金利

2018年12月07日



そろそろこの家も
住んで丸2年が近くなってきたので



当然住宅ローンも2年近く
払っていますが



契約時や、その後でも
このブログで
固定金利の良さを書いていたのですが



・将来の支払金額が分かるので安全

・将来金利が上がった時にも無理なく払える


この辺りのメリットを言ってたのですが


~詳細は過去記事~







2018年12月現在ですが

変動1



「全然金利が上がる気配がありません」



もちろんまだ
33年も住宅ローンがあるので

10年後以降は全く分かりませんが



体感上ですが少なくとも2年は
金利は上がらない気がします・・・






・実際この2年でどれくらいの差が出たか



我が家の固定金利はフラット35で


変動2


フラット35Sの優遇で

・最初の10年間は0.8%
・11年目以降は1.1%です


当時の変動金利は
安いところで0.55%というのがあったので



借りた金額の約2,100万円で比較すると



まずは現在払っている

固定金利0.8%の支払いだと

変動a


毎月57,343円





当時の変動金利最安値0.55%の場合は


変動b


54,978円です



毎月の差が2,365円あるので
2年間の差は56,760円です



ここから2年間は
変動も上がらないと思うので
どんどん差は開きますね






・変動金利がここ2年間は上がらないと思う理由



プロの金融業の方でも
予想は外れるので


先の予想は難しいのですが


少なくともここ1~2年間は
金利が上がらないと思います


具体的には

まずは変動金利の場合
短期プライムレートが上がらないと

金利も上がりませんが


変動c


2009年から何も変わっていません



そして短期プライムレートが
動く要因は色々あるのですが


物凄い簡単に言うと

結局は
「景気が良くならないと上がりません」



住宅ローンの契約を結んだ時の
2016年末あたりは

アベノミクスとか言って

なんとなく景気が上向いて来た感があって


株価も上がって

政府もインフレ率2%目指すとか


ついにデフレの時代が終わって
インフレになるかなぁと思ったのですが


2018年現在ですが
インフレ率2%は絶対無理で


今のところはそこまで
景気が上がる気配がありません


景気も上がらず
インフレにもならない状況で

金利を上げる事はまず無いと思うので
暫くは変わらなそうです






・では今なら変動にする?



