ハウスメーカー選び

2018年10月01日





先日、山梨にある

「不二建設」という工務店が
自己破産の末、倒産しました




倒産b






地元のニュースや新聞にも

出ましたが



倒産e


自己破産時に

5棟の建築工事が途中で

現在ストップしているそうです



私の会社は
工務店や建設業者の
付き合いが
多いので


資金繰りが厳しい会社は
付き合いが
ある業者なら分かるのですが



今回倒産した不二建設は取り引きは

無かったです







・建設途中に倒産するとどうなるか?



一応今の制度だと

保証なども若干ありますが



・追加料金が発生したり

・完成が物凄く遅れたり

・アフターが一切期待出来ないなど



注文する側に取って倒産したら

良いことは何一つありません



住宅完成保証という機構もあり
こちらに入っている工務店でも
満額が保証される訳ではありません



倒産a

まだサイトも残ってましたが

ローコストでも無く

高級でも無く
中間位の業者さんみたいなので


こういう特色が無い
中小規模のメーカーは

正直厳しいのかなぁと思います


元気で大人気な小さい工務店も

たくさんありますが



大手メーカーでは無理なローコストだったり

物凄く高気密、高断熱だったり

欧風専門などの特色があったり



などなど

大手メーカーでは出来ない事をしている

工務店は人気ですね。







・では大手は安心かと言うと・・・



大手メーカーでも

過去にミサワホームが
トヨタホームに買収されたり

しましたが



スケールメリットがあるので

潰れずに子会社化して
生き残ったりする可能性も


地域工務店よりは高いと思います


私が契約したレオハウスは

親会社のナックが上場してるので


倒産c



倒産d


このような決算書類などが

誰でも見れるので



その点だけでも
上場企業に頼む
メリットはありますし



今回倒産した不二建設は

負債総額が3億8千万円でしたが



大手メーカーなら

これくらいの負債は何ともない数字です



レオハウス は住宅部門で

3年間で18億の赤字ですが

普通に営業してますし



他の部門で黒字出していて

トータルでは黒字です



資金繰りが厳しい会社だと

家は完成出来たとしても

アフターサポートは期待出来ませんし



そういうメーカーや工務店は

避けた方が無難ですね







・潰れそうな工務店を避けるために



上場企業は決算書類が見れますが


その他の会社は見れないので



自分で調べて、潰れそうな会社は

避けるしかないのですが



もちろん会社の営業さんが

「うちはヤバイですよ」なんて言いませんし





・自分で見つける方法としては



「急に設備のメーカーが変わる」



もちろんいいグレードなら別ですが

支払い滞納で
そのメーカーから仕入れ出来ない
可能性もあります




「明らかに無茶な値下げ」



利益が出ないレベルで

値下げしたらおかしいです



「一括支払いや

支払いを前倒しでお願いする」


通常住宅の支払いは

着工金、中間金、完成時の

3回に分けて支払いが多いです



着工金で全額支払えば

安くするなんて業者は

絶対にやめたほうがいいです



過去に倒産した
アーバンエステートや富士ハウスも

このような支払いで前金で支払ったまま

潰れてしまいました…




2018年08月16日





妻が妊娠した時に


義両親が

「じゃあそろそろ家だなぁ」って
話になって


その時に
オススメされたのが


競売物件でした



中古a


今の家の近くに出てた
競売物件


妻と義母で見に行ったり


任意売却された
中古住宅を見に行ったり


全部イマイチだったので
良かったものの



お買い得物件があって

「ここにしなさい」とか言われたら


どうなっていたかと思います






・競売物件をオススメする理由



義両親が

「お得だよー」って
オススメする理由は


妻の妹が


競売物件で家を購入して


何のトラブルもなく
今も普通に住んでいるので


「お買い得」という事なのですが



競売物件は


占有者と言って

売主が居座ったりという

トラブルを良く聞いていたので



