土地

2019年08月26日





家の耐震性能も大事ですが
どんなに家の性能が良くても
地盤が弱いと意味がありません



購入予定の土地があったとして


「昔ここは会社があったよー」とか

「前は畑だった」位は分かると思いますが


「じゃあその前は何だったの?」
なるとなかなか分かりません


購入している予定の土地の
市立図書館に行くと



古地図もありますし
昔の航空写真や
地名の由来も分かりますので



是非土地の購入前に
図書館に行く事をオススメします

図書館a

我が家の土地は
甲府市立図書館で調べた所


昭和12年からありました





・昔は家?田んぼ?畑?沼地?



一番気になるのは
昔は池や沼地だった場合だと思います


やはり水は
地盤に余り良くないですから・・・



不動産屋だって商売ですから
全員が正直に


「50年前は沼地でねぇー」って
言ってくれるとは限りません・・・



例えば

図書館b

私が通っていた小学校付近なのですが


小さい頃はこの4車線の道路は
半分が土手、半分は川で
ザリガニなどを取っていました


ちなみに通っていた小学校は
小学校3年の時に
新しくなったのですが


それより前は刑務所でした


近くに住んでいたら
記憶として残りますが


購入している土地に
詳しくなければ


ここに川があったなんて
絶対に思いません





・航空写真のさらに前


私の住んでいる所は
山梨県甲府市という


結構な田舎ですが・・・


それでも一応県庁所在地なので
国土地理院のサイトに


結構航空写真があります



図書館c

こちらは20年前


我が家の土地は
前地主さんの駐車場でした


図書館d

こちらは40年前
この時は畑でした


この2つは土地を売ってくれた
地主さんからも教えてくれて


写真で見てもそのとおりでしたが


これより前の航空写真は無く


地図も地盤が確認出来るほどの
ピンポイントな物はネットには無いので


図書館の方が便利です





・もはや古地図?80年以上前の地図です



図書館の地図や本は
当然ながら撮影禁止なので
コピーしたものを撮影してます


ちなみに甲府市立図書館は
白黒10円 カラー50円でした

図書館e

こちらが今回一番古い地図


82年前
まだこの辺りは「市」ではなく
「村」でした・・・


神社や昭和3年から通っている電車のおかげで
自分の土地の場所はすぐに分かりましたが


地図が適当すぎて
家なのか畑なのか
田んぼなのかは分かりませんが


それでも川や沼、池じゃないのは
分かります








・実用的なのは50年前位から?


さすがに82年前の地図では
詳しい地盤の状態が分かりませんが


昭和40年代になると
詳細に分かります

図書館f

地図にマーキングがありますが
図書館に寄附した方の家でしょうか(笑)


すでに周りは家だらけですが
私の購入した土地は


大地主さんだったので
まだ畑になっています


そして私の実家は
すでに私の苗字になっていました


図書館g

昭和60年代の
ゼンリン地図もありました


この時代まで来ると
私の記憶にも残っています





・地盤以外も色々調べられます


今回は自分の土地の地図を
色々探しましたが


図書館にいけば
住んでる街全体の歴史も分かりますので


洪水や地震などの歴史
山を切り開いた土地など
詳しい事も分かりますし


図書館h

住宅や建築関係の
本も当然たくさんありますから


色々役立つと思います





・ネットで明治時代の地図を発見


友人が便利な地図サイトを
教えてくれました


ロンドンのスタンフォード大学のサイトに
明治~昭和初期の日本地図があります


図書館i





私の住んでいる場所は
昭和4年の地図でした


図書館j

この前年に電車が開通しています



住宅地図ではないのですが
かなり高解像度で


昔は池や沼、畑だったかなどは
分かると思います


ここまで調べても
地盤改良が必要かどうかは
正直な所検査しないと分かりませんが


ある程度地盤が強そうかは
分かりますし


災害が少ない地域かどうかは
調べられると思います




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2018年11月21日





先日
東京電力より手紙が来ていて


電柱a

「そういえば最初に電柱敷地料を貰ったなぁ」
思い出しましたが


確か3年分を
前払いで貰っているはずですが


電柱a-2
調べたらたしかに
3年分は無かったので


来年の4月が
3年の契約年みたいです





・電柱敷地料とは?


