住宅ローン

2018年09月19日


新規の住宅ローンはもちろん

低金利なので
借り換えも最近は多いですが


団信での死亡以外の保証

多いのは
3大疾病付プランだと思いますが



同じガンでも
支払いが免除になる銀行と
ならない銀行があります



団信a

同じガンで同じ日数入院しても

A銀行は全額免除で
B銀行は1円も免除にならない場合があります





・3大疾病や8大疾病プラン


先日メインで使っている

新生銀行から
住宅ローン借り換えの
営業電話が来ました


まだフラットで借りたばかりなので
検討もせずお断りしましたが



気になったのが

団信b


団信が無料

しかも
介護が必要になると免除
という事で詳しく見てみると


ガンとか心筋梗塞とか
病名は一切関係なく
支払い免除の条件が


団信c

要介護180日以上が条件で

さらに詳しく見ると


180日以上の間
歩行が自力で出来ずに

排泄や入浴が、衣服も一人で
脱着出来ない場合とあるので



これはかなり
条件が厳しそうです






・ガン保証も大変条件が厳しい銀行が


こちらも8大疾病が無料で付く

住信SBIの住宅ローンですが


団信d


ガンにかかっても
1年以上就業出来ない場合じゃないと
支払いが続きます



1年以上就業出来ないというのが
どういう状態かと言うと


全てのガンのデータですが

ガンアライブという
ガンの後の仕事復帰のサイトがあって


団信e


https://www.gan-ally-bu.com/



ガンになってから仕事に復帰する平均

アルバイト、パートで80日
フルタイムで201日です


さらに内視鏡手術なら
1週間で退院可能です


今の技術では
これだけ早く復帰出来るので


1年で復帰出来ないというのは
かなり重い状態という事ですね





・母親がガンになりましたが



4年前に私の母親が


大腸がんにかかって
ステージ2でした


ステージ2ですので

リンパへの移転はないですが
既に内視鏡手術は出来ない状態なので


通常の開腹手術でしたが


これでも3週間で退院して


3ヶ月間の化学療法で
週に1度通院して


普通に社会復帰して
今でも元気に過ごしています


このガンの場合の例でも

先程書いた

新生銀行と住信SBIの団信では
免除にはなりません





・フラットも含めて多いのがこのタイプ


私が入っている
フラット35の3大疾病は
スタンダードなタイプ


団信f


他の銀行でも一番多いタイプですが


まず3大疾病のうち


ガンは

皮膚がんと上皮内がん以外は


ガンと診断された時点で
支払いが免除になります


急性心筋梗塞と脳卒中は


まず手術をしたら
その時点で免除になって


手術以外なら
60日以上働けない状態だと

免除になります


ガンと判明した時点で免除になるので
万が一の際には安心できます





・無料で付くプランに注意


フラット35の場合は
団信自体が別途加入の有料です


2016年までは
別払いで保険料を支払い
(年1回でローン残高の0.36%)


今は団信に入る場合は
住宅ローン金利が上乗せされます
(金利が0.28%上乗せ)


