土地選びの話

2020年09月04日







好みの土地は人それぞれで


当然、職場や予算
趣味などでも変わってきますが







どのような場合でも



「あの土地なかなか良かったなぁ」
考えていたら




他の人が既に購入申し込みをしていた
というのはあります




土地は1点物ですから



例えるなら
希望即決価格があるヤフオクと同じです




かといって
急ぎすぎて
何も調べずに購入したら



後で大変な事になった・・・



という可能性もあるので





実際に、我が家の場合は
土地見学から



わずか3時間で購入申し込みをしたので




その間に何をしたのかを
書いていきます





・まずは土地発見までの簡単な流れ




既に何件か土地を見ていましたが・・・



色んなハウスメーカーや工務店さんから
土地も探してもらっていて



何件か現地に見に行きましたが



どれも「これだ」という
土地が無い状態でした



だいたい
どこも似たような土地をというか
同じ土地を提案したり




「掘り出し物件ですよ」
言われて紹介された土地も
普通にスーモに出ていたりと



ハウスメーカーから
紹介されて土地を購入すれば



そのメーカーで
家を買う確率は
かなり上がるので



各社頑張っては頂きましたが


どれも「うーん・・・」という状態でした






購入した土地を見た日は
土曜日で休日だったので




昼に他のハウスメーカーと
打ち合わせを
していました



当時、妻は育休中だったので
ネットを見る時間は結構あったのですが



夕方くらいに



「ここいいんじゃない?」
見せて貰ったのが


土地a



地元の不動産屋のサイトで




スーモなどには出ていなくて
このサイトのみ載っていました





妻は既に前日
一人で見ており
かなり良かったという事でした




こちらは後で分かりましたが




元々違う不動産屋の仲介でしたが
そこはネットなどで出しておらず





販売方法と言ったら
現地の「売り地」の看板のみだったので




売れずに
他の不動産屋にも話しをかけていた
状態という事で




1,2週間したら
スーモなどにも出たかもしれませんね




そもそも道路に面してないし
行き止まりなので看板見る人なんて
いないと思いますが・・・




住んでいる場所から5分かかりませんので
場所も分かったため



特に不動産屋に電話もせずに
夕方の4時位に直接見学に行きました






・「欲しい土地を見つけて」最初にした事





「とりあえず見に行こう」
現地に行くと


土地b


「お、これはいいんじゃない!」




気に入る理由は
人それぞれですけど



・道が広い


・3件の分譲地用の道路なので
 この道路を使うのは3家族分


・さらに行き止まりなので家の前は
 絶対に車が通らない


・線路沿いなので土地が相場の4割引


・隣は線路なので家は建たないし
 正面は地主さんの畑なので
 開放感が凄い




などなどあって


唯一の不安点だった
線路沿いも


そもそも前に住んでいた
アパートも線路沿いだったので


音に関しては
大丈夫なのは分かっていました





「売地」という看板に
不動産屋の電話番号もあったので



すぐに電話する事も可能でしたが
直接地主さんと会いました





ちなみに売地に3つほど生えてる


土地b-2


ホウキの木らしいのですが


地主さんの奥様が
売れるまで趣味で育てているという




なかなかアットホームな土地です(笑)






・その場で「とりあえず」土地を抑える事に成功




土地を見ていて
15分ほど経過した時に


「ここの土地見に来たの?」


と話しかけてきたのが


地主さんの奥様です





元々この辺り一帯が
地主さんの畑だったのですが


高齢化で自分の家と
趣味の範囲で出来る畑と
近所に貸している駐車場以外を
売りに出していて



2軒分の分譲地になって
そのうち1つを購入したのですが




ちょっと分かりにくいのですが
図にすると


土地c


こんな感じで
売っている土地を普通に通って
畑に行っていたので



土地を見ていたら
普通に出会って



畑で採れた野菜もくれました




かなり気に入った土地なので
その場で即決したいくらいですが



欲しいのは「土地」じゃなくて



下水道が引き込んであるかとかは
見れば分かりますが



「家がちゃんと建つ土地」が必要なので
まずは検討しているハウスメーカーに連絡です






・3社に連絡の結果・・・




色々なハウスメーカーや工務店のサイトで


「土地探しはハウスメーカー(工務店)
まかせた方がいい」と書いてある理由は




パッと見良さそうな土地でも



色々な理由があって
希望の家が建たない土地では
意味が無いですから




その為に
家を建てる方にも
見に来てもらわないといけません




とりあえず
その場で




検討中だった
ハウスメーカー3社に連絡して



①仕事の紹介で知ったハウスメーカー
②レオハウス
③タマホーム


この順番に電話をして




①は明日見に行くので
詳しい場所を教えて欲しいと言われ




②レオハウスは
「今から設計士連れて行くから
1時間程待てる?」と言われ



③タマホームは
次の打ち合わせ
(1週間後)までには
現地に伺いますと言われました




なので
その場で来れたのは


レオハウスの営業さんと
設計士さんなのですが



この辺が
「この人頭切れるなぁ」
思っていた営業さんなので




ここで
一番最初に来れば




一気に契約に向かうってのが
分かったのか




たまたま暇だったのかは
分かりませんが(笑)



まあ土曜の夕方に
暇は営業さんも
そんなにいないと思いますが(笑)




営業さんは1時間弱で
現地に着きました



設計士さんも
一緒に来たので



希望の家を作るのに
問題が無い事が分かって





営業さんは
妻が見つけてきた土地なので



必要以上に
「いやー、これだけの土地を
この価格で見つけるなんて凄いですねぇ」



ホストクラブ並みに
妻を褒めて(笑)





