繰上返済

2021年05月17日







新築時のありがたい制度
「住宅ローン減税」ですね



今は13年ですが
私が家を建てた時は10年間でした・・・



10年間最大で住宅ローンの
1%が戻ってきます




私の住宅ローンは

繰上返済a


2,104万円です



なので新築時は1%ですから
最大21万円戻ってきますが



年間の所得税を
それほど払っていませんので
そこまで貰えません(笑)



私の給料は年間で
500万円ちょっとしかないので



だいたい年間の所得税が
15万円位なので
所得税は全額戻ってきます



とはいえ
いくら給料が低くて
所得税が安くても



繰上返済をたくさんして




ローン残高が1,000万円になったら
最大で10万円しか戻ってきませんから


繰上返済b


ちなみに毎月の支払いは
フラット35Sなので


・最初の10年間は優遇されて
 0,8%の57,452円


・残り25年間は
 1.1%の59,564円で




繰上返済c


繰上返済を1回もしない場合は

・元金が2,104万円
・利息が372万円




元金と利息合わせて
総額が約2,476万円ですね




繰上返済すれば
支払う利息が減るのでお得ですが



今は所得税が年間15万円程なので
ローン残高1,500万円はキープしたいですが



繰上返済を一切しないと


繰上返済d


住宅ローン減税が終わる
10年後には1,561万円残っていますので
丁度いい感じですね




という事で
「住宅ローン減税の10年間が終わったら
繰上返済しよう」と思っていましたけど




最近
「繰上返済は
ずっとしない方が得なんじゃ」
という
事が起こりました





・高齢者は繰上返済したら損?



私はフラット35で借りて
3大疾病特約付の団信に入っています




今はフラット35の団信も
毎月の金利に組み込まれますので


繰上返済e


・仮に団信に入らなけければ
 金利は-0.2%になり


・私と同じ3大疾病付特約を申し込むと
 金利は+0.24%となります




団信はいつでも
辞めることが可能ですが



途中から「やっぱり入る」とかは不可能です



私がフラット35を申し込んだ時代は
団信は別払いなので




ローンとは別に
年に1回払っています

繰上返済f


・こちらが初回の支払いで
 114,800円


当然ローン残高は毎年減りますから


だいたい1年で
3,000円ほど下がっていきますが



フラット35で3大疾病付の
支払い免除条件は

繰上返済g



結構甘くて



ステージ0と言われる上皮内がんや
皮膚がん以外は
ガンと判明したら
それ以降の住宅ローンは免除になります



過去記事でも書きましたが


https://reogress.net/archives/10634519.html



銀行によっては
ガンと判明しても



1年以上仕事が出来ない状態じゃないと
免除にならなかったり
かなり厳しい場合もあるので
色々と確認した方がいいですね


・・・・・
・・・・
・・・
・・



40歳で住宅ローンを初めて
1回も繰上返済しなければ


35年ローンの完済は75歳です



・・・・・
・・・・
・・・
・・


先日私の母親が74歳で
乳がんになったのですが


母親は67歳の時にも
大腸ガンになっています



ステージ2のガンで
入院は20日間ほどで
その後すぐに
働く事も出来ました




仮に母親と同じ67歳で
ガンになったら

繰上返済h


27年間の
団信支払い総額が204万円で




一回も繰上返済していないと


繰上返済i


残債が534万円残ってますから



繰上返済で利息を減らすよりも
こちらの方が金額的には得なんですね



今は2人に1人は
ガンなんて事も言いますから



何歳からの住宅ローンなら
繰上返済をしない方が
得なのかよく考えてみました






・予想以上に少ない50代、60代のガン



私は40歳でローンを組んだので
完済時は75歳ですから



まずは住宅ローン減税が終わる10年後
50歳のガン確率を見ると


繰上返済j


わずか1.6%・・・・



50歳だと
ほとんどガンにはならないんですね


コインの裏表を6回連続で当てる確率が
1.6%らしいのですが


全然当たりませんでした(笑)


