土地
2021年07月09日
初夏～夏に土地を見に行って
「日当たりも大丈夫ですよー」なんて言われて
冬に日が入らなかったとか
悲しいですね・・・
パッシブハウスとか
日射取得値などを計算してくれる
高性能工務店ならともかく
ローコストメーカーや
大手メーカーでも普通の営業さんだと
ただ見た目で言っちゃいますから
夏はよくても
冬の時期は
隣家と8メートル間隔があっても
日射に影響が出ます
夏の遮熱は
軒を長くしたり
シャッターやすだれなど
自分で対応出来ますが
邪魔な建物を
どかす事は出来ませんからね
どかす事は出来ませんからね
特に南側隣家の影響ですね
今の家は基礎高や
天井高も結構あるので
一般的に10メートルはないと
影響を受けるみたいですが
フリーのシュミレーションソフトもありますので
計算すると
住んでる地域にもよりますが
私の住んでいる山梨県甲府市だと
隣家と10メートル離れた位置での
12月のシミュレーションですが
10メートル間隔があっても
1階の日当たりに影響が出てますね
1階の日当たりに影響が出てますね
これは隣家が
切妻屋根ですが
もっと影響が大きい
片流れ屋根の場合
10メートル離れていても
影響が出るので
完全に無くすには
13メートルですね
これだけあれば
何があっても隣家が
2階建てなら大丈夫です
2階建てなら大丈夫です
田舎と都会で
隣家との距離が
隣家との距離が
・10メートルとか
・13メートルってのは
簡単に取れるか
難しいかってのは違うと思いますが
比較的距離が取りやすい土地と
そうじゃない場合の対処法を書いていきます
・南向きで前が6メートル道路なら割と簡単
こちらは地元の
分譲地です
地方都市によくある
分譲地の形ですね
これより田舎だと
周りは畑で
日射の影響は何もないとか
日射の影響は何もないとか
都会だと
6メートル道路が取れない場合も出て来ますが
このNo.5と6の家
この南向きの家に関しては
13メートルは簡単に取れます
普通に間取りを作るなら
我が家もそうですが
南向きなら
家を奥にして
手前に駐車場が多いと思います
我が家も
目の前には6メートル道路がありますが
私が立っている場所が
10メートルです
我が家の土地は64坪で
奥に建物、手前が駐車場ですが
庭と駐車場の部分が7メートルあって
6メートル道路の半分の位置に立っているので
10メートルですね
当然、道路には建物はないので
7メートルの庭と6メートルの道路で
13メートルは確保出来ます
まあ我が家の場合は
30メートル以上は確保出来ますが（笑）
仮に１階南側の
窓2つが建物の影で隠れたり
窓2つが建物の影で隠れたり
北側で日射取得が出来ないと
1つの窓で600w程の
太陽からの放射エネルギーなので
2つの窓で1200wの
エネルギーが入りませんから
光熱費換算だと1ヶ月6,000円位は
違ってきますね
それほど
南側の日射というのは
エネルギーを取得出来ます
その分
夏の暑さも凄いので
予算があるなら軒を深くして
対策ですね
「すだれ」や「シェード」でも
いいですし
うちは共働きで
普段は昼間誰もいないので
https://reogress.net/archives/21626048.html
シャッター閉めたりして
対策する場合もあります
毎日だと面倒なので
電動にすりゃ良かったと思いますが・・・
結局今シーズンからは
ずっと「すだれ」をしてますし
・自分の建物の影にも注意
上記の他人の影は
隣家から近いとか
土地によってはどうしても
出てしまう場合もありますが
自分の建物で
エネルギーロスするのも
勿体ないですね
例えば
これが我が家の間取り
凸凹していますが
太陽が真南に来た時の
影の影響は
この形ではLDKには
何も影響ありませんけど
こちらは
タマホームの営業さんが
作ってくれた間取り
凸凹が逆なので
これでシミューレートすると
一番太陽がいい位置の時に
影響が出る形になっちゃっています
さらに南東側には
窓を付けていませんし
この辺が日当たりを考えている人と
そうじゃない人の間取りの差かもしれませんが
勿体ないですからね
どうしてもしたい間取りや
プライバシーの確保、隣家の影響など
事情があるなら別ですが
そうじゃなければ
わざわざこの作りにする必要はないですね
・経済性か利便性か・・・
南向きで目の前に6メートル道路があれば
まず問題ないですが
最初に売れて「済」な土地とか
No.1の土地など
北向きで
南側に家がある場合ですね
地方でよくある
駐車場は2台という間取りで考えると
仮にNo1の土地を買うとして
当然南側の家は
このように上に
建物を配置するので
建物を配置するので
一番日射効率だけを考えたら
自分も北側に配置ですが
これでも10メートルは取れませんし
なにしろ車も止めれませんし
道路側でうるさいし普通はしませんね（笑）
なので
まずはパターン①
オーソドックスな配置
南側の家と隣接するパターンです
南側の家と隣接するパターンです
これだと車の出し入れはしやすいですが
全然日が入りませんね
この配置なら
少しでも日が入るように
2階リビングも考えた方がいいです
後は
パターン②
建物を左に寄せる
縦列駐車パターンです
縦列駐車パターンです
これだと車の出し入れは
大変な時がありますが
東側の日が取れるので
少しは変わりますけど
それでも南側の家の影響が
大きすぎますからね
私なら
日が当たらなくても
縦列駐車は絶対に嫌なので
パターン①にすると思いますけど
ぶっちゃけ
こういう土地は最初から選ばないですね・・・
例えば
希望の土地範囲が狭かったりして
なかなか希望通りの
土地が出ない場合もありますし
土地が出ない場合もありますし
凄いお得な金額だったりで
考える場合もあると思いますが・・・
この辺は予算と好みだと思います
私の土地なんか
線路沿いですから
絶対に嫌って人多いですけど（笑）
私は隣家が絶対に建たないし
13メートルどころか
30メートルは線路のおかげで
何も無いので気に入っていますけどね
・日射と陽射しは別物です
デザイナーハウスとか
よく考えられたデザインとかは
北向きでも明るく作れたり
色々と凝ったデザインもありますが
その点はローコスト住宅だと苦手ですけど
どんなに頑張っても
陽射しはとにかく
やはり日射は取れません
暗いのを明るくする陽射しは
北、東からでも
ある程度取り込めますが
太陽からの放射エネルギーに関しては
やはり南向きじゃないと
余り取れません
冬の光熱費で
ワンシーズン30,000円変わるとしたら
30年間で900,000円違いますから
分譲地とか
南向きの方が高いですけど
金額によっては
気持ちいいとか住みやすい以外に
単純にお金の面でも
長い目で見れば
元が取れるかもしれません
特に今の家は断熱も気密もいいですからね
うまく昼の日射を取り込めれば
夜の間も熱をかなりキープするので
かなりの光熱費削減になります
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reogress2021年04月14日
今年（2021年）は3年に１回ある
固定資産税の評価替えの年です
簡単に言うと
固定資産税は
土地と家の価値がどれくらいかで
土地と家の価値がどれくらいかで
税額が決まりますが
「毎年なんて忙しくて変更出来ないよ」って事で
基本は3年に１回だけ更新されて
今年は改定する年なので金額が変わりますが
来年と再来年は同じ金額になります
さらに今年は
コロナウイルスの特例があって
コロナで生活が大変な人も多いので
「土地の評価が前回より
上がった分は据え置きにしますね」って事ですね
まあ、近所の地価を見ると
バブル時代以降
土地評価額はずっと下がっているので
地方だと上がることはなさそうですが
そして今年はPayPay払いにして
去年は0.5%還元でしたが
今年は1%還元になりました
後述しますが
頑張ればMAX1.5%還元まで可能です
・ローコスト住宅な我が家の固定資産税はいくら？
我が家はすでに3年間の
固定資産税半額は終わっていて
これが今年の納付書です
143,300円ですね
次の評価替えは3年後なので
3年間はこの金額です
初めての評価替えでしたので
「それなりに下がるかな」と思いましたが
相変わらず意味不明に
結構取られますね
実際に売ったら
築4年ってだけで
かなり値下がりしちゃうんですけどね・・・
ちなみにこれが去年の
固定資産税
156,800円でした
評価替えで3年前の評価と比べて
13,500円下がりました
土地の価格は据え置きですが
家の価値が8,012,230円から
7,221,690円と79万円ほど下がりました
正直もっと減るのかなと思いましたが
全然減りませんね・・・
3年で約10分の1下がったので
「家の税金なんてタダみたいなもん」って言うのは
築30年は経たないとダメみたいです