「じゃあ、とりあえず
仮押さえしよう」という話になりました












・地主さんの提案はお断りしました





希望の土地の近くに売主さんが
住んでいるので



その場で
「この土地が欲しいから押さえて欲しい」
という話をします




既に買主(私)と
売主さんで直接話をしてますから



地主さんは
不動産会社を通さずに
直接売買したいと言ってきました



間に入っている
仲介の不動産屋を通さなければ



売主、買主とも
仲介手数料は払わなくてすむわけです





600万円の3%+6万円が手数料ですから

24万円ですね




まあそこそこ大きい金額です




その場にいたレオハウスの営業さんは
「それは止めた方がいい」と止めます




間に不動産会社が入らないと言う事は
トラブルになった際に問題が起こります


・境界線が違った
・地中に問題があった

などなどですが


地中のトラブルなんて
仕事上割と経験ありますので




正直、地主さん個人が
ちゃんと契約書を作れる方なら




個人売買でもいいかなぁと思いましたが
その点は分からないという事で



その場で不動産屋さんに電話して


その場で契約したいから
押さえて欲しいと伝えました




翌日は違うハウスメーカーの
打ち合わせで



住宅展示場に行くので
「じゃあ明日そこに行くよー」って話になりました







・売買契約前にする事




「この土地いいんじゃない?」


「じゃあ見に行こう」



からスタートして
わずか3時間で
ここまで話が進んで



「本当に土地って
巡り合わせだなぁ」と思いましたが





翌日は不動産屋が来ますので
それまでに土地のチェックです




ハザードマップ見たりですね




まあ生まれた場所も住んでいた場所も
全部すぐ近くなので



問題ない場所なのはなんとなく
分かっていましたが



一通りチェックして
問題なかったので
翌日仮押さえの
申し込み書にサインをしました



その後は何も問題なく
「いい土地が買えた」と思っていますが





最初に土地を見てから
購入するまでに
大事なチェック項目を振り返ります






・土地を買う際のチェック項目を振り返る




①当たり前ですが価格


何件も見て
「ここもイマイチ」なんて疲れてくると


「ちょっと予算オーバーだけど
まあいいか」という思考になりがちですが



当然ですが家を建てる為に
土地を買っただけですから


正直やっとスタートラインです


車を買いに行くのに服を
買ったような物ですから



ここで無茶しちゃうと
家のあらゆるものを削らないとならないので
大変だし楽しくありません



我が家は予定は1,000万円位でしたが
(この辺の相場)