私は余り
購入する気が無かったです



一応話の流れで・・・




こういった
競売物件情報のサイトに登録したり



中古b

一般の人で入札にも参加出来ます



後は任意売却などの
中古住宅を見てましたが


見れば見るほど
「新築買おう」って思いました



どうして
中古住宅がダメだったのか
理由を書いていきます





理由1
・市場が出来上がってない



車を中古で買う場合は


中古車屋さんは
たくさんあって


売る人も買う人も多いので

だいたいこの車でこの年式で
無事故なら〇〇円とか

相場が出来上がってます


中古b-2


ネットや雑誌でも
だいたい相場が分かりますね



その他
古本やゲームなどは

中古屋さんがありますが




中古住宅には

買い手も売り手も
そんなに人数がいないので


こういう市場が無く


値段がバラバラですし
どうしても割高感が出ています




中古c



建売住宅が買える金額ですが
これが高いのか安いのか分からない・・・


相場が無いので
値段の理由が分からない
安い物件や高い物件があります



素人は参加しない方がいい匂いが
伝わってきます





・トラブルが多い


競売物件の話になると

占有者のトラブルをよく聞きます


そもそも家を売る場合は
車や本と違います



車なら

まだ問題無く走れるけど
新車買うので下取りで手放したり


本なら

読むには全く問題ない
新しい状態でも
自分は読んだからいらないと


新しい状態、問題ない状態で
市場に出ますが




家の場合多いのは


住宅ローンが支払えなくなって

手放したくないけど手放す家なので


占有者のトラブルなどが出ます




理由2
・住宅の値段がここ数年で一気に下がった



中古ですので
築20~30年というのも
かなり多いですし


10年未満なら築浅物件ですが


ローコストという言葉を築いた
タマホーム

東京に本社を構えて

全国展開を始めたのが
2005年で


みのもんたのCMで
一気に全国区になったのが
2006年です


このおかげで
10年ちょっとで


家の値段は性能の割りに
随分安くなりました




理由3
・購入した人がバブル時代だった



競売物件なら入札なので
相場が出来ますが
(プロ参加の相場ですが



中古物件の場合

まだローンがこれだけ残ってるので


どうしても〇〇万円で
売りたいなどが出ますが



バブル期に買った住宅は


家の性能は
今と比べると劣りますが


何しろ家も高かったですが
土地代が高すぎたので


今の時代とかけ離れてます


中古d


中古e


我が家付近の地価です


今は50坪で800万円ですが

バブル期の26年前
50坪で2,600万円です


昔は家の金額よりも
数倍も土地の値段がしました





理由4
・住宅の性能はここ数年で上がった



わずか30年前の家は

北海道などを除けば

一部の高級住宅以外は
断熱材が入っていませんでした



1989年
住宅金融公庫(今のフラット35)で
住宅ローンを受ける場合に

断熱材が義務化されました


当時はほとんどの家が入れてないので
職人も分からず


「断熱を入れないとダメらしい」位の
認識だったそうです



その後は

徐々に断熱材が広まりましたが


まだ知識もないので
適当に断熱材を入れたけど


壁や天井裏に
湿った空気が入ってしまって


すぐに木材が腐ったりして


外壁に通気させるという
今なら当たり前の工法が出来て



断熱材が当たり前になって


さらに
吹き付け断熱が出来て


今の高気密、高断熱住宅になりました



中古f



当時はかなり高額だっと思いますが


今の基準だと
それほど高気密、高断熱では無い
中古の家が


今の新築よりも

ずっと高い金額で
売られてたりします







・なので買いませんでした


調べたり物件を見れば見るほど


・割高で

・低性能の家で

・買った後もトラブルの可能性


なので購入はしませんでしたが


このおかげで


どうやらこの地域の
建売住宅なら
新築でも2,000万円位から買えるらしい


注文住宅でも
3,000万円あれば買えるらしい


などの知識が増えたので

いい勉強になりました(笑)



