古い家の中身に詳しい解体屋が実例で選ぶ「失敗しない中古住宅の選び方と注意点」

住宅価格が高騰しているので
最近は中古住宅の特集が多いです

ここ数年で新築の住宅価格が
2～3割も値上がりしたので


・5年前なら2,000万円の家が

・今では2,500万円位ですから


値段的にお得な中古住宅が
売れるのも分かります


買う人が増えると
売る人も増えまして


うちの会社にも
今まではローコストの
新築建売をしていた会社が

中古住宅の営業をしてきたりと
参入業者も増えています


そうなると気を付けて欲しいのが
「安かろう、悪かろう」の物件で


買ってみたら数年で雨漏りとか
住みにくい家では困ります


私の場合は仕事で
家の中身を見れますから

こういった外壁の内部はもちろん


家の躯体

特に雨漏りとかカビですね
その辺は注意して欲しいですが


今回は売る人が
絶対に教えない家の中身を考えて


私なら買わない中古住宅＆オススメ中古住宅を
紹介していきます

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・中古住宅の陸屋根は雨漏りが心配

最初に紹介するのはこちら

築11年で1,700万円とお手頃です


ちなみに住んでいる甲府市の住宅街だと
4LDKで32坪の新築建売が

アイダ設計で
2,500万円台の相場です


6～7年前だと
この建物なら1,980万円でしたが
随分と値上がりしました・・・


なので2,500万円より高い
中古住宅なら
一条工務店以外なら
こちらの新築を勧めます


それで
この築浅物件ですが


やはり陸屋根ってのは
雨漏りの原因でかなり多いので
選ぶべきではないなと思います


屋根以外にも外壁を守ってくれないですから
拡大写真を見ると

築11年なのに
もう変色している部分があります


もちろん定期的に
メンテナンス＆補修をすればいいんですが
費用を抑えるための中古で
わざわざ補修が高くつく物件を選んでも仕方ないですね

---

・中古でも安心な家が長持ちする形状は？

ここ数年で住宅建材もかなり進化したので


今なら欠陥住宅でも無い限りは
30年～40年程度なら

屋根だって今の
プレミアムグラッサなら
正直私が好きじゃないスレート屋根でも
充分持つと思います


しかし、これは雨漏りなどの
性能の問題であって


美観上の色落ちという面では
まだまだ10年ちょっとでダメになってきます


先程の陸屋根は危険ですが
今では当たり前の

昔はこの形状も雨漏りしやすいと
不評というか
太陽光が無い時代には
余り意味のない屋根形状でしたが


今の建材や工法の進化もあって
かなり普及しています


もちろん定期的な
メンテナンスが欠かせませんが
その辺がハウスメーカーの保障が切れる
中古住宅だと難しい部分もあります



後は外壁が
陸屋根や片流れ屋根だと
どうしても雨が直接かかるので
汚れやすいです



その辺は傘を想像してもらって

片流れ屋根って
この人の傘みたいな形なので
左側は結構濡れちゃいます


後は
窓サッシに

水切りやひさしが無い場合も
雨垂れで壁が汚れる原因です


これが無いと
見た目がスッキリするし


ここまで気にしない人も多いから
コストダウンで付けない家も多いですが
結構変わってきますが


やはり昔からある

切妻屋根の普通の家がオススメです

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・住めないような限界集落になる土地に注意

続いてはこちら

築26年とやや古いですが
お値段は1千万円以下で
土地は134坪もあります


しかし、これは絶対に
買ってはいけない家で


場所が甲府市平瀬町という
土地勘が無い人には
何言ってるか分からないと思いますが（笑）


航空写真を見ると

田舎というか数年先には
限界集落になっていそうな土地の物件です


オススメのコメントに

コンビニまで車で7分とかありますけど
徒歩じゃないと意味がないです


・・・
・・
・


中古住宅でも新築でも同じですが
価格が安い順で探すと


だいたい安い物件は
家が古かったり色々と安い理由があります



先程と同価格帯で
市内中心で探すと

築57年とか出て
うんざりしている時に


土地が理由で安いというのは
築年数は浅くて
物件の写真は綺麗で手頃な値段に見えるから

