金利

2018年08月06日


フラット35
住宅ローンを申込む場合


住宅を検査して合格すれば
金利が割引になる制度がありますが


私がフラット35で借りてすぐに
新制度になって


甲府市a


・子育て支援型
・地域活性化型


このような割引が出来ました



私が本審査した際には
このような制度は無くて


本審査後の引き渡し前に
この制度になって

「こっちで借りた方が得かな」

など

色々検討しました





・フラット35Sは0.3%から0.25%へ・・・


私が申込みした時は


甲府市b

フラット35Sの金利Aプランは

10年間0.3%の割引でした


これが

・子育て支援型
・地域活性化型

この2つが出来た事で

0.3%から0.25%に下がり


その代わりに

子育て支援型も0.25%の金利が下がり

この2つは併用出来るので


最大0.5%も金利が下がります



甲府市c


子育て支援型は5年間ですが
併用すれば


5年目までは0.5%割引
6~10年目までは0.25%割引になるので


私が申込みした時は

10年間0.3%ですから

こちらの方が安くなります





・申し込み出来ませんでした


子育て支援型は


子育てをしている
若年層が対象という事で


子供は小さいけど
夫婦とも40代なので


とても若年層では無いですが




地方自治体と協力する割引で


家を建てる地方自治体によって
条件が違って


そもそも
家を建てる場所が対応してないと
割引にならないという事で


いつも赤字と広報に載っている
山梨県甲府市を調べると・・・


甲府市d



なんと甲府市も名前があります


隣に書いてある
「空き家改修助成金交付事業」が謎ですが


甲府市のサイトを見ると



甲府市e


フラット35の子育て支援に
申し込み出来る条件が



甲府の中心部で
空き家を購入した場合に限るというので


新築で建てる場合は
全部NGという事なので


どちらが得かと

検討をする
手間は無くなりました





・お金が無い自治体は対応してない?


隣の市だと
市内に中学生未満の子供がいる
家庭なら何でもOKという


条件が緩い地域も多いのですが


甲府市はお金無さそうなので・・・


出産の時も


同じ山梨県内の

北杜市だと


甲府市f


2人から50,000円のお祝い金で
4人目だとなんと500,000円です



東京に近い
上野原市だと


甲府市g



なんと1人目から支給されて

3人目以降から500,000円!


