土地選びの話

2018年11月26日






私の職場(産業廃棄物の処分業)には

毎日色々な廃棄物が来ますが


最近多いのが

「地中埋設物」という名前で

地中の土に混じって

ガラス、コンクリート
モルタル、スレートなどや

その他ゴミなどが混じっていて



地中b

このままでは
建物が建てれないので



一度全部処分してから
再度土を埋める作業が必要になるのですが


土にこのような処理困難物が
混じっていると
処分費が高額で


私の会社の場合は
1立方メートルあたり
20,000円頂いています


そのため全部で百万円は
掛かってしまう場合もあるのですが



土地売買が
法人同士だと
契約もしっかりしてるので


売主負担になる場合が
ほとんどなので

購入者の金銭的な負担はないですが
(それでも工事が遅れる被害は出ますが)


個人の場合
気を付けないと

購入した側が負担する契約に
なっている可能性もあります






・契約以外で気を付けたい点

土地の契約書は
難しい事が色々書いてあって


「まあ、いいか」で済ます事もありますが


極端な話ですが
ゴミならまだしも
不発弾などが出る可能性も0ではないので


最低限個人同士の契約はせずに
プロである
不動産屋を間に入れた方が
間違いがありません


どうしても
金銭の事ばかり気になるのと


土地購入後に
地盤改良が必要かの調査をするので



そちらに目が行きますが

「地中からゴミが出たら
撤去費用はどうなりますか?」


と確認してから契約したほうがいいです








・元の土地が工場などは特に注意が必要です


何故最近このような
地中埋設物の処理が増えたかと言うと


昭和の時代は
環境問題はいいかげんで

それこそ
何処にでもゴミを捨てていたので

工場の新設や建て替え時など
地中に埋めちゃっていたからですが



今はゴミ関係の法律も多く
環境問題も敏感なので

最近になって
土地を購入して掘り返したら

昔のゴミがたくさん出てきた
という感じです




我が家の場合は

地中c

購入時はこの状態で



過去を調べると

地中d

売主さんの畑になっていたので

若干のゴミはあっても
工場や会社などと違い


たくさんの埋設物は
まあ無いだろうと思い

実際問題無かったです


気分的に問題が無いレベルなら
ゴミをそのままでも
大丈夫かもしれませんが


昔と違って
今は耐震も大事なので

土地購入時には
気を付けた方がいいと思います


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2018年08月20日





我が家が
土地を決めた際に


ここは〇〇神社あるから
地盤が強いよって
言われました


皆さん
なんとなく


神社や寺の近くは
地盤が強いって言ってますが


何百年も前に


どうして地盤が強い事が
分かるのかなって思いました







・我が家の例です


前に地盤の記事を書いて
その時に航空写真を載せたのですが


※その時の過去記事はこちら




神社a

20年前にも神社はありますし




神社b

40年前にも当然あります




航空写真というか


飛行機が発明される前から
神社はあるので
当たり前ですが



たしかに神社は災害が
少ない所が多いのですが


どうやって昔の人は
「ここは大丈夫だ」って
分かったのでしょうか?





