坪単価はハウスメーカーが好きな金額に出来るので意味が無い理由

先日、家を建てたい
地元の方から質問をされて
何度かメールをやりとりして


地元では結構大きなビルダーさんに
行ったのですが

担当の営業さんと
何度か話をして
総額が出た時に


余りに坪単価と違ったので
契約しなかったのですが


今から家を建てる計画をしている方だと
坪単価って結構気にすると思うのですが


坪単価って全く参考にならない数値なので
意味がありません

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・坪単価は自由に安く見せる事が出来ます

こちらが
我が家を建てた時の見積書

総額が2,691万円となっています


これには土地代も含まれているので
通常、坪単価に土地代は入れませんから


Bの土地購入費用を引いた総額が

2,045万円になります


「坪単価」ですから
2,045万円÷坪数で
答えが出ると思いますが


なるべく安く見せたい
ハウスメーカーは色々と工夫をします

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・延床面積と施工面積で坪数が変わります

金額が2,045万円なので
坪数で割ろうと思っても

面積には
延床面積と施工面積があります

延床面積

延床面積が一般的に想像する面積で
建築基準法などで表記したり
建売住宅で記載の面積はこちらです

施工面積

こちらは決まりが無いので
ハウスメーカーでどこまで含むのか
自由に設定出来ます


延べ床面積では入らないバルコニーや
玄関ポーチなどを含んで
会社によってはロフト部分や
吹き抜け部分も含みます


なので施工面積の方が
広くなるから


坪単価安く見せたい時は
施工面積で出します


我が家の見積もりで計算してみると

・延床面積
　2,045万円÷34.56坪＝坪単価59万1千円


・施工面積
　2,045万円÷39.14坪＝坪単価52万2千円


総額は全く同じ金額の家ですが
これだけ坪単価が変わります


一部の高級なハウスメーカーなら
高く見せたい会社もあるでしょうが


ローコストメーカーなんて
安く見せたいから
CMや広告に表記するのは
施工面積で出す坪単価の会社もありますし


通常はもっと安い坪単価になります

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・本体価格に建物価格？

もう一度
見積書を見ると

請負価格に建物本体価格
必要経費に諸経費など
色々な金額が書かれています


見積り書の出し方も
ハウスメーカーの自由なので


レオハウスの場合は付帯工事費は
本体価格に入っていますが
そうじゃないハウスメーカーもあります


今回の見積書の場合は


まず建物本体価格の1,533万円があって
それに設計や図面作成費用などの
会社としての必要経費と消費税を合わせた1,736万円が
請負金額で表記されています


そうは言っても施主が実際に
住めるようになるには
土地代を抜いても2,045万は
掛かるのですが


・地盤調査代
・水道引き込み費用
・火災保険料


などなどはハウスメーカー直接の
利益ではないので
諸経費に入ります


先程の土地代を抜いた総額と
本体価格、請負価格を比べると

	本体価格	請負価格	諸費用込総額
延床面積	44万3千円	50万2千円	59万1千円
施工面積	39万1千円	44万3千円	52万2千円

このように約40万円～60万円まで
かなり差が出ますが


当然、全部同じ金額の家です（笑）

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・坪単価の金額だけでは全然足りません

一般的に多いのは
本体価格を延床面積で
割ったパターンでしょうか


そうなると我が家の場合は
坪単価44万円ですが


・44万円の坪単価で35坪だと
　1,540万円


・土地代を抜いた総額でも
　実際はこの金額よりも
　500万円ちょっと掛かりますし


ネットで
「坪単価40万円　総額」なんて検索すると

本体価格が1,600万円と出ます


全ての原因は分かりにくい
価格表記が問題なのですが

という試算でしたが


残念ながら坪単価は
本体価格でしか出していないので
およそ400～500万円不足になります

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・坪単価25万8千円の総額は？

我が家が家を建てる数年前が
一番ローコストの価格合戦があって


当時はタマホームもレオハウスも
坪単価25万8千円という
広告を出していました


当時は安かったとはいえ
そのまま計算すると
建売住宅よりも安くなってしまうのですが


1,100万円の本体価格を40坪で計算すると
坪単価が27万5千円になりますが


・坪単価は施工面積で出していて

・延床で35坪以下は割り増し料金

・メーターモジュ－ルじゃないと割り増し


なので実際の費用は
ローコストとはいえそれなりに
掛かっていましたが


当時の一番安いプランは
アルミサッシの二重窓で
屋根はスレートのみ


他にも色々と制限があった
大人気の家バリューとかがあって


こういうのがあったから
安かろう悪かろうって
言われてたんだと思いますが


坪単価もですけど
結局は安く見せたいという
行き過ぎた競争の結果なので


今の方が冷静に性能が見れて
いい時代かもしれませんね


その代わり行き過ぎたUA値のみの
広告も多いですけど・・・

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