1,000人のうち16人ですから
50歳だとまだまだ少ないですね




仮に50歳でガンになると


繰上返済k


102万円の保険を払って





繰上返済d


残債1,500万円がチャラになるので



まあ保険としては
素晴らしいと思います





これが20年後の60歳となると


繰上返済L


6.9%とかなり確率が上がりますが


それでも
100人のうち7人ですから
まだまだ少数です




20年間の特約付団信の
支払金額が


繰上返済m


174万円ですね・・・
結構な額を支払います




そして繰上返済をしない
20年後の残債が


繰上返済o


970万円です


・7%でガンになる年齢で

・174万円の支払いで970万円免除


7%ともなると「万が一」とは言いませんが
保険商品としては優秀な利率です




最後に30年後の70歳ですね
ガンになる確率は

繰上返済p


かなり上がって21.3%


約5人に1人になりますね



30年間の団信支払いは211万円で
繰上返済をしない場合の残債は


繰上返済q


430万円です



それでも5人に1人なんですけど



ガン保険のCMで言う
「2人に1人がガン」っていうのは

繰上返済r


40年後の80歳で
やっと43.6%ですから



この頃には
既に支払いは終わっていますね



そうは言っても
30年後でも結構得をしますし



特に40歳前後の高齢で
家を買う場合ですね


脳卒中とか他の3大疾病でも
大丈夫ですし



成人病や死亡保障の保険として
これほど優秀な保険は他にありません



ただ、この保険を
最大限リターンするには
繰上返済しない方が得なんですよね・・・










・30歳なら団信すら要らないわけですが・・・



これが30歳だと
話が変わってきて


繰上返済s


・10年後だとわずか0.6%
・20年後でも2.2%ですね



そもそも30歳だと
団信に入るよりも


同額の生命保険に入った方が
金額的にはお得になります



銀行など団信に
入らないとダメって場合もありますが
フラットだと任意ですからね



万が一ってのはありますから
団信も保険も入らないってのは
怖いですけど



高齢なら繰上しないって考えも
必要かもしれません



もちろん繰上返済しなければ
ローン金利はそのままですけど


今は金利も低いですし
結構メリットもあると思います



まあ一番の問題は
人間は75歳まで働けないと思うので


ちゃんと貯金出来る性格じゃないと
ダメですが・・・



そうはいっても70歳過ぎて
ローンは支払いたくないですからねぇ


まあ60歳くらいで
繰上も含めた考えが出来るように
貯金は大事ですね



ちなみに35年目の団信は


繰上返済t


わずか2,100円になって



35年間の総支払い金額は
216万円です



住宅ローンが免除になるという
商品ですから
年数が経過するごとに安くなりますけど


・平均すると
 216万円を35年で割ると
 年間61,714円


・毎月で計算すると
 月5,142円ですから


なので35年間
毎月5,142円の
掛け捨て保険に入ると思えば


40歳以上であれば
いかにリターンが優秀かってのは
分かります


逆に30歳以下だと
余りうまみが無い商品ですが・・・



なので仕事があって
定収入があるうちは
繰上返済はしない方が



お金の面では
かなり優秀な保険商品なので
お得になります



まあ、健康な事が一番なんですけどね



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2020年04月13日






住宅ローンの支払い期間を
よく考えないと
大変な事になります・・・





たまに
ニュースの特集で

35年ローンa


住宅ローンの支払いが
無理で家を手放すとかいう
特集がありますが




どの人も
「家を買った時は問題なかった」
と言いますけど


・・・・
・・・
・・



毎月12万円
ボーナス時52万円なんて見ると


「いや、最初から無理じゃん・・・」
って冷静に突っ込みしながら見てますが



最近だと
コロナウイルスの影響で
職を失ったり
減給という人も出てきています・・・




たしかに
35年ローンというのは
「長すぎて」
現実的に想像が難しいのですが



割と簡単に
35年ローンがどれくらいか
分かる方法を最近見つけました



ハウスメーカーの
営業さんにこれ言われたら


結構考えてしまう人が
増えてしまうかもしれません





・ローン期間の長さを思い知れるコツ2つ


営業さんも
色々な事を言って
「どうにか契約を」と迫ります



例えば
「100万円アップでも
毎月に換算したら
3,000円以下ですよ」
とか言いますし



家を買う本人も
35年という長さに
間隔が麻痺するのですが




小さい子供がいる家庭なら

35年ローンb


子供が0歳なら
「この子が35歳まで
毎月払うのか・・・」
と想像すると


ちょっとは長さが
実感出来ると思います




天使のように可愛い0歳が

35歳という
そこそこオッサンになるまでって
考えると


「結構長さが分かりますよね




今5歳の子供がいるなら
40歳までと


自分の子供に置き換えると
本人の35年後よりも
想像しやすいと思います



我が家も子供が0歳で
家を買いましたから


繰上げしないと
子供が35歳までです






また、もう一つのパターンは
wikipediaなどで
35年前の出来事を検索します



例えば今は
2020年ですから




35年前の
1985年の出来事を検索すると


35年ローンc


小学校の時
行きたかった
つくばの科学万博の開催した年です



家を買う本人が35歳以下なら
そんな記憶もないですから



親に聞くと
「すげー昔」って
言うと思います(笑)