仮に新しく住宅ローンを契約するとして


当時と同じ金利だった場合
やはり私は固定金利を選びます


その理由は


・1~2年先は何となく分かっても
 10年先は絶対に分からない


・そもそも固定金利も凄く安い


この2点の理由です


今のところ毎月2,400円の差はありますが

金利が上がらない保険料として
納得して払っていきます


ただし貯金が凄くあって


10年以内に繰上返済で完済出来るのなら
変動金利を選ぶと思います


残念ながら私はそんな余裕がありませんので
10年、20年後も考えないといけないので


もう1回借りるとしても
固定金利を選びます





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2018年11月19日



株価がどんどん上がって
これは景気が良くなって


ローン金利も上がってしまうかな?
と思っていたら


最近一気に株価が下がって

今のところ
金利もまだ上がらなそうですが

金利a



フラット35は今月(2018年11月)の金利が

団信保険料込みで1.45%






金利b

団信無しなら1.17%です







・0.1%変われば総額は結構変わります


最近は1ヶ月で
0.1%以上の変動は少ないですが


3,4ヶ月で0.1%変わる事はよくあります



我が家と似た金額で

2,200万円を今月の金利(1.17%)で借りた場合


金利c


毎月の支払額 63,861円

総利息額 482万1,651円

支払い総額 2,682万1,651円





同じ借入金額2,200万円で
金利が0.1%上がって1.27%になった場合は


金利d


毎月の支払額 64,910円

総利息額 526万1,993円

支払い総額 2,726万1,993円





これだけ上がるので

0.1%の差は

毎月の支払額 1,049円
総利息額  44万342円


0.1%でもこれだけの差が出ます


毎月に直せば約1,000円ですが
35年の長期ですからかなりの差ですね・・・






・一般的な住宅だとさらに高額に・・・


ローコストではなく

一般的な住宅の場合

頭金を引いても3,000万円位は
住宅ローンを組む方が多いと思いますが



3,000万円借りて
今月の金利(1.17%)の場合


金利e


毎月の支払額 87,083円

総利息額 657万4,979円

支払い総額 3,657万4,979円





3,000万円の支払いで0.1%上がると

金利f


毎月の支払額 88,513円

総利息額 717万5,445円

支払い総額 3,717万5,445円






0.1%の差は

毎月の支払額 1,430円
総利息額  60万466円



実際ほとんどの方が
繰上返済をすると思うので


もう少し差は無くなりますが


仮に繰上返済せず
35年間支払い続けた場合は

結構な金額が違ってきます






・安い月は選べませんが・・・1月位なら可能なとこも



出来るなら
金利が低い時期に借りたいですが


住宅ローンは契約時では無くて


家が完成して金消契約時の月で
ローン金利が確定しますので



金利g



我が家の場合は契約時は
史上最低金利の0.93%


翌月はさらに下がって0.9%で
期待もありましたが

完成とともに金利も上がって
1.1%になってしまいました


契約時と比べると0.17%も高いです・・・




すまい給付金や税金の関係上
年内引き渡しの方が得だったのですが



ある程度小さい工務店なら

引き渡しが月末なら
翌月までは延ばせるかもしれません


フラットの金利発表は毎月1日ですが


金利h




毎月20日頃に機構債の金利が発表されます


こちらの金利から
一定の金利を足したものが


翌月の住宅ローン金利になるので
(若干ズレる場合もありますが・・・)