・PayPayで1％キャッシュバックを受ける
今は、ほとんどの自治体で
PayPayやクレジットカードでの支払いが可能です
私の住んでいる甲府市でも
PayPayもクレジットカードも使えますが
クレジットカードの場合は
システム利用料ってのが1％かかるので
楽天カードとかで1％還元されても
意味が無いので
今回はPayPayで1％還元を狙います
・・・・・
・・・・
・・・
・・
・
税金の場合
キャンペーンとかは対象外ですから
基本はPayPayの0.5%還元しかありませんが
前の月の
PayPayステップを上げておくと
最大1.5%還元まで可能です
最大1.5%還元まで可能です
・先月に50回以上利用するか
・10万円以上利用すると
0.5％追加されて1％になります
どちらもクリアしたら1.5%還元ですね
こちらが先月のPayPay使用履歴
固定資産税の1％バックに向けて
50回以上利用しました（笑）
先月はPayPayジャンボとか
セブンイレブンのキャンペーンもあったので
私は仕事の時の昼食はコンビニですし
後はタバコをカートン買いから
バラで買えば簡単にクリア出来ました
後36,000円使えば
1.5%還元でしたけど
無駄な物買っても損ですしね・・・
還元額以上に損したら意味無いです
ちなみにPayPay支払いの場合は
非常に楽で全て家で出来ます
というか
コンビニに持って行って
「PayPayで」と言っても出来ません・・
まずは
チャージします
銀行からチャージ出来ない人は
コンビニなどで入金するしかないですが・・・
そうしたら
PayPayアプリを起動させて
スキャンを選んで
バーコードを読み取ると
支払い完了で
1%還元されています
4期分全部支払って
143,300円なので
1,433円キャッシュバックされました
・固定資産税から値段に見合った家か調べる事が出来る
価値があれば
固定資産税も上がるので
単純に高い家は
税金も高いのですが
土地の評価額は一律で
購入金額が600万円でしたが
200平米なので60.5坪以下は6分の1
それ以上は3分の1になります
なので
評価額が1,033,866円になっていますが
将来リニアモーターカーとか
開通したら爆上げするかもしれません（笑）
家屋の方は計算が複雑で
我が家の請負金額は
17,383,610円です
これは付帯工事費なども含めた総額ですね
ここから一律0.7を掛けて
公示額というのを出します
我が家の場合は
17,383,610×0.7＝12,168,527円が公示額です
ここから調査員が色々と調べて
0.5～0.7までの数値を掛けます
・仮に0.5なら
12,168,527×0.5＝6,084,263円
・0.7なら
12,168,527×0.7=8,517,968円
0.5~0.7の範囲でしか決めれないので
「この家、請負金額の割に安っぽい」と
判断されたら0.5になりますし
「この家、値段の割にいいな」と判断したら
0.7になります
家屋調査に協力しないと
書類でしか判断出来ないので
0.7と一番高くなるらしいので
ちゃんと協力した方がいいですね・・・
我が家は
0.658なので
割といい評価みたいでした
もちろん躯体とか内部とか気密は
調べないので
太陽光に瓦屋根とか
そういう部分が大きいですけど
ただ、評価がいいと
税金が上がるので
単純に喜べないですが（笑）
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2021年04月12日
前回記事の
間取りを自分で作るか
設計士さんに任せるかという問題ですが
間取りを誰が作る以前の問題で
世の中には
間取りが完成する前に
契約や仮契約をさせられるハウスメーカーや
工務店もあります
私の場合は
・土地が決まって
・間取りが確定してから
ハウスメーカーと契約しましたが
これが契約時に
出来ていた間取り案で
これが着工時ですね
ほとんど同じですが
世の中には
契約前に間取りは作らないという
施主さんに
不利なハウスメーカーもありまして・・・
他にも
「間取り作成は有料」って会社もありますね
間取り、プラン作成が無料なら
契約をしないと
1円の利益にもなりませんから
ハウスメーカーさんや
工務店さんの気持ちも分かりますが
私の個人的な意見としては
「この家が欲しいから契約します」と
注文する物なので
土地や間取りが確定する前から
契約しなくてはいけないメーカーなんて
「こちらからお断りだ」って
意見ですけど（笑）
意見ですけど（笑）
それなら間取り有料とかに
して頂いた方がいいですね
相性が悪ければ
間取り作成の実費だけの損害で済みますし
相性が悪ければ
間取り作成の実費だけの損害で済みますし
「契約したけど
全然希望じゃない家が建った」というのが
一番悲惨だと思いますから
そうは言っても
どうしても
そのメーカーで
建てたいという人や
建築条件付土地で
ハウスメーカーが
決まってるという人もいますので
建てたいという人や
建築条件付土地で
ハウスメーカーが
決まってるという人もいますので
そういった際の
注意点を書いていきます
注意点を書いていきます
・土地が決まる前に思い込みはやめよう
私が契約した流れで言うと
・まずはハウスメーカーに行く
↓
・仮で間取りを作る
↓
・色々と詰めながら土地探し
↓
・土地が決まったら
その土地で建てれるかどうか
土地に合うように変更
↓
・何度か打ち合わせをして
土地、間取りが確定したら
ここで初めて契約
この流れでした
私が欲しい
理想の土地としては
南面に窓が大きく取れて
庭もあってそこで遊べる家
それでもちろん安い事（笑）
それでもちろん安い事（笑）
https://reogress.net/archives/25785528.html
そんなイメージで
間取りも作っていったので
この土地を見つけた時は
即押さえをしました
設計士さんも
見に来てくれて
今の希望の間取りで
家の作りも
周りの環境も問題ないという事で
（前面に掃き出し窓いっぱい）
目の前の道路は
我が家以外誰も通らないので
とにかく解放感重視という
このように想像通りになっていますけど
仮に、土地が
このような
道路沿いで
周りの8世帯から見られて
目の前にも家があると
掃き出し窓4つなんて
設置出来ませんし
この土地だったら
北側リビングにする位に
変えるかもしれません
変更するのは
全然構いませんが
土地、予算、間取りなどなど
この辺が確定してないで
最初に設計士さんが間取りを作って
それが素晴らしかった場合
でも、土地や周りの状況を考えないで
その土地には合わない
家を作ってしまったら
・せっかくの窓が
1日中カーテンしっぱなしとか
・遊べない庭とか
色々と出てくる可能性があります
特にデザイン住宅で
最初にデザインありきで作ったりすると
土地に合わせた家が
作られない可能性も出て来ます
土地や家庭環境
ライフスタイルに合わせないと
例えばこちらの
オシャレな図書館ですが
まさにデザインありきで
土地や使用目的を
良く考えなかったんでしょうか・・・
日差しを浴びて
本がボロボロになってしまいました
これって
明らかな失敗なのに
「建物はいいのに」という
意見があるみたいですが
これって
生活に置き換えたら
「家はいいけど住みにくい」って事ですから
こんなのが
「建物がいい」なんて事はありません
ちなみに
「最近の図書館ってガラス張りが多いなぁ」と
色々と話を聞いたら
昔の白熱灯や蛍光灯は
本のダメージが凄くて
それならガラス張りのがマシらしいのですが
住宅系ブログを書いてる身としては
うまく遮熱とかUVカットガラスとか
その辺対処出来そうな物だと思うのですが
まあ、家に置き換えたら
これは失敗作ですね・・・
どんなに家が良くても
住みにくかったら何の意味もありません
デザインも大事ですけど
住みやすい家の方がずっと大事です
その為には
土地が決まる前や
間取りが決まる前に
契約するってのは
施主さんにとって凄い不利ですよね
なかには
「契約後にいくらでも変更できます」なんて
甘い事で契約して
いざ契約したら
2～3回の打ち合わせで着工という
後悔ばかりの家が出来る事例もあります
・間取りが確定する前に契約って・・・
契約後に
若干の変更なら
みなさん変えてると思いますし
我が家も変えましたが
中には
「間取り作成は契約後」って
工務店もありますね
工務店もありますね
そういう場合は
そのメーカーに心酔していないと
契約もしないでしょうけど
ちょっと私には無理ですね・・・
・オーダーメイドの服や
・カスタムカーなど
注文の段階では
実際の商品が無い物も多いですけど
それにしたって
「こういう物を作ります」と分かってから
契約をします
「こういう家を作ります」が無い状態で
契約されるのって
「ここの会社なら大丈夫」って