600万円で土地が買えたので
随分楽になりました








②ハウスメーカーに確認してもらう



家を建てる為の土地ですから
建てるプロに見てもらった方が間違いありません



出来れば営業さんだけじゃなく
設計士さんも見てくれれば

「実は〇〇が〇〇なのでダメでした」とか
防げると思います






③地盤改良が必要かどうか




これは見た目だけで
全部が分かるわけはないのですが



ある程度可能性は減らせます









・昔は沼や田んぼだった
・造成したばかり

などなどの原因ですね








こちらで検索するだけでも
ある程度の可能性だけなら分かると思います







④水害やがけ崩れなどの危険性


こちらはハザードマップを
必ずチェックですね


この辺は必須のチェック項目だと思います





・土地の境界線とか


・高低が付いていて
 追加予算が必要とかもありますが




この辺はまず
検討しているハウスメーカーの方に
見てもらった方が間違いがないです






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2020年07月08日






また大規模な
水害が発生してしまいました・・・




そして今回も


洪水a


ほぼハザードマップ通りの
最大被害でしたから




「何故、そんな場所に住むんだろう」という
疑問がある人もいると思いますが



私も3年前に
土地を購入しましたので



そういう土地を選んでしまう
理由も分かりますが




やはり
「避けれるべき災害」ですから




出来る限り
そういう土地を選ばないというのが
大前提です







・簡単に対処出来る水害対策ですが




ニュースのインタビューなども
色々流れていましたが



被害に合った方も



「まさか、こんな事になるとは・・・」という
感想が多いですが


洪水b


各自治体に
ハザードマップを作成義務が出たのが
平成18年です





洪水c


こちらの平成16年の水害以降ですね




つまり15年前までは


元々危険って思われる
自治体以外は
ハザードマップが無かったので



私の親なんかは
「〇〇の辺は止めとけ」とか



言いますけど



昔から住んでいる人じゃなければ
その辺は分かりませんし


洪水d


同じ川沿いでも
標高や川の作りによって



右側は危険だけど
反対側は水害が無いって
場所もあります



親から受け継いだ土地とか


昔からの農家でしたら
水のために川沿いに住むとか


もしくは15年より前で
ハザードマップの存在前に
土地を購入したなどがありますが




今でも
普通に浸水10メートル地域の
土地を購入する人もいます






・何故、今でも水害10メートル地域に家を建てるのか



私も土地を購入した時は
色々と調べて



もちろん購入前に
ハザードマップも見ました

洪水e

ピンポイントで住所は
言えませんが



この〇の中


最大浸水が0.5メートルと
3メートルの間くらいにありますので




とりあえず1,000年に一度の
大災害でも
2階までは上がってこないので
命はどうにか助かります



最大浸水0.5メートルなら
床下浸水で終わります



しかし、仮に危険な地域でも
通常不動産屋も商売ですから



「ここは水害が危険だよ」なんて
言わないと思いますし


洪水f



こちらのニュースサイトだと
原因は不動産会社のせいって言っていますが




仮にハザードマップを調べて
「ここは最大浸水10メートルなんだよ」
分かっていても


購入する人もいます








ちなみに今回の水害を受けて



canvas




ハザードマップの危険地域は
「告知義務」が来年から出来るそうです







・誰にでもある「正常性バイアス」に注意




「人は誰でも
都合の悪い情報を無視する、または過小評価する」


洪水g



というのが
正常性バイアスです





特に土地選びの際は


・どうしても学校の通学範囲内
・職場への通勤時間
・近くの商店や病院などの距離



などなど


色々な購入条件が入り


さらには
「出来れば安く」という心理も働きます





我が家の土地も







妻が見つけてきて


「見た瞬間ここにしよう」
思った位に気に入って



もちろん既にハザードマップはありましたから
確認して問題なかったので



購入しましたが



仮に購入前に
ここが10メートルの地域だったと
分かった場合


・値段はお得
・見晴らしもよくいつでもカーテンを開けっ放しに出来る
・行き止まりなので子供が庭で遊んでも安心



などなど一瞬で気に入った土地ですから
色々と気に入ったポイントがあって


仮に10メートルの地域だった場合でも



「みんな何十年もここに住んでるから大丈夫だろう」


っていう正常性バイアスが働く可能性があります




この土地は私と隣家の2世帯しか
前の道路は使わずに


さらに我が家の方が奥ですから
本当に車が通りません


仮に10メートル地域と
購入前に分かった場合に


「来ないかもしれない大洪水よりも
車が来ない方が安全」


自分を正当化して購入したかもしれません





・正常性バイアスを無くす方法



はっきり言って
上記のような場合


何を言っても購入する人もいると思いますし



私も購入した可能性はあります





通常土地を購入する流れは


洪水h


こういうチラシだったり





洪水i



こういうネットだったりします



この段階では

「なんとなく良さそう」と思ったり


「ここはちょっと・・・」など
思いますが



せいぜい、学校まで何分とか
スーパーに近いとか


その程度の情報しかありません




私も妻に勧められて
現地に行くまでは


「線路沿いでしょー」って
乗り気じゃなかったですから



そして
この状態でハザードマップを見れば



正常性バイアスが働く前に
買わなくて済みます



私も現地を見てから
ハザードマップを見たので
人の事は言えませんが



一回現地見て気に入っていたら


特に数か所見て
「どこもいい土地が無い」
うんざりしていたら



仮に10メートル地域でも
購入したかもしれませんが



地震までは分かりませんが


水害だけなら
最大浸水0.5メートル以下の
土地を選べば完全に防げますし



1~2メートルなら
家は被害を受けますが
命は助かります



私の住んでいる甲府市だと
基本は標高が高いのですが




南側に行くと


洪水j


一部に5メートルから
10メートルという地域がありますが





航空写真を見ると


洪水k


住居も多いですし
土地も売っています


うちの親世代だと
「そっちに住むな」って言いますし


私も最初から
こっちは地盤がいいイメージがないので
考慮しませんでしたが





都会はともかく
田舎の地域だと


中心部周辺は

・色々と衰退していて

・道幅も狭くで曲がっているけど



こういう地域は
昔は人が住めなかったので


・今は道路も整備されて道幅も広くて
 まっすぐだったり


・ニュータウンですから
 住みやすかったりします




土地勘の無い人が
この土地の現地を見て



気に入ったから
「まあ洪水は大丈夫だろう」
買ってしまう気持ちも分かりますが




最初にハザードマップを見て
取捨選択すれば
かなり防げるかと思います



農家でも無ければ
今から土地を買うなら
そこじゃないとダメって
理由も少ないですからね












・逃げ遅れが多いらしい



「すぐに避難所に行けば
命は助かったのに」



思いがちですが



洪水L


寝て起きたら
避難所に行けないとか


気が付いたら
外に出る方が危険って事もあります



私だって
実際にその立場になったら
ちゃんと避難できるかは分かりませんが



何かしら事情があって
どうしてもそういった地域に
家を建てるのでしたら


・平屋よりは2階

・2階よりは3階の方が安全性は増します



普通の2階建ての
屋根部分は8~9メートルありますから



最大浸水が3メートルなら
基礎高考えたら


2階建ての2階部分までは
水は来ませんから



そのような地域は
なるべく高く作ったほうが
安全ですね





とはいえ
やはり最大浸水10メートルなんて
地域は避けれるなら
避けた方が無難だと思います





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2020年06月20日






土地を購入する前に
地盤改良が必要かどうか
分かれば便利ですが



今回はその可能性をかなり上げる事が
出来るかもという記事です





通常の流れだと


・土地購入
  ↓
・地盤調査、地盤改良
  ↓
・着工開始


この流れなので




もし地盤改良が必要でしたら
100万~300万円の
費用がかかる可能性もあるので



一気にオプション費用削ろうとか
予算が大変になります





地盤改良以外にも




そもそもその土地が
揺れやすい土地かどうかや
災害の問題などあるので




私は過去記事にも書いていますが


・耐震の家作りが半分
・地震に強い土地選びが半分だと思っています









・強い地盤の耐震等級1の方が
・弱い地盤の耐震等級3よりも
地震に強い事は当然あります



もちろんベストは
強い地盤で
ちゃんと構造計算を行った耐震等級3ですが





最近気になったブログ記事がありまして








私も土地の過去をかなり調べたり


先祖代々甲府に住んでいるので
親の話などを聞いたのと



解体業から見た「なんとなく」ここは大丈夫という感覚で





「ここは地盤改良は必要ないな」って
思っていたのですが







こちらの神村さんは
宅地防災と
地盤研究の専門家で



工学博士で
色々研究をしている方なので




私みたいな現場の人間だと
「なんとなく」としか言えないのですが




ちゃんと専門的に
地盤の説明をしてくれますので




今回、我が家の土地を調べてもらいました





・昔は近くまで水があったらしい・・・



地盤ネットで行っている
住所を入れると災害リスクや
地盤改良する可能性が分かる




地盤カルテです



地盤a
(我が家の地域は70点・・・)



こちらもかなり便利なのですが
範囲が広範囲なので



自分の土地をピンポイントで
検索は出来ませんし
そこまで詳細な情報は分かりません





今回は地盤研究専門家の神村さんに
自分の住所の番地だけを教えて
調べて頂きました




今回色々と調べて頂きましたが


実際に家を建てる際に
気になるのは


・水害などの災害リスク

・地盤改良や地震のリスク


この2点だと思いますが


まずは災害リスクから
調べて頂きます




市で発表している
ハザードマップだと


地盤b

ピンポイントで〇出来ませんが


この〇の中に住んでいますが
洪水リスクは0.5~3mの地域です



2kmほど左に行くと
川があってそちらだと
3m~5mになりますね



とりあえずMAXの被害想定でも
3mなら2階建てなら命は助かりますね








そして神村さんの資料を見ると


地盤c

こうして見ると甲府盆地って
本当に周りが山です





そして昔の地形分類図を見ると

地盤d

右側に凄い大きな川
みたいな青色がありますね



これは氾濫平野というらしく




wikipediaで調べると

河川の流水が洪水時に河道から
氾濫する範囲にある低地部分の総称である
(沖積平野とほぼ同義)


