住宅ローン

2018年05月04日

賃貸アパート時代は
毎日たくさんの

建売住宅や見学会などのチラシと
地元ローコスト系の
チラシがたくさん入っていました


その中に
「自己資金0円でも大丈夫」というのがあって

その時も
「いや無理でしょ」って思ったのですが・・・


頭金a

チラシやwebで
頭金や自己資金0円というのは
いくつかのローコスト系メーカーで見ます


ちなみにこのチラシは
地元の業者ですが
(モデルルームにも行きました)


1.16%35年固定なので
良心的なチラシです


ひどいのは
5年固定や10年固定の
最初の安い金利での支払いだけ
見せてたりしますので





・とりあえず収入を無視したら可能なのか

「貯金0円 マイホーム」
などで検索すると


毎月の支払が高くなって無理という
サイトばかりなので


とりあえず
毎月そこそこの収入があって
ローンの支払いは大丈夫だけと
頭金や自己資金が無いと仮定します



・全額ローンは出来るのか


我が家の契約時の見積りがこちらです

頭金b

この中で住宅ローンで借りれるのは
レオハウスの工事代と土地代のみです
(土地購入の手数料なども含みません)


頭金c

こちらがレオハウスの請負代金です
こちらと土地代が
住宅ローンで借りれます


通常であれば
見積りの代金合計の2,693万円から

住宅ローンで借りれる
2,340万円を引いた


353万円を現金で用意しないと
いけません




・請負金額を上げる

我が家は幸いどうにかして
現金が用意出来たので
問題なかったのですが


「現金が用意出来ないので
家買えません」


なんて営業さんに言ったら
やはり商売ですので
多分ですけど
請負金額を上げてくれると思います


実際知り合いにも
住宅ローンで車買ったという人もいますし


そういう人は請負金額を上げて
多くローンを組んでると思います


一部の銀行では
住宅諸費用ローンってのも
ありますけど
自動車ローンと同じ位金利が高いです



・じゃあ現金0円で可能なのか

こちらが私が住宅関係で
最終金(引き渡し)までに
支払った表の一部ですが

頭金d

表に3つある
つなぎ融資の項目は

住宅ローンから支払いますので
現金は要りませんので

頭金e

とりあえず
353万円は必要です



土地代の私の支払分100万円は
住宅ローンで借りれる分ですが


つなぎ融資は金利が発生するので
とりあえず現金で一部支払ました。


しかしこの100万円を
支払ってないと仮定すると
最終金不足分が100万円増える
計算ですので


必要な現金には違いないです


なので
353万円の現金が必要でしたが

これを請負代金に
上乗せしてくれるメーカーが
あれば現金は無くても大丈夫です
(本来違法ですけど^^;)