思わないと無理でしょうから
逆に言えば
そういう会社を
見つけられた人なんでしょうけど
見つけられた人なんでしょうけど
ちょっと凄いですね・・・
・・・・・
・・・・
・・・
・・
・
とはいえ
これはまだいい例というか
何でも契約前に
無料で作っていて
最終的に
他の会社で建てたら1円の利益もないですから
「うちは契約前に
間取りは作りません」とか
「間取り作成は有料です」って
最初から言ってる工務店さんは
それなりのポリシーもあって
施主さん全員が
契約後に間取り作成という
ルールがある会社なら
契約後に間取りを作れる
流れが会社にあるわけです
※ここからが
重要なのですが
一番タチが悪いのが
「間取りなんて後から
いくらも変更出来ますから」
「とりあえずキャンペーンがあるので
今のうちに契約しましょう」
とかですね・・・
営業さんの一人歩きで
とりあえず契約しちゃったパターンですね
社内に契約後に
一から作成ってルールが無ければ
当然ですが
時間がありません・・・
こういうとこは
契約後に
「もう着工しないと無理です」とか言われて
満足に打ち合わせが終わらないまま
着工してしまう場合があります・・・
だいたい、納得してないのに
とりあえず契約なんて流れで
満足出来る家は
作れないと思います
・土地が決まる前の契約は「普通はありえません」
土地が決まらなければ
希望の家が建つか
どうかも分かりませんし
どうかも分かりませんし
普通は
どのメーカーも契約なんて
話はまだ出ないと思いますが
話はまだ出ないと思いますが
実際「空中契約」と言って
土地の売買前に建物の請負契約するメーカーが
一部あるそうです
はっきり言って
これを勧められた時点で
そのメーカーはロクなもんじゃないと
思って契約しない事をオススメします
普通の営業さんや
設計士さんなら
「土地が決まらないと
これが建つか分かりませんけどね」って
言います
・・・・・
・・・・
・・・
・・
・
もちろん特別な事情があるなら別ですが
例えば、山梨だと
田舎なので
農地転用という
農地として使ってた土地に
家を建てるのは
色々な役所の許可が
必要な場合がありますが
必要な場合がありますが
こちらの審査は
ハウスメーカーが決まってないと
いけません・・・
なので土地が決まる前に
契約しておくしかありません
後は建築条件付土地ですね
当然
土地の契約＝ハウスメーカーも決定します
後は建築条件付土地ですね
当然
土地の契約＝ハウスメーカーも決定します
こういった場合は仕方ないですが
別々に購入する場合に
通常は土地→家の順番の方が
トラブルも避けられます
実際、農地転用の申請も
建築条件土地も
建築条件土地も
「ここの土地」ってのは
決まっているわけですからね
とはいえ
「じゃあ最初に土地を選ぼう」って訳にも
いかないのが
次の理由です
・土地と家はほぼセットで買う
「土地は現金で買います」って人なら
固定資産税の問題はありますけど
なんなら、最初にゆっくり
土地を選んで
その後ハウスメーカーに
行ってもいいんですが
行ってもいいんですが
家も土地代も
一緒に住宅ローンで払いたいって場合は
ハウスメーカーと契約して
住宅ローンの
「つなぎ融資」を受けないとなりません
実際、我が家は
「この土地が欲しい」と決まった時は
まだ3社と
打ち合わせをしていました
打ち合わせをしていました
そして、土地が決まったら
支払いですが
住宅ローンのつなぎ融資で
払うなら
この段階では
ハウスメーカーと請負契約してないと
いけませんから
時間的には
ほぼ同じタイミングで買う感じですね
土地の契約から
決裁までは
通常1ヶ月～1ヶ月半が多いですから
通常1ヶ月～1ヶ月半が多いですから
・その間に
ハウスメーカーを決めて契約をして
・住宅ローンの審査に合格して
つなぎ融資で土地代を
用意しないといけません
用意しないといけません
なので
土地が決まらないと
理想の家が建てれないのは
もちろんなのですが
土地が決まってから
作り始めるでは
期間的に間に合いません
家作りの期間では
一番忙しくなる時期で
休みはもちろん
平日も仕事終わりに打ち合わせ
子供が小さかったら
遊びにも行けずに
とにかく大変なので
「もうなんでもいいや」って人も
出て来ますが
ここで不利な契約を
結んでしまうと後悔してしまいます・・・
この時期が
一生満足出来る家が
作れるかどうかなので
作れるかどうかなので
是非頑張って欲しいです
2020年10月09日
転勤が多いとか
独り身とか
社宅だと補助が出るとか色々な事情があるので
持家がいいか
賃貸がいいかって答えは
「家庭環境による」としか
答えられませんが
最近「戸建てを買うのは損」という
理由の中に
「将来は空家ばかりになるのに
何故家を買うのか」とか
「空家率が30％を超して
家の価値なんてなくなる」という
ブログやツイートを見たのですが
なんでしょうか・・・
世の中空き家だらけになると
タダで家と土地を
貰えるのでしょうか？
・何故人口が減ると家の価値が下がるのか？
こちらは人口の予測です
2004年をピークに
減っていく予測ですね
まあ過去に何度も
予測を外してはいますから
予測を外してはいますから
100年後とかは分かりませんが
少なくとも
ここ20～30年は
間違いなく下がると思います
「家なんてタダ当然になる」派の意見だと
2050年には
1億人を割って
「買う人が減るから」
土地の価値
家の価値が下がるという事ですが
じゃあ実際に
日本が1億人を突破したのが
昭和41年で
その時に
土地が安かったかと言えば
貨幣価値が違いますけど
当然当時だって
土地や家は
簡単には
買えなかったわけですね
むしろ昔の方が
「夢のマイホーム」って
言葉があった位です
・空き家が増えるから家を買うのは損の言い分
なんとなく
イメージでは分かるんですよ
人が減る＝家と土地が余る
余るから格安で買えるというのは
想像しやすいですから
だた、ちょっと
深く考えてもらうと
昔の人口が
少なかった時代に
格安で買えたかというと
当然そんな事は無く・・・
常に土地の相場ってものがあって
バブル崩壊～失われた〇〇年とか
ありますから
昭和58年でも
今よりも倍以上の値段しますが
景気で土地や家は
左右されますけど
人口が減るから
下がるってのは
今の所ないですよね
経済には詳しくないので
アベノミクスってのが
どうなのかは不明ですが
人口は毎年減っていますが
ここ数年は
土地の値段は若干上がったわけですから
（今年はコロナの影響で下がりましたけど・・・）
しかも1億総中流なんて
言われていた時代と違って
今は普通に
金持ちはさらに金持ちの世の中で
法律も変わって
大きな店舗だって
簡単に作れるようになりました
コストコ1つの大きさで
普通の戸建てなら
200～300軒以上建つと思いますが
要は
土地や家を売る人は
誰に売ったって自由ですから
人口減、空き家増加で
簡単に空き家が
手に入るって事ではないですよね
レオハウス甲府店付近の地図ですが
昔と違って
大きなテナントばかりですね
欲しい個人の数は
減るかもしれませんが
だからって土地の価値が
下がるのとは別物ですね
もしかしたら
移民を受け入れて
欲しい個人の数すら
増える可能性もありますし
人口減で
村が消滅など出てきたら
便利に住める場所は結局
欲しい人は変わらないって可能性もあります
実際に23区内は
人口が増えていますし
実際に世田谷区だけで
5万戸もあるのですが
土地代って下がっていません
資産家の取得権益を守るためなのか
分かりませんけど
結局安く売る人が増えない限り
値段は下がりませんね・・・
・ついでに賃貸の方が得について
最初に言いましたが
賃貸か戸建てかは
その人のライフスタイルなので
どちらが得とかないですけど
こちらも
「高齢化、人口減で借りる人が
少なくなるから安く借りれる」
とか
言う人がいますが
高齢化で大家さんが
アパート経営やめて
「イオンに売っちゃえとか」
色々と可能性はあるわけです
大家さんだって
商売ですから
儲けが出ないと
思ったら
アパート経営止める人だって
たくさん出て来ます
「借り手が少なくなるから
将来は老人でも誰でも安く貸すはず」って
言う人も多いですけど
言う人も多いですけど
貸し手が賃貸経営
やめるって事を
考慮していないんですね
「35年間も住宅ローンなんて
バカらしい」
「よく借りれる」なんて言う人もいますけど
ちょっと勘違いしているのですが
この超低金利の中で
35年間という長い期間の融資を
認められたという事です
サラリーマンなら
住宅ローン減税もありますから
実質利息ゼロの人も
たくさんいますね
そもそも
別に繰り上げしてもいいんですから
何も35年間
借りて無くてもいいのですが
実際に借りようと
検討してない人には
減税とかで得をする
システムが分かってないんだと思います