その他の銀行でも

やはり保証が安心な団信は
別途有料なところが多いので


加入する際は
パンフレットやwebの
細かい文字までよく読んで


どのような条件で免除になるか
確認した方がいいと思います





・フラット35の団信は入ったら損な人がいます


銀行の場合は
団信は強制加入なので

過去の病気などで入れない人は
住宅ローンも通らないのですが


フラット35は
団信は任意ですから

入れない人でも
住宅ローンは通りますし



健康な人でも
入らないという選択も可能です


入らなければ0.28%の金利が下がります



私は絶対に
必要と思ったので入りましたが



20代~30前半までに
家を買うなら


死んだら家と同じ額が支払われる
生命保険に入った方が安いです


3大疾病も若ければ
家の金額と同額が降りる保険のが安いです



団信のメリットが
「全年齢同じ保険料」なので

若い方は損します





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2018年09月08日


当たり前の話ですが

ハウスメーカーの営業さんは

自社の住宅を
契約させて利益を出します



一部の超お金持ち以外は


お金a


住宅ローンで支払いますが




ハウスメーカーに
毎月払う訳では無く


家を買う人が


銀行や住宅金融支援機構(フラット35)から
お金を借りて


ハウスメーカーは
売上を銀行や機構から
貰います


お金b


私はフラット35で借りました


そして
お金を立て替えてくれた
銀行や機構に


利息を付けて毎月支払います






・営業さんのお金の話は話半分で聞きましょう


仮に「この人は買いそうだ」というお客がいて



でもA銀行という
お得なローンは通らないかも


しかしB銀行という
若干割高なローンなら通るかも


という時に営業さんは

Bのローンを通しますね


ローン通らないと売れないので・・・



大抵のハウスメーカーは

提携している
銀行やフラットの代理店があるので

そこから通しますが


その中でもいくつか
選択肢はあると思いますが


もちろん通らないと意味はないので



どこでも全く問題無いというお客じゃなければ


「通りそう」な所から優先します





・うちにはファイナンシャルプランナーがいます


お金c


これを売りにしている所も多いですね



しかしFP3級は誰でも
少し勉強すれば受かりますし


運が良ければ
何もしなくても受かります


FP3級の学科試験は


全60問の問題で

60%の正解で合格ですので

60問の内36問合っていれば合格です



そして試験問題は
全部マークシート選択式



2択問題が30問
3択問題が30問です


これで36問合えば合格なので


本当に簡単です



本人に取る気が無くても
会社から言われて


数日勉強すれば誰でも取れる資格です


こういう人に

大事な数千万円のローンを
任せても大丈夫か考ると


自分で色々調べてから
購入した方がいいです





・中小のローコストメーカーに注意



大手のハウスメーカーは
お金の話より前に


「私のメーカーは○○が得意」とか

「超高断熱、高気密です」とか


自分のメーカーの家を売りにしますし



ローコストと言われるところも



「これだけの設備でこの価格」とか

「この値段で高気密、高断熱です」とか


価格に対する設備や性能を売りにしますが





あくまでも一部のメーカーだけですが


中小のメーカーや工務店などで



・設備は売りに出来る物がない


・そこまでローコストも作れない


・アフター保証も大手メーカーほど
 人がいないので売りに出来ない



こんな会社は
お金の話が多いです




もちろんお金は大事ですし

月々の支払は少ない方がいいのですが



例えば
超ローコストの家で
総額1,500万円で建てれるメーカーがあって



当然2,000万円の家とは
どんなに経費を抑えても

設備や仕様などのグレードは下がります




この時に

家を買おうとしている人が


実は全く問題ないのに


この収入でこの家族構成だと
2,000万円は厳しい我が社の1,500万円なら
将来も安全に支払い可能と説得されて




本人の希望の家ではないけど
1,500万円の家を買った場合に


将来満足出来るかというと


「ああすれば良かった」

「ここのグレード上げたかった」

とか出てくると思います


お金e


一般的には返済負担率が25%までは
安全と言われています


この例だとさらに手取り計算ですから

まず2,000万円なら安全圏です




・私の経験です



某キューブ系のモデルハウスに行った時に


担当の営業さんが

「我が社で契約するかは置いといて」

「非常に参考になる話です」


家とお金の
相談会みたいな事をしていました




見学会を見に行ってたので


営業さんに

「ここのグラスウールって何mmですか?」


「この家ってフラット35は35Sになります?」
って聞いた所



「ちょっと分からないので後日回答します」と・・・




あ、この営業さんダメだなって思ったので




その相談会も
興味も無かったのですが


暑かったし
次のハウスメーカーの約束まで
時間があったので聞いたのですが




結構ひどかったので(苦笑)




確かにたいした収入も無いのですが


実際に今現在、契約しているローン位の金額も



「子供が多くなった時に大変」

「共働きなのでどちらかが働けなくなると大変」


などなど


「そうなったら、どのローンも大変だろ」


思う事が色々あり


そして
「我が社の住宅ローンなら大丈夫」


最初の3年間だけ固定金利を紹介したり
何故か比較の35年固定が2%だったり

(その時のフラット35は1.08%でした)