・神社の由来を調べる


民間の家などより
資料も豊富で簡単ですが


ここの神社を調べると

元々違う場所にあったのですが


そこに舞鶴城(甲府城)を
建てるから移動してって言われたのが


1585年頃なので

約430年前です


神社b-2

大雨で神殿被害に合うとかも
書いてありますが



とりあえず400年以上
この場所にある事はたしかです



地盤調査も出来ない時代に


安全な場所と言うと
数が少なく


山や丘の上は地盤が強いので

そういう所に神社は多いですね





・山は当然強いですが・・・


こちらは
家の近くの神社より
もっと歴史がある


甲府の金櫻神社です

神社c



2000年前とか
書いてますが

ちょっと調べると

雄略天皇の時代とあるので
西暦は457年ですから


新しく見積もっても
1561年前には出来ています


当然この近くは
地盤が強固だと思いますが


神社d

ちょっと
生活するには大変ですね




山間地では無い神社も



もちろん当時の住民の

・あそこは安全だ

とか

・地震は無い

とかの意見もあると思いますが


そもそも

昔は平らな地面が
ずっと続いていた事は無いので



神社e



だいたいこういう場所に
作るのが多いと思います

相変わらず絵心がないですが






これ以外でも
当時は水害も怖いですから



川沿いや、沼地近くには
作らないでしょうし


川の場合は
当時とは治水工事で
全く流れが違う場合も
多いと思いますが



やはりちょっと
高くなっている所が多いと思います








・都会はあてはまりません



山は丘がオススメなのは
山梨県という田舎の話で



これが都会だと


もう土地がないから
山や丘を切り崩そうと


無茶な造成をして


崖崩れの危険が
高い所があります




また崖崩れの危険は無くても


盛り土で造成すると

元々の地面は強いけど
盛り土部分が弱いなどがあります



神社w






甲府市は
周りは山に囲まれてますが


神社f



神社g

それほど人口もいないので


余り山を切り崩して
造成するって少ないですが


それでも昔は


「結構な坂だったよなぁー」という場所が


気が付いたら
平地になってたりはします



この場合も

昔の地図と今の地図を
比べてみると



神社z


危険度が分かります







・建物の古い、新しいは関係ないです


あくまでも地盤なので


神社の建物は関係ないです


調べたら数十年前に
建物ごと場所を移動したとかで

古い建物でも最近だったり


老朽化の建て替えや
戦争で空襲にあったなどで


昔からあるのに
建物は新しい場合もあります



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2018年07月22日





何度か土地選びの記事で
ハザードマップの事を書いてますが


今回の西日本の水害が


ほぼハザードマップ通りの
被害になったという事で


ニュースなどでも
「ハザードマップの確認を」など

色々と注目されていますが


ここをご覧になっている方は
今から土地と家を買う方が多いので


ハザードマップは
土地購入時
チェックされていると思います






・住んでいる場所のハザードマップを確認する


こちらは私の住んでいる
山梨県甲府市のハザードマップです


50年から100年に一度の
大洪水で川が決壊したと
想定して作っています


ハザードマップa



色分けですが

ハザードマップb

黄色は0~50cm
緑は50cm~1m
水色は1m~2m
青は2~5m
紫は5m以上です


我が家は黄色い地域で
0~50cmなのですが

すぐ近くが緑なので

最大1メートルまでは
想定した方がいいかもしれません





・緊急避難でも自宅にいた方が安全?