確かに家を買えば
・ハウスメーカー
・銀行
この2つの利益の為に
働く事にはなるのですが
賃貸だったら
・ハウスメーカー
・銀行
に加えて
・大家さん
の利益も
こっちが払うんですから
そもそも将来の人口とかで
損得言うのはおかしいと思います
「賃貸は固定資産税要らないから得」
って言っても
大家さんが払う固定資産税を
家賃で払っているだけです・・・
いつも言ってますが
大家さんとか
景気とかアテにせず
欲しいと思った時が
買い時です
快適に楽しく過ごせる
ツールですから
「35年もローン払うのばからしい」って言っても
賃貸にしたって
生きていれば
同じ年数
家賃は払いますからね
それこそ
コスパだけを考えたら
我が家みたいに
家賃より安い新築も作れますし
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2020年09月04日
好みの土地は人それぞれで
当然、職場や予算
趣味などでも変わってきますが
どのような場合でも
「あの土地なかなか良かったなぁ」と
考えていたら
他の人が既に購入申し込みをしていた
というのはあります
土地は1点物ですから
例えるなら
希望即決価格があるヤフオクと同じです
かといって
急ぎすぎて
何も調べずに購入したら
後で大変な事になった・・・
という可能性もあるので
実際に、我が家の場合は
土地見学から
わずか3時間で購入申し込みをしたので
その間に何をしたのかを
書いていきます
・まずは土地発見までの簡単な流れ
既に何件か土地を見ていましたが・・・
色んなハウスメーカーや工務店さんから
土地も探してもらっていて
何件か現地に見に行きましたが
どれも「これだ」という
土地が無い状態でした
土地が無い状態でした
だいたい
どこも似たような土地をというか
同じ土地を提案したり
「掘り出し物件ですよ」と
言われて紹介された土地も
普通にスーモに出ていたりと
ハウスメーカーから
紹介されて土地を購入すれば
そのメーカーで
家を買う確率は
かなり上がるので
各社頑張っては頂きましたが
どれも「うーん・・・」という状態でした
購入した土地を見た日は
土曜日で休日だったので
昼に他のハウスメーカーと
打ち合わせをしていました
打ち合わせをしていました
当時、妻は育休中だったので
ネットを見る時間は結構あったのですが
夕方くらいに
「ここいいんじゃない？」と
見せて貰ったのが
地元の不動産屋のサイトで
スーモなどには出ていなくて
このサイトのみ載っていました
妻は既に前日
一人で見ており
かなり良かったという事でした
こちらは後で分かりましたが
元々違う不動産屋の仲介でしたが
そこはネットなどで出しておらず
販売方法と言ったら
現地の「売り地」の看板のみだったので
売れずに
他の不動産屋にも話しをかけていた
状態という事で
1,2週間したら
スーモなどにも出たかもしれませんね
そもそも道路に面してないし
行き止まりなので看板見る人なんて
いないと思いますが・・・
住んでいる場所から5分かかりませんので
場所も分かったため
特に不動産屋に電話もせずに
夕方の4時位に直接見学に行きました
・「欲しい土地を見つけて」最初にした事
「とりあえず見に行こう」と
現地に行くと
「お、これはいいんじゃない！」と
気に入る理由は
人それぞれですけど
人それぞれですけど
・道が広い
・3件の分譲地用の道路なので
この道路を使うのは3家族分
・さらに行き止まりなので家の前は
絶対に車が通らない
・線路沿いなので土地が相場の4割引
・隣は線路なので家は建たないし
正面は地主さんの畑なので
開放感が凄い
などなどあって
唯一の不安点だった
線路沿いも
そもそも前に住んでいた
アパートも線路沿いだったので
音に関しては
大丈夫なのは分かっていました
「売地」という看板に
不動産屋の電話番号もあったので
すぐに電話する事も可能でしたが
直接地主さんと会いました
ちなみに売地に3つほど生えてる
ホウキの木らしいのですが
地主さんの奥様が
売れるまで趣味で育てているという
なかなかアットホームな土地です（笑）
・その場で「とりあえず」土地を抑える事に成功
土地を見ていて
15分ほど経過した時に
「ここの土地見に来たの？」
と話しかけてきたのが
地主さんの奥様です
元々この辺り一帯が
地主さんの畑だったのですが
地主さんの畑だったのですが
高齢化で自分の家と
趣味の範囲で出来る畑と
趣味の範囲で出来る畑と
近所に貸している駐車場以外を
売りに出していて
2軒分の分譲地になって
そのうち1つを購入したのですが
ちょっと分かりにくいのですが
図にすると
こんな感じで
売っている土地を普通に通って
畑に行っていたので
土地を見ていたら
普通に出会って
畑で採れた野菜もくれました
かなり気に入った土地なので
その場で即決したいくらいですが
欲しいのは「土地」じゃなくて
下水道が引き込んであるかとかは
見れば分かりますが
「家がちゃんと建つ土地」が必要なので
まずは検討しているハウスメーカーに連絡です
・3社に連絡の結果・・・
色々なハウスメーカーや工務店のサイトで
「土地探しはハウスメーカー（工務店）に
まかせた方がいい」と書いてある理由は
パッと見良さそうな土地でも
色々な理由があって
希望の家が建たない土地では
意味が無いですから
その為に
家を建てる方にも
見に来てもらわないといけません
とりあえず
その場で
検討中だった
ハウスメーカー３社に連絡して
ハウスメーカー３社に連絡して
①仕事の紹介で知ったハウスメーカー
②レオハウス
③タマホーム
この順番に電話をして
①は明日見に行くので
詳しい場所を教えて欲しいと言われ
②レオハウスは
「今から設計士連れて行くから
1時間程待てる？」と言われ
③タマホームは
次の打ち合わせ
（1週間後）までには
現地に伺いますと言われました
なので
その場で来れたのは
レオハウスの営業さんと
設計士さんなのですが
この辺が
「この人頭切れるなぁ」と
思っていた営業さんなので
ここで
一番最初に来れば
一気に契約に向かうってのが
分かったのか
たまたま暇だったのかは
分かりませんが（笑）
まあ土曜の夕方に
暇は営業さんも
そんなにいないと思いますが（笑）
営業さんは1時間弱で
現地に着きました
設計士さんも
一緒に来たので
希望の家を作るのに
問題が無い事が分かって
営業さんは
妻が見つけてきた土地なので
必要以上に
「いやー、これだけの土地を
この価格で見つけるなんて凄いですねぇ」と
ホストクラブ並みに
妻を褒めて（笑）
「じゃあ、とりあえず
仮押さえしよう」という話になりました
・地主さんの提案はお断りしました
希望の土地の近くに売主さんが
住んでいるので
その場で
「この土地が欲しいから押さえて欲しい」
という話をします
既に買主（私）と
売主さんで直接話をしてますから
地主さんは
不動産会社を通さずに
直接売買したいと言ってきました
間に入っている
仲介の不動産屋を通さなければ
仲介の不動産屋を通さなければ
売主、買主とも
仲介手数料は払わなくてすむわけです
600万円の3％+6万円が手数料ですから
24万円ですね
まあそこそこ大きい金額です
その場にいたレオハウスの営業さんは
「それは止めた方がいい」と止めます
間に不動産会社が入らないと言う事は
トラブルになった際に問題が起こります
・境界線が違った
・地中に問題があった
などなどですが
地中のトラブルなんて
仕事上割と経験ありますので
正直、地主さん個人が
ちゃんと契約書を作れる方なら
個人売買でもいいかなぁと思いましたが
その点は分からないという事で
その場で不動産屋さんに電話して
その場で契約したいから
押さえて欲しいと伝えました
翌日は違うハウスメーカーの
打ち合わせで
住宅展示場に行くので
「じゃあ明日そこに行くよー」って話になりました
・売買契約前にする事
「この土地いいんじゃない？」
「じゃあ見に行こう」
からスタートして
わずか3時間で
ここまで話が進んで
「本当に土地って
巡り合わせだなぁ」と思いましたが
翌日は不動産屋が来ますので
それまでに土地のチェックです
ハザードマップ見たりですね
まあ生まれた場所も住んでいた場所も
全部すぐ近くなので
問題ない場所なのはなんとなく
分かっていましたが
一通りチェックして
問題なかったので
翌日仮押さえの
申し込み書にサインをしました
その後は何も問題なく
「いい土地が買えた」と思っていますが
申し込み書にサインをしました
その後は何も問題なく
「いい土地が買えた」と思っていますが
最初に土地を見てから
購入するまでに
大事なチェック項目を振り返ります
・土地を買う際のチェック項目を振り返る
①当たり前ですが価格
何件も見て
「ここもイマイチ」なんて疲れてくると
「ちょっと予算オーバーだけど
まあいいか」という思考になりがちですが
