お金のこと

2018年11月12日


今年は余り
繰上返済が出来ませんでしたが


最近は無理して繰上返済しないで
貯金も貯めないとという感じです








・昨年は114万円繰上返済しましたが・・・



去年は頑張って
114万円繰上返済しました


その時の記事はこちら




今年の繰上返済額は
今の所は96,500円だけです


繰上a


それでも35年間の支払が
14年に短縮されました



まず我が家の場合は

繰上b

フラット35Sで9割融資の2,104万円




繰上c

残り1割をアルヒフラットαで234万円借りましたが



昨年の114万円と
今年の96,500円は


全てアルヒフラットαの
繰上返済をしているので


フラット35は
まだ1回も繰上していません
(なのでまだ33年ちょっと支払いがあります)




フラットアルファは半年毎の
変動金利なのと金利も2.55%と高いので
(フラット35Sは10年間0.8%です)



やはり支払いの最初は
利息分が多く

繰上d

こちらが支払開始時の
元金と利息ですが


1回目は
元金3,488円に対して
利息が4,965円もあるので


半分以上利息ですね

その為早期に100万円以上
繰上返済しましたが



今は
繰上e


元金6,214円に対して
利息は2,239円とかなり


かなり利息が減っています


それでも2,000円以上は
利息なのですが・・・



ちなみに



ちなみにどんどん
支払いを重ねていくと


繰上f



最後は利息が数十円になるので
ここまで来たら


余程余裕が無い限りは

繰上返済しても
効果がほとんどありません



それでもアルヒフラットαは
半年毎の変動金利で今は2.55%の金利なので



こちらは繰上した方が
お得なのは間違いないのですが・・・


最近は無理に繰上するよりも
貯蓄を増やそうと思っています
(それほど増えませんが







・団信の保証はローンの金額まで


フラット35とアルヒフラットアルファも

繰上g

私が死亡やガンになった場合に
団信でお金が降りますが


当然ですが支払われる金額は
ローン金額までになります


なので毎年団信保険料は
下がりますが


その為、万が一の際は

残された家族は
住む所には困りませんし


生命保険も多少はありますが


やはりある程度は
貯金として残して置かないと
困ってしまうと思います







・フラット35は繰上する予定もありません



最初に2,104万円借りた

フラット35は
まだ1度も繰上返済していません


「住宅ローン減税が上限1%なので」



毎年支払った所得税が返ってくる
住宅ローン減税ですが


上限が決まっていて

1-住宅ローン残高の1%まで
2-支払った所得税以上は戻って来ない


2に関しては
所得税以上のローン残高がある場合
住民税も安くなります


詳しい計算式などは
過去記事


こちらをご覧下さい



住宅ローン残高の1%が上限ですから

繰上返済してしまうと
ローコストの安い家ですから

上限の1%まで
返ってこなくなってしまいます


今の所は全額返ってきますが
何しろ繰上しなくても
毎年減っていきますので





・フラット35は固定金利なので繰上する必要がありません


アルヒフラットαを頑張って
繰上しているのは

2.55%という
高い金利なのもありますが


変動金利なので
さらに高くなる可能性もあります


しかしフラット35は
35年間固定金利なので


35Sの優遇で10年間は0.8%
残り25年間は1.1%です


私は金利が将来上がると思って
固定金利にしたので


将来金利が上がって

物価も上がって
インフレの世の中になった場合に


今の50,000円が
40,000円位の価値になったら


なにも無理して
「繰上しなくてもいいかなぁ」と思っています



まあ生活に余裕があって
貯金もたくさんある人なら


とっとと繰上してもいいと思いますが


仮に宝くじで6億円当たったとしても



10年間の住宅ローン減税があるので
フラット35は繰上返済しないと思います


まあ6億あったら減税分位は
何んとも思わなくなるかもしれませんが



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2018年11月01日



住宅ローンをアルヒ
フラット35で借りましたが


定期的にアルヒからメルマガが届いて
普段は読まずに捨てるのですが


ローンa

今回は

住宅ローンの返済が
難しくなってきたという特集なので

思わず読んでしまいましたが


「無理をしている方も結構いるんだなぁ」
思ってしまいました


支払いに余裕が出来るのが
ローコストで建てた場合の
最大のメリットですが



もちろん
返済が難しくなった方も


事前にシュミレーションとか
していると思うのですが


私の経験上


どのようにして
住宅の予算が決まったか


一番簡単で
正確なシュミレーションを
紹介します







・一番正確なシュミレーション?