中古g



こちらは新築です


先程紹介した中古住宅と
広さも変わらず


金額も安いのに


新築も買えます







・中古住宅を買うとしたら




中古住宅の場合

新築より高かったりして


私は買う気はありませんが

もし買うとしたら



新築は買えない
金額のみだと思います


この辺の相場だと
安い建売住宅で2,000万円で
買えますが




中古h


(築42年・・・・・・)


どうやっても
750万円とかで
新築は買えません


中古なら買えますので

金額で割り切るしかないですが


やっぱり色々見ましたが
お得感はありませんでした


ここならいいかなと
思う所は新築より高いし


やっぱり見れば見るほど




2018年06月22日





家を建てる際に

大手のハウスメーカーに依頼するか

地域の工務店に依頼するか


これで悩む方が多いですし

このようなブログも多いですね


そしてほとんどのブログが
工務店をオススメしています


大手a

一条工務店も名前だけは工務店ですが
当然大手ハウスメーカーですね





・何故ブログは工務店をオススメするのか


「ハウスメーカー 工務店」
これで検索すると多いのが


ハウスメーカーではなく
工務店のがオススメというのが多いです


何故かと言えば

大手メーカーはブログを書きませんから


ブログを書いているのが
工務店ばかりだからですね・・・



我が家が建てた
レオハウスもそうですが

その他大手ハウスメーカーが


自分のサイトで
工務店批判しませんし

そんな記事もちろん書きません





・一般的に多いハウスメーカー批判の理由


①宣伝費があるのでその分上乗せされる


工務店の営業さんが
必ず言うセリフですが


働いている方なら自分の会社は
宣伝していませんか?


私の勤務先も色々
宣伝広告やCMを出しますが


宣伝広告費は経費ですから
その分税金が減りますし


節税対策としても出します


もちろん大手なら
自分の会社を知ってもらうという
本来のメリットもありますが


宣伝費がそのまま利益が減るなんて
事はありませんね


大手b

レオハウスはクレヨンしんちゃんですね



②人件費が高い


従業員も多いですから
人件費がかかるので
その分価格に上乗せされます


これは確かに
上乗せされる部分ですが


これも経費ですから

そのまま利益分を
上乗せする事はありませんし


人が多いという事は
何かあった時のトラブルも早いですから


安心料と考えると仕方ないと思います





・大手ハウスメーカーはクレームが多い?


これも最初の話と同じですけど

どこもクレームはありますが

例えば1%がクレームになるとして
(100戸作って1戸クレームの計算)


年間1000戸の大手メーカーなら

100戸に1戸だと

1年間で10戸がクレームに



年間20戸の地域工務店なら

100戸に1戸だと

5年に1戸だけクレームの数です


同じ比率でもこうなりますので

大手メーカーの
クレーム系ブログのが目立ちますし


例えば
○○町の○○工務店はひどい
なんてブログがあっても

その地域の人じゃないと
そのブログに辿り着けません・・・







・実際値段は違う?