・それでも最初に必要かと・・・

無事353万円を上乗せしてくれる
メーカーが見つかったとしても

住宅ローンの本契約前に
かかっている

・契約金 50万円
・登記簿謄本 4,200円

これはローン契約前なので
最初に現金がないとダメなので

とりあえず登記簿謄本代金は抜いといて


・諸経費やオプション費などを上乗せしてくれて
・契約金が0円

というメーカーを探せれば
とりあえず現金は無くても可能です



・最終金以降も結構お金がかかります


最終金を支払った後も

我が家の例だと

・引っ越し代金
・CATV契約金
・火災保険料
・外構費
・新居の家具類


などなど
外構費以外でも60万円以上

外構費含めれば
200万円位必要になりますので


そこまでも住宅ローンで賄うとなると
上乗せを500万円位しないといけません


銀行も
「さすがに高すぎだろ」ってのは
ローンが通らないと思いますが

どこまで見てるのかは知らないので
通る可能性もありますが


500万円上乗せしてもローコストなら
3,000万円以下なので


高いハウスメーカーよりは
ずっと安いですから



・500万円上乗せした場合の支払い


とりあえず我が家が借りた金額
2,340万円と

500万上乗せした2,840万円で

仮に金利が1%の35年固定で計算すると

頭金f

2,340万円の場合
毎月 66,055円


2,840万円の場合
毎月 80,169円



正直ここ数年の低金利のおかげか
思ったほど差がないというか


頭金等の現金を貯める期間と
この低金利が続く期間を天秤にかけて


ちょっと現金貯めるのは
時間がかかりそうなら


低金利の内に住宅ローンを組むのも
アリなのかもしれませんね


ただ請負金額を上げるのは
違法な事には違いないですが


※諸費用ローンなど他の
方法で借りた場合は
金利が高いので
毎月の支払ももっと高くなります



・世間で言う頭金が無いとダメの理由


そもそも昔は
頭金がないとローンを借りれなかったので


頭金は必要とか無くても大丈夫の話以前に
無理だったわけですね・・・


家の価格の2割の預金があるか
調べてから貸していたので


また10年前というと
金利が4%ほどあったので
(固定でも変動でも)

少しでも借入金を少なくしないと
利息と毎月の支払額が凄かったのですね



金融のプロでも金利を当てるのは難しく

2015年で
「今より金利が下がるなんて事は無い」
というwebサイトもたくさんありますし
(実際は2016年のがさらに下がってます)


ただ色々現金が必要だし
あった方がいいとは思います


このオプションを付けたいけど
予算が・・・なんて思うと後悔しますし


それでも
今300万円住宅資金があるけど
500万円溜まるまで待とうなんて人は


その間に金利が上がる可能性もあるので
考慮した方がいいと思います




・ではチラシ通りに家が建つか

このチラシの左側2件の例ですが

頭金g


上は私も住んでいる甲府市で
土地50坪購入して総額2,100万円


下は2つ隣の南アルプス市で
土地65坪購入して総額1,900万円


土地代考えると
(南アルプス市のがさらに田舎なので)

ほぼ同じ位の条件になると思います


・いくらの家が買えるか

ともに
自己資金は0円と書いてあるので


甲府で安い土地探したとして
坪9万円ちょっとで買えれば
手数料入れて土地代総額で500万円


家に使えるお金は1,600万円です


諸費用等でオプションなど一切使わず
切り詰めたとしても250万は最低かかると思うので


建築費が1,350万円ですので
(税抜なら1,250万円)

かなりローコストの家なら
ギリギリ建ちそうな気がしますので
嘘はついてないですね


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2018年04月19日


金消1
会社の経理に書類出したら
アルヒじゃなくて
「アヒルと思ってました」
と言われました



aスケジュール540-360

完了検査が終わってから最終的なローンの手続きをします



フラット35の場合
家が建ってから
フラット35の人が家の検査をします


クロスなど
家の性能に関係ない部分は
出来てなくても大丈夫です


検査が無事終わると
適合証明書が出ます

アルヒ1

問題なくフラット35Sで通りましたので大丈夫でした

そして証明書の発行日から
引き渡し日までに


お金を払わないと
引き渡し出来ませんので


金銭消費契約というのを行って
(略して金消っていいます)


お金を借入れします



数千万円が口座に入金されますが
すぐにレオハウスに振り込むので
現金は見れません





・アルヒ甲府店が潰れました・・・


いきなりタイトル通りなのですが


事前審査と本審査を行った
アルヒですが


アルヒは銀行などとは違い
支店は代理店になるので


アルヒが直接経営してる訳ではありません
(ドコモショップなどと同じ仕組みですね)


そして本審査を行った
アルヒ甲府店も代理店でしたが

いきなり


アルヒのフラット35から
セゾンのフラット35の取り扱いに
変更したからと言う事で


潰れてしまいました・・・


本当にいきなり潰れました



・ローンは問題ないですが・・・


本審査そのものはアルヒの本審査
通っているので問題は無かったのですが
(代理店で審査してる訳ではないので)