このメルマガの
返済が難しくなった人の理由上位は



ローンb




【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった

【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった

【理由3】家族が増えた

【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった

【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった



このようになっていて

事前のシュミレーションが
大事と結論されています



もちろん購入前に
色々シュミレーションは
みなさんすると思いますが



どうしても机上の理論ですので
実際生活を始めたら


「思ったよりキツイ」とか
出てくると思います



色々シュミレーションも大事ですが
今から購入する方は


今支払っている家賃から考えて
いくらまでなら支払いが問題無いか
計算するといいと思います






・理由上位を私にあてはめると・・・


【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった

【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった




我が家の場合も

フラット35で9割ローン

残り1割を
アルヒフラットアルファで借りたので

10割融資ですが


ローンc

契約時の見積もりから
オプションなどでもう少し上がって

かかった総費用は
2,758万円に対して


借りれるお金は
建物建築費と土地代だけなので


ローンd


フラット35は
そこからさらに9割までの
融資なので2,104万円



ローンe

残り1割分を別途借りれる
アルヒフラットアルファで 2,34万円


両方合わせて
10割融資でも2,338万円しか
借りれませんので


400万円は現金で用意しました




諸費用などは

住宅ローンでは
借りれないので


ある程度現金を用意しないと


さらに金利の高い
諸費用ローンなどで借りるしかいので

この辺は用意した方がいいですね


また、これ位のローコスト住宅でも



団信保険料で毎月1万円
固定資産税も毎月1万円は
貯めているので


今住んでいる家賃プラス2万円は
かかると思った方がいいです






【理由3】家族が増えた


これは我が家も引越ししてから
1人増えましたが


もともと子供欲しいなぁとは
思っていたので


支払いの面では問題無かったです


20代夫婦なら
さらに増える可能性もありますが






【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった


幸い私の会社はボーナスの削減などは
無いですが


そもそもボーナス払いは
入れていませんし

ボーナスを支払いの
アテにはしていません



バブル崩壊や不景気も経験してるので
ボーナスは関係なく支払いが出来る金額で
購入しましたし


住宅ローンはとにかく
長いですから

アテにしない方がいいですね





【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった



理由1~4までは一切無視しても


結局支払いが収入からみて無理がなければ
問題はないですね



私は賃貸時代の家賃と

今の住宅ローンを比較すると



毎月8,000円ほど
住宅ローンの方が高いのですが


太陽光パネルと

賃貸の時は高いプロパンガスだったのが
今はオール電化なので


光熱費が8,000円以上
下がっているので

毎月の維持費は
むしろ下がっています



「団信保険料」と「固定資産税」で
毎月2万円分は余計にかかりますが



今支払っている家賃と
保険料、固定資産税も足して


ボーナスは無視して
毎月の給料だけで無理なく払えます



たしかにローコスト住宅なので
安いのですが


無理して高い家を買うよりも
ずっと良かったと思っています



10年後以降は
修繕工事費などもかかるとは思いますが


とりあえずは
ローコスト住宅(3,000万円まで位)なら

毎月の家賃プラス20,000円の支払いが
問題なければ

今の家賃と同じ位の住宅ローンなら

急に困る事は無いと思います




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2018年07月17日


前に書いた記事





こちらの記事で
昔住んでた杉並区の土地代を調べたら


恐ろしい金額で


とてもサラリーマンが
住める金額では無かったです



今住んでいる所が


東京a


相場が坪16万円です
これでも甲府市の中心部です




こちらが昔住んでいた

杉並阿佐谷北4丁目ですが

東京b

なんと坪236万円・・・
金額差が約15倍です





・都会は物価が高い?