要は大雨の時は
氾濫するよーって事ですね・・・



ちょっと怖いですね





今の地図を見ると


地盤e


氾濫平野はこのような川になっていますが






ハザードマップを見ると


地盤f



氾濫平野内は
5m~10m地域になっていますね




なにしろ盆地ですから
周りは高い山々なので


何百年も前は結構
洪水の被害が多かったと思います




親とかお爺ちゃんが

地盤g


この辺なら危ないから
赤のラインの甲州街道より
下に家を建てるなと言うのですが


ちゃんと分析すると
理由も分かりますね





地盤h

資料にも盆地のリスクが書かれています




山梨と言ったら武田信玄で
いまだに地元でここまで愛されているのは




とにかく洪水が多かったこの地域の
治水にかなり力を入れて


地盤i



未だに信玄堤という
当時の治水工事の物を使っていますし



地盤j


いろんな場所に武田信玄の時代の
治水工事の後が残っています




単に今のハザードマップを見ると
「ここは5m~10mも本当に起こるの?」
なんて思いますが



古地図の氾濫平野なんて見ると
納得ですね






災害リスクをまとめると


地盤k


・河川氾濫はあるかもしれない
・明治時代の地図だと水田だった



当時は川などが近くになければ
水田は作れなかったわけですから
リスクはありますね



幸いにも
昔は城下町として
そこそこ発展していた場所なので


地盤L


天保14年の地図なんてものも
自治会で持ってたりするので



・1843年は民家で

・1900年に水田になり






・80年前も水田で

・50年前から畑になっているのが分かります



とはいえ、全部の土地が
このような昔の資料が図書館などで
手に入るわけでもないので


専門家に調べてもらうのも大事ですね



ちなみに海は無いので
津波のリスクや


山から近くもないので
がけ崩れのリスクはありません













・地盤改良と地震被害のリスク



過去記事にも書きましたが


熊本地震の倒壊の原因のひとつに


地盤m


地盤調査は良好と出るけど
実は揺れやすい地域でした


という割と衝撃的な事があり




地震リスクは
耐震等級だけに頼っちゃ
ダメと思いました





住んでいる地域は

地盤n

扇状地という場所で
比較的地盤は良好な場所です





地盤リスクを調べてもらうと


地盤o



実際に掘る前から
砂礫層というのが分かるらしいです



専門家が見ると
場所によっては



地盤調査の必要もなく
地盤改良が必要かどうか
分かるらしいですが




そうは言っても
地盤調査しないと
家建ててくれませんので


地盤p


当然我が家も地盤調査を行っています



普通は建物の四隅プラス真ん中で
5箇所の調査をすればいいのですが


我が家は9箇所になっています






なぜかというと


地盤q


岩盤などに当たって
掘れなくなったので
その隣を掘るので
9箇所ですね




地盤r

30~40cmで岩盤に当たると
当然岩なのでN値は凄い高く出ますが


地盤の調査としては意味がないですね






普通に掘れると
このようにいっぱいデータが出ます


地盤s


・粘性土で換算N値3以下
・砂で換算N値が5以下だと


地盤改良の必要性が出て来ますが



換算N値5以下が一つもないので
地盤改良の必要はないですね



特に1.75メートルより深いところは
N値も高くて安心です





換算N値が低い場合は


地盤t



このような数値だと地盤改良が
必要になります



地盤調査結果の見方は
こちらが参考になります









実際の地盤調査の結果は


地盤u


元々地主さんの畑を
造成地にしたので
1の新規造成の有無だけは引っかかりますが


後は問題ない土地という判定です



いっそ盛り土なんてしない方が
残土費用もかからないし楽なんですが



見た目が悪いので
売れにくいんですかね






神村さんは
地盤調査の結果など見ていませんが


地盤v



ちゃんと調べると
この地域は
どこが何mは何層とか
データがあるんですね




地盤w




調査の結果をまとめてもらうと
不同沈下のリスクは
少ない場所だよいう判定でした




私だと「なんとなく安全じゃね?」位の
感覚でしか無かったのですが



熊本地震でも分かるように



地盤調査だとOKでも
実際は地盤が
弱いなんて事もあるわけですから




スウェーデン式サウンディング試験だけでは
分からない事もあるので



このような専門家の
地盤調査は非常に参考になります




最後にチャットで



「この土地は地盤改良の可能性は
どれくらいありますか?」と質問したところ


地盤x



「地盤改良の可能性はかなり低い」との
回答を頂きましたが



もちろん周辺の地盤が強くても
ピンポイントで堆積がある場合もあるので


「地盤改良費用は準備しておくように」

という回答でした







地盤z



このように奥深くまで
軟弱地盤だと
300万~400万円かかるわけですから


こうした調査は大事だなって思います




土地の購入候補地が
2,3か所あった場合に



通勤、通学の利便性以外にも
一番地盤が良さそうな所で選ぶというのも


最終的に命に関わる問題ですから
大事ですね








神村さんのサイトには
安全な土地の探し方などもあって
地震、災害に強い土地探しには
役立ちます








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2019年12月30日





土地探しをする際に
危険な地域は当然避けたいので


その中の一つに
「災いを想像する地名は避ける」というのがありますが


住所、地名は年代と共に変わっているので
昔の地名じゃないと余り意味がありません



割と調べるのが簡単な「旧町名」

探すのが結構大変な「小字」を調べる方法です





・旧町名を調べる方法


旧町名を調べるのは割と簡単です


50年ほど前の事でしたら
お爺ちゃん、お婆ちゃんなら分かっていますし


ネットで候補の
土地を調べれば出てくる場合も多いです


学校や通りの名前でも
推測する事も出来ます


小字a

こちらは甲府市丸の内という
今では名前こそ都会っぽい住所ですが


昔は甲府市紅梅町って名前だったので
ここは紅梅通りという名前が残っています。



また戦後以降でしたら
ネットで議事録も載っていますので


例えば私が住んでいる甲府市でしたら

小字b


こちらは昭和37年ですが


・甲府市古府中町字清水

という地名が

・甲府市武田4丁目


に変わりますよという
議事録がネットに出ています


今は甲府市武田だけど
昔は「清水」なんて
水が付くから危ないなんて
思う方もいますが


小字c

ハザードマップは0m地域なので
水害はありません


調べたら岩の間から
水が出ていて清水だったようで
この辺は安全でした。


昔と今では
使う漢字の意味も違ったりするので


地名だけでは
危険か安全かは100%分からず


例えば東京に「荻窪」ってありますが
窪地じゃなく武蔵野台地にありますから

昔から窪地はありません


とはいえ、本当に危険だから
危険と分かる地名を付けた場合も多く


そのほとんどが「小字」を調べれば分かります





・小字(こあざ)を調べて危険を防ぐ


昔の地名「字」「小字」には
危険を表す地名がたくさんありました





昔の地名で危険な場所を
調べた書籍などもありますが



古くからある住所には
番地なんてありませんでしたから


私が住んでいた地域なら


今では
山梨県甲府市住吉○丁目99-99
というどこにでもある


市の後に地名と○丁目
そして番地ですが


明治から戦前までは


山梨県西山梨郡住吉村大字畦○○
(○○も番地じゃなくて漢字です)