甲府店は閉鎖の為
以後の手続は


長野店に引き継ぎますという事でした


甲府市から長野市だと
高速使っても2時間はかかります


代理店の方が
凄くいい人だったので
地震保険もこちらで申込しようと
色々話をしていましたが


それどころでは無くなりました・・・



・幸い去年もう1件オープンしてました


甲府店ともう1件
去年「西甲府店」がオープンしてまして

金消2


現在は甲府店が潰れたので
山梨県で1軒しか無いのに「西甲府店」・・・



「金消の契約は西甲府店で
出来るようにしておくから」

という事なので
手続そのものは出来るのですが


先程も言ったように
アルヒは代理店ですので


私が申込したものは
アルヒの本社
元甲府店の利益になってるので


別の代理店である
今回の西甲府店は
1円の利益にもなりません


西甲府店でも
飲み物位は出るでしょうから赤字です・・・



・なので契約がつらかったです


1円の利益にもならない客ですから
色々言えません・・・


本契約も事前審査も日曜日に行えましたが


「平日しか空いてません」
という事で
有給休暇取って行ってきました



・地震保険が申し込めない

アルヒのフラットに申込すると
AIUの地震保険が割安になるという
話を聞いていたのですが


私達は面倒な客ですので
(何しろ扱いは長野支店の客ですから)

申し込みが出来ませんでした


その他にも8大疾病特約とか
アルヒで行っているサービスもあるのですが
何をするにも長野支店とのやり取りですし


申込が出来ません・・・
(長野まで行けば可能ですが)



・一応手続は無事終わりました

フラット1

こちらがフラット35Sです
2,104万円の借入で最初10年が0.8%
11年~35年が1.1%の固定金利です



フラット2

こちらが残り1割分借りれる
アルヒフラットαで234万円です
金利2.55%の半年変動です




それでもフラットの手続は問題なく終わって
引き渡しの前日に入金されます。


引き渡し日が祝日なので
入金される日は午後休を取って
銀行へ行きレオハウスに振り込みすれば
支払手続完了です


地震保険も結局レオハウスから




2018年03月30日

家を建てた方への
プチボーナス

「住宅ローン減税」が戻ってきました。
MAX1%の税金は戻ってきたでしょうか?


↓住宅ローン減税の簡単な説明↓

普通に家を建てると
10年間住宅ローン残高の1%が
住宅ローン減税で戻ってきます。


3,000万以上稼ぐ人とか
15坪以下の家とかNGな場合もありますが
普通に建てた普通のサラリーマンなら対象です。


ここ1,2年の低金利で
金利が1%以下の方も多いと思いますが
住宅ローン減税で1%戻ってくるなら
そちらのが得って話になります。




私の場合、フラット35Sで10年間の金利が0.8%なので
単純に考えると10年間は繰上げ返済しない方がお得なのですが

もちろん
「支払った金額以上は返ってきません」


なので繰上返済する予算があれば
1%で返って来ない分は
繰上返済した方がお得です。
(もちろん10年間でどんどんローン残高は減りますが)