掲示板サイトなどでも
昔から議論するネタですが


「都会は物価が高くて田舎は安い」

という話をすると


土地代は高いけど

他は都会のが安いか
変わらないと言います


たしかに
家賃以外の物価

東京に住んでいた時と
今の山梨県で余り変わりません




物凄く高級な飲食店などは
地方には無いですし

都内に住んでた時も縁は無かったですし



成城石井しか無いような場所ならともかく

阿佐ヶ谷には
西友東急ストアもあったので



スーパー、ドラッグストアの
金額は余り変わりませんし

外食でもチェーン店は勿論同じですが

それ以外でも似たような金額の店も多いです


なので家賃(住宅ローン)以外は
物価は変わらないと思うのですが





・実際東京の生活のがお金がかかりました



実際都内で生活してた時のが
圧倒的にお金が無く


若くて収入が低かったのもありますが


家賃以外物価は余り変わらないのに
物価高になる理由が

「誘惑が多い」からですね


例えば東京で生活してた時は


仕事が終わると


・演劇を見たり

・タワレコ寄って店員オススメCDなんて
 視聴したりすると買ってしまったり

・服や雑貨も多かったり



などなど物価というか
個人の誘惑に負けてお金を使います




東京c

この辺歩くと色々お金使いますね






・これが山梨に戻ると


仕事が終わるとそのまま
帰る日がかなり多くなります


電車通勤から車通勤になったのと

家~会社の間が

・ドンキホーテ
・バッティングセンター
・ゲームセンター


これ位しか
寄って遊べるような所がありません



東京d


普通に生活する分には
困らない位のお店はありますが




飲み会などをしても

12時過ぎたらやっているお店なんて
飲み屋かコンビニか
ドンキホーテしか無いですから


朝まで遊ぶなんて事は無くなります
(年取ったのもありますが





・でも都会は収入も多い


個人の誘惑に負ける事は置いといて


東京のが給料の平均は高いですが


それに比例して
都内で家を買えるか計算すると



東京都の平均年収は

20代 379万円

30代 554万円

40代 717万円

50代 801万円


23歳から働いて60歳までの金額が


平均年収で稼いだとすると


20代は7年間で2,653万円

30代は10年間で5,540万円

40代は10年間で7,170万円

50代は10年間で8,010万円


60歳までの平均で2億3,373万円です





山梨で同じように計算すると



山梨県の平均年収は

20代 327万円

30代 437万円

40代 509万円

50代 526万円


若いうちから若干安く
40~50代になると圧倒的に安いですね


20代は7年間で2,289万円

30代は10年間で4,370万円

40代は10年間で5,090万円

50代は10年間で5,260万円



60歳までの平均で1億2,509万円です


平均年収稼げたとしたら
山梨と東京で60歳までで


1億円の差が出ます


そして甲府の地価が
坪16万円で60坪で960万円


杉並区阿佐ヶ谷が
坪236万円で60坪だと1億4,160万円


収入の差よりも
土地代の差のが大きいですが


ちょっと23区離れた場所なら
1億あれば買えるので

郊外なら東京でも
「頑張れば」買えそうですが


東京で働いて
山梨で家を買うのが



金額的にはお得ですね(笑)

山に挟まれてますが
隣県ですから不可能ではないですよ


※実際に山梨から東京まで
通勤出来るか記事書きました



東京で勤めながら山梨県に家を買う




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2018年07月14日


太陽光c

我が家の太陽光パネルです
キャンペーン品で3.25kwです





・太陽光発電は損か得か


太陽光発電で一番悩むのは

損か得かという事だと思います


ハウスメーカーでも

設置した方が得という所と

設置したら損という所で分かれています





・投資という考え方が多いです


投資信託と考え方は
同じになるので


例ですが
最初に100万円で設置して


国の買取保証が10年なので
1年間に10万円以上戻って来たら
金額的には得になります



その間に故障して
有料の修理費用がかかったり
全損したら
もちろん損になります



保証もありますし
新築で最初から設置してれば
建物に含まれますから
保険で賄えますが






・我が家の例

我が家は3.25kwの小さいパネルです
無料のキャンペーン品でしたが


太陽光a

価格コムなど見てると
今は80万円位で設置出来ます


昨年1年間の
(1月分は稼働してないので2月~)