こちらを目安にすれば


下旬になれば
翌月の金利はだいたいは分かります




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2018年09月08日


当たり前の話ですが

ハウスメーカーの営業さんは

自社の住宅を
契約させて利益を出します



一部の超お金持ち以外は


お金a


住宅ローンで支払いますが




ハウスメーカーに
毎月払う訳では無く


家を買う人が


銀行や住宅金融支援機構(フラット35)から
お金を借りて


ハウスメーカーは
売上を銀行や機構から
貰います


お金b


私はフラット35で借りました


そして
お金を立て替えてくれた
銀行や機構に


利息を付けて毎月支払います






・営業さんのお金の話は話半分で聞きましょう


仮に「この人は買いそうだ」というお客がいて



でもA銀行という
お得なローンは通らないかも


しかしB銀行という
若干割高なローンなら通るかも


という時に営業さんは

Bのローンを通しますね


ローン通らないと売れないので・・・



大抵のハウスメーカーは

提携している
銀行やフラットの代理店があるので

そこから通しますが


その中でもいくつか
選択肢はあると思いますが


もちろん通らないと意味はないので



どこでも全く問題無いというお客じゃなければ


「通りそう」な所から優先します





・うちにはファイナンシャルプランナーがいます


お金c


これを売りにしている所も多いですね



しかしFP3級は誰でも
少し勉強すれば受かりますし


運が良ければ
何もしなくても受かります


FP3級の学科試験は


全60問の問題で

60%の正解で合格ですので

60問の内36問合っていれば合格です



そして試験問題は
全部マークシート選択式



2択問題が30問
3択問題が30問です


これで36問合えば合格なので


本当に簡単です



本人に取る気が無くても
会社から言われて


数日勉強すれば誰でも取れる資格です


こういう人に

大事な数千万円のローンを
任せても大丈夫か考ると


自分で色々調べてから
購入した方がいいです





・中小のローコストメーカーに注意



大手のハウスメーカーは
お金の話より前に


「私のメーカーは○○が得意」とか

「超高断熱、高気密です」とか


自分のメーカーの家を売りにしますし



ローコストと言われるところも



「これだけの設備でこの価格」とか

「この値段で高気密、高断熱です」とか


価格に対する設備や性能を売りにしますが





あくまでも一部のメーカーだけですが


中小のメーカーや工務店などで



・設備は売りに出来る物がない


・そこまでローコストも作れない


・アフター保証も大手メーカーほど
 人がいないので売りに出来ない



こんな会社は
お金の話が多いです




もちろんお金は大事ですし

月々の支払は少ない方がいいのですが



例えば
超ローコストの家で
総額1,500万円で建てれるメーカーがあって



当然2,000万円の家とは
どんなに経費を抑えても

設備や仕様などのグレードは下がります




この時に

家を買おうとしている人が


実は全く問題ないのに


この収入でこの家族構成だと
2,000万円は厳しい我が社の1,500万円なら
将来も安全に支払い可能と説得されて




本人の希望の家ではないけど
1,500万円の家を買った場合に


将来満足出来るかというと


「ああすれば良かった」

「ここのグレード上げたかった」

とか出てくると思います


お金e


一般的には返済負担率が25%までは
安全と言われています


この例だとさらに手取り計算ですから

まず2,000万円なら安全圏です




・私の経験です



某キューブ系のモデルハウスに行った時に


担当の営業さんが

「我が社で契約するかは置いといて」

「非常に参考になる話です」


家とお金の
相談会みたいな事をしていました




見学会を見に行ってたので


営業さんに

「ここのグラスウールって何mmですか?」


「この家ってフラット35は35Sになります?」
って聞いた所



「ちょっと分からないので後日回答します」と・・・




あ、この営業さんダメだなって思ったので




その相談会も
興味も無かったのですが


暑かったし
次のハウスメーカーの約束まで
時間があったので聞いたのですが




結構ひどかったので(苦笑)




確かにたいした収入も無いのですが


実際に今現在、契約しているローン位の金額も



「子供が多くなった時に大変」

「共働きなのでどちらかが働けなくなると大変」


などなど


「そうなったら、どのローンも大変だろ」


思う事が色々あり


そして
「我が社の住宅ローンなら大丈夫」


最初の3年間だけ固定金利を紹介したり
何故か比較の35年固定が2%だったり

(その時のフラット35は1.08%でした)


お金d
我が社から申し込むと
ガンの時に免除になるなど
とんでもない説明をされて


それは銀行の商品であって
そちらのメーカーがしている訳では無いですし


私はフラット35ですが


ガン、心筋梗塞、脳卒中で支払い免除の
三大疾病タイプに入ってますし

他の銀行でもこういったタイプは普通にあります


・・・・
・・・
・・

結局
この営業さんも

モデルハウス見に来た人を
相談会まで離すなという

仕事をしていただけですから


可哀想ではあるのですが




ローンの方法で
ハウスメーカーを決める事はありません






・どうしてもFPなどに相談したいなら


ハウスメーカーとは全く関係ない
お金の相談会に行った方がいいです



・銀行などの金融機関


・自分が入っている生命保険会社


こういった特定のメーカーと
関係の無い所で相談したほうがいいですが



収入も、毎月かかるお金も
家庭ごとで違うので


夫婦で相談して
いくらまでなら問題なく払えるかを
決めてから相談した方がいいです



ローン1

レオハウスでも相談会してました



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2018年08月21日


この画像3枚の中で

どれが一番
「いい家」に見えるでしょうか?


金額a


金額b


金額c


答えは人それぞれ違うと思いますが


私なら
「最初の家がいいな」と思います



では今度は

同じ画像に
金額を付けます


金額d


金額e


金額f

答えが同じ人もいれば


この金額の割りには
お得だなーと


答えが変わった人も
いるかもしれません


ちなみに
ハウスメーカーは合ってますが


金額はモデルルームなので
適当です


多分3種類とも
この金額では建たないと思いますが


ハウスメーカーの相場だと
思って下さい






・欠陥住宅以外に悪い家はない?