当然ですが家を建てる為に
土地を買っただけですから
正直やっとスタートラインです
車を買いに行くのに服を
買ったような物ですから
ここで無茶しちゃうと
家のあらゆるものを削らないとならないので
大変だし楽しくありません
我が家は予定は1,000万円位でしたが
（この辺の相場）
600万円で土地が買えたので
随分楽になりました
②ハウスメーカーに確認してもらう
家を建てる為の土地ですから
建てるプロに見てもらった方が間違いありません
出来れば営業さんだけじゃなく
設計士さんも見てくれれば
「実は〇〇が〇〇なのでダメでした」とか
防げると思います
③地盤改良が必要かどうか
これは見た目だけで
全部が分かるわけはないのですが
ある程度可能性は減らせます
・昔は沼や田んぼだった
・造成したばかり
などなどの原因ですね
こちらで検索するだけでも
ある程度の可能性だけなら分かると思います
④水害やがけ崩れなどの危険性
こちらはハザードマップを
必ずチェックですね
この辺は必須のチェック項目だと思います
・土地の境界線とか
・高低が付いていて
追加予算が必要とかもありますが
この辺はまず
検討しているハウスメーカーの方に
見てもらった方が間違いがないです
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2020年07月08日
また大規模な
水害が発生してしまいました・・・
水害が発生してしまいました・・・
そして今回も
ほぼハザードマップ通りの
最大被害でしたから
最大被害でしたから
「何故、そんな場所に住むんだろう」という
疑問がある人もいると思いますが
私も3年前に
土地を購入しましたので
土地を購入しましたので
そういう土地を選んでしまう
理由も分かりますが
理由も分かりますが
やはり
「避けれるべき災害」ですから
出来る限り
そういう土地を選ばないというのが
大前提です
・簡単に対処出来る水害対策ですが
ニュースのインタビューなども
色々流れていましたが
被害に合った方も
「まさか、こんな事になるとは・・・」という
感想が多いですが
各自治体に
ハザードマップを作成義務が出たのが
平成18年です
こちらの平成16年の水害以降ですね
つまり15年前までは
元々危険って思われる
自治体以外は
ハザードマップが無かったので
私の親なんかは
「〇〇の辺は止めとけ」とか
言いますけど
昔から住んでいる人じゃなければ
その辺は分かりませんし
同じ川沿いでも
標高や川の作りによって
右側は危険だけど
反対側は水害が無いって
場所もあります
親から受け継いだ土地とか
昔からの農家でしたら
水のために川沿いに住むとか
もしくは15年より前で
ハザードマップの存在前に
土地を購入したなどがありますが
今でも
普通に浸水10メートル地域の
土地を購入する人もいます
・何故、今でも水害10メートル地域に家を建てるのか
私も土地を購入した時は
色々と調べて
もちろん購入前に
ハザードマップも見ました
ピンポイントで住所は
言えませんが
この〇の中
最大浸水が0.5メートルと
3メートルの間くらいにありますので
とりあえず1,000年に一度の
大災害でも
2階までは上がってこないので
命はどうにか助かります
最大浸水0.5メートルなら
床下浸水で終わります
しかし、仮に危険な地域でも
通常不動産屋も商売ですから
「ここは水害が危険だよ」なんて
言わないと思いますし
こちらのニュースサイトだと
原因は不動産会社のせいって言っていますが
仮にハザードマップを調べて
「ここは最大浸水10メートルなんだよ」と
分かっていても
購入する人もいます
ちなみに今回の水害を受けて
ハザードマップの危険地域は
「告知義務」が来年から出来るそうです
・誰にでもある「正常性バイアス」に注意
「人は誰でも
都合の悪い情報を無視する、または過小評価する」
というのが
正常性バイアスです
特に土地選びの際は
・どうしても学校の通学範囲内
・職場への通勤時間
・近くの商店や病院などの距離
などなど
色々な購入条件が入り
さらには
「出来れば安く」という心理も働きます
我が家の土地も
妻が見つけてきて
「見た瞬間ここにしよう」と
思った位に気に入って
もちろん既にハザードマップはありましたから
確認して問題なかったので
購入しましたが
仮に購入前に
ここが10メートルの地域だったと
ここが10メートルの地域だったと
分かった場合
・値段はお得
・見晴らしもよくいつでもカーテンを開けっ放しに出来る
・行き止まりなので子供が庭で遊んでも安心
などなど一瞬で気に入った土地ですから
色々と気に入ったポイントがあって
仮に10メートルの地域だった場合でも
「みんな何十年もここに住んでるから大丈夫だろう」
っていう正常性バイアスが働く可能性があります
この土地は私と隣家の2世帯しか
前の道路は使わずに
さらに我が家の方が奥ですから
本当に車が通りません
仮に10メートル地域と
購入前に分かった場合に
「来ないかもしれない大洪水よりも
車が来ない方が安全」と
自分を正当化して購入したかもしれません
・正常性バイアスを無くす方法
はっきり言って
上記のような場合
何を言っても購入する人もいると思いますし
私も購入した可能性はあります
通常土地を購入する流れは
こういうチラシだったり
こういうネットだったりします
この段階では
「なんとなく良さそう」と思ったり
「ここはちょっと・・・」など
思いますが
せいぜい、学校まで何分とか
スーパーに近いとか
その程度の情報しかありません
私も妻に勧められて
現地に行くまでは
「線路沿いでしょー」って
乗り気じゃなかったですから
そして
この状態でハザードマップを見れば
正常性バイアスが働く前に
買わなくて済みます
私も現地を見てから
ハザードマップを見たので
人の事は言えませんが
一回現地見て気に入っていたら
特に数か所見て
「どこもいい土地が無い」と
うんざりしていたら
仮に10メートル地域でも
購入したかもしれませんが
地震までは分かりませんが
水害だけなら
最大浸水0.5メートル以下の
土地を選べば完全に防げますし
土地を選べば完全に防げますし
1～2メートルなら
家は被害を受けますが
命は助かります
私の住んでいる甲府市だと
基本は標高が高いのですが
南側に行くと
一部に5メートルから
10メートルという地域がありますが
航空写真を見ると
住居も多いですし
土地も売っています
うちの親世代だと
「そっちに住むな」って言いますし
私も最初から
こっちは地盤がいいイメージがないので
考慮しませんでしたが
私も最初から
こっちは地盤がいいイメージがないので
考慮しませんでしたが
都会はともかく
田舎の地域だと
中心部周辺は
・色々と衰退していて
・道幅も狭くで曲がっているけど
こういう地域は
昔は人が住めなかったので
昔は人が住めなかったので
・今は道路も整備されて道幅も広くて
まっすぐだったり
・ニュータウンですから
住みやすかったりします
土地勘の無い人が
この土地の現地を見て
気に入ったから
「まあ洪水は大丈夫だろう」と
買ってしまう気持ちも分かりますが
最初にハザードマップを見て
取捨選択すれば
かなり防げるかと思います
農家でも無ければ
今から土地を買うなら
今から土地を買うなら
そこじゃないとダメって
理由も少ないですからね
・逃げ遅れが多いらしい
「すぐに避難所に行けば
命は助かったのに」と
思いがちですが
寝て起きたら
避難所に行けないとか
気が付いたら
外に出る方が危険って事もあります
私だって
実際にその立場になったら
ちゃんと避難できるかは分かりませんが
何かしら事情があって
どうしてもそういった地域に
家を建てるのでしたら
・平屋よりは2階
・2階よりは3階の方が安全性は増します
普通の2階建ての
屋根部分は8～9メートルありますから
最大浸水が3メートルなら
基礎高考えたら
2階建ての2階部分までは
水は来ませんから
そのような地域は
なるべく高く作ったほうが
安全ですね
とはいえ
やはり最大浸水10メートルなんて
地域は避けれるなら
避けた方が無難だと思います
避けた方が無難だと思います
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2020年06月20日
土地を購入する前に
地盤改良が必要かどうか
分かれば便利ですが
分かれば便利ですが
今回はその可能性をかなり上げる事が
出来るかもという記事です
通常の流れだと
・土地購入
↓
・地盤調査、地盤改良
↓
・着工開始
この流れなので
もし地盤改良が必要でしたら
100万～300万円の
費用がかかる可能性もあるので
費用がかかる可能性もあるので
一気にオプション費用削ろうとか
予算が大変になります
地盤改良以外にも
そもそもその土地が
揺れやすい土地かどうかや