電気代と太陽光の収入がこちら

太陽光b


単純な収入は102,982円ですが
家庭用の太陽光は使い切れなかった
余剰電力を買い取るので


支払の電気代も
当然安くなっていますから
およそ12万円は
太陽光で返ってきています


このペースでずっと続けば
7年間で元が取れて

残り3年は
まるまる利益になります


パネルの性能が
経年劣化をするらしいですが


我が家のxsolのパネルは
10年後の出力90%
25年後の出力80%

という保証が付いています


なので10年経ったら
最初の年の9割位に
なると思います





・10年後の買取金額が決まっていません


スタート時からどんどん買取金額が
下がっていますが


どこで契約しても
10年間は
買取金額が保証されています


私が契約した時は
31円だったので

10年間は
31円の買取が保証されていますが


東京電力管内だと

我が家の契約時の
平成28年度で31円

平成29年度で28円
平成30年度で26円
平成31年度は24円の予定です


制度開始時の
平成21年は48円と高価格でしたが


太陽光のパネル価格が
どんどん下がっているので


いつ契約しても
10年あれば
元が取れる計算にはなっています



ちょうど最初に制度が始まってから
今年で10年なので


最初の年に契約された方の
来年以降の買取金額のニュースが
出ていますが

まだ決定していませんが
かなり安いみたいなので


家庭用蓄電器は
100万円位するので
まだ現実的な金額ではないし


10年で元を取れないと
キツイでしょうけど

常に元は取れる金額で
買取金額が決まっているので


故障以外は
損する事はなさそうです





・投資商品に例えると分かりやすいです


会社が潰れたら
分かりませんが


製品保証があるので
このペースで行くと

7年目で元が取れます


我が家のパネルで
例えると


価格が約80万円
初年度で低く見ても12万円は
返って来てるので



・最初に80万円支払う


・10年間に分けて毎月1万円で
年間12万円、10年で120万円貰える


こういった金融商品を
買うかどうかと同じですね


80万円が10年で120万ですから


仮に逆の立場で
80万円を借りて
10年払いで120万円なんて
利息が40万円


利率で言えば
8.69%ですから

絶対借りません・・・
(フラット35で1.1%位ですから)