ちょっと言い過ぎですが


欠陥住宅や施工ミスは置いといて


それ以外でも

「失敗したなぁ」という部分は
生活を始めたら
色々出て来るかもしれませんし


中には

「安かろう、悪かろう」の家も
あるかもしれませんが


ここみたいな
マイナーな個人ブログまで見て頂いて


ネットで情報を収集している方なら
そこまで騙される事は少ないと思います






・当然高性能は高価格です


我が家の窓サッシ

サーモスⅡHです

金額g


アルミ樹脂複合サッシで
熱貫流率は2.33です



一方こちらは

サーモスXです

金額h

熱貫流率は1.03
かなりの高性能です



当然ですが

金額は

サーモスXの方が
かなり高いです







・どこで妥協するかです


ある程度の
予算が必要なメーカー


我が社は樹脂サッシで
トリプルガラスです

熱貫流率は〇〇ですと説明されて


数年前でしたら
割と高性能だった2.33の
サーモスⅡHも


「これでは性能が低すぎる」

「我が社では絶対使いません」


みたいな話を言います


その工務店が
サーモスXを使っても

サーモスⅡHと
同じ金額で大丈夫ですと言うなら


ものすごい
自慢してもいいのですが


当然その分金額は上がります・・・





・間取りやどんな家が希望かの前に予算を決める


予算を決めないで

住宅展示場や工務店を
見た場合


おそらく

金額が高い方が
「いい家」って思います


200~300万円位の差なら
安い方がいいって思う事もありますが


1,000万円違ったら


全然別物な位に
豪華になるか


ものすごい
高断熱、高気密の家になります


なので

最初に予算を決めて

それ以上の金額なら


そもそも
「あ、それは無理」って


対象外にする事が大事と思います


見る目を鍛える為に
高いメーカーを見る事は大事ですが


「見るだけ」にします






・本当に無理の無い支払い割合


一般的に
お金を貸す方(銀行など)は


収入の3割が
安全圏と考えて


これくらいなら
普通にお金を貸します



年収500万円の人がいて

3割だと150万円ですので


ボーナス払いが無い場合は

150÷12=毎月12.5万円です


年収500万円の人が

毎月125,000円を
35年間払うなんで


絶対無理ですが


銀行は大丈夫と言って
貸してきますし



成績が欲しい営業さんも
「大丈夫ですよ」って言ってきます






・安全圏は手取りで25%までだと思います



年収500万円の場合


もちろん扶養家族の人数などで
手取りは変わりますが


平均的な数字を出すと


月収35万円で35万×12ヶ月で420万円

ボーナスが40万円を2回80万円


これで額面が年収500万円なら




35万円の手取りだと27万円位ですので


27万円×12で324万円

ボーナスの手取りが
30万円が2回で

合計して手取りだと
384万円


これから25%なら
年間960,000円なので



ボーナス払いは0にして
毎月80,000円です


この位なら
問題なく払えるかなぁ
思いますし


今が賃貸なら

ほとんど変わらないか
安くなる人も多いと思います





・さらに安全を求めるならボーナスは計算しない


上記でも
安全圏だと思いますし


私も手取り25%ルールを
上限に家を探しました




幸いにも土地代が
格安で手に入ったので


ボーナスは
一切計算しないで25%になりました



ボーナスを計算しない例だと


先程の年収500万円


・月収35万円
・ボーナス40万円が2回


この例で

ボーナスを計算から
除外します




なので月収35万だと

手取り270,000円

25%以内だと


毎月67,500円です


これなら
住宅ローン

全く負担にならずに
生活出来ると思います






・これでいくらまで借りれるか


35年固定で
金利は1.2%で計算しています


金額i



額面年収500万円の人が

ボーナス込みの手取り25%だと
2,740万円借りれて


さらにボーナスを計算しない
2,310万円借りれます



頭金の額にもよりますが
200~300万円の頭金でも


3,000万円近い家が建つので
ローコスト住宅なら充分ですね



ちなみに銀行が言う

額面の30%だと

金額j



なんと
額面年収500万円でも

4,270万円借り入れ出来ます


随分豪華な家が建ちそうですが

毎月の支払いも豪華ですね







・共働きでも計算に入れない



我が家は共働きですので


世帯収入で
計算すれば


毎月の負担率は10%ちょっと
なりますが


家を購入する時には