という感じでした


さすがに小字までは
ネットで調べてもなかなか出てきませんので


地域の図書館に行って
古地図を見るなどしか方法がありませんが




私の地域の古地図を見ると


小字d

こちらは図書館にあった昭和12年の古地図ですが
小字名が出ています


ちなみに小字
だいたい100メートル位の範囲なので
かなり狭い地名になります


昔は目印となる建物も無く


番地だけだと
「ちょっと○○番地行ってくる」では
分かりませんから


だいたい100メートル単位で
地名が付けられていました



小字e

個人名の小字もあれば


多分障子屋さんだから障子
後は大豆屋敷なんてのもあります(笑)


幸い危険な場所では
無い事は分かります




この小字が

古池(池を埋めたてた場合に多い)
崩れ(崖崩れのある地域)
鯨(崩れがくじらに変わった)
百目木(水が凄く流れる地名に多い)


などなど危険を表す地名が
付いていた場合


もちろん今は安全な場合も
多々ありますが
由来などは調べたほうがいいと思います



崖崩れに関しては
昔は山だったのに


今は全部平らな土地ならば
崖崩れは起きようがないので
問題ないですが


小字f



このように山を切り開いて
盛り土をした地域は
地盤が弱いですから
その点は注意が必要です








・ハザードマップでは分からない事




今はほとんどの市町村で


小字g


洪水ハザードマップがあり


最近の水害も
このハザードマップで危険な場所が
水害にあっているので


こちらはかなり正確だと思いますし


小字h

地震ハザードマップというのも
ありますが


こちらはそこまで
ピンポイントで揺れやすさは
出ていないので


旧名、小字で由来を調べるのは
かなり効果と意味があると思います


もちろん耐震性能のいい住宅も
大事ですが


どんなに地盤改良をしても
元がダメな土地なら倒壊の危険は高まりますし


液状化現象なども
昔はどんな土地だったかを調べれば
防ぐ事は可能です





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2019年11月05日






引越して2年半たちますが
土地にも家にも満足しています



特に土地は
望んだ開放感のある環境が


格安で手に入ったので
満足していますが



この土地唯一のデメリットが
町内会です・・・



組長a

毎月1回の
組長会議で広報や資料を貰って
近隣に配ります



なんと引っ越して
まだ3年も経ってないのに


我が家は今年組長をしています



土地を買う時に
近隣の方に


「この町内会は何世帯いて
何年に1回組長しますか?」


なんて聞く人はいないと思いますが




我が家は
一応分譲地ですが


近くに住む元地主さんが
2軒分だけ売り


そのうち1軒が我が家なのですが




私の町内会は
全部で18組ほどあるのですが


我が家の組の世帯数はなんと5軒
(会社などもありますが数に入りません)


そして70歳以上しかいない家庭は
組長免除になるという仕組みで


組長は4年に1回という
オリンピックと同じように
頻繁にやってきます


順番的には4年目に組長な気もしますが
去年お隣さんが組長だったので



まだ引っ越して2年ちょっとの時に
我が家は組長になりました



中には8軒あるけど
70歳以上の家庭ばかりで
3年に1回組長が回ってくるなんて
所もあって



「合併すりゃいいじゃん」って
組長会議でいつもいってますが・・・



ちなみに
地域によっては


町内会じゃなくて自治会
組長じゃなくて班長って言う所もありますが


基本は同じです



私が住んでいる所では

・毎月1回の組長会議が1時間位

・有価物の日は朝から1時間位立会い



後は専門の当番があって
私は子供が小さいので



育成部長ってのをやらされて


・こちらの会議が月1回


組長b

地区の運動会は
前日や当日早朝から準備をして





組長c

夏季、冬季のスケート教室なども
参加しています



その他ラジオ体操の参加や
忘新年会の参加などなど



既に定年退職された方や
夫婦どちらかが専業なら


そこまで大変じゃないのですが


我が家みたいに
共働きで


しかも妻は平日休み
私は土日祝休みと合わないので


3歳と1歳の子供を見ながら
町内会のイベントは本当に大変です






・町内会に入らないデメリット


我が家の場合は
町内会費は毎月700円で
年一回の納入で8,400円です



その他赤十字の寄付や
神社の寄付など
だいたい年間1万円ほどかかります



ものすごい田舎だと


町内会に入らないと
ゴミが捨てれなかったりしますが


私の住んでいる所は
ゴミは関係なく捨てれます


後は毎月市の広報や
回覧板が回ってこないというデメリットもありますが

別に見なくても問題ないですし




組長d


市役所などで配布もしてますし
ネットでも閲覧出来ます



という事で町内会に入ってない家庭もあり



我が家の組でも
40代の夫婦ですが
町内会に入ってない家庭もあります



という事で普通に生活していれば
町内会に入らない
デメリットは余りないのですが・・・








・子供がいると入らないと困る・・・


組に入っていない若い夫婦は
子供がいない家庭がほとんどです


実際、色々な子供向けの
イベントが多いですし


同じ地区ですから
小学校も当然同じですし



保育園が違っていても
子供の年齢が近いと
親同士の交流も増えますから



我が家も子供がいるから
入っておこうって感じです



特に小学校の子供がいると


・運動会
・冬期、夏季スケート教室
・魚のつかみどり
・スイカ割と花火大会
・キャンプ


などなど割と楽しいイベントが多いですし
参加は無料ですし


大人も食事はビールまで
出ますので


色々と行事に参加すると
年会費は簡単に元が取れます(笑)