逆にこの金額で貸せるので
お得ですから


・故障時の保証
・メーカー倒産
・天候が悪い日が多かった


などがリスクとなりますが
保証と倒産リスクが無い
会社ならお得かと思います


まだ設置して
1年ですので


来年以降の金額が不明ですが
今の段階では得になっています





・投資以外の一番のメリット


否定的なハウスメーカーさんや
個人の方


得なので設置しましょうという
メーカーや個人の方



どちらもあるのですが

どうも投資的な話しかしないのですが


一番大きなメリットは



毎月の光熱費の支払が
当然ですが減ります


1年平均で
賃貸アパートの時は
月平均の電気とガス代で
15,000円位かかっていたのが


今はオール電化で
光熱費は月平均にすると
2,100円ですので


これが一番大きいです



仮に今までの賃貸の家賃と
住宅ローンが同じ金額だとしても




今まで固定費として
支払っていた光熱費が
年間にして15万円以上下がり


月によっては0円どころか
お金が貰えるというのは


非常に大きいです


月換算で13,000円
固定費が下がる訳ですから


家賃と同じ金額の
住宅ローンの家庭なら

今までより余裕のある
生活が出来ますので


その点でオススメします






・何キロ載せるのが得なのか


もちろん沢山載せれば
毎月貰える金額も上がりますが
設置費用も上がります


そして
10年後の買取金額が
決まっていませんが
かなり格安みたいです


また九州、四国電力は
10kw以上の買取を中断したりと


電気が余ってきているみたいですね


なので10年経って
格安もしくは買取拒否でも
自分で使える電力位がいいかなと思います


我が家の場合
3.25kwのパネル1年間で


使用電力 4,868kw
太陽光 3,322kw


ですので5kwあれば
賄えると思いますので


それ以上は必要ないと思います


太陽光パネルも
10年前よりかなり金額が下がりました


そして10年経って
買取保証が終了する家庭が
今から出てくるので


蓄電器の需要が増えたら
価格も下がるかもしれませんが


蓄電しても
使い切れなかったら
将来困るので


毎月の使用料金で
何kw使っているか調べて


ちょうど0位になる以上は


載せない方が先の事を
考えるといいかなと思います


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2018年07月12日


よく掲示板サイトでも
議論になっている


家(マンション)
購入賃貸どちらが得かですが


毎回どんだけ話しても
結論が出ない位


ライフスタイルで違うので

答えが出ないんですが


答えが出ないのは
都会の地価が高い所だけで


田舎では購入の方が得というか

購入しか選べない事情が
色々あります





・圧倒的に高い都会


23区では無く
ちょっと外れた
調布市に知り合いが
マンションを購入しました



3LDKで5,000万円
ちょっとだったのですが

「とても一戸建ては建てれない」そうです


賃貸c


外観もロビーも家の中も
どこの高級ホテルだって感じでした


23区だともっと値段上がるので
さらに大変でしょうし


建てれても
3階建ての狭小住宅になってしまうので


マンションが多いんですね


高校までは山梨県にいて
その後進学と社会人数年と
10年ほど都内にいたので


その時の友人で
都内に住んでいる人も多いのですが

なかなか家は買えないですね





・田舎はマンションを買う理由が違う


こちら(山梨県甲府市)だと


マンションを買う金額と
一戸建てを買う金額は変わりません


ローコストや建売なら
戸建てのが安いです


賃貸a

一番安いところで
3,000万円~です


建売なら2,000万円~買えますし


我が家みたいな
ローコスト注文住宅でも
3,000万円で買えます


このマンションでは無いですが
知人が2人マンションを購入したので


なんでマンションにしたの?と聞くと


1人はずっと山梨にいる訳では無いので
将来売る為にマンションにしたそうです

確かに戸建てよりマンションの方が
値下がりが低いと思います


もう1人は
子供もいないので
将来家の管理が出来そうに無いという
理由でした


後、2人とも共通してるのが
マンションの豪華な設備や
作りが気に入っていて

基準がローコストや建売では無くて
ヘーベルなどの高い戸建てなんですね


それならマンションのが安いです・・・





・私もマンション考えた時期がありました


ずっと子供が出来なかったので
庭のメリットが無かったし

将来雪かきとか困るし
ゴミ捨てるのも遠いと大変だしと

マンションをちょっとだけ考えましたが
子供も生まれたので戸建てにしました





・田舎は賃貸という考えが少ない


この辺だと

3,000万円のローンと
3LDKの賃貸の家賃は同じ位です


だいたい70,000円あれば
借りれます


私なんかは同じなら
家買った方が将来得と思いますが


掲示板だと
同じなら常に新しい家に引っ越せる
賃貸のがいいという方もいました


もちろん個人の考えは色々なので
どちらが正解とかは無いのですが




田舎特有の事情で


①親や親戚が家はいつ買うのと迫る・・・


結婚して子供が出来て家を買うというのが
当たり前という固定観念です


その際に
家賃と支払いは変わらず買えるのですから
買えないという理由は余りありません・・・


私も転勤の無い職場ですし
特に山梨から出る予定も無いので

「じゃあ子供出来たし家買うか」となって

周りも
「やっとか」となります・・・


まあ親や兄弟が
言う位では、俺は買わないって言えますが
次の理由が一番大きくて



②そもそも家族用の賃貸が少ない


甲府でマンションを購入した友人も
これが理由と言っていましたが


大学生や転勤族用の
1LDKなどは結構ありますが

田舎の為
みんな家を買うという循環があるので

4LDKの賃貸なんて
ほとんどありません


賃貸b

甲府市全部で34軒です・・・

築年数が浅いものは
戸建ての賃貸なので

賃貸マンションになると
一番築浅で13年前です


子供が生まれて
もう少し大きい所にと
思った家族が


探しても賃貸が無いので
そもそも購入するしかありません・・・



③それほど大企業も無い


ずっと賃貸派の人の考えの大前提に
ずっと安定した収入があるという事ですが


あと賃貸だと
家賃補助が出るという会社もあります


田舎だと大きな会社は少ないので

賃貸補助も少ないですし

50年先に絶対にある会社も
どうかは分かりませんから

賃貸と変わらないローンなら
家買って、とっとと繰上して