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高性能住宅でも中古住宅は売れない理由と空き家問題も解決しないのは土地が悪い

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一時期に比べたら
コロナウイルスで失業率増加ってのは
聞かなくなりましたが

空き家a
数年は横ばい傾向ですね


一時期は 失業者が増えて
「住宅ローンが払えない」
中古物件が増えましたが 


中古住宅市場も
値段が上がっていて


一部の工務店では


「高性能住宅が増えると
中古住宅市場も活性化する」
言っていますが




実際、今の所は

空き家b

 

・マンションは中古価格も
 物価以上に上がっていますが


・戸建てに関しては
 10年で6.3%しか上がらず


・土地の値段と
 新築住宅がそれ以上に
 上がっていますから



実際は土地の値上がりを考えたら
中古の戸建て住宅は
むしろ価値は下がっています


しかも、首都圏でこの状態なので
地方は全然売れていません


作ってる方としたら


「高性能な住宅なら
築30~40年でも価値は出る」
言いたいのも分かるし


「分からないのは
性能を理解しない顧客の勉強不足」
とか
言いたくなる気持ちも分かりますが(笑)


どんなに性能上げても 売れない理由は簡単で


住む場所に価値が無いと売れません


なので首都圏や都会なら
売れますが地方では全然売れません



目次

・空き家が1,000万戸余ってる?

 

東京23区とか
都会は分かりませんというか

 

例えば私が住んでいる山梨県では
空き家も非常に多くて
空き家c

 

県や市が強制的に撤去する
空き家もあるのですが



この空き家問題

空き家d  
総世帯よりも
住宅総数の方が
1,000万戸も多いので

「これでは
空き家が余り過ぎる」という

ニュースが流れていましたが

 

このグラフを見ると
一番左の1973年から


既に総世帯よりも
住宅総数の方が多いんですね


なので空き家問題ってのは最近の話じゃなくて
昔からあるのと


このグラフは賃貸も入っているので
むしろ1973年程度の差では家が足りないって位ですが

 

実際に解体をするとなぜ
ここまで空き家があるのか
分かるような場所に家があります

 


・地方は住むエリアが移動する

 

私が小さい頃なので
30年以上前

 

山梨県で一番栄えていたのは
私が住んでいる甲府市で

その中でも
銀座通り  

現在は「シャッター通り」なんて
呼ばれて閑散としていますが


甲府駅から徒歩10分程度の
このアーケード街が一番の繁華街でした


私も撮影の為に
久々に通りましたが


ランチ時の時間なのに
全然人がいませんでした




昔は出掛けると いつも祭りみたいな 人だらけでしたけど・・・  


住宅もこの場所から
ちょっと離れた場所に多く
空き家f
これは45年前位の写真ですが
もう家だらけで密集していて


右下にある大きな施設は刑務所なのですが
この辺はもう 住宅密集地なので

当時としては田舎の場所に
刑務所は移転して
跡地が小学校になりました


・・・・
・・・
・・
・  


そしてこの場所の現在ですが


かなり衰退して
1本道から外れると
空き家だらけの町になっています


この近くに

 

私が住んでいたので
よく分かりますが

・かなり昔に 発展した町なので
 車が入れない狭い道路が非常に多く

 

・さらに住宅も駐車場が取れるような売地が少なく


色々と区画整理の話が 出てきた時に



追い打ちを掛けるように
バブル期に不動産屋が買い取って
その後崩壊

 

近所の人に聞いても

「この土地は 東京の不動産屋が持ってるはず」
「ここは所有者不明な土地」

 


という何も出来ない
更地、空き家もたくさんあります

 


そして10年ほど前から
甲府市で一番栄えてるのは
かなり離れた場所になって
空き家g

甲府市でも市内中心部から
離れた場所が人気になりました


どの地方でもあるあるですが
昔は電車の駅を中心に栄えてたのに

 

今は高速道路や
バイパスの近くに移動しています


この場所は先程の話で
「刑務所はもっと田舎に移転させよう」



刑務所が 移転してきた町ですが

 