2人子供がいる
我が家でも150,000円は貰える計算です



一方の甲府市


甲府市h



絵本です・・・


しかも2歳差で生まれた
下の子にも
同じ絵本を贈呈されました


妻が「上の子と同じなんですが」
言ったら変えてくれましたが・・・



学校や職場の関係もあるので
なかなか難しいですが


どっちでもいいって時は


金利が5年間0.25%違うので
多少は考慮するといいと思います



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2018年07月28日


何度か先送りしていた
消費税増税ですが


ニュースなどでしていますが
今回は先送りせず
決定みたいな流れですね・・・


2019年10月からなので
まだ1年以上ありますが


注文住宅の場合は

契約してから
引き渡しまで時間がかかるので
特別な措置があり

消費税a

2019年3月末までに契約していれば
引き渡しが10月過ぎても8%になります


2019年4月以降でも
引き渡しが10月末まででも
もちろん8%で大丈夫です





・私なら増税後に家を建てます


仕事や子供の都合が無くて

いつでも完成でいいのなら


まだ、駆け込み需要が無い今のうちか

増税間近になったら待って
増税してから建てます



①金額は変わらない

前回、前々回の消費増税の時にも
駆け込み需要が多く

増税後の反動で

前回が9%
前々回は15.6%も

前年比で落ちました

日用品や家電製品と違い


住宅は、それほど売れないけど
1つ売れれば利益が高い商品なので


当然、余りに売れなくなれば
値下げの余地はあります


土地代は消費税はかかりませんから

家の部分と手数料だけが消費税がかかるので

我が家だと2,000万円位なので


消費税8%だと160万円
消費税10%だと200万円

差は40万円ですから


キャンペーンや値引きで充分
引ける金額です


駆け込み需要で
お客様が多い時期は
当然値引きを頑張る必要もないので

お客が少ない時期に建てた方がいいです



それだけ利益率が高いって事ですが



②駆け込み需要で施工ミスが増える



当然お客が多くなれば
施工数も増えて

施工ミスなどが増える可能性が上がります


現場の大工さん以外でも
営業さんや工務さんも


普段より多く顧客をかかえるので
ミスも増える可能が上がります



③施工ミス以外でも理想の家が出来ない事も


私が契約した時は
レオハウスも暇そうでしたので

何回も打ち合わせが出来ましたが

当然忙しくなると

営業さんや設計士さんも時間に追われますので


普段なら出来る提案が出来なくなったり
打ち合わせが減る可能性も出てきます


また設備品も
受注が間に合わないという事も出て来ます


その際に
引き渡しを伸ばせなくなったら
違う設備を入れるしかないですし


キッチンやお風呂など
選べるメーカーも減る可能性が出て来ます




消費税b

暇な時期だったので
契約もせかされませんでしたし
工期も短かったです




①②③共通ですが


増税関係なく
忙しい時に家は建てない方がいいです



④すまい給付金は10%に対応済です


消費税c


すまい給付金ですが
私が契約した時は最大で30万円でしたが


10%に増税すると
最大50万円になります


こちらは収入に寄って
変わってくるので

全員が得する訳では無いですが・・・


消費税d

前にこちらでも書きましたが



こちらの年収は基礎控除と社会保険を控除した後の年収なので
年収650万円位までは補助金が貰えます

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2018年07月21日


ほとんどの人が

家を買う時に
住宅ローンで買いますが


その時に選ぶのが

固定金利と変動金利です


かなり悩む人も多いらしいですが


金利a


私は全期間固定金利で
(フラット35です)

「全然悩まなかったので」


どういう性格、収入の人が


固定金利、変動金利に
向いているか書いていきます






・3種類あります


1-全期間固定金利

フラット35や銀行でも
35年固定金利があります

借りた段階で
支払い総額が決定します



2-変動金利

文字通り金利が変わります

金利が上がったり下がったりしますので
支払総額も変わります



一応もうひとつ


3-当初固定金利

最初の5年や10年は固定
その後変動するというのもありますが


ちょっと計算すれば分かりますが

これだけは
絶対にオススメ出来ません


何もいいとこが無く
固定金利と変動金利の悪いとこだけ
組み合わせてます





・当初固定金利のダメなところ


まず全期間固定は35年間同じですから


仮に世間がインフレなどで
国債の金利が上がると


金利b

10年国債の推移です

これが上がると
固定金利(フラット35)の
住宅ローン金利も上がりますが


当然支払い金額は
変わりませんので

金利が上がる事になると
結果的に得します


逆に金利が下がったら
結果的には損します



※一般的にですが
 景気が良くなって物価が上がると
 金利は上がるので

 家と土地の価値は上がりますが
 固定は支払い金額が変わりませんので

 金利の上昇は得に
 金利の下落は損になります




変動金利はもちろん変動しますので

世間が景気が良くなれば金利が上がるので

支払金額も上がります


金利c


変動金利
短期プライムレートが上がると
金利も上がります


貸し手の銀行にとって


変動金利は
金利が上がったら
その分お客様の支払金額も上げれるので


その分のリスクを
借りる方が背負うので
固定と比べて金利が低いです




当初固定金利


変動金利よりは金利が高いのに
(最初だけ低かったりしますが)


5年や10年後の変動期間になったら
金利上昇のリスクを
支払う方が背負うという


何も良くない商品です


さらに変動金利
一気に金利が
上がらないルールがあるのですが

(5年毎に見直しや上限125%など)