お金d
我が社から申し込むと
ガンの時に免除になるなど
とんでもない説明をされて


それは銀行の商品であって
そちらのメーカーがしている訳では無いですし


私はフラット35ですが


ガン、心筋梗塞、脳卒中で支払い免除の
三大疾病タイプに入ってますし

他の銀行でもこういったタイプは普通にあります


・・・・
・・・
・・

結局
この営業さんも

モデルハウス見に来た人を
相談会まで離すなという

仕事をしていただけですから


可哀想ではあるのですが




ローンの方法で
ハウスメーカーを決める事はありません






・どうしてもFPなどに相談したいなら


ハウスメーカーとは全く関係ない
お金の相談会に行った方がいいです



・銀行などの金融機関


・自分が入っている生命保険会社


こういった特定のメーカーと
関係の無い所で相談したほうがいいですが



収入も、毎月かかるお金も
家庭ごとで違うので


夫婦で相談して
いくらまでなら問題なく払えるかを
決めてから相談した方がいいです



ローン1

レオハウスでも相談会してました



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2018年09月01日


ここを見て頂いている方は


・家を建てているか

・建てるのを検討している方が
 多いと思いますが



実際に住み始めて生活しだすと

賃貸時代のが楽だった事もあって


当然デメリットもありますし


お金だけで言えば
凄い額の借金を抱えます






・お金だけで言えば最初は絶対損します


家と土地は資産になりますが


当然家を建てたメーカー
お金を貸す銀行利益を出しますから



総額3,000万円かけて作った家は

完成して住み始めた瞬間に

多く見積もっても2,500万円位の
資産価値になりますから


単にお金だけで言えば
500万円の負債です



家を買う理由a


家を買う理由b

頭金で420万円を払ってさらに

2,338万円の借金までしましたが


明日家を売ったとしたら
2,300万円位にはなってしまうと思います



この負債を差し引いても
家を建てるメリットが多ければ


「建てて良かった」となると思います



まあ賃貸を借りていても


その物件の大家さん
大家さんにお金を貸した銀行の利益


家賃で払っているので
要は同じですが


負債は背負わないですね






・家を買う理由のアンケート


HOME'Sの家を買う理由アンケートの
ランキングですが



第1位 賃貸では家賃がもったいないと思った(57.8%)

第2位 家が狭くなった(27.1%)

第3位 子供ができる、できた(18.1%)

第4位 もっと便利な場所に住みたくなった(16.3%)

第5位 金利や相場が買い時だと思った(15.3%)

第6位 結婚する、した(12.9%)

第7位 社宅・寮を出る/転勤・転職する(11.0%)

第8位 もっと教育環境が良い場所に住みたくなった(9.1%)

第9位 魅力的な物件の広告を見かけた(7.3%)



他のランキング見ても
同じようなランキングですね


合計すると100%超えるので
複数回答のアンケートですが


私が家を買った理由を簡単に言うと


「子供が出来て」「家が狭くなって」
「物件の広告を見て」「金利も安いので」
「家賃が勿体ないと思った」


という感じで
5つも回答されてしまいます





・負債以上のメリット


家を建てた時点で


資産価値以上の
借金を抱えた私ですが


支払いは家賃とほとんど
変わっていないので


実生活で
負債を感じる事はありません


家が広くなって、庭で子供が遊べて
家族が幸せに暮らせてはいますが




「子供が生まれて」「狭くなった」だけなら

賃貸でも引っ越せば解決は可能です

庭付きの賃貸もありますし




家を買う理由c

子供や妻が喜んでるものに
金額は付けれませんが・・・





・アンケートには出ない家を買う理由



この理由は
人の不幸なので
多分アンケートには出ませんが



団信があるので私が死んだら
支払いはチャラになります



家を買う理由d


死亡以外でもガン、心筋梗塞、脳卒中などでも
以後の支払いは無くなります



今までの家賃と
金額はほとんど
変わらない住宅ローン
なので



私が生きていれば


家を買っても賃貸でも
同じ支払いですから
得も損もありませんが



仮に私が明日にでも死んだら



家と土地は家族に無料で残ります
(相続税は払いますけど・・・)