なによりも田舎ですので
足が不自由などの理由も無く
町内会に入っていないと


「あの家庭は変わり者」って
呼ばれてしまうので


田舎は特に近所付き合いが大事ですし
入っておいて損は無いかなぁと思います


若い間は自分達だけで
どうにかなっても


年取ったら色々と協力も必要でしょうし
定年後の町内会の集まりとか


結構楽しそうですし




逆にそういう付き合いが嫌でしたら
土地を買う前に


業者や近隣の方に
町内会のシステムを確認した方がいいと思います





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2019年09月09日





今の家に住み始めて2年半が経ちましたが


相変わらず不満もなく
満足に生活しています



クレームや不満系の記事の方が
人気が出るので・・・


何かあったら書きたいのですが
本当に何も無く快適に生活しています



なので、逆に
「何故そこまで満足なのか」と考えると

土地a

こちらが我が家の前から撮った写真ですが


実際に住み始めて


私の中の満足度の比率
家作りで何処を重視したらいいと思うと


・土地7~8割
・家2~3割


これくらいかなぁと思います



何故そんな事を思ったのかと言うと
土地b

我が家が建てた時は山梨県には無かったのですが
アクアフォームの親会社


桧家住宅さんが我が家近くの
住宅展示場に来まして


住宅展示場のイベント時に
パンフレットを貰ったのですが


注文住宅以外にも
リーズナブルな規格住宅プランがありまして



「この家でも充分満足出来るんじゃない?」って
思ったわけです


もちろん我が家は注文住宅なので
細かい間取りも指定しましたが


別にこの規格住宅でも
住んだら問題ないような
気がする間取りもありました





もちろんせっかく建てたのに
夏が暑い、冬が寒いなら
満足は出来ませんが


桧家住宅さんなら
当然断熱材はアクアフォームですし


標準の窓も
我が家と同じアルミ樹脂複合サッシですし


ちょっと狭いですが
スキップフロアも付いていますから


家の性能は我が家と同じ位ですから
(家の価格も同じ位ですしね)



夏も冬も当然快適に過ごせます


桧家住宅さんなら
全館空調もありますしね



まあ建ててしまったので
本格的に検討した訳ではないですが
「この家でも満足出来そう」と思った理由は


やはり土地かなぁと思います





・目の前の道路に車が通らない快適さ


何を重視するかは人それぞれですが


我が家のコンセプトである
「開放的な家」を考えると



周りに家が無く
家の前の道路に車が通らないからというのは
非常に満足です


もちろん凄い田舎に行けば可能なのですが


一応甲府市の中心部なので
そこまで田舎ではないのですが

土地c
(一応ぼかしてます


家の前の道路は
線路のおかげで行き止まりになるので


この道路を使う人は


我が家と隣の家の方と
たまに斜め前にあるガレージが
開くくらいなので


我が家と隣家の2軒しか
この道路を使いません


他の人がここの道路を通るのは
宅急便や郵便局の人しかいませんから


非常に静かです



まあ隣に電車が通るので
騒音はしますけど


その分相場の4割引きで買えましたし


田舎の電車なので
2~3両編成が上下線合わせて
1時間に2本位ですし


子供は電車通ると喜びますし
そもそも私も電車好きなので問題ないです


線路のおかげで行き止まりですし
線路の方が高さがあるので
線路の向こう側は見えません



土地d

リビングとダイニングにある
大きな掃き出し窓



こちらはカーテンしなくても
誰かに見られる事も無いですし
(この写真はカーテンしてますけど


土地e
庭で遊んでいても
誰も来ません



「開放的な家に住みたい」


という最初の希望にあった通りの土地だったので
満足度が高いです



という事を考えると

・希望の広さがあって
・子供が遊ぶのに問題がなくて
・ある程度断熱、気密がしっかりしていて
・設備も希望のものなら


別に今の家じゃなくても
満足していたかもしれません








・内閣府の住生活に関する世論調査


4年前のデータですが


2015年11月に住生活に関する世論調査というのが
内閣府でありまして


このデータによると

1)立地の利便性 46.5%
2)住宅の広さ・間取り 16.5%
3)立地の安全性 14.6%
4)住宅の性能 8.2%
5)立地の快適性 8.0%


大地震や調査した年の9月に
関東、東北で集中豪雨があった影響なのか

立地の安全性も3位ですが



1位は圧倒的に立地の利便性です



家作りブログを見てる方は
勉強熱心に家作りを考えていると思いますが


色々と知識を
得れば得るほど高性能な家を求めて


家の予算を上げる代わりに
土地の予算を下げて


満足できない土地に住んだら
絶対に後悔すると思います


1位の利便性というのは
駅、職場、スーパーや学校などが便利な場所で


5位の快適性というのが
静かだったり道路が広かったりという事ですが


この2つを同時に求めると
どうしても予算が上がりがちです


後は、土地の地盤も大事ですし・・・


その辺は解体業ですので
他の方よりは詳しいとは思います





 





・土地の希望は3つ位までにした方がいい


全ての希望を叶える土地もあるかも知れませんけど


・利便性が良い
・静か
・道路が広い
・60坪は欲しい
・旗竿地は嫌だ
・両隣が隣家も嫌だ
・角地がいい
・周りに高い建物もダメ


などなど全ての希望を叶えるだけの
「予算」があればいいですが


そうじゃなければ多少は
我慢できる所は妥協しないと
いつまで経っても決まりません


何しろ家と違って


土地は今売っている土地しか買えず
しかも、どの土地も先着1名のみです



・家を建てる流れが


土地を購入する前に
ハウスメーカーや工務店に行く方が多いので
(我が家もそうですが)