自分の土地にどうしても
電柱を置かないと電気が来ない場合に


電柱a-3

我が家も電柱が庭に1本あるのですが
一応自分の土地を貸しているので


微々たる額ですが
電柱敷地料という金額が貰えます



電柱を設置するまでの経緯は

~過去記事~


こちらに書いてあります



そして金額ですが

電柱b


1年間で1,500円です


3年間分前払いで貰えるので
4,500円振り込まれます






・電柱敷地料支払いの手続き


電柱b-2

変更がない場合でも
手続きはして下さいという事なので


早速手続きをしていきますが

電柱d

我が家は
特に変更はありませんが


「やっぱり敷地からどかしてほしいという希望の場合は


変更ありで連絡希望にすれば
聞いてくれるのでしょうか?







しかし電柱が無いと
電気が来ないので


このまま手続きをします


電柱f


webからも申込み可能で

こちらからだと抽選で
カタログギフトが当たります




電柱g



土地を売買してたり
相続してたりだとなどの場合は


変更しますが我が家は
何も変更はありませんので


「変更なし」ボタンを押すと


電柱h


すぐに終わりました


個人的には

無くては電気が来ないので
仕方ないですが


場所的に電柱が
無くても大丈夫な家もあるので


もうちょっと金額を増やしてくれれば
不公平感が減ると思うのですが


土地を貸すのももちろんですが
景観も悪くなるし・・・


年間1,500円は
安いよなぁって思います


仮に年間で
1本5,000円くれれば


むしろ「電柱があって助かる」って
思うかもしれません(笑)



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2018年08月06日





フラット35
住宅ローンを申込む場合


住宅を検査して合格すれば
金利が割引になる制度がありますが


私がフラット35で借りてすぐに
新制度になって


甲府市a


・子育て支援型
・地域活性化型


このような割引が出来ました



私が本審査した際には
このような制度は無くて


本審査後の引き渡し前に
この制度になって

「こっちで借りた方が得かな」

など

色々検討しました





・フラット35Sは0.3%から0.25%へ・・・


私が申込みした時は


甲府市b

フラット35Sの金利Aプランは

10年間0.3%の割引でした


これが

・子育て支援型
・地域活性化型

この2つが出来た事で

0.3%から0.25%に下がり


その代わりに

子育て支援型も0.25%の金利が下がり

この2つは併用出来るので


最大0.5%も金利が下がります



甲府市c


子育て支援型は5年間ですが
併用すれば


5年目までは0.5%割引
6~10年目までは0.25%割引になるので


私が申込みした時は

10年間0.3%ですから

こちらの方が安くなります





・申し込み出来ませんでした


子育て支援型は


子育てをしている
若年層が対象という事で


子供は小さいけど
夫婦とも40代なので


とても若年層では無いですが




地方自治体と協力する割引で


家を建てる地方自治体によって
条件が違って


そもそも
家を建てる場所が対応してないと
割引にならないという事で


いつも赤字と広報に載っている
山梨県甲府市を調べると・・・


甲府市d



なんと甲府市も名前があります


隣に書いてある
「空き家改修助成金交付事業」が謎ですが


甲府市のサイトを見ると



甲府市e


フラット35の子育て支援に
申し込み出来る条件が



甲府の中心部で
空き家を購入した場合に限るというので


新築で建てる場合は
全部NGという事なので


どちらが得かと

検討をする
手間は無くなりました








・お金が無い自治体は対応してない?