他にも


35年ローンd

35年前は
ファミコンのスーパーマリオが
発売した年です





35年経つと

35年ローンe
(ファミコンのF1レース)


こんなんが



35年ローンf
(PS4のグランツーリスモ)


ここまで進化しますが




それだけの期間払う事になるのが
35年の住宅ローンです






・増額にピンと来ない場合は子供手当てに置き換える



「すごい長い期間払う」って言うのは
分かったけど


35年ローンg



今の低金利なら
1%で計算しても



100万円アップで
毎月2,822円の増額ですから


思い切って300万円アップでも
1万円弱の増額ですので



営業さんも
「どうにかなりますよー」
なんて言ってくると



買うほうも


「どうせ家買うなら
こっちの方が設備や性能がいいし(ニヤリ)」


などなど色々と
ハイテンションなのもあって


「まあ毎月1万円位なら大丈夫か」
なんて思ってしまいますが




その場合、現実的に考えて
子供手当てを
想像してみましょう


35年ローンh



現行の制度だと
一人目、二人目の子供は
3歳までは15,000円


その後は15歳まで
毎月10,000円貰えます


住宅ローンだと


当初予算より
毎月1万円くらいのアップじゃ
大丈夫なんて思いますが




いきなり
総理大臣が
子供手当ての年齢を


35年ローンi
(現実は布マスク2枚・・・)

「今の15歳までから
子供が50歳になるまで延長します」
なんて言われたら



「おお自民党すげー」って
思いますけど



35年間の1万円って
そういう事です(笑)












・ここまで保守的にしなくても平気そうですが・・・


公務員とか大企業の方は
余り想像しないと思いますが


私みたいな
割と底辺を歩んでると
色々と守りに入るので



今のとこの予定だと
20年程度で
返済が終わると思いますが



今もコロナウイルスで
職が無くなるとか
給料が減る人も多いですし



「そもそも
そこまで長期間
ちゃんと働けるの?」って思うので




色々考えて

35年ローンj



妻が仕事を出来なくなっても

私が仕事を出来なくなって


フリーターになっても
どうにかなるローンにしました



58,000円なので
マックとコンビニの
バイトでもどうにかなります




今の世帯収入からすると
返済率は10%なので
かなり楽ですけど



一寸先は闇ですので・・・


まあ、この程度でも
満足出来る家だしいいやって感じです



もちろん今の内に
繰上げしないといけないので
そこまで楽じゃないですけど



35年ローンk

(住んでた当時は家賃62,000円でした)