災害の問題などあるので
私は過去記事にも書いていますが
・耐震の家作りが半分
・地震に強い土地選びが半分だと思っています
・強い地盤の耐震等級１の方が
・弱い地盤の耐震等級３よりも
地震に強い事は当然あります
もちろんベストは
強い地盤で
ちゃんと構造計算を行った耐震等級３ですが
最近気になったブログ記事がありまして
私も土地の過去をかなり調べたり
先祖代々甲府に住んでいるので
親の話などを聞いたのと
解体業から見た「なんとなく」ここは大丈夫という感覚で
「ここは地盤改良は必要ないな」って
思っていたのですが
こちらの神村さんは
宅地防災と
地盤研究の専門家で
宅地防災と
地盤研究の専門家で
工学博士で
色々研究をしている方なので
私みたいな現場の人間だと
「なんとなく」としか言えないのですが
ちゃんと専門的に
地盤の説明をしてくれますので
地盤の説明をしてくれますので
今回、我が家の土地を調べてもらいました
・昔は近くまで水があったらしい・・・
地盤ネットで行っている
住所を入れると災害リスクや
地盤改良する可能性が分かる
地盤カルテです
（我が家の地域は70点・・・）
こちらもかなり便利なのですが
範囲が広範囲なので
自分の土地をピンポイントで
検索は出来ませんし
そこまで詳細な情報は分かりません
そこまで詳細な情報は分かりません
今回は地盤研究専門家の神村さんに
自分の住所の番地だけを教えて
調べて頂きました
今回色々と調べて頂きましたが
実際に家を建てる際に
気になるのは
気になるのは
・水害などの災害リスク
・地盤改良や地震のリスク
この2点だと思いますが
まずは災害リスクから
調べて頂きます
市で発表している
ハザードマップだと
ピンポイントで〇出来ませんが
この〇の中に住んでいますが
洪水リスクは0.5～3mの地域です
2kmほど左に行くと
川があってそちらだと
3ｍ～5ｍになりますね
3ｍ～5ｍになりますね
とりあえずMAXの被害想定でも
3mなら2階建てなら命は助かりますね
そして神村さんの資料を見ると
こうして見ると甲府盆地って
本当に周りが山です
そして昔の地形分類図を見ると
右側に凄い大きな川
みたいな青色がありますね
みたいな青色がありますね
これは氾濫平野というらしく
wikipediaで調べると
河川の流水が洪水時に河道から
氾濫する範囲にある低地部分の総称である
（沖積平野とほぼ同義）
要は大雨の時は
氾濫するよーって事ですね・・・
氾濫するよーって事ですね・・・
ちょっと怖いですね
今の地図を見ると
氾濫平野はこのような川になっていますが
ハザードマップを見ると
氾濫平野内は
5m～10m地域になっていますね
5m～10m地域になっていますね
なにしろ盆地ですから
周りは高い山々なので
何百年も前は結構
洪水の被害が多かったと思います
親とかお爺ちゃんが
この辺なら危ないから
赤のラインの甲州街道より
下に家を建てるなと言うのですが
ちゃんと分析すると
理由も分かりますね
資料にも盆地のリスクが書かれています
山梨と言ったら武田信玄で
いまだに地元でここまで愛されているのは
とにかく洪水が多かったこの地域の
治水にかなり力を入れて
未だに信玄堤という
当時の治水工事の物を使っていますし
当時の治水工事の物を使っていますし
いろんな場所に武田信玄の時代の
治水工事の後が残っています
治水工事の後が残っています
単に今のハザードマップを見ると
「ここは5m～10mも本当に起こるの？」
なんて思いますが
古地図の氾濫平野なんて見ると
納得ですね
災害リスクをまとめると
・河川氾濫はあるかもしれない
・明治時代の地図だと水田だった
当時は川などが近くになければ
水田は作れなかったわけですから
リスクはありますね
幸いにも
昔は城下町として
そこそこ発展していた場所なので
そこそこ発展していた場所なので
天保14年の地図なんてものも
自治会で持ってたりするので
・1843年は民家で
・1900年に水田になり
・80年前も水田で
・50年前から畑になっているのが分かります
とはいえ、全部の土地が
このような昔の資料が図書館などで
手に入るわけでもないので
専門家に調べてもらうのも大事ですね
ちなみに海は無いので
津波のリスクや
山から近くもないので
がけ崩れのリスクはありません
・地盤改良と地震被害のリスク
過去記事にも書きましたが
熊本地震の倒壊の原因のひとつに
地盤調査は良好と出るけど
実は揺れやすい地域でした
という割と衝撃的な事があり
地震リスクは
耐震等級だけに頼っちゃ
ダメと思いました
ダメと思いました
住んでいる地域は
扇状地という場所で
比較的地盤は良好な場所です
地盤リスクを調べてもらうと
実際に掘る前から
砂礫層というのが分かるらしいです
専門家が見ると
場所によっては
地盤調査の必要もなく
地盤改良が必要かどうか
分かるらしいですが
そうは言っても
地盤調査しないと
家建ててくれませんので
当然我が家も地盤調査を行っています
普通は建物の四隅プラス真ん中で
5箇所の調査をすればいいのですが
我が家は9箇所になっています
なぜかというと
岩盤などに当たって
掘れなくなったので
その隣を掘るので
9箇所ですね
30～40cmで岩盤に当たると
当然岩なのでN値は凄い高く出ますが
地盤の調査としては意味がないですね
普通に掘れると
このようにいっぱいデータが出ます
・粘性土で換算N値3以下
・砂で換算N値が5以下だと
地盤改良の必要性が出て来ますが
換算N値5以下が一つもないので
地盤改良の必要はないですね
特に1.75メートルより深いところは
N値も高くて安心です
換算N値が低い場合は
このような数値だと地盤改良が
必要になります
地盤調査結果の見方は
こちらが参考になります
実際の地盤調査の結果は
元々地主さんの畑を
造成地にしたので
1の新規造成の有無だけは引っかかりますが
後は問題ない土地という判定です
いっそ盛り土なんてしない方が
残土費用もかからないし楽なんですが
見た目が悪いので
売れにくいんですかね
売れにくいんですかね
神村さんは
地盤調査の結果など見ていませんが
ちゃんと調べると
この地域は
どこが何ｍは何層とか
どこが何ｍは何層とか
データがあるんですね
調査の結果をまとめてもらうと
不同沈下のリスクは
少ない場所だよいう判定でした
少ない場所だよいう判定でした
私だと「なんとなく安全じゃね？」位の
感覚でしか無かったのですが
熊本地震でも分かるように
地盤調査だとOKでも
実際は地盤が
弱いなんて事もあるわけですから
弱いなんて事もあるわけですから
スウェーデン式サウンディング試験だけでは
分からない事もあるので
このような専門家の
地盤調査は非常に参考になります
最後にチャットで
「この土地は地盤改良の可能性は
どれくらいありますか？」と質問したところ
「地盤改良の可能性はかなり低い」との
回答を頂きましたが
もちろん周辺の地盤が強くても
ピンポイントで堆積がある場合もあるので
「地盤改良費用は準備しておくように」
という回答でした
このように奥深くまで
軟弱地盤だと
300万～400万円かかるわけですから
300万～400万円かかるわけですから
こうした調査は大事だなって思います
土地の購入候補地が
2,3か所あった場合に
通勤、通学の利便性以外にも
一番地盤が良さそうな所で選ぶというのも
最終的に命に関わる問題ですから
大事ですね
神村さんのサイトには
安全な土地の探し方などもあって
地震、災害に強い土地探しには
役立ちます
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2020年04月09日
私の勤務先である
産業廃棄物の処分場では
土と石は受け入れが出来ません
これは私の勤務先だけではなくて
「土と石は産業廃棄物では無いよ」
という法律の問題なのですが
（自然にあるものですしね）
なので残土の処分は
建築廃材とは別に
残土の処分場に運ばれます
ちなみに
水と混ぜて「汚泥」って事にすれば
廃棄出来るザル法案ですけど
（金額と手間増えるんで普通しませんが）
我が家の見積もりにも
残土の処分代がありました
ガードマンの費用が
いくらかは分かりませんが・・・
土地の状況によっては
常駐で1人は必要な
場合にもありますが
少なくとも私が
何度も現場に行った際には
一度もガードマンは
見たことは無いですが・・・
（人も車も通らない場所ですし・・・）
・・・・
・・・
・・
・
仕事上
ダンプも重機も
残土処理場も手配出来るので
金額によっては
「自分で大型ダンプ手配して
残土処分場に持って行った方がいいなぁ」って
工務さんと話をしてたら
1m3あたり
4,500円という事になったので
4,500円という事になったので
若干値下がりしてもらったので
お願いしました
ちなみに
家から一番近い
残土処分場が
1m3あたり1,800円