色々と間取りや設備を見て
「早く建てたい」と思って


ついつい妥協して土地を決めてしまうと
必ず後悔すると思います


特に共働き家庭ですと
中々土地を見に行けませんが


最悪1年は決まらない位の
余裕を持ってスケジュールを
組んだ方が間違いが無いです


我が家の場合は
妻が育休中だったので


たくさんの土地を調べて見て貰いました




この土地も妻が最初に見つけたので


その為に2年経っても
ドヤ顔で「私が見つけてきた」と言いますけど


スーモやホームズに載ってない掘り出し物の土地だったので
ドヤ顔されても仕方ありません






・本格的な家作りは土地が決まってから


土地は決まってないけど
色々と決めてしまうと


総予算が3,000万円で


最初の予定は
土地が1,000万円で
建物が2,000万円だったとして



素晴らしい土地で
「ここしかない」という場所が
1,200万円だった場合


建物代の予算を減らすしかないのですが


設備や間取りなどを全部決めてしまうと
なかなか予算を減らすのが大変ですし


一度決めた物を
ランクダウンすると


「本当はこっちのキッチンが良かった・・・」
という事にもなりますから
余り決めない方がいいです


土地代が予定よりも上がった分
総予算を増やすのは絶対やめた方がいいですしね


どんなに満足出来る土地と建物を
手に入れても
生活が苦しくなるほどのローンにしたら


後悔しまくりだと思いますので




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2019年08月26日





家の耐震性能も大事ですが
どんなに家の性能が良くても
地盤が弱いと意味がありません



購入予定の土地があったとして


「昔ここは会社があったよー」とか

「前は畑だった」位は分かると思いますが


「じゃあその前は何だったの?」
なるとなかなか分かりません


購入している予定の土地の
市立図書館に行くと



古地図もありますし
昔の航空写真や
地名の由来も分かりますので



是非土地の購入前に
図書館に行く事をオススメします

図書館a

我が家の土地は
甲府市立図書館で調べた所


昭和12年からありました





・昔は家?田んぼ?畑?沼地?



一番気になるのは
昔は池や沼地だった場合だと思います


やはり水は
地盤に余り良くないですから・・・



不動産屋だって商売ですから
全員が正直に


「50年前は沼地でねぇー」って
言ってくれるとは限りません・・・



例えば

図書館b

私が通っていた小学校付近なのですが


小さい頃はこの4車線の道路は
半分が土手、半分は川で
ザリガニなどを取っていました


ちなみに通っていた小学校は
小学校3年の時に
新しくなったのですが


それより前は刑務所でした


近くに住んでいたら
記憶として残りますが


購入している土地に
詳しくなければ


ここに川があったなんて
絶対に思いません





・航空写真のさらに前


私の住んでいる所は
山梨県甲府市という


結構な田舎ですが・・・


それでも一応県庁所在地なので
国土地理院のサイトに


結構航空写真があります



図書館c

こちらは20年前


我が家の土地は
前地主さんの駐車場でした


図書館d

こちらは40年前
この時は畑でした


この2つは土地を売ってくれた
地主さんからも教えてくれて


写真で見てもそのとおりでしたが


これより前の航空写真は無く


地図も地盤が確認出来るほどの
ピンポイントな物はネットには無いので


図書館の方が便利です





・もはや古地図?80年以上前の地図です



図書館の地図や本は
当然ながら撮影禁止なので
コピーしたものを撮影してます


ちなみに甲府市立図書館は
白黒10円 カラー50円でした

図書館e

こちらが今回一番古い地図


82年前
まだこの辺りは「市」ではなく
「村」でした・・・


神社や昭和3年から通っている電車のおかげで
自分の土地の場所はすぐに分かりましたが


地図が適当すぎて
家なのか畑なのか
田んぼなのかは分かりませんが


それでも川や沼、池じゃないのは
分かります








・実用的なのは50年前位から?


さすがに82年前の地図では
詳しい地盤の状態が分かりませんが


昭和40年代になると
詳細に分かります

図書館f

地図にマーキングがありますが
図書館に寄附した方の家でしょうか(笑)


すでに周りは家だらけですが
私の購入した土地は


大地主さんだったので
まだ畑になっています


そして私の実家は
すでに私の苗字になっていました


図書館g

昭和60年代の
ゼンリン地図もありました


この時代まで来ると
私の記憶にも残っています





・地盤以外も色々調べられます


今回は自分の土地の地図を
色々探しましたが


図書館にいけば
住んでる街全体の歴史も分かりますので


洪水や地震などの歴史
山を切り開いた土地など
詳しい事も分かりますし


図書館h

住宅や建築関係の
本も当然たくさんありますから


色々役立つと思います





・ネットで明治時代の地図を発見


友人が便利な地図サイトを
教えてくれました


ロンドンのスタンフォード大学のサイトに
明治~昭和初期の日本地図があります


図書館i





私の住んでいる場所は
昭和4年の地図でした


図書館j

この前年に電車が開通しています



住宅地図ではないのですが
かなり高解像度で


昔は池や沼、畑だったかなどは
分かると思います


ここまで調べても
地盤改良が必要かどうかは
正直な所検査しないと分かりませんが


ある程度地盤が強そうかは
分かりますし


災害が少ない地域かどうかは
調べられると思います




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2018年11月26日






私の職場(産業廃棄物の処分業)には

毎日色々な廃棄物が来ますが


最近多いのが

「地中埋設物」という名前で

地中の土に混じって

ガラス、コンクリート
モルタル、スレートなどや

その他ゴミなどが混じっていて



地中b

このままでは
建物が建てれないので



一度全部処分してから
再度土を埋める作業が必要になるのですが


土にこのような処理困難物が
混じっていると
処分費が高額で


私の会社の場合は
1立方メートルあたり
20,000円頂いています


そのため全部で百万円は
掛かってしまう場合もあるのですが



土地売買が
法人同士だと
契約もしっかりしてるので


売主負担になる場合が
ほとんどなので

購入者の金銭的な負担はないですが
(それでも工事が遅れる被害は出ますが)