隣の市だと
市内に中学生未満の子供がいる
家庭なら何でもOKという


条件が緩い地域も多いのですが


甲府市はお金無さそうなので・・・


出産の時も


同じ山梨県内の

北杜市だと


甲府市f


2人から50,000円のお祝い金で
4人目だとなんと500,000円です



東京に近い
上野原市だと


甲府市g



なんと1人目から支給されて

3人目以降から500,000円!


2人子供がいる
我が家でも150,000円は貰える計算です



一方の甲府市


甲府市h



絵本です・・・


しかも2歳差で生まれた
下の子にも
同じ絵本を贈呈されました


妻が「上の子と同じなんですが」
言ったら変えてくれましたが・・・



学校や職場の関係もあるので
なかなか難しいですが


どっちでもいいって時は


金利が5年間0.25%違うので
多少は考慮するといいと思います



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2018年07月17日





前に書いた記事





こちらの記事で
昔住んでた杉並区の土地代を調べたら


恐ろしい金額で


とてもサラリーマンが
住める金額では無かったです



今住んでいる所が


東京a


相場が坪16万円です
これでも甲府市の中心部です




こちらが昔住んでいた

杉並阿佐谷北4丁目ですが

東京b

なんと坪236万円・・・
金額差が約15倍です





・都会は物価が高い?


掲示板サイトなどでも
昔から議論するネタですが


「都会は物価が高くて田舎は安い」

という話をすると


土地代は高いけど

他は都会のが安いか
変わらないと言います


たしかに
家賃以外の物価

東京に住んでいた時と
今の山梨県で余り変わりません




物凄く高級な飲食店などは
地方には無いですし

都内に住んでた時も縁は無かったですし



成城石井しか無いような場所ならともかく

阿佐ヶ谷には
西友東急ストアもあったので



スーパー、ドラッグストアの
金額は余り変わりませんし

外食でもチェーン店は勿論同じですが

それ以外でも似たような金額の店も多いです


なので家賃(住宅ローン)以外は
物価は変わらないと思うのですが





・実際東京の生活のがお金がかかりました



実際都内で生活してた時のが
圧倒的にお金が無く


若くて収入が低かったのもありますが


家賃以外物価は余り変わらないのに
物価高になる理由が

「誘惑が多い」からですね


例えば東京で生活してた時は


仕事が終わると


・演劇を見たり

・タワレコ寄って店員オススメCDなんて
 視聴したりすると買ってしまったり

・服や雑貨も多かったり



などなど物価というか
個人の誘惑に負けてお金を使います




東京c

この辺歩くと色々お金使いますね






・これが山梨に戻ると


仕事が終わるとそのまま
帰る日がかなり多くなります


電車通勤から車通勤になったのと

家~会社の間が

・ドンキホーテ
・バッティングセンター
・ゲームセンター


これ位しか
寄って遊べるような所がありません



東京d


普通に生活する分には
困らない位のお店はありますが




飲み会などをしても

12時過ぎたらやっているお店なんて
飲み屋かコンビニか
ドンキホーテしか無いですから


朝まで遊ぶなんて事は無くなります
(年取ったのもありますが








・でも都会は収入も多い


個人の誘惑に負ける事は置いといて


東京のが給料の平均は高いですが


それに比例して
都内で家を買えるか計算すると



東京都の平均年収は

20代 379万円

30代 554万円

40代 717万円

50代 801万円


23歳から働いて60歳までの金額が


平均年収で稼いだとすると


20代は7年間で2,653万円

30代は10年間で5,540万円

40代は10年間で7,170万円

50代は10年間で8,010万円


60歳までの平均で2億3,373万円です





山梨で同じように計算すると



山梨県の平均年収は

20代 327万円

30代 437万円

40代 509万円

50代 526万円


若いうちから若干安く
40~50代になると圧倒的に安いですね


20代は7年間で2,289万円

30代は10年間で4,370万円

40代は10年間で5,090万円

50代は10年間で5,260万円



60歳までの平均で1億2,509万円です


平均年収稼げたとしたら
山梨と東京で60歳までで


1億円の差が出ます


そして甲府の地価が
坪16万円で60坪で960万円


杉並区阿佐ヶ谷が
坪236万円で60坪だと1億4,160万円


収入の差よりも
土地代の差のが大きいですが


ちょっと23区離れた場所なら
1億あれば買えるので

郊外なら東京でも
「頑張れば」買えそうですが


東京で働いて
山梨で家を買うのが



金額的にはお得ですね(笑)