うちの会社で
大型ダンプを常用すると
本来は1日で40,000円です
（社員ですからもっと安くは出来ますが)
)どれくらい残土が出るかと言うと
購入した土地の状態や
建物のGLにもよりますが
我が家の場合は
24ｍ3の残土が出たので
実際にかかった費用が
24m3×4,500円で108,000円です
自分で手配して
仮に1日で終われば
定価で考えても
83,200円ですが
1日で終わるか分かりませんし
後から出た場合
またダンプ借りるなどの費用も出ますし
まあ適正価格かなと思いますので
108,000円は納得して支払いましたが
もし、残土処理費用が0円になったら
108,000円の金額が浮きますね
そして人によっては
実際に0円にする事も可能です
・逆に残土が欲しい人もいます
建築現場では
逆に土が欲しくて
購入する業者さんも
たくさんいます
たくさんいます
このように
結構な土が必要になりますから
私も
「今残土ある？」なんて
知り合いに聞かれる場合があります
うちの会社にでは
再生砂は売っていますが
産廃のコンクリートを
砕いた再生砂なので
純粋な土は売っていません
何しろ産廃ではないので
土は引き受け出来ないので
（破砕出来ませんし、燃やせないし・・・）そのため
残土処分場も
産廃業者ではなくて
建設業者がやっている
場合がほとんどです
なので
自分が残土を処理したい
タイミングで
残土を欲しがっている人を
見つければ
処分代は0円になりますし
土が欲しい人も
購入費が0円になるから
双方お得になります
・土地さえあれば保管も可能です
近くの実家が畑とか
広大な土地があれば
土はそこに移動しても
問題ありません
問題ありません
母の実家の隣です
ぶどう園作ってる最中ですが
田舎だと
畑持ってる人っていうのは
現実に結構いますし
休耕地なんかも
あったりします
休耕地なんかも
あったりします
廃材の場合は
廃棄物処理法とか色々あって
場合によっては
不法投棄と見なされますし
ハウスメーカーも
「ちゃんと処分したよ」って証明が
必要になってきますが
土は産業廃棄物では無いという
法律があるので
自分で処分先の確保が
出来ればお金はかかりません
我が家は平均的な
大きさの家だと思いますが
（土地は64坪で建物は2階建の35坪）それでも
24m3なので
約38tの量ですから
(〇ｍ3から1.6を掛けるとtになります）
妻の実家は
結構大きい
家庭菜園があるので
家庭菜園があるので
「ちょっとなら土があってもいい」って
話でしたが
話でしたが
軽トラで換算すると
108台分の量になりますので
108台分の量になりますので
結局、いいタイミングで
残土が欲しい人もいなかったですし
価格も納得出来たので
そのままレオハウスで頼みました
自分に土が保管できる
土地があったら
仕事上
1～2か月あれば
絶対に残土が欲しい人が
見つかりますが
保管場所が無い場合は
ピンポイントで
〇日に欲しいって人を
見つけないと難しいですね・・・
見つけないと難しいですね・・・
また保管する場合でも
ダンプや重機の手配などが
必要になりますが・・・
・残土を欲しがっている人の見つけ方
建設業にいる方じゃないと
そもそも
「残土余ってる？」なんて
聞かれないと思いますが
聞かれないと思いますが
都会なら
ジモティーなどの
フリマサイトなどで
フリマサイトなどで
「〇〇日に残土が出ますが
取りに来れる人」なんて
募集も出来ますが
田舎だと
募集しても誰も見ないので・・・
建設の会社も
基本はBtoBなので
電話して「残土欲しいですか？」
なんて聞いても
個人客をメインに
している会社じゃないと
相手にされないと思います
ですから
基本BtoCの
個人宅の解体もしている業者さんに
「残土だけの処分って出来ますか？」
とか聞けば
ちょうど欲しがっている
業者なら
無料もしくは格安で
引き取ってくれる可能性はあります
・逆に自分の家に他人の残土が使われたら・・・
他のブログや
Yahoo知恵袋でも
「埋め立てに使うので
建設業者に言えば
無料で引き取ってくれる」
なんて
書いてある所も多いのですが
実際、今の現場では
余り使えません
公共工事などでは
使った土や砕石の
品質証明書が必要なので
業者から土を購入する場合は
当然品質が保証されていますが
家庭の残土で使えるのは
民間の工事だけですし
品質の保証もないですから
民間工事のちょっとした
埋め戻し工事などには使えますが
昔ほどなんでも
使えるわけではありません
使えるわけではありません
昔の建物解体したら
土からゴミがたくさん出た
なんて事はたくさんありますが
今はその辺も
大変厳しいですので
大変厳しいですので
昔ほど自由には使えませんし
逆に自分の家の工事に使う土が
どこからか持ってきた土だと
嫌がる人もいると思います
ひどい状態だと
解体して
地中を掘り起こしたら
地中を掘り起こしたら
これだけのゴミがある場合もあります
まあ分譲地なら
既に整備後なので
既に整備後なので
この辺の問題はほとんど無いので
問題は無いと思います
家の本体価格もですが
色々な付帯価格も
適正価格が分からないと
必要以上にボッたくられる
可能性もありますので
可能性もありますので
面倒ですが
色々な項目の値段を
2019年12月30日
土地探しをする際に
危険な地域は当然避けたいので
その中の一つに
「災いを想像する地名は避ける」というのがありますが
住所、地名は年代と共に変わっているので
昔の地名じゃないと余り意味がありません
割と調べるのが簡単な「旧町名」と
探すのが結構大変な「小字」を調べる方法です
・旧町名を調べる方法
旧町名を調べるのは割と簡単です
50年ほど前の事でしたら
お爺ちゃん、お婆ちゃんなら分かっていますし
ネットで候補の
土地を調べれば出てくる場合も多いです
土地を調べれば出てくる場合も多いです
学校や通りの名前でも
推測する事も出来ます
こちらは甲府市丸の内という
今では名前こそ都会っぽい住所ですが
昔は甲府市紅梅町って名前だったので
ここは紅梅通りという名前が残っています。
また戦後以降でしたら
ネットで議事録も載っていますので
例えば私が住んでいる甲府市でしたら
こちらは昭和37年ですが
・甲府市古府中町字清水
という地名が
・甲府市武田4丁目
に変わりますよという
議事録がネットに出ています
今は甲府市武田だけど
昔は「清水」なんて
水が付くから危ないなんて
思う方もいますが
ハザードマップは0m地域なので
水害はありません
調べたら岩の間から
水が出ていて清水だったようで
この辺は安全でした。
昔と今では
使う漢字の意味も違ったりするので
地名だけでは
危険か安全かは100%分からず
例えば東京に「荻窪」ってありますが
窪地じゃなく武蔵野台地にありますから
昔から窪地はありません
とはいえ、本当に危険だから
危険と分かる地名を付けた場合も多く
そのほとんどが「小字」を調べれば分かります
・小字（こあざ）を調べて危険を防ぐ
昔の地名「字」「小字」には
危険を表す地名がたくさんありました
昔の地名で危険な場所を
調べた書籍などもありますが
古くからある住所には
番地なんてありませんでしたから
番地なんてありませんでしたから
私が住んでいた地域なら
今では
山梨県甲府市住吉○丁目９９－９９
というどこにでもある
市の後に地名と○丁目
そして番地ですが
明治から戦前までは
山梨県西山梨郡住吉村大字畦○○
（○○も番地じゃなくて漢字です）という感じでした
さすがに小字までは
ネットで調べてもなかなか出てきませんので
地域の図書館に行って
古地図を見るなどしか方法がありませんが
私の地域の古地図を見ると
こちらは図書館にあった昭和１２年の古地図ですが
小字名が出ています
ちなみに小字は
だいたい100メートル位の範囲なので
かなり狭い地名になります
昔は目印となる建物も無く
番地だけだと
「ちょっと○○番地行ってくる」では
分かりませんから
だいたい100メートル単位で
地名が付けられていました
個人名の小字もあれば
多分障子屋さんだから障子
後は大豆屋敷なんてのもあります（笑）
幸い危険な場所では
無い事は分かります
この小字が
古池（池を埋めたてた場合に多い）
崩れ（崖崩れのある地域）
鯨（崩れがくじらに変わった）
百目木（水が凄く流れる地名に多い）
などなど危険を表す地名が
付いていた場合
もちろん今は安全な場合も
多々ありますが
由来などは調べたほうがいいと思います
崖崩れに関しては
昔は山だったのに
今は全部平らな土地ならば
崖崩れは起きようがないので
問題ないですが
このように山を切り開いて
盛り土をした地域は
盛り土をした地域は
地盤が弱いですから
その点は注意が必要です
・ハザードマップでは分からない事
今はほとんどの市町村で
洪水ハザードマップがあり
最近の水害も