こんな勘違いをしそうですが
どうにもなりません・・・


高齢になって免許を返納しても
買い物など生活が出来る場所じゃないと
色々と大変な事になります


これが新築の注文住宅で
土地と建物を別に探す場合は

土地は土地として
判断しますから


・田舎だし何もないから不便

・道幅が狭いから毎日の通勤が大変


などなど冷静に考えるんですが



中古物件や建売住宅の場合は
建物が綺麗なのに安いという最初の印象で
土地の判断が鈍る可能性があるので注意です



だいたい家なんて
住んでみれば分かりますが


どんなに家の性能が良くても
場所が悪ければ住めません


私は甲府市という
田舎の地方都市ですが
それでも中心部に住んでいますから


徒歩でコンビニやスーパーはもちろん
病院などの施設も近いですが


こんな山の中にある家なんて
老後はまともに生活出来ません


だいたい築浅の普通の物件って

なんて想像をしますけど


こんな物件だと

このように思ってしまいます

---

・耐震性能は2000年が基準で大きく変わります

続いてはこちらの中古物件

築25年で1,850万円


屋根は寄棟で軒も長く
土地の場所も歩いて
コンビニなどはありそうですが


築25年ってのが問題で

今の耐震等級制度を厳密に守って
耐震等級1ないと
家を建てれなくなったのが2000年です


それまでも耐震基準は
何度か変更がありましたが

新耐震基準が1981年に施行されました


それ以前の旧耐震だと
一番新しくても42年前ですが
さすがにここ以前は絶対に買ってはダメですけど


1981年の新耐震と
今の2000年基準との違いは

・接合部の接合方法や金物の補強

・耐力壁のバランス計算

・地盤に合った基礎を作る


などなどが新たに増えています


簡単に説明すると


左が1981年の新耐震で
右が2000年の耐震基準ですが

接合部の補強なども指定されているので
新耐震より強く


耐力壁のバランスは
例えば南側はガラスだけでも
他が強ければOKみたいなのが
ちゃんとバランス計算してNGになり


地盤に合った基礎を作るために
地盤調査が必須になりましたので
かなり違ってきます

---

・やはり狙いは築浅？

これなら
考えてもいいなって物件がこちら

築5年なので
我が家より新しいです（笑）



恐らく新築だと
今なら2,600万円位でしょうか


ただ、建てた時も
2,360万円で建てれたと思います


この家の場所は問題なくて
築浅なので建物も問題ありません


おそらく離婚か
支払いが出来なくて
手放したのか

大型の分譲地みたいなので
道路族でも出たのか近隣と揉めたのか
分かりませんが


注目は門柱の塗装

明らかに素人が
スプレー塗装しています（笑）



その辺の計画性の無さが
離婚か支払い困難の
どちらかと思われますが


これ、中古住宅を買う側としたら

・古いから

・場所が悪いから

・デザイン重視で使い勝手が悪い


などなどは買う方にも
メリットが無いですけど


離婚して要らなくなったと
お金がないので手放すが理由だと
凄くお得なんですね


駐車場優先で
見た目に悪いエコキュートの位置が
多分建売かなって思いますし


内部を見ると

クロスや階段の質や
ペーパーホルダーみても
ローコスト建売だとは思いますが


恐らく新築建売だって値下げするので
これも200万円程値下げしてくれるなら
充分ありかなって思います

---

・大手メーカーの築浅は買う価値無し？

お得な築浅の中古物件が
少ないので余りオススメが書けませんが


凄い多いのが

大手ハウスメーカーの
築浅物件ですが


これだとタマホームや
レオハウスなどの
ローコスト住宅の新築より高いんですね・・・


住宅にブランドを求める性格じゃないので
こういうのは全く理解出来ないですが


世の中には

ブランド物なら
財布ですら中古市場があるので


「大手メーカーだから
安心出来る」ってのはあるんだと思うし


まして中古物件だと
保証とか曖昧ですから
難しいんだと思いますが


これなら最初に紹介した

アイダ設計の
新築建売の方がいいと思うし


中古なら
耐震のリフォームは
きちんと確認する前提ですが

フルリノベした
築30年程度の物件も
狙い目かなって思います

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