山に挟まれてますが
隣県ですから不可能ではないですよ


※実際に山梨から東京まで
通勤出来るか記事書きました



東京で勤めながら山梨県に家を買う




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2018年07月10日





バブルが崩壊するまでは

「土地の値段はどんどん上がる」

これが当たり前で

土地神話なんて呼ばれていて


どんどん
不動産が値上がりしました



ところがバブル崩壊と共に

どんどん地価が下がって

最近下げ止まりの場所が増えて

一部ではまた値上がりしてる状況です





・購入した甲府市の土地は上がるか


今回家を建てるのに購入した
甲府市の土地ですが


陸の孤島の山梨とはいえ
値上がりするかもという

案件があって


・リニアモーターカーの駅が出来ます

土地a

実験線が山梨県にあって
多分甲府市に駅が出来るだろうとは

数年前から言われてましたが

正式に甲府市に決定しました


場所は家から
車で約20分位離れたとこです



・中部横断道も完成します

土地b


今まで東京か長野に行ける
中央自動車道しか高速道路が無かったですが


現在静岡県まで行ける高速道路を作っていて
一部は完成して走れます



などなど
「陸の孤島」と言われる山梨県ですが

これは去年よりも上がるのでは?
と期待でしたが


2018年の公示価格が発表になって


土地c


見事に下がりました





・バブル崩壊までの価格が凄い


現在の坪16万円
どれくらい安いのかと言うと


土地d



この地域で一番古い調査の
昭和58年ですら

坪24万円あります


そこから景気と共になだらかに上昇して

バブル期に急上昇して
最高値は坪52万円です


そこからバブル崩壊~景気低迷と共に

一度も上がる事なく


土地e


現在の坪16万円まで下がりました



我が家の土地が60坪ですので

今買うと相場が960万円ですが


バブル期は3,120万円ですので


金利も凄い高かったし


当時家買った人は大変ですね








・でも多分上がると思います



さすがにリニアの駅が完成したら

若干は上がるとは思っていますし

今が下がりすぎというのもあるのですが


都会は下げ止まって上昇しています


「東京の流行が2年遅れて来る」って
この地域の人に昔言われましたが



こちらは私が
学生時代から社会人で数年過ごした

東京は杉並区の阿佐ヶ谷ですが


土地f

下げ止まりどころか
結構上昇しています


そして甲府市でも
下げ止まりや
上昇する地域も出て来ました


土地f-2


ちなみに購入した土地は
1位の甲府駅周辺から車で15分位です






・都内の地価が高すぎます


阿佐ヶ谷の地価を調べてたら

「高すぎる」と驚きました


たしかに都心からそこそこ近いのに
(新宿駅まで1本で10分位)


緑もあって、いい街でしたが

高すぎですね・・・


仮に今と同じ60坪の土地だと

236万円×60坪で

1億4,160万円です



甲府なら
割と便利な土地で
960万円ですから


賃金の差を考えても
家が買える地方のが
いいような気がします・・・



子育てにもいいですし・・・


賃貸も当然値段差があって

阿佐ヶ谷で住んでいたアパートが

土地g


阿佐ヶ谷駅まで徒歩12分

洋室5畳のワンルームにロフトが付いた
この部屋で

家賃が62,100円でした

洗濯機すら置ける場所が無かったです



そして甲府に戻って借りたのが

50㎡で駐車場2台止めれる2LDK

土地h

家賃59,500円です



新宿まで電車で90分ちょっとです
都会の生活に疲れた方は


山梨に来るのもいいですよ^^


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