格安の建売住宅のような


特に特別な作りや
注文が難しい商品がなければ




大手c

ハウスメーカーで契約しても
施工は町の工務店がするので
ハウスメーカーの取り分が無いので
価格は実際安いです



ただ、ちょっと変わった事がしたいとか

キッチンは「これ」みたいな決まりがあると


大量発注の分
キッチン、バスルーム、トイレなどは


大手ハウスメーカーのが
安くなります



実際レオハウスに決まるまでの
過去のブログにも書きましたが


「うちはタマホームより200万円は安いですよ」
ってありましたが


設備のグレードが
タマホームより低かったのと


キッチンを変更したり

リビングの希望や
スキップフロアの吹き抜けなどを希望すると


あっという間に値段差が無くなります





・最終的には人です



色々書きましたが


注文住宅は既製品では
ないですから


最終的には
「いい人にあたるかどうか」です


私が建てた時の現場監督さんは
本当にいい人でしたから


仮に今から
もう1軒建てないと
いけないとなった場合に



同じ監督さんに頼みたいですし

その方が転職して
違うメーカーにいたら
そのメーカーに頼みたいですし



独立して工務店でも作っていたら
その工務店に頼みたいです


余りにハウスメーカーは
オススメしないブログ
多かったので書きましたが


いい人にあたるかどうかが重要です



そして大手ハウスメーカーなら
ネットで色々記事が出ますが


地域の工務店はネットには出ませんので


家建てた人に直接聞くのが
オススメです


地元の美容師さんあたりに聞くと
「あそこで建てた人知ってるよー」
とか言われます





・私が大手ハウスメーカーにした理由


いい人と出会えたのが大きいのですが

それ以外の一番大きなメリットは



・そう簡単に潰れない

これが大きいです


仕事の関係上
地域の工務店なども
100社以上は付き合いがありますが


1月に1社位は潰れてます


大手なら潰れないという保証もないですが
契約したレオハウスは上場企業なので


会社のIR(決算情報)が見れますので
問題ありませんでした

大手6

3年連続で営業利益が赤字のレオハウス
売上高は上がって利益は下がっているので

お客から見たら
「いい物を安く」ですけど


3年間で18億円の赤字ですから
町の工務店なら潰れてますが



大手7

クリクラやダスキン
建設コンサルタントで稼ぐので
トータルだと黒字企業です


数十億円の先行投資が出来るのは
大手メーカーじゃないと無理ですね



万が一の病気事故の為に
自動車保険や生命保険を
掛けているのと同じように


長い付き合いになる
自分の家ですから


潰れなそうな会社を選ぶのも大事です



大手メーカーも実際の施工は
地域の工務店に下請け出しますから


実際の施工能力は同じなのですが


仮に物凄い問題が起きて
完成間近の物を立て直すとなったとして



大手メーカーなら
1,000万円や2,000万円の損では
潰れませんが



地域工務店だと、それは出来ません



大手d

レオハウスと契約しても
実際の施工は下請けの大工さんです






・そもそも当たりの工務店が見つからない


残念ながら地元に
「ここで建てたい」という
工務店が無かったですが


多分大手メーカーより
安くて、腕もいい工務店も
あったと思いますが


大手メーカーがチェーン店なら
地域工務店は町の料理店です


チェーン店なら
特別美味しくもないですが
想像している味が出ます


町のお店は
凄い当たりもあれば
凄いハズレもあります


1回1,000円位の食事なら
試せますが
数千万円だとなかなか試せません



にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 レオハウスへ
にほんブログ村


ローコスト住宅ランキング




2018年06月15日





ローコストメーカーにした理由ですが


もちろん安いからというのが
大きな理由ですけど


安かろう悪かろうでは
困りますが


仕事の関係上
(仕事で解体現場や新築現場の部材を見るので)