個人の場合
気を付けないと

購入した側が負担する契約に
なっている可能性もあります






・契約以外で気を付けたい点

土地の契約書は
難しい事が色々書いてあって


「まあ、いいか」で済ます事もありますが


極端な話ですが
ゴミならまだしも
不発弾などが出る可能性も0ではないので


最低限個人同士の契約はせずに
プロである
不動産屋を間に入れた方が
間違いがありません


どうしても
金銭の事ばかり気になるのと


土地購入後に
地盤改良が必要かの調査をするので



そちらに目が行きますが

「地中からゴミが出たら
撤去費用はどうなりますか?」


と確認してから契約したほうがいいです








・元の土地が工場などは特に注意が必要です


何故最近このような
地中埋設物の処理が増えたかと言うと


昭和の時代は
環境問題はいいかげんで

それこそ
何処にでもゴミを捨てていたので

工場の新設や建て替え時など
地中に埋めちゃっていたからですが



今はゴミ関係の法律も多く
環境問題も敏感なので

最近になって
土地を購入して掘り返したら

昔のゴミがたくさん出てきた
という感じです




我が家の場合は

地中c

購入時はこの状態で



過去を調べると

地中d

売主さんの畑になっていたので

若干のゴミはあっても
工場や会社などと違い


たくさんの埋設物は
まあ無いだろうと思い

実際問題無かったです


気分的に問題が無いレベルなら
ゴミをそのままでも
大丈夫かもしれませんが


昔と違って
今は耐震も大事なので

土地購入時には
気を付けた方がいいと思います


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2018年08月20日





我が家が
土地を決めた際に


ここは〇〇神社あるから
地盤が強いよって
言われました


皆さん
なんとなく


神社や寺の近くは
地盤が強いって言ってますが


何百年も前に


どうして地盤が強い事が
分かるのかなって思いました







・我が家の例です


前に地盤の記事を書いて
その時に航空写真を載せたのですが


※その時の過去記事はこちら




神社a

20年前にも神社はありますし




神社b

40年前にも当然あります




航空写真というか


飛行機が発明される前から
神社はあるので
当たり前ですが



たしかに神社は災害が
少ない所が多いのですが


どうやって昔の人は
「ここは大丈夫だ」って
分かったのでしょうか?





・神社の由来を調べる


民間の家などより
資料も豊富で簡単ですが


ここの神社を調べると

元々違う場所にあったのですが


そこに舞鶴城(甲府城)を
建てるから移動してって言われたのが


1585年頃なので

約430年前です


神社b-2

大雨で神殿被害に合うとかも
書いてありますが



とりあえず400年以上
この場所にある事はたしかです



地盤調査も出来ない時代に


安全な場所と言うと
数が少なく


山や丘の上は地盤が強いので

そういう所に神社は多いですね





・山は当然強いですが・・・


こちらは
家の近くの神社より
もっと歴史がある


甲府の金櫻神社です

神社c



2000年前とか
書いてますが

ちょっと調べると

雄略天皇の時代とあるので
西暦は457年ですから


新しく見積もっても
1561年前には出来ています


当然この近くは
地盤が強固だと思いますが


神社d

ちょっと
生活するには大変ですね




山間地では無い神社も



もちろん当時の住民の

・あそこは安全だ

とか

・地震は無い

とかの意見もあると思いますが


そもそも

昔は平らな地面が
ずっと続いていた事は無いので



神社e



だいたいこういう場所に
作るのが多いと思います

相変わらず絵心がないですが






これ以外でも
当時は水害も怖いですから



川沿いや、沼地近くには
作らないでしょうし


川の場合は
当時とは治水工事で
全く流れが違う場合も
多いと思いますが



やはりちょっと
高くなっている所が多いと思います








・都会はあてはまりません



山は丘がオススメなのは
山梨県という田舎の話で



これが都会だと


もう土地がないから
山や丘を切り崩そうと


無茶な造成をして


崖崩れの危険が
高い所があります




また崖崩れの危険は無くても


盛り土で造成すると

元々の地面は強いけど
盛り土部分が弱いなどがあります



神社w






甲府市は
周りは山に囲まれてますが


神社f



神社g

それほど人口もいないので


余り山を切り崩して
造成するって少ないですが


それでも昔は


「結構な坂だったよなぁー」という場所が


気が付いたら
平地になってたりはします



この場合も

昔の地図と今の地図を
比べてみると



神社z


危険度が分かります







・建物の古い、新しいは関係ないです


あくまでも地盤なので


神社の建物は関係ないです


調べたら数十年前に
建物ごと場所を移動したとかで

古い建物でも最近だったり


老朽化の建て替えや
戦争で空襲にあったなどで


昔からあるのに
建物は新しい場合もあります



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2018年07月22日





何度か土地選びの記事で
ハザードマップの事を書いてますが


今回の西日本の水害が


ほぼハザードマップ通りの
被害になったという事で


ニュースなどでも
「ハザードマップの確認を」など

色々と注目されていますが


ここをご覧になっている方は
今から土地と家を買う方が多いので


ハザードマップは
土地購入時
チェックされていると思います






・住んでいる場所のハザードマップを確認する


こちらは私の住んでいる
山梨県甲府市のハザードマップです


50年から100年に一度の
大洪水で川が決壊したと
想定して作っています


ハザードマップa



色分けですが

ハザードマップb

黄色は0~50cm
緑は50cm~1m
水色は1m~2m
青は2~5m
紫は5m以上です


我が家は黄色い地域で
0~50cmなのですが

すぐ近くが緑なので

最大1メートルまでは
想定した方がいいかもしれません





・緊急避難でも自宅にいた方が安全?


水害の場合
地震と違って


大雨から始まって
だんだん増え始めて

気が付いたら
大惨事というパターンが多いですが


「避難命令」が出ると
避難所に逃げないと行けないと
思いがちですが


今いる所が
ハザードマップで最大3メートルまでの場合


避難がすでに難しい場合は
自宅の2階で待機いう風に書かれています


甲府市のハザードマップは
3メートルは無いので


2メートルまでの場所なら
避難が難しい場合は


自宅にいた方が安全です




ハザードマップc

我が家だと


基礎高と建物の高さで
3メートル50cmまでなら


建物が流されなければ


2階に避難すれば
最悪、命だけは助かります








・避難所までのルートを作っておく



ハザードマップd

近くの避難所ですが


3箇所は水害2メートルの
場所にあって


後は50cmと1メートルです


避難所に行く途中に
事故にあう方もかなり多いので


なるべく水害が低い地域だけで
避難所に行けるようなルートを


あらかじめ作っておいて
家に貼っておくといいと思います







・土砂災害ハザードマップもチェック



甲府の場合は北部と南部に行くと

山があるので


ハザードマップe

私が住んでいる所より
標高が高くなるので

洪水ハザードマップは
0メートルになります


しかし

ハザードマップf

このように山になってくるので


土砂災害ハザードマップで

・がけ崩れ
・土石流

などの土砂災害もチェックします


ハザードマップg


こちらも普段から
避難所までのルート

災害がなるべく起こらない
ルートを考えて

地図を作っておくといいと思います





・今回被害がなかったところ


数十年~数百年に1度の
今回の豪雨でしたが


ハザードマップの有意は
確認出来たので



・土砂災害の心配無し
・最大水害1メートル以下


このような地域は
家の損傷はもちろんあっても

命は助かるので


是非今から土地を購入する人は
こちらも考慮してみて下さい



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