20代で
最初に住んだ
杉並区のワンルームの
アパートの賃貸より安いので


田舎が安いのか
都会が高すぎるのか・・・


私の甲斐性がないのか
など、色々ありますけど


実際に家を契約する時って
テンションも高めですし


「どうせ買うなら
もう少しいい家を」なんて


予算超える人も多いですから


冷静な支払いプランを
考えてから
無理な支払いはしない方がいいと思います



甲斐性がある人は
「高いローンだからこそ
仕事が頑張れる」

と言う人もいますけど






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2019年02月26日





我が家の家の総予算は

5000-a


これに色々追加されて


詳細は過去記事




かかった費用は
外構費を抜くと
2,750万円ほどでした


土地代抜いたら
2,000万円ちょっとですので


まさにローコストって感じですが



土地と建物の合計金額の平均が
注文住宅の場合は


5000-b




首都圏で4,652万円

全国平均で3,955万円だそうです



一応山梨県も首都圏なのですが(笑)
土地代考えたら
全国平均の方が近いと思います




5000-c


たしかに売上を見ると

4,000万円位のメーカーが多く


もっと価格の高い
ヘーベルハウスが4位で


ローコストで一番有名な
タマホームで売上は10位なので


全国平均はそれくらいかなぁと
思います





・どうやって5,000万円の家を買うのか・・・


我が家は共働きで
世帯収入は800万円ほどです


山梨県だと
ちょうど平均位の世帯年収ですが



4,000万円とか5,000万円の家は
買えません・・・


ちなみに住宅ローン以外は
借金などはありませんが


ホームズの
年収別物件価格というのがあって

5000-c-2



一応我が家も
4,100万円の家が


普通なら無理せず買えるそうです


平均的な収入があって
何故平均的な家が買えないのか


買ったらどうなったか考えると・・・





・一応ローンは借りれますが


他の平均的な価格のメーカーと
話をしていた時に


この収入でも4,000万円とか普通に
借りれるそうなので




5,000万円の内

1,000万円が頭金
4,000万円をローンで考えると


私の契約時は
フラット35Sで最初の10年は
金利が0.8%ですので


これで4,000万円を借りた場合


5000-e

毎月 109,224円




10年経ったら
優遇金利が無くなって1.1%になるので


5000-f


毎月114,788円です







実際に今払っているのが

フラット35で2,106万円
アルヒフラットαで234万円



合計2,340万円借りていて


5000-g






フラット35の支払いが


5000-h


フラット35が毎月57,507円






5000-i


フラットαは8,428円ですが

こちらは繰上返済結構したため
残り11年で終わります


比較すると4,000万円借りたら
現状で43,000円以上支払いが増えます



毎月使う額は
家庭によって違うので


もちろん
「これくらいなら平気」って方もいますが



私はちょっと無理です・・・






・平均的な家が買えなかった理由



理論上ですが
平均的な収入があれば


平均的な家も買えそうですが


無理な理由は
年齢と子供です


家を購入したのが40歳ですから


35年間繰上返済しなければ
75歳までかかってしまいます


さすがに65歳までには
払い終えないと行けませんので


最低でも
10年間以上の繰上が必要です




さらに子供も40代で
2人生まれましたので



一番お金がかかる
大学生あたりで

親は定年ですので


繰上の貯金と
子供の貯金が必要ですから


家にかけれるお金が
そこまでありません



このように
収入は同じでも


使える額は
各家庭当然違うので


いくらまで借りれるか?ではなくて


いくらなら無理せず支払いが出来るかを考えて


さらに今は大丈夫でも
将来厳しくなるような予定(子供など)も
考えて購入した方がいいと思います




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2018年03月30日






家を建てた方への
プチボーナス

「住宅ローン減税」が戻ってきました。
MAX1%の税金は戻ってきたでしょうか?




↓住宅ローン減税の簡単な説明↓

普通に家を建てると
10年間住宅ローン残高の1%が
住宅ローン減税で戻ってきます。


3,000万以上稼ぐ人とか
15坪以下の家とかNGな場合もありますが
普通に建てた普通のサラリーマンなら対象です。


ここ1,2年の低金利で
金利が1%以下の方も多いと思いますが
住宅ローン減税で1%戻ってくるなら
そちらのが得って話になります。




私の場合、フラット35Sで10年間の金利が0.8%なので
単純に考えると10年間は繰上げ返済しない方がお得なのですが

もちろん
「支払った金額以上は返ってきません」


なので繰上返済する予算があれば
1%で返って来ない分は
繰上返済した方がお得です。
(もちろん10年間でどんどんローン残高は減りますが)