木材や外壁など
色々見て来た中で


ローコストメーカーだから
部材も安いってのは無かったので


「今の時代なら」


ローコストメーカーで
問題ないって事になりました。



ローコストa
レオハウスクラスの2,000万円位のローコストと
3,500万円位するメーカーも
使っている部材は変わらかったです






・ローコストじゃないメーカーが高い理由


①そもそも家の見た目が高いメーカー

ローコストb

スウェーデンハウスの
木製3層窓とか北欧風のデザインとか
1つ1つの部材が高いメーカー




②解体や新築現場見れば分かる高いメーカー

ローコストc


鉄骨にALCのヘーベルハウスなど
基本の建築部分が高いメーカー



上記メーカーなどは
単純に高い物を使ってるから
高いってのが分かると思います。



分かりやすく
洋服で例えるなら
素材の糸がそもそもいいんです。


シルクと綿で値段が違うように
高いって分かります。


分かりにくいのが
同じ綿素材でも
値段が違うから困るのですが・・・





③このデザインなら高くて当然


ローコストd

三井ホームあたりは
デザイン見れば
高くてしょうがないって分かりますね


モデルルームを外から見ても
「いいなぁ」の前に
「高そうだなぁ」って思いました


この辺の高いメーカーは
置いといても


ローコストメーカー(2,000万円位)
中価格位のメーカー(3,000万円位)でも



服に例えれば


安いメーカーと同じ糸を使っても
デザインで高くなるのと同じです



ユニクロと丸井あたりにあるブランドと
比べると分かりやすいですが


丸井の中にあるようなブランドは
デザインも豊富だし
接客も付きっきりだし
セール時に洒落たDM来ますし
年賀状も店員さん送ってくれるし


買う時気持ちいいですね。


デザインも色々ありますし。



でもユニクロの服も普通に着れますし


材質や縫製は
丸井あたりのブランドとは変わりません



ある程度の中堅メーカーと
同じ部材を使っていて


木材は工場でカットして
組み立てるだけなので


「ローコストで問題ないんじゃないか」
と思うのですが



昔なら問題があったと思うんです






仕事でグラスウールに
触れる機会がありますが


グラスウールの施工は
本当に難しいと思います。


(作る方ではなく壊す方なので
そもそも施工出来ませんが^^;)


・筋交いの部分とか施工しくにい箇所は
素人作業じゃ失敗します。


・コンセントの部分など
本来は気密コンセントBOXという
商品を使うんですが
使ってない現場も結構あります。



隙間が出ては意味ない商品ですから
そう考えると
ある程度の職人が必要になります。

(それが無理なら余裕のある量の
グラスウールと日数ですが・・・)


どんなに営業がいい事言っても
ローコストメーカーは給料が安く
工期が短いのは変わりませんので。



IT業界と建設業界は
人工で人件費を計算するので
(人数×日数で金額を出します)


速度が遅い人
腕が劣る人がいると
上手く回らなくなります。


ならどうして
ローコストにしたのかというと


ローコストe

アクアフォームを見る機会があり
「これなら大工さんなら
誰でも出来るし欠陥になりようがない」


(ネット見てると吹き付けした後に
電気配線工事するとかいう
とんでもない事例もあるみたいですが)



実際はアクアフォームは
専門の業者が来るので大工さんは
施工しませんが



グラスウールに比べると
圧倒的に簡単です



元々木材については大手は
どこもカットした状態で現場まで来るので
この辺は腕の良さは余り関係無くなってます。


もちろん納入した状態から
若干の手直しは必要な部分もあって
そこで腕の差は出ますが



仕事上、解体現場や建設現場を見てるので
作ってる途中にミスがあれば
ある程度は指摘出来るってのもあるのですが


吹き付け断熱なら問題なしって思いました。






フローリングも無垢材じゃなくて
集成材が良かったので。


ローコストf

無垢材は木そのものなので
割れるし、反るし、隙間が出来ます。
(けなしてるみたいですが、これが
本当の木なので褒めるとこです)



ちなみに無垢材は
値段差が凄いあるので
余り安いとこは
絶対にオススメ出来ません。


私の会社でも
毎日10トン位は
建材の木屑がきますが

無垢材はビックリするほど差があります



同じ「中トロ」でも

普通の寿司屋と回転寿司屋
で違うように


さらにひどいのはアメ横の
中トロみたいなもんです


無垢材は本来高いものです
安い方がいいなら
集成材を使った方がいいです。



また無垢材の柱は
見えないとこだと背割れと言って
あらかじめ割ったりします
(乾燥で割れますので
自然にまかせて変に割れる前に割っておきます)