田んぼだらけだったので
道路も広く新規に作れて


何も無かったので工場も誘致出来て
人口も増えて発展しました

 

それで今度は

「この辺もう土地ないしリニアの駅も出来るし
刑務所をさらに田舎に移転させよう」とか言ってます



ちなみに刑務所を移転させた
この場所の40年前の写真を見ると

空き家h  

田んぼと畑ばかりで
何もありませんから

ここ30~40年で
いかに住んでいる人が
移動したのか分かります

先程の場所と車で30分も
掛からない距離なのですが

一方は衰退して
もう一方は逆に田んぼから
住宅街になりました

 


・わずか10年で人気の土地は変わる

 

ここ数十年で
県庁所在地の甲府市で
人が多く住む エリアってのは変わってきました



これが都会みたいに
いつも人気なら
家の価値は無くなっても
土地の価値があるので


割とスムーズに売買や
建て替えするので
ここまで空き家が増えません


それでも過去何十年と
この周辺が 一番賑わっていたのですが

 

ここ数年は
そもそも甲府市の周りの方が
発展しています


坪単価なら既に甲府の住宅街とほぼ同じになった



隣町の
いかにも新興住宅街な
甲斐市「響が丘」という街ですが

これが40年前
空き家i  
山だらけですね・・・



ここに住みたくないし
土地代も安かったと思います  


こちらが現在
空き家j
綺麗な住宅街になりました


さらに
人口がずっと増え続けて
イオンモールもある隣町や

 

もっと離れた田舎町で
名前だけは有名な


南アルプス市は

今度コストコが出来るそうで

 

今までは甲府市内で
人口のエリア移動がありましたが

 

これからは他の町に
エリア移動が起こります


 


・住めなくなった土地に価値は無い

 

最初に紹介した
空き家だらけの土地も

 

市内中心部からは近く
昔から住んでいる人は
まだまだいるので
今は問題無く生活出来ますが


既に問題なのは田舎や


バブル期などに「土地が高い」

郊外に建ててしまった場合

地方だとちょっと離れると
空き家k  
このような街並みがたくさんあります

食料品、病院、学校など若いうちは
ちょっと離れていてもどうにかなっても

老後になると
生活するのが難しいですし


自動車があるのが前提の生活で
車移動が出来ないと生活出来ません・・・


さらに
ちょっと離れた場所にある
唯一のスーパーや病院も無くなるって事もあり

 

・そうなると
 自分達も老後は住めませんし

 

・子供達も後を継ぎません

 

こちらは山梨の
空き家に移住してきた方ですが

 

・旦那様は山梨に住んでいる人

・奥様は都内でコンサル業をしていて
 地方創生の仕事して 色々とツテもあった状態で

移住しようと思ったら

 

そもそも町に不動産屋が無く
70軒ほどの空き家は
どこに連絡していいか分からない状態という

 

普通の人なら
多分諦めないと無理な状態です


欧米に比べて日本は
中古住宅取引が
少ないって言われますが
たしかに日本は新築ばかりで
中古って少ないのですけど

これは 家の価値が分かってないって事じゃなくて



昔から
火事、戦争、関東大震災など

特に火災で移り住んできた文化なのか
みんなでエリア移動するので
価値のない家がどんどん出来てしまいます

・どんなに高性能な住宅でも
 100年住める家でも

 

・土地がこうなってしまっては 
 自分達の家だけでは
 どうしようもないので

 

やはり家にお金を掛けるよりは
土地にお金を掛けて

少なくとも30年後に
「家の価値はゼロで 土地もゼロになった」というのは
避けたいですね

 

土地の価値ゼロでも
行政やサービスが近くにあれば住めますけど

限界集落になったら
どうしようもありません

もちろん
いい土地、住みやすい土地は高いのですが


私はお金は無いけど
どうしても市内中心部に住みたかったし




かといって水災とか地震リスクは 嫌なので

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