当初固定金利には
そのようなルールはありません


最初の固定期間だけは
一番金利が低いので
「安そうですが」

変動期間になったら
通常の変動金利より高くなります





・どうして固定金利にしたのか


理由は4点あって


①金利は将来上がると思っているから


そして

②その金利が上がるリスクを背負いたくない


③変動との金利差が無い


あとは

④繰上返済しなくても大丈夫な金額だからです






①の金利が上がると思っているですが

金利f


10年前は約3%の金利だったので

10年後にまた3~4%になる可能性は
充分あります



そして
②の金利が上がるリスクですが


金利g




固定金利が1%
変動は0.5%で計算すると


固定だと毎月 56,457円

変動だと毎月 51,917円


固定金利の場合
毎月4,500円を変動より多く支払い


35年の総額だと
190万円多く払う事になりますが


毎月4,500円で

将来の金利が上がっても大丈夫な
保険を買っているのと同じです


いつ死ぬか分からないけど
生命保険をかけるのと同じで


いつ金利が上がるか分からないけど
4,500円払って保険を掛けてます


仮に10年前と同じように
金利が3~4%になった場合に


例として

10年後に金利が上がって

10年間は0.5%
残り25年は2%と計算すると


金利h


変動金利の方が支払が増えて
総利息は455万円と


固定金利よりも
114万円も増えてしまいます



このような金利が上がった時の

「保険」を若干高い金利で買っています




次に理由③の
変動金利との差ですが


変動金利はここ8年位
かなり低いままで変わってなくて

金利d


銀行もこれ以上低くすると
利益が出ないかと思いますが


その間に
固定金利はどんどん下がって


金利e


昔は固定と変動は
1.5%~2%の差がありましたが


今は0.5%位しか差がありません



固定金利=10年国債

変動金利=短期プライムレート


この金利によって動くのですが
すでに変動はかなり前から最安値なので
動いていません






・なら変動金利は、どういう人が向いているか


同じ時期に借りたら
当然固定よりも変動金利の方が安いので


変動金利が向いている人は

「10年以内には繰上返済で終わる人」

または

「繰上返済しようと思えばすぐ終わる資金がある人」です



幸い先進国なので

いきなり来月から数%上がるなんて事は
無いと思いますし



変動金利も

「5年ごとに見直し」

「制限125%」

などのルールがあるので


金利が上がるとしても
一気には上がりませんし



10年間は住宅ローン減税もあるので

「別に払おうと思えば払える」

「金利が上がったら全額繰上しちゃう」


みたいな余裕のある方
当然変動金利のがお得です





・絶対にダメなパターン


建築予算が当初より上がって

「これでは支払いがキツイ」という時に



「変動なら毎月これ位ですよ」

「どうせ金利なんて上がりませんよ」


など、営業さんに言われて

固定金利だと厳しいけど
変動の低い金利ならどうにか・・と


無理に契約すると

金利が上がったら

「終わります・・・」


なので、払いきれる自信がある方でも


固定金利で計算しても
全く問題ない金額で契約した方がいいです


全く問題ない金額なら


利息は減るので余裕があれば
繰上返済してもいいですが


別に無理に繰上返済する必要もないですし



固定なら金利が上がりませんので


お金持ちは変動金利
普通の人は固定金利がオススメです
(なので我が家は固定です





・銀行の全期間固定金利はダメです


フラット35住宅金融支援機構が運営しており


元は住宅金融公庫


要は国が


庶民でも家が買えるように

全期間固定の割りに安い金利で運営してます




固定金利の場合、
10年国債の金利が上がったら

貸し手が損しますので


民間企業である銀行は

そこまでリスクは取れませんので
フラットに比べると金利が高いです


またフラット35だと

金利i

フラット35Sという10年間は
さらに金利が下がる制度もあって


金利j


今どきの普通の住宅なら取れますが
(我が家も35Sです)