逆に現状で
1%全部戻って来るなら
10年間は繰上げ返済しないで
取っておいた方が得になります。



その為に、どれくらいの住宅ローン残高だと
MAXの1%貰えるか計算したいのですが

給与以外の控除がいくらかは
毎年変わってきますので
だいたいで計算してました


理想は

「住宅ローンの残高の1%」-「各種控除」+「所得税の総額」=136,500円まで

支払った所得税以上は返ってきませんが
引ききれない分は住民税が安くなります。


その住民税も
「最大136,500円まで引く」
というルールがあります。


課税所得の7%か
最大136,500円というルールですが
平均的なサラリーマンの収入なら
136,500円で大丈夫です


なので計算してみて
136,500円以上残っていたら
(余裕があれば)
繰上げ返済で調整します。




・我が家の例で計算


色々計算式出しても「分かりにくい」ので
私の今年度の実例です

減税a-2


さすがに年収を出すのもアレなので
年収が分かる部分は消してます

計算する為に必要なので「だいたい」で言うと
山梨県の平均年収よりは高く
東京都の平均年収よりは100万ほど低い位です


・・・・
・・・
・・
というか東京と山梨で
平均年収が145万円も違うんですね・・・


でも坪単価も10倍以上違うので
山梨で良かったかも







・ざっと計算します

まず私の基本情報は

①共働きなので妻は扶養に入っていません
②子供は2歳と0歳なので、こちらも控除は出来ません
③生命保険は年15万円位
④地震保険は今年度から

減税b-2


そして住宅ローンの残高が
フラットαの繰上返済もあって
21,727,802円なので

上限は1%なので
最大217,200円まで減税出来ます



・住宅ローン以外も色々引けます

まず基礎控除から引けますし
生命保険の控除とか今年からの
地震保険の控除とか

色々引けるものがあっても

去年支払った所得税以上は
現金は返ってきません

減税c-2


色々引いた結果
住宅ローン減税で返ってくる分は
104,900円

217,200円-104,900円なので

112,300円
所得税からは引ききれませんでした


全部所得税から減額するには
年収が200万円位
上がらないとダメな気がします

でもそこまで年収あったら
ローコストの家
買ってないような気もします




・136,500円までなら大丈夫

引ききれなかった112,300円ですが
その場合、次の住民税が安くなります。


上限が136,500円まで安くなるので
住宅ローン減税1%
フルに恩恵を受けれます


今のフラット35Sの金利0.8%より
高く戻って来てるので
フラットは繰上返済
しない方が得になります


平均年収位だと15万前後戻ってくるので
まさにプチボーナスなのですが

4月に同じ位
固定資産税が来ますので

余裕が出来る訳ではありません



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2018年03月26日







我が家の住宅ローン
フラット35S
アルヒフラットαで借りていて
2018年3月で支払い1年が過ぎました
(残り34年・・・





・10割融資が可能なフラットα


簡単に言うと
フラット35は9割までしか借りれないので
残り1割はアルヒで借りれますというローンですが


アルヒのフラットαは金利が高いです

a繰上


現在の支払金利が


フラット35S0.8%
フラットα2.55%


このようにかなり違います





・フラット35Sは繰上返済しない方が得

フラット35Sに関しては
10年間は0.8%ですので

住宅ローン減税で1%所得税住民税から
戻ってきますので

10年間は繰上げ返済しない方が得になります。


なので繰上返済する位なら
10年間貯めておいて
減税がなくなる10年後に
まとめて返済した方がいいです。



・フラットαは繰上返済をしたい

フラットαは2.55%
さらに半年変動なのでさらに
高くなる可能性もあります。


昔は住宅ローンなんて最初は利息ばかり払ってた
なんて話をよく聞きますが


234万円の35年払いだと
毎月8,453円しか支払いがありませんが

初回時の内訳は

8,453円の内
元金 3.488円
利息 4,965円

ですので
利息のが多く支払ってる状態です。

b繰上


仮にフラットαが
フラット35やフラット35Sの金利で借りれた場合の
利息の比較です。


やはり金利が高いので
なるべく「繰上返済」を行っていきたいです。





・繰上返済するなら最初の方が効果が大きい


支払も最初の内は利息の方が大きいので
その分繰上返済の効果が大きいです

c繰上

2018年1月を1回目とした場合の
元金と利息ですが


1回目から28回目の元金の
100,530円を繰上返済すると


利息分の136,154円
支払しなくていいので効果が凄いです。










・最後の方は効果が少ない

最終の支払時は
元金が8,239円
利息は17円になります

d繰上

同じ10万円を繰上した場合でも
最後では1,377円しか利息が減りません。




・1年間で114万円繰上返済した結果


どうにか頑張って
2017年6月から2018年2月までで
114万円繰上返済しました。


当初予定の支払利息1,200,582円
261,478円まで減っています。



114万円払って効果は208万円と
同じですから繰上は凄いです。


仮に繰上しない場合と比較したら
今の時点で94万円徳になります
(フラットαの金利が凄いからなんですが



支払総額も
3,540,582円から
2,601,478円まで減りました。

e繰上


残高は当初の234万円から
1,133,399円まで減りました。





・期間も20年以上短縮に


35年ですと終了予定が2051年12月でしたが

今現在が
f繰上


2031年6月
35年が14年ちょっとまで減りました。


だんだん金額の内訳が
元金が上がって来て、利息が下がっていくので

繰上するなら早い方がお得です。

g繰上


初回は
元金 3.488円
利息 4,965円

でしたが今は
元金 6,032円
利息 2,421円になっています。


この段階でも
例えば来月5万円繰上すると
19,000円分の利息
支払わなくてよくなりますので
出来る限りは繰上していきたいです



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