
「大変」という人は


①家が豪華で固定資産税が凄い

当然住宅ローン減税以上の
固定資産税なら、毎月の収入で
やりくりしないといけませんし


1%が10年という
減税になったのが
2009年からです

それ以前は毎年微妙に
変わっているのですが


前年の2008年は

6年目まで1%
7~10年は0.5%で

年間の最大控除が20万円でしたから
2,000万円以上は切り捨てです


②家具や家電が高い

私もそうなのですが
今までの賃貸なら100均でいいや
みたいな物でも

見えるところだからだと
雑貨店で購入したり


どうせならと
洗濯機や冷蔵庫も
いい物に買い替えたりします



③ただの自虐

案外これが多いと思います


住んでいる所が田舎なので
家を建てるのが当然みたいな空気で
戸建て率が高いですから問題ないですが


都会で「家買っていいですねぇー」なんて
言われたら
「いやいや税金で大変ですよ」位しか
言い返せる言葉がありません


「いいですよー」なんて
言いにくいですから


実際都会の固定資産税は凄そうですけど



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2018年05月04日

賃貸アパート時代は
毎日たくさんの

建売住宅や見学会などのチラシと
地元ローコスト系の
チラシがたくさん入っていました


その中に
「自己資金0円でも大丈夫」というのがあって

その時も
「いや無理でしょ」って思ったのですが・・・


頭金a

チラシやwebで
頭金や自己資金0円というのは
いくつかのローコスト系メーカーで見ます


ちなみにこのチラシは
地元の業者ですが
(モデルルームにも行きました)


1.16%35年固定なので
良心的なチラシです


ひどいのは
5年固定や10年固定の
最初の安い金利での支払いだけ
見せてたりしますので





・とりあえず収入を無視したら可能なのか

「貯金0円 マイホーム」
などで検索すると


毎月の支払が高くなって無理という
サイトばかりなので


とりあえず
毎月そこそこの収入があって
ローンの支払いは大丈夫だけと
頭金や自己資金が無いと仮定します



・全額ローンは出来るのか


我が家の契約時の見積りがこちらです

頭金b

この中で住宅ローンで借りれるのは
レオハウスの工事代と土地代のみです
(土地購入の手数料なども含みません)


頭金c

こちらがレオハウスの請負代金です
こちらと土地代が
住宅ローンで借りれます


通常であれば
見積りの代金合計の2,693万円から

住宅ローンで借りれる
2,340万円を引いた


353万円を現金で用意しないと
いけません




・請負金額を上げる

我が家は幸いどうにかして
現金が用意出来たので
問題なかったのですが


「現金が用意出来ないので
家買えません」


なんて営業さんに言ったら
やはり商売ですので
多分ですけど
請負金額を上げてくれると思います


実際知り合いにも
住宅ローンで車買ったという人もいますし


そういう人は請負金額を上げて
多くローンを組んでると思います


一部の銀行では
住宅諸費用ローンってのも
ありますけど
自動車ローンと同じ位金利が高いです



・じゃあ現金0円で可能なのか

こちらが私が住宅関係で
最終金(引き渡し)までに
支払った表の一部ですが

頭金d

表に3つある
つなぎ融資の項目は

住宅ローンから支払いますので
現金は要りませんので

頭金e

とりあえず
353万円は必要です



土地代の私の支払分100万円は
住宅ローンで借りれる分ですが


つなぎ融資は金利が発生するので
とりあえず現金で一部支払ました。


しかしこの100万円を
支払ってないと仮定すると
最終金不足分が100万円増える
計算ですので


必要な現金には違いないです


なので
353万円の現金が必要でしたが

これを請負代金に
上乗せしてくれるメーカーが
あれば現金は無くても大丈夫です
(本来違法ですけど^^;)



・それでも最初に必要かと・・・

無事353万円を上乗せしてくれる
メーカーが見つかったとしても

住宅ローンの本契約前に
かかっている

・契約金 50万円
・登記簿謄本 4,200円

これはローン契約前なので
最初に現金がないとダメなので

とりあえず登記簿謄本代金は抜いといて


・諸経費やオプション費などを上乗せしてくれて
・契約金が0円

というメーカーを探せれば
とりあえず現金は無くても可能です



・最終金以降も結構お金がかかります


最終金を支払った後も

我が家の例だと

・引っ越し代金
・CATV契約金
・火災保険料
・外構費
・新居の家具類


などなど
外構費以外でも60万円以上

外構費含めれば
200万円位必要になりますので


そこまでも住宅ローンで賄うとなると
上乗せを500万円位しないといけません


銀行も
「さすがに高すぎだろ」ってのは
ローンが通らないと思いますが

どこまで見てるのかは知らないので
通る可能性もありますが


500万円上乗せしてもローコストなら
3,000万円以下なので


高いハウスメーカーよりは
ずっと安いですから



・500万円上乗せした場合の支払い


とりあえず我が家が借りた金額
2,340万円と

500万上乗せした2,840万円で

仮に金利が1%の35年固定で計算すると

頭金f

2,340万円の場合
毎月 66,055円


2,840万円の場合
毎月 80,169円



正直ここ数年の低金利のおかげか
思ったほど差がないというか


頭金等の現金を貯める期間と
この低金利が続く期間を天秤にかけて


ちょっと現金貯めるのは
時間がかかりそうなら


低金利の内に住宅ローンを組むのも
アリなのかもしれませんね


ただ請負金額を上げるのは
違法な事には違いないですが


※諸費用ローンなど他の
方法で借りた場合は
金利が高いので
毎月の支払ももっと高くなります



・世間で言う頭金が無いとダメの理由


そもそも昔は
頭金がないとローンを借りれなかったので


頭金は必要とか無くても大丈夫の話以前に
無理だったわけですね・・・


家の価格の2割の預金があるか
調べてから貸していたので


また10年前というと
金利が4%ほどあったので
(固定でも変動でも)

少しでも借入金を少なくしないと
利息と毎月の支払額が凄かったのですね



金融のプロでも金利を当てるのは難しく

2015年で
「今より金利が下がるなんて事は無い」
というwebサイトもたくさんありますし
(実際は2016年のがさらに下がってます)


ただ色々現金が必要だし
あった方がいいとは思います


このオプションを付けたいけど
予算が・・・なんて思うと後悔しますし


それでも
今300万円住宅資金があるけど
500万円溜まるまで待とうなんて人は


その間に金利が上がる可能性もあるので
考慮した方がいいと思います




・ではチラシ通りに家が建つか

このチラシの左側2件の例ですが

頭金g


上は私も住んでいる甲府市で
土地50坪購入して総額2,100万円


下は2つ隣の南アルプス市で
土地65坪購入して総額1,900万円


土地代考えると
(南アルプス市のがさらに田舎なので)

ほぼ同じ位の条件になると思います


・いくらの家が買えるか

ともに
自己資金は0円と書いてあるので


甲府で安い土地探したとして
坪9万円ちょっとで買えれば
手数料入れて土地代総額で500万円


家に使えるお金は1,600万円です


諸費用等でオプションなど一切使わず
切り詰めたとしても250万は最低かかると思うので


建築費が1,350万円ですので
(税抜なら1,250万円)

かなりローコストの家なら
ギリギリ建ちそうな気がしますので
嘘はついてないですね


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