これが取れないような家は
性能がかなり良くないので

最低限の家の性能もあるという保証にもなります



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2018年07月10日


バブルが崩壊するまでは

「土地の値段はどんどん上がる」

これが当たり前で

土地神話なんて呼ばれていて


どんどん
不動産が値上がりしました



ところがバブル崩壊と共に

どんどん地価が下がって

最近下げ止まりの場所が増えて

一部ではまた値上がりしてる状況です





・購入した甲府市の土地は上がるか


今回家を建てるのに購入した
甲府市の土地ですが


陸の孤島の山梨とはいえ
値上がりするかもという

案件があって


・リニアモーターカーの駅が出来ます

土地a

実験線が山梨県にあって
多分甲府市に駅が出来るだろうとは

数年前から言われてましたが

正式に甲府市に決定しました


場所は家から
車で約20分位離れたとこです



・中部横断道も完成します

土地b


今まで東京か長野に行ける
中央自動車道しか高速道路が無かったですが


現在静岡県まで行ける高速道路を作っていて
一部は完成して走れます



などなど
「陸の孤島」と言われる山梨県ですが

これは去年よりも上がるのでは?
と期待でしたが


2018年の公示価格が発表になって


土地c


見事に下がりました





・バブル崩壊までの価格が凄い


現在の坪16万円
どれくらい安いのかと言うと


土地d



この地域で一番古い調査の
昭和58年ですら

坪24万円あります


そこから景気と共になだらかに上昇して

バブル期に急上昇して
最高値は坪52万円です


そこからバブル崩壊~景気低迷と共に

一度も上がる事なく


土地e


現在の坪16万円まで下がりました



我が家の土地が60坪ですので

今買うと相場が960万円ですが


バブル期は3,120万円ですので


金利も凄い高かったし


当時家買った人は大変ですね





・でも多分上がると思います



さすがにリニアの駅が完成したら

若干は上がるとは思っていますし

今が下がりすぎというのもあるのですが


都会は下げ止まって上昇しています


「東京の流行が2年遅れて来る」って
この地域の人に昔言われましたが



こちらは私が
学生時代から社会人で数年過ごした

東京は杉並区の阿佐ヶ谷ですが


土地f

下げ止まりどころか
結構上昇しています


そして甲府市でも
下げ止まりや
上昇する地域も出て来ました


土地f-2


ちなみに購入した土地は
1位の甲府駅周辺から車で15分位です






・都内の地価が高すぎます


阿佐ヶ谷の地価を調べてたら

「高すぎる」と驚きました


たしかに都心からそこそこ近いのに
(新宿駅まで1本で10分位)


緑もあって、いい街でしたが

高すぎですね・・・


仮に今と同じ60坪の土地だと

236万円×60坪で

1億4,160万円です



甲府なら
割と便利な土地で
960万円ですから


賃金の差を考えても
家が買える地方のが
いいような気がします・・・



子育てにもいいですし・・・


賃貸も当然値段差があって

阿佐ヶ谷で住んでいたアパートが

土地g


阿佐ヶ谷駅まで徒歩12分

洋室5畳のワンルームにロフトが付いた
この部屋で

家賃が62,100円でした

洗濯機すら置ける場所が無かったです



そして甲府に戻って借りたのが

50㎡で駐車場2台止めれる2LDK

土地h

家賃59,500円です



新宿まで電車で90分ちょっとです
都会の生活に疲れた方は


山梨に来るのもいいですよ^^


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2018年07月04日


今2歳5ヶ月の長男は

1歳になる前に

ゆうちょの
学資保険に入りました

学資保険a


妻が保険に入って
支払いも妻の給料から
支払っているので


基本ノータッチでしたが


一応アドバイスとして


金利低い時代だから
積立投信でも
買えばと言いましたが


ゆうちょに
絶対の安心を置いている妻は
学資保険に入りました



それでも2年前は

返戻率が105%はあったので


トータル100万円払ったら
受け取りが105万円です


まあ損は出ない商品だから
いいんじゃないって言いましたが


妹も生後7ヶ月になったので

学資保険に申し込もうと
郵便局に行ったら


今は(2018年7月現在)

返戻率がマイナスなので
(94.7%)

トータル100万円払ったら

受け取りが
94万7千円になります



さすがに妻も
今回は申し込みしなかったです



この低金利で

家を買う際の

住宅ローンは
金利が低くて嬉しいですが


金融商品は
どれも利率が低くて困ります





・元本割れなら意味が無い?