一切計算にいれませんでした


私が死んだり
ガンにかかったりすると


団信で支払いも免除になり


生命保険なども
降りますので

家の支払いは問題ないですが



妻が仮に亡くなっても

生命保険は
たいした事ない金額です


その場合でも自分の収入で
問題ない金額なら


最後まで
手放さずにすみます






・家買ったから我慢しなさいが嫌でした


最初の1~2年なら

「家買ったから仕方ない」

色々我慢出来るかもしれません




しかし住宅ローンは長期ですから


時間が経つと
その家に住んでいるのが
当たり前になるし


仕事のストレス

子育てのストレスなどを



ストレス解消で

・外食したり
・旅行に行ったり
・趣味の物買ったり


などを


住宅ローンで厳しいから
出来ないとなると


どんどん悪循環になると思いました



また子供も


例えば高校生や大学生で

「パパ家がボロいから買って」
なら多少の我慢もすると思いますが


我が家は2歳と0歳です

この家があって
当たり前なので


「おもちゃ買って」

ローンが大変だから無理って買えないと
子供も悲しくなるし


家族の幸せのために
買ったのに


なんの為に
家を買ったのか
分からなくなると思います



本当に無理の無い
金額なら


家以外にも色々
お金を使えます


そう考えると


金額f


金額g


この家や
この窓サッシが


いい性能に思えてきます(笑)




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2018年08月06日


フラット35
住宅ローンを申込む場合


住宅を検査して合格すれば
金利が割引になる制度がありますが


私がフラット35で借りてすぐに
新制度になって


甲府市a


・子育て支援型
・地域活性化型


このような割引が出来ました



私が本審査した際には
このような制度は無くて


本審査後の引き渡し前に
この制度になって

「こっちで借りた方が得かな」

など

色々検討しました





・フラット35Sは0.3%から0.25%へ・・・


私が申込みした時は


甲府市b

フラット35Sの金利Aプランは

10年間0.3%の割引でした


これが

・子育て支援型
・地域活性化型

この2つが出来た事で

0.3%から0.25%に下がり


その代わりに

子育て支援型も0.25%の金利が下がり

この2つは併用出来るので


最大0.5%も金利が下がります



甲府市c


子育て支援型は5年間ですが
併用すれば


5年目までは0.5%割引
6~10年目までは0.25%割引になるので


私が申込みした時は

10年間0.3%ですから

こちらの方が安くなります





・申し込み出来ませんでした


子育て支援型は


子育てをしている
若年層が対象という事で


子供は小さいけど
夫婦とも40代なので


とても若年層では無いですが




地方自治体と協力する割引で


家を建てる地方自治体によって
条件が違って


そもそも
家を建てる場所が対応してないと
割引にならないという事で


いつも赤字と広報に載っている
山梨県甲府市を調べると・・・


甲府市d



なんと甲府市も名前があります


隣に書いてある
「空き家改修助成金交付事業」が謎ですが


甲府市のサイトを見ると



甲府市e


フラット35の子育て支援に
申し込み出来る条件が



甲府の中心部で
空き家を購入した場合に限るというので


新築で建てる場合は
全部NGという事なので


どちらが得かと

検討をする
手間は無くなりました





・お金が無い自治体は対応してない?


隣の市だと
市内に中学生未満の子供がいる
家庭なら何でもOKという


条件が緩い地域も多いのですが


甲府市はお金無さそうなので・・・


出産の時も


同じ山梨県内の

北杜市だと


甲府市f


2人から50,000円のお祝い金で
4人目だとなんと500,000円です



東京に近い
上野原市だと


甲府市g



なんと1人目から支給されて

3人目以降から500,000円!


2人子供がいる
我が家でも150,000円は貰える計算です



一方の甲府市


甲府市h



絵本です・・・


しかも2歳差で生まれた
下の子にも
同じ絵本を贈呈されました


妻が「上の子と同じなんですが」
言ったら変えてくれましたが・・・



学校や職場の関係もあるので
なかなか難しいですが


どっちでもいいって時は


金利が5年間0.25%違うので
多少は考慮するといいと思います



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