水害の場合
地震と違って


大雨から始まって
だんだん増え始めて

気が付いたら
大惨事というパターンが多いですが


「避難命令」が出ると
避難所に逃げないと行けないと
思いがちですが


今いる所が
ハザードマップで最大3メートルまでの場合


避難がすでに難しい場合は
自宅の2階で待機いう風に書かれています


甲府市のハザードマップは
3メートルは無いので


2メートルまでの場所なら
避難が難しい場合は


自宅にいた方が安全です




ハザードマップc

我が家だと


基礎高と建物の高さで
3メートル50cmまでなら


建物が流されなければ


2階に避難すれば
最悪、命だけは助かります








・避難所までのルートを作っておく



ハザードマップd

近くの避難所ですが


3箇所は水害2メートルの
場所にあって


後は50cmと1メートルです


避難所に行く途中に
事故にあう方もかなり多いので


なるべく水害が低い地域だけで
避難所に行けるようなルートを


あらかじめ作っておいて
家に貼っておくといいと思います







・土砂災害ハザードマップもチェック



甲府の場合は北部と南部に行くと

山があるので


ハザードマップe

私が住んでいる所より
標高が高くなるので

洪水ハザードマップは
0メートルになります


しかし

ハザードマップf

このように山になってくるので


土砂災害ハザードマップで

・がけ崩れ
・土石流

などの土砂災害もチェックします


ハザードマップg


こちらも普段から
避難所までのルート

災害がなるべく起こらない
ルートを考えて

地図を作っておくといいと思います





・今回被害がなかったところ


数十年~数百年に1度の
今回の豪雨でしたが


ハザードマップの有意は
確認出来たので



・土砂災害の心配無し
・最大水害1メートル以下


このような地域は
家の損傷はもちろんあっても

命は助かるので


是非今から土地を購入する人は
こちらも考慮してみて下さい



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2018年06月20日





最近大きな地震が結構発生してます


もちろん
住宅の耐震性能も大事ですが



同じ市内でも
この地域は揺れが少ないというのがありますが


地震a

このように地盤によって
震度は最大1.5変わる事があるので



震度5のエリアでも
場所によっては
震度6相当になったりします




私も土地を買う時には


図書館で昔の地図を見たり

昔の航空写真を見ました


地盤調査は土地を購入しないと
出来ないので


土地購入前
ある程度、地盤の強さを調べます





・国土地理院のサイトで昔の写真や地図を見る



国土地理院のサイトでは


昔の航空写真や地図が見れます




こちらで昔の航空写真を見ると


我が家の土地は


地震b

40年前は畑で





地震c

20年前は元地主さんの駐車場になっています



元は池だった場所や
沼地だった場所を埋立などすると
当然地盤が弱いです



その他自分の土地の周りも確認して
昔から住宅街かどうか確認します





・活断層データベースで活断層を確認する


こちらのサイト
活断層データベース




ここでは活断層が表示される
地図を確認出来ます



私が住んでいる山梨県は

地震d

下の方に活断層があるのが分かります




地震e

甲府市には活断層はないので
とりあえず安心です




活断層は文字通り
活動している断層なので


熊本自身の時も

地震f

(日経ホームビルダーより)



活断層に沿って
被害が多くなる場合もあるので
注意が必要です








・市町村のハザードマップも確認する


最近はどの市町村でも
ハザードマップを作成しています


住んでいる甲府市も
webで公開されており


何百年に一度の大雨が来た時の
浸水深などを出しています


地震g

かなりピンポイントで表示されます

住んでいる所は最大50cmなので
まずは一安心です



後は地震発生時の
液状化の危険マップもあります


地震h





甲府市というか山梨県の場合は
津波の可能性は0なので

地震i

ここに津波が来る時は
静岡と神奈川全部が水没します

その為津波情報はありませんが
海がある都道府県なら当然出ていると思います




地震j

盆地の中心部なので
崖崩れもありません


場所的には災害は少ない
メリットも多いですが

盆地なので夏暑くて冬寒いです





・地盤調査会社で昔の地形などを調べる


地盤ネットジャパンホームシールドなどの


地盤調査会社さんでは


結構詳細に地盤の情報が分かります



我が家の地盤調査は
地盤ネットでした



その時の詳細は過去記事に





今回は



土地の住所を入力すると
情報が出て来ます


地震k


昔は扇状地で
地震時はやや揺れにくく
液状化の可能性は低いと出ます





・昔の人に聞く


曾祖父(より前は分かりませんが)から

同じ地域に住んでいますので


○○より南には住むなとか
昔あの地域は洪水が凄かったなど


住んでた人にしか分からない話が出ます



全部当たる訳では無いのですが


たしかに
○○より南はダメって言うので
先程の市のハザードマップで確認すると


地震l


浸水深が2~5m(青いエリア)が増えて
場所によっては
5m以上(紫のエリア)も出て来ます



東日本大震災でも

ここより下に家を建てるなという
石碑が話題になりましたが

地震m

経験した人しか分からない情報も
大事ですね






・住所名など歴史を調べる


昔から住んでない地域でも


図書館などに行けば
どんな地域か分かりますし


私が今の所で最初に
あそこなら大丈夫だって思ったのは


地名の由来になった神社が
すぐ近くにあり



調べたら1583年には
今の場所に神社を建てたそうです


神社など行くと
〇〇年に地震で崩壊、再建などの
石碑などもありますので

このように調べるのもオススメです



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