学資保険のメインは
貯蓄です

将来お金がかかる
時期に備えようって事なので


返戻率がマイナスの時点で
意味が無さそうですが


一応いくつか
特約があって


途中で亡くなった時に
払い込みしなくても
満期金が貰えたり

学資保険b

特約で
入院時の補償が出たり
するのですが
(さらに払戻率下がりますが


これは本人の
生命保険で掛けた方が
圧倒的に得ですので


正直何も
いいところがありません



郵便局の方も
セールスするのに

苦しそうでした






・今は絶対に学資保険に申し込んだら損


学資保険ですが


申し込み時の金利で
最後まで確定しますので


将来金利が上がっても

申し込み時の低い
金利のままなので


今は絶対に入るべきではありません



先の事は分かりませんが


10年先も
この低金利が続くとは

さすがに思えないですし

そのために
変動金利じゃなくて


固定金利のフラット35で
住宅ローンを借りましたし



学資保険以外でも


長期のもので
金利が確定する商品は


低金利の今は
絶対に買わない方がいいです






・一応マイナスじゃない学資保険もありますが


ゆうちょは諦めたみたいですが


家に帰ると


JA学資保険の
パンフレットがありました



どんなのかと
ネットを見たら


学資保険c

なんとサイトから
申し込みと


アンパンマンエプロンくれるので
私も資料請求しました(笑)


ゆうちょがマイナスですから

大々的に
利率を全面に宣伝してますが

学資保険d

払戻率が104.7%


100万円払ったら
将来104万7千円ですから


10数年後の
インフレ率を考えると


まさか、この低金利が
10年以上続くとは思えないので
多分損します・・・



まあマイナスじゃないし

妻はどうしても
学資保険に入りたいそうなので


入ると思いますが・・・



妻の固い金銭感覚なら

それこそ
普通預金に入れっぱなしで


金利が上がってから
他の商品買った方が
いいと思うのですが・・・


学資保険って商品が
向いている人は


お金が余ったら使ってしまう
性格の人

貯金とか積立が
出来ないなら


まだ申し込む意味もあると
思いますが・・・


それか昔みたいに

金利が高くて
利率もよければ

当然高い利率で
固定されるので

お得だとは思いますが

今はどの商品見ても

「お得」なんて物は
1つもありません






・金利の低い時は借りる


いつまで続くか分からない
超低金利ですが


当然金融機関も
利益を出さないと困るので


保険も預金も
全て低い金利です


金利が低いからと言って

意味もなく
借金しても損しますが


基本金利が低い時は
お金を借りるべきです


1年半前に

「これ以上は下がらない」と思った

住宅ローンですが


結局金利が上がる事もなく
超低金利のままです


学資保険e


契約時は
史上最低金利だったのですが
引渡し時に金利は確定するので

1.1%でしたが


2018年7月の
フラット35は
1.06%です


まだローンが34年ありますので
先の金利は不明ですが


ここ1~2年前に住宅ローン
申し込みした人は

変動金利のが得でしたね


政府が長期金利も
誘導目標出してるので

これ以上下がりはしませんが
上がる事は無く低空飛行です





・どこにお金を預けるか


妻の金融商品は

学資保険以外は

生命保険と
ゆうちょの積立と普通預金という


物凄い固い性格ですが




私はお金を損したくないので


3割は個別株を買って
株主優待を貰って


2割は株価に
連動する投資信託を買って


残りは

新生銀行の2週間定期に
入れています

学資保険f
今は決して
高い利率ではないですが

満期2週間ですし

中途解約しても
元本マイナスにはならないので

普通預金はマシですし

新生銀行なら

24時間365日いつでも
セブンイレブンやゆうちょのATMでも
手数料かかりませんし


振込も他行宛てで
毎月5件まで無料という
お得な銀行です




そもそも家買って
繰上返済とかして

「ほとんどお金無いですが


・株価も上がり切った感じもしますし

・国債も金利低いですし

・FXなんてギャンブルですし


金利が上がるまでは
普通預金か期間が短い
定期預金に入れて

待ってるしか無いですね


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