・生きていても同じ支払い
・死んだら家が無料


掛金が無料で
死んだら家が入る
生命保険だと思うと


ものすごい得だと思います



我が家は子供2人で共働きですが


仮に私が死んだら
妻の給料だけでは


子供2人を養って
毎月の賃貸を払うのは大変ですので


子供の将来だけを
考えると家を買う事に
デメリットは存在しないと思います


なかなかアンケートで

「万が一死んでも家が残るから」とか
出ませんけど






・住んで感じたデメリット



賃貸から家を購入した後に
後悔したランキングというのもあります




第4位・・・頭金の用意がきつかった(7票)

第4位・・・家族構成に間取りが合わなくなっても簡単に変えられない(7票)

第4位・・・近所関係が悪化しても引っ越せない(7票)

第3位・・・修繕費の負担がきつい(きつかった)(8票)

第2位・・・立地、環境が気に入らなくても変えられない(9票)

第1位・・・住宅ローンがきつい(きつかった)(10票)



頭金、ローン、修繕費は
全部お金の問題なので
やはり予算選びが重要だと思います



近所関係の悪化

私の場合、幸い周りの方は
いい人ばかりなので

トラブルは無いので良かったですが


隣家と揉めると大変ですね




私の場合
ローコスト住宅なので

お金の面は余り
デメリットは感じませんが


生活面では面倒な事も
当然あります



①掃除が大変になった

広さが倍以上になったので
当然掃除も倍以上かかります



②町内会の行事が色々ある

これは都会だと少ないかもしれませんが


・ドブ掃除で年2回
・ソフトボール大会

などのイベントは
参加しないといけません



③雪かき

雪の無い地域は要らないですし

幸いこの冬は
2~3cmの雪しか降らなかったので
雪かきしませんでしたが

数十センチは降る事もある
地域なので、その時は大変です





・賃貸でもいい場合


結局全ての理由が


家族が安心して
暮らせるようにという理由になるので


独身なら家は要らないです


私も結婚する前は

当然家に興味も無かったですし


ずっと独身かもと
思っていたので


さすがに定年後は
借りれる家も無くなりそうなので


定年前に中古マンションでも
買おうと思ってました






・絶対に貯金出来る金額の家を買う


団信で死んだらチャラというメリットを
書いてきましたが


無事に健康で最後まで生きた場合に


定年近くで払い終えると

大幅なリフォームや建て替えなどを
考える時期になります


家の資産価値はゼロになるので
その際に修繕費を問題無く出せるように


ギリギリでは無くて
余裕がある位の金額で買った方がいいです


結局は、賃貸でも購入でも

お金に困らなければ


2018年08月21日


この画像3枚の中で

どれが一番
「いい家」に見えるでしょうか?


金額a


金額b


金額c


答えは人それぞれ違うと思いますが


私なら
「最初の家がいいな」と思います



では今度は

同じ画像に
金額を付けます


金額d


金額e


金額f

答えが同じ人もいれば


この金額の割りには
お得だなーと


答えが変わった人も
いるかもしれません


ちなみに
ハウスメーカーは合ってますが


金額はモデルルームなので
適当です


多分3種類とも
この金額では建たないと思いますが


ハウスメーカーの相場だと
思って下さい






・欠陥住宅以外に悪い家はない?



