お金に余裕がない人こそ固定金利がオススメ【変動の優遇金利が上がってしまう最悪パターン】

新居が完成して
7年目の生活に入ったので


既に6年間は
住宅ローンを払った事になります


ここ1～2年で
固定金利はかなり上がりましたが


まだ変動金利は上がっていないので
二つの金利差が広がっています

固定金利は2020年が底値で
そこから急カーブで上昇していますが
変動金利はむしろ下がっています


これだけ金利差が広がると
今から家を建てるなら
「変動の方がいいかなぁ」って
思う時もありますが


変動もいつから
上がるのか分かりませんし


上がり始めると
どんどん上昇してしますし


下手すると変動の優遇金利って
無くなって高くなる場合もあるので
注意が必要なんです


そういえば
今年の3月に

ファイナンシャルプランナーの資格を取ったのに
お金の記事を全然書いていませんでしたので


FPとして
「お金に余裕がない人ほど固定金利がオススメ」
という理由を書いていきます

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・お金が無い人こそ固定金利がオススメの理由

お金に余裕が無い人は
金利の低い変動金利の方を
選ぶ場合も多いですが


お金が無い人ほど
固定金利の方が安心です


しかし、お金が無い私ですら
「今なら変動で借りるかも」と
言っているように


今は固定金利だけ上がって
変動は上がって無いので
金利差が広がっていますが


私が家を建てた6年前は
固定金利と変動金利の差が少なくて


こちらは2020年なので
まだ3年前の記事ですが

「金利差が少ないから
将来金利が上がった時の為に
固定金利の方が安心」って記事が多かったです



「いつまでも低金利が続いた例は無い」と
記事では書いてありますが

さすがにバブル期の8.5%なんて事は
二度と起こらないと思います・・・


なので、どちらがいいかってのは
その時に応じて変わりますが


基本的な考えは金利差とか
あまり考えずに


「急に金利が上がったら
繰上しちゃえばいい」ので


・いざと言う時に
　全額繰り上げ出来る余裕がある人は変動金利


・そうじゃなければ固定金利が向いているので


繰り上げ出来るお金持ちは変動金利で
そんな余裕が無ければ固定が
基本的な考えなのですが


ここ1～2年は
金利差が凄いので考えちゃいます


いつの時代も固定金利の方が
必ず金利が高いのは間違いないですが


支払いが高いのを
金利が上がらない保険として
考えられるかがポイントになります


実際に6年間固定金利で支払ってきましたが
仮に変動金利だった場合と
いくら支払金額に差が出るか計算してみます

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・固定金利と変動金利の差で6年間で17万円損している？

私が住宅を建てた7年前の
変動金利は
安い都市銀行で0.55％位でした


一方実際に借りた
フラット35だと

最初の10年間は住宅性能などを
満たした優遇金利で0.8%になり
それ以降の11年～35年は元に戻り1.1％です


0.8％と0.55％なので
固定と変動で0.25％しか差が無いので
固定金利にしましたが


実際に6年間でどれくらいの差が出たかと言うと


実際に私が毎月支払っているのが

毎月57,452円です


一方、当時の変動金利
0.55%で同じ金額借りたとすると

55,083円なので

・1ヶ月だと2,369円

・1年間になると28,428円違います


この年間28,428円を
金利の上がらない保険料と
納得出来れば固定金利で問題ないですが


先程も言いましたが
いざとなったら全額繰上げで返済出来る人は
金利の上がらない保険は要らないので
変動金利の方がいいと思います


ちなみに年間で28,428円違ったんですから
6年間の合計では17万円も違います


当時の金利差が少ない状態で
さらに2,100万円しか借り入れしてなくても
これだけの差が出ますから


3,000万円とか借りたり
今だと金利差が開いていますから
もっと差が出ていると思いますが


将来、変動金利が結構上がってしまったら
お金持ちじゃないから支払いが
厳しくなってしまうので
保険料と考えて固定金利にしています

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・実は安心じゃない変動金利の5年ルールと125％に注意

たまに勘違いしている人がいますが
急に凄い金利が上がった場合に


変動金利には
「5年ルール」と「125％ルール」があって


一気に支払い金額が上がらないように
なっているのですが

5年ルールは

通常、変動金利は
短期プライムレートの動きに合わせますが

こちらのグラフの
赤い線が変動金利ですが
ここ数年は動きがありません


しかし、これが上がっても
借りてから5年間は
支払金額が上がる事はありません



そして125％ルールは


例えば凄いインフレや世界情勢の悪化などで
2.475％の金利が
倍の5%まで金利が上がった場合でも