腕のいい職人さんはこの辺がうまいです。
経験も必要なので
高い給料が出せる
ハウスメーカーで頼んだ方がいいです。



集成材の良さって言うと、
安いし変化が余りないんですね。


小さい木材を固めてますので
品質のバラツキが少ないです。

乾燥もよくされてますので
割れや反りは出にくいです。


ならなんで安いのって話ですけど
見た目が違います。


高い無垢材は
見てるだけで癒されますが
集成材は「普通の」木材です



後は無垢材に比べると
耐用年数が少ないです。


接着剤で固めてますから
木材の寿命の前に接着剤の寿命が来ます。


※どんなに安い集成材でも30年は持ちます
普通レベルの集成材でも50年は持ちます。


無垢材ならちゃんと手入れすれば
200年は持ちますし
古民家など古くなったら古い良さが出ます。



それでどうして安い集成材が希望なのかと言うと
うちは子供が今0歳と2歳
購入時も1歳でしたので
子供がダメにするのは分かり切ってましたから

いいものを使う必要もないです。


子供に高い家なんだから
汚しちゃダメなんて言っても子供がかわいそうです。



単純に倍かかるなら
20年~30年後に建て替えたほうがいいなと
答えを出したので納得でした。



仮に5000万掛けて
50年住める家を作るのであれば


2500万掛けて25年住んで
25年後にまた同じ金額で立て直しのがいいなと。
(解体は仕事関係で格安で出来ますし)


100年住めると言われても
子供が大人になって
一緒に住むか分かりませんし
年取ったら希望の間取りも変わるはずです。


そもそも高価格のメーカーだって
25年前の家の性能なんて
今考えたらひどいものです。






・工期が短くても大丈夫な理由


昔の建築工事が
凄く時間がかかった理由は


木材を乾燥させる時間と
現地でカットするのが大きいかったんですが


今は大手でしたら工場でカットして
乾燥して持ってきますので
むしろ短くないとおかしいです。


これも内装材も無垢でしたら
現場でカンナ使って調整しないとなりませんので
いい無垢材を使う所は人件費も高くなります。



ドアの調整なんかは
カンナやノミどころか
ドライバーだけで出来ますので


住んでから
住人がドライバー回せば調整出来ますから
誰でも出来ます




しかしローコストでも
ここまで色々会社があるとは
思っていませんでしたが・・・




今はレオハウスやタマホームも
ローコストを全面に押していませんし

この辺より安いメーカーも多いのですが


・土台の木材も集成材

・未だアルミサッシが標準

・屋根材がスレートもしくはガルバリウムのみ

・キッチンなどの設備が選択不可能

・設計や事務作業が未だに
 ほぼ手作業で時間と人件費がかかる
 IT化されてない工務店

・図面作成や建築申請を外国でする某メーカー


この辺はさすがに
「住んで満足」する家は
作れなさそうなので除外しました。





・ローコスト住宅を建ててはいけないを見る


家作りの前に
凄い参考になりました


伝家の宝刀!住宅関連ブログさんの記事




こちらに5つの
ダメな理由があって
詳細は見た頂くと分かりやすいのですが


理由①:断熱・気密
理由②:価格
理由③:換気
理由④:性能
理由⑤:後悔


このように5つ理由が書いてあって
ここも参考にして

「今のローコストなら問題ない」
思いました


簡単に説明していくと


①の断熱・気密はローコストなので
グラスウールだから良くない

という記事ですが

こちらは吹き付け断熱
だったので大丈夫です


②の価格は
簡単に言うとローコスト
規格がある程度決まっているので
オプションで付けられないか
かえって高くなるという記事ですが


こちらも完全注文住宅ですし
オプション費も納得出来る金額でした


③の換気
ローコストだと第三種換気で
良くないという記事ですが


こちらも第一種換気
標準なので問題ありません


④の性能は
次世代省エネルギー基準の話で
ローコストだと
省エネ住宅では無いという記事ですが


こちらも我が家は
省エネ基準でフラット35Sを取っており
改正省エネルギー基準を満たしています


⑤の後悔は
安かろう悪かろうという記事なのですが

今の所は大変満足してるので後悔は全くありません



決してこの記事を
否定してる訳で全くなくて


未だにこういう悪かろうのメーカー
もちろんあると思いますが



今はローコストって
言われているメーカーも


これくらいの
設備や仕様は標準で
クリアしてるメーカーも多いという
事は知っておいていいと思います


にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 レオハウスへ
にほんブログ村



ローコスト住宅ランキング