ちょっと言い過ぎですが


欠陥住宅や施工ミスは置いといて


それ以外でも

「失敗したなぁ」という部分は
生活を始めたら
色々出て来るかもしれませんし


中には

「安かろう、悪かろう」の家も
あるかもしれませんが


ここみたいな
マイナーな個人ブログまで見て頂いて


ネットで情報を収集している方なら
そこまで騙される事は少ないと思います






・当然高性能は高価格です


我が家の窓サッシ

サーモスⅡHです

金額g


アルミ樹脂複合サッシで
熱貫流率は2.33です



一方こちらは

サーモスXです

金額h

熱貫流率は1.03
かなりの高性能です



当然ですが

金額は

サーモスXの方が
かなり高いです







・どこで妥協するかです


ある程度の
予算が必要なメーカー


我が社は樹脂サッシで
トリプルガラスです

熱貫流率は〇〇ですと説明されて


数年前でしたら
割と高性能だった2.33の
サーモスⅡHも


「これでは性能が低すぎる」

「我が社では絶対使いません」


みたいな話を言います


その工務店が
サーモスXを使っても

サーモスⅡHと
同じ金額で大丈夫ですと言うなら


ものすごい
自慢してもいいのですが


当然その分金額は上がります・・・





・間取りやどんな家が希望かの前に予算を決める


予算を決めないで

住宅展示場や工務店を
見た場合


おそらく

金額が高い方が
「いい家」って思います


200~300万円位の差なら
安い方がいいって思う事もありますが


1,000万円違ったら


全然別物な位に
豪華になるか


ものすごい
高断熱、高気密の家になります


なので

最初に予算を決めて

それ以上の金額なら


そもそも
「あ、それは無理」って


対象外にする事が大事と思います


見る目を鍛える為に
高いメーカーを見る事は大事ですが


「見るだけ」にします






・本当に無理の無い支払い割合


一般的に
お金を貸す方(銀行など)は


収入の3割が
安全圏と考えて


これくらいなら
普通にお金を貸します



年収500万円の人がいて

3割だと150万円ですので


ボーナス払いが無い場合は

150÷12=毎月12.5万円です


年収500万円の人が

毎月125,000円を
35年間払うなんで


絶対無理ですが


銀行は大丈夫と言って
貸してきますし



成績が欲しい営業さんも
「大丈夫ですよ」って言ってきます






・安全圏は手取りで25%までだと思います



年収500万円の場合


もちろん扶養家族の人数などで
手取りは変わりますが


平均的な数字を出すと


月収35万円で35万×12ヶ月で420万円

ボーナスが40万円を2回80万円


これで額面が年収500万円なら




35万円の手取りだと27万円位ですので


27万円×12で324万円

ボーナスの手取りが
30万円が2回で

合計して手取りだと
384万円


これから25%なら
年間960,000円なので



ボーナス払いは0にして
毎月80,000円です


この位なら
問題なく払えるかなぁ
思いますし


今が賃貸なら

ほとんど変わらないか
安くなる人も多いと思います





・さらに安全を求めるならボーナスは計算しない


上記でも
安全圏だと思いますし


私も手取り25%ルールを
上限に家を探しました




幸いにも土地代が
格安で手に入ったので


ボーナスは
一切計算しないで25%になりました



ボーナスを計算しない例だと


先程の年収500万円


・月収35万円
・ボーナス40万円が2回


この例で

ボーナスを計算から
除外します




なので月収35万だと

手取り270,000円

25%以内だと


毎月67,500円です


これなら
住宅ローン

全く負担にならずに
生活出来ると思います






・これでいくらまで借りれるか


35年固定で
金利は1.2%で計算しています


金額i



額面年収500万円の人が

ボーナス込みの手取り25%だと
2,740万円借りれて


さらにボーナスを計算しない
2,310万円借りれます



頭金の額にもよりますが
200~300万円の頭金でも


3,000万円近い家が建つので
ローコスト住宅なら充分ですね



ちなみに銀行が言う

額面の30%だと

金額j



なんと
額面年収500万円でも

4,270万円借り入れ出来ます


随分豪華な家が建ちそうですが

毎月の支払いも豪華ですね







・共働きでも計算に入れない



我が家は共働きですので


世帯収入で
計算すれば


毎月の負担率は10%ちょっと
なりますが


家を購入する時には
一切計算にいれませんでした


私が死んだり
ガンにかかったりすると


団信で支払いも免除になり


生命保険なども
降りますので

家の支払いは問題ないですが



妻が仮に亡くなっても

生命保険は
たいした事ない金額です


その場合でも自分の収入で
問題ない金額なら


最後まで
手放さずにすみます






・家買ったから我慢しなさいが嫌でした


最初の1~2年なら

「家買ったから仕方ない」

色々我慢出来るかもしれません




しかし住宅ローンは長期ですから


時間が経つと
その家に住んでいるのが
当たり前になるし


仕事のストレス

子育てのストレスなどを



ストレス解消で

・外食したり
・旅行に行ったり
・趣味の物買ったり


などを


住宅ローンで厳しいから
出来ないとなると


どんどん悪循環になると思いました



また子供も


例えば高校生や大学生で

「パパ家がボロいから買って」
なら多少の我慢もすると思いますが


我が家は2歳と0歳です

この家があって
当たり前なので


「おもちゃ買って」

ローンが大変だから無理って買えないと
子供も悲しくなるし


家族の幸せのために
買ったのに


なんの為に
家を買ったのか
分からなくなると思います



本当に無理の無い
金額なら


家以外にも色々
お金を使えます


そう考えると


金額f


金額g


この家や
この窓サッシが


いい性能に思えてきます(笑)