このハザードマップで危険な場所が
水害にあっているので
こちらはかなり正確だと思いますし
地震ハザードマップというのも
ありますが
こちらはそこまで
ピンポイントで揺れやすさは
出ていないので
旧名、小字で由来を調べるのは
かなり効果と意味があると思います
もちろん耐震性能のいい住宅も
大事ですが
どんなに地盤改良をしても
元がダメな土地なら倒壊の危険は高まりますし
液状化現象なども
昔はどんな土地だったかを調べれば
防ぐ事は可能です
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ローコスト住宅ランキング
2019年12月09日
何度か
オススメの住宅系ブログの記事を書きましたが
今回は私も入っている
家系ブログを盛り上げる会という
Twitterの繋がりなのですが
こちらで
家づくりバトンという
企画があって
みんなで
同じ質問に声たるという企画です
今回の質問内容は
・総建築費
・建物本体価格
・頭金の額
・借入（住宅ローン）の額
・もらった補助金、ポイント
・家具、家電購入費
・土地代
・火災保険の額
・月々の支払額
・外構費用
・家作りを検討し始めた年齢
・家作りのきっかけ
・賃貸にしなかった理由
・参考にした情報は？
・ローンの金利
・住んでいる県
・年齢
・収入
・家族構成
こちらの質問を
メンバーで答えていきますので
今、家作りを検討している方は
同じ家族構成や収入などで
比べると参考になると思います
・「家系ブログを盛り上げる会」とは
こちらの会はTwitterで繋がっている
住宅系ブログを書いている
ブロガーの集まりなのですが
会長さんは
住友林業で建てた
びびさんをはじめ
現在40名位のメンバーがいます
過去記事に
実際に家を建ててないのに
アフィリエイト収入目的や
ステマ（ステルスマーケティング）の
ブログが最近多いって記事を書きましたが
こちらのメンバーは
みなさん実際に家を建てている方なので
施主さんの
正直な感想を書かれているブログだけです
正直な感想を書かれているブログだけです
後は建築士さんや
工務店さん
私みたいな解体屋さんなどなど
実際に現場で働いている
メンバーもいます
ハウスメーカーも
住友林業やヘーベルハウスなどの
高級メーカーから
私が建てたレオハウスやタマホームなどの
ローコストメーカー
地元の工務店や
建売住宅を購入したメンバーもいて
建売住宅を購入したメンバーもいて
収入や家の価格も皆さん違いますので
同じような収入や家族構成の方の
ブログを見るのはかなり参考になると思います
・質問と回答です
私の場合、全てを公開してますから
「同じ支店で同じ営業さんで建てました」
とか
「近くに住んでます」
とかメールを頂いたり
さらに私の会社に
砕石を買いに来てくれた方まで
いますが（笑）
費用やきっかけなどの
まとめとして
参考にして頂ければと思います
①年齢は？
現在44歳で妻も同い年です
家を建てたのが42歳なので
かなり遅いですね
②家族構成は？
夫婦2人と子供2人です
超高齢出産
で
で1人目が41歳
2人目が43歳で出産だったので
子供はまだ3歳と2歳です
③住んでいる県は？
山梨県甲府市です
④収入は？
私が500万円
妻が300万円です
世帯年収800万円は
この地方なら標準位ですが
かなり高齢で家を建てたので
繰上返済などを考えて
ローコスト住宅にしました
⑤家作りを検討し始めた年齢は？
41歳で子供が生まれてからです
それまでは賃貸アパートの
2LDKで
なかなか子供が出来なかったので
将来は中古のマンションでも
買おうかなんて話しはしていました
子供がいないと
一軒家は管理が大変ですし
マンションの方が
ゴミ出しなど楽だし
雪かきとか無いので
当時は中古マンションと思っていましたが
一生賃貸というのは
考えが無かったです
当時は中古マンションと思っていましたが
一生賃貸というのは
考えが無かったです
⑥家作りのきっかけは？
子供が生まれたからです
私自身が母子家庭で
小学生の時に両親が離婚しましたが
父親が一切働かない
飲んでばかりいる家庭だったので
子供の時は
貧乏長屋に住んでいましたので
家よりも
土地を購入して
国に「あなたの土地だよ」って認められるのが
嬉しかったです（笑）
⑦賃貸にしなかった理由は？
田舎独特のシステムですが
子供が生まれたら家を買って
当たり前って雰囲気と
3LDKや4LDKの賃貸なんて
全然無い地域なので
家賃を払うより
家を買う方が安いからです
私が家が無く育ったので
子供には一軒家で
過ごさせてあげたいってのもありました
過ごさせてあげたいってのもありました
⑧参考にした情報は？
ほぼ職場です（笑）
私の職場は家の解体や
産業廃棄物の処分をしますので
古い家や
欠陥住宅で築10年以内の
サイディングや屋根の張替えの解体
新築でも端材などを
コンテナ置いて
回収しますので
ハウスメーカーや工務店さんは
結構な数の付き合いがあります
そのため、ダメな家の実例を
結構見れるので役立ちました
外観やキッチンなどの
感想は同じレオハウスで建てた方や
他のハウスメーカーの方でも
個人のブログをたくさん見て
高断熱、高気密に関しては
こちらのサイトを一番見ていました
数値で正解があるものは
やはり個人の感想よりも
専門的な知識を持った方の
ブログを参考にしました
・次にお金関係の質問と回答です
⑨総建築費は？
総建築費は
全ての総額で約2,760万円です
土地代を抜いた総額は
2,120万円ですから
かなりのローコストですね
土地代を抜いた総額は
2,120万円ですから
かなりのローコストですね
⑩建物本体価格は？
約1,533万円です
ローコストメーカーの
レオハウスですから
述床面積34.56坪で考えると
かなり安い方ですね
家のスペックは
レオハウスの
大人気の家CoCoのDグレード
レオハウスの中では
一番高かったですが
ローコストメーカーなので
それでもかなり安いです
これでも希望の
・吹きつけ断熱
・瓦屋根
などは標準でしたが
窓はアルミ樹脂複合の
サーモスⅡ-Hです
今ならサーモスXや
APW330も付くみたいですが
3年前だと
オプションで50万円かかったので
諦めました・・・
家の構造は
木造軸組みで
木造軸組みで
吹きつけ、ダイライト工法です
全ての費用の詳細は
こちらにあります
⑪頭金の額は？
420万円です
子供が生まれたばかりなので
ある程度の貯蓄や
ミニバンの購入などもあって
これ以上は厳しかったです
⑫借入（住宅ローン）の額は？
フラット35で2,104万円
アルヒフラットαで234万円で
合計2,338万円の借り入れです
⑬ローンの金利は？
フラット35Sで
最初の10年間は0.8%
残り25年間は1.1%です
建てた時は
ほぼ最低金利でしたが
今の方がさらに安いですね・・・
⑭月々の支払額は？
最初の10年間は0.8%で
約57,500円
その後25年間は1.1%で
59,000円です
フラット35だと建物費用と
土地代の9割しか借りれないので
残り1割りは
アルヒフラットαで
借りていて
こちらが
毎月8,500円ですが
こちらは結構繰越をしていて
現在22年繰上げしているので
残り1～2年で終わると思います
⑮もらった補助金、ポイントは？
すまい給付金で30万円と
住んでいる甲府市から
太陽光とエコキュートの補助金が出て
こちらで42,000円貰えました
市町村の補助金などは
ハウスメーカーで全部は知らない場合もあるので
自分の住んでいる地域の
補助金は調べた方がいいと思います
・やはりお金の質問が一番気になりますね（笑）
まだまだお金関係の質問ばかりですが・・・
⑯家具、家電購入費は？
家を建てる際に購入したのは
ソファとTVボードで13万円
ダイニングテーブルで15万円
ベッドが2つで17万円
エアコンは２台で36万円
後は加湿器やクローゼットなど
細かい物も含めると
およそ新築時には
90万円ほどかかりました
⑰土地代は？
64坪で600万円と
坪10万円を切る金額でした
この辺りの相場は
坪15～16万円はしますので
物凄いお買い得な土地を
見つけられて本当に良かったです
⑱火災保険の額は？
火災保険は10年一括
地震保険は5年一括で
300,970円です
ハザードマップなどで
確認してますので
水災は入っていませんが
子供が小さいので家財などは
結構手厚く入っています
⑲外構費用は？
110万円で
フェンス、駐車場、砕石、人工芝
までは施工していますが
ほとんど何もしていません
子供が
「こういうのがいい」って
言えるまで何もしない予定です
場所的に誰も
見ない家ですし（笑）
うちの職場から重機や人も借りれるので
子供が手伝えるような年齢になったら
色々作る予定です
実際に家を建てた人が
みなさん同じ質問に答えているので
是非他の方のブログも