逆に現状で
1%全部戻って来るなら
10年間は繰上げ返済しないで
取っておいた方が得になります。



その為に、どれくらいの住宅ローン残高だと
MAXの1%貰えるか計算したいのですが

給与以外の控除がいくらかは
毎年変わってきますので
だいたいで計算してました


理想は

「住宅ローンの残高の1%」-「各種控除」+「所得税の総額」=136,500円まで

支払った所得税以上は返ってきませんが
引ききれない分は住民税が安くなります。


その住民税も
「最大136,500円まで引く」
というルールがあります。


課税所得の7%か
最大136,500円というルールですが
平均的なサラリーマンの収入なら
136,500円で大丈夫です


なので計算してみて
136,500円以上残っていたら
(余裕があれば)
繰上げ返済で調整します。




・我が家の例で計算


色々計算式出しても「分かりにくい」ので
私の今年度の実例です

減税a-2


さすがに年収を出すのもアレなので
年収が分かる部分は消してます

計算する為に必要なので「だいたい」で言うと
山梨県の平均年収よりは高く
東京都の平均年収よりは100万ほど低い位です


・・・・
・・・
・・
というか東京と山梨で
平均年収が145万円も違うんですね・・・


でも坪単価も10倍以上違うので
山梨で良かったかも




・ざっと計算します

まず私の基本情報は

①共働きなので妻は扶養に入っていません
②子供は2歳と0歳なので、こちらも控除は出来ません
③生命保険は年15万円位
④地震保険は今年度から

減税b-2


そして住宅ローンの残高が
フラットαの繰上返済もあって
21,727,802円なので

上限は1%なので
最大217,200円まで減税出来ます



・住宅ローン以外も色々引けます

まず基礎控除から引けますし
生命保険の控除とか今年からの
地震保険の控除とか

色々引けるものがあっても

去年支払った所得税以上は
現金は返ってきません

減税c-2


色々引いた結果
住宅ローン減税で返ってくる分は
104,900円

217,200円-104,900円なので

112,300円
所得税からは引ききれませんでした


全部所得税から減額するには
年収が200万円位
上がらないとダメな気がします

でもそこまで年収あったら
ローコストの家
買ってないような気もします




・136,500円までなら大丈夫

引ききれなかった112,300円ですが
その場合、次の住民税が安くなります。


上限が136,500円まで安くなるので
住宅ローン減税1%
フルに恩恵を受けれます


今のフラット35Sの金利0.8%より
高く戻って来てるので
フラットは繰上返済
しない方が得になります


平均年収位だと15万前後戻ってくるので
まさにプチボーナスなのですが

4月に同じ位
固定資産税が来ますので

余裕が出来る訳ではありません


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2018年03月26日



我が家の住宅ローン
フラット35S
アルヒフラットαで借りていて
2018年3月で支払い1年が過ぎました
(残り34年・・・



・10割融資が可能なフラットα

簡単に言うと
フラット35は9割までしか借りれないので
残り1割はアルヒで借りれますというローンですが


アルヒのフラットαは金利が高いです

a繰上


現在の支払金利が

フラット35S0.8%
フラットα2.55%

このようにかなり違います



・フラット35Sは繰上返済しない方が得

フラット35Sに関しては
10年間は0.8%ですので

住宅ローン減税で1%所得税住民税から
戻ってきますので

10年間は繰上げ返済しない方が得になります。


なので繰上返済する位なら
10年間貯めておいて
減税がなくなる10年後に
まとめて返済した方がいいです。



・フラットαは繰上返済をしたい

フラットαは2.55%
さらに半年変動なのでさらに
高くなる可能性もあります。


昔は住宅ローンなんて最初は利息ばかり払ってた
なんて話をよく聞きますが


234万円の35年払いだと
毎月8,453円しか支払いがありませんが

初回時の内訳は

8,453円の内
元金 3.488円
利息 4,965円

ですので
利息のが多く支払ってる状態です。

b繰上


仮にフラットαが
フラット35やフラット35Sの金利で借りれた場合の
利息の比較です。


やはり金利が高いので
なるべく「繰上返済」を行っていきたいです。



・繰上返済するなら最初の方が効果が大きい

支払も最初の内は利息の方が大きいので
その分繰上返済の効果が大きいです

c繰上

2018年1月を1回目とした場合の
元金と利息ですが


1回目から28回目の元金の
100,530円を繰上返済すると


利息分の136,154円
支払しなくていいので効果が凄いです。




・最後の方は効果が少ない

最終の支払時は
元金が8,239円
利息は17円になります

d繰上

同じ10万円を繰上した場合でも
最後では1,377円しか利息が減りません。



・1年間で114万円繰上返済した結果


どうにか頑張って
2017年6月から2018年2月までで
114万円繰上返済しました。


当初予定の支払利息1,200,582円
261,478円まで減っています。



114万円払って効果は208万円と
同じですから繰上は凄いです。


仮に繰上しない場合と比較したら
今の時点で94万円徳になります
(フラットαの金利が凄いからなんですが



支払総額も
3,540,582円から
2,601,478円まで減りました。

e繰上


残高は当初の234万円から
1,133,399円まで減りました。




・期間も20年以上短縮に

35年ですと終了予定が2051年12月でしたが

今現在が
f繰上


2031年6月
35年が14年ちょっとまで減りました。


だんだん金額の内訳が
元金が上がって来て、利息が下がっていくので

繰上するなら早い方がお得です。

g繰上


初回は
元金 3.488円
利息 4,965円

でしたが今は
元金 6,032円
利息 2,421円になっています。


この段階でも
例えば来月5万円繰上すると
19,000円分の利息
支払わなくてよくなりますので
出来る限りは繰上していきたいです




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