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2018年08月10日


家を建ててから

同僚や友人に結構相談されました。


田舎なので

「結婚したから」

「子供が生まれたから」


などなど

家を買うのが当たり前みたいな
感じなのですが


建てる前は
色々理想を言って


ああいう家がいい、こういう家がいいとか
言うのですが



当然、夫婦で建てるなら
二人の意見だし


子供が大きいなら
子供の意見も入ってきます






・コツは絶対に譲れないものを挙げていく



幸い我が家で失敗したなぁと思ったのは


トイレのメーカー位で

打ち合せa

別に普通に使えますからいいですが
やはり流すボタンが欲しかった・・・



それ以外は全てにおいて
満足してますが


建てる側は素人なので



プロの設計士さんが

思ってもいなかった
アイデアを出したりします




打ち合せb

こちらが初めて貰った
レオハウスの間取りです

まだ土地も決まってない状態で

スキップフロアと全部LDK以外は
設計士さんにお任せで出してもらいました




打ち合せc

こちらが最終決定の間取りです
初回と全然違います



打ち合せしていくと
これ位は変わりますから


その時に

全部が「出来たら○○したいなぁ」位の考えだと



別の案を提案された時に

「その案もいいですね」と曖昧になり



結局どうしたかったのか分からなくなり

結局満足しなかったりしますので



「○○だけはダメとか」

「ここは絶対に○○にする」など



絶対に譲れないもの


ハウスメーカーと話す前に
紙にでも書いておいて


メーカーの間取り図や見積書に
貼っておくといいです



そうしないと
気が付いたら
予算の都合で無くなってた
とか


別のアイデアで
当初欲しいものが無くなってたとか


住み始めてから後悔する可能性が出ます





・私の絶対譲れなかった部分


①屋根は瓦にする

②吹き付け断熱にする

③1階は別室はいらなく全部LDK

④スキップフロアが欲しい

⑤リビング階段にしたい



これだけはメーカーを決める前から
決まっていました



5つ全部が「家買おうかな」の段階で
決まってた訳では無くて
(瓦とリビング階段だけは決まってましたが)



後は建売住宅を何件か見た後に


この5つだけは譲れないと
ハウスメーカーを見て歩きました






①と②は家の部材指定です


詳細は過去記事にありますが








長く家を持たすなら瓦しかありませんし


ローコストでも断熱、気密を取りたいなら
吹き付け断熱にするのが間違いないので


こちらは設計士さんや営業さんが
他の物を持ってきても
交渉の余地はありません




③④⑤に関しては


全部LDKでも
デザインは設計士さんによって違うし

当然スキップフロアもリビング階段も
違うので


色んなハウスメーカーを見ましたが


契約したレオハウスの間取りは
満足しています



「家を建てよう」と家族で決まった段階で

色々希望が出てくると思いますが

いくつかは

絶対○○したいという希望



例えば

断熱性が高い樹脂サッシのトリプルガラス

とか


子供が多いので
脱衣場は3畳以上

とか


妻の希望などで
キッチンは絶対トクラスでオープンキッチン


などなど


建築部材や設備の指定をしたり
譲れない間取りの条件を


あらかじめ予定してから
話し合った方がいいです





・全部は決めない


建築部材なら予算さえあれば
全部決めてもいいのですが



間取りは素人が考えたものだと

導線が悪かったり
風の通りが悪かったり




やはり設計士さんはプロですので

譲れない事だけは伝えて


間取りを作ってもらい
詳細を一緒に話し合わないと


実際に住み始めたら
住みにくい家になってしまいます




打ち合せd

窓一つとっても
風の通りを計算しますし




打ち合せe

実際生活したら導線が
どうなって、どうすれば動きやすいか
などを希望や家族構成、生活パターンを
考えて設計してくれます 


その為にも
設計士さんと
相性が悪いなぁと思ったら

そのメーカーは
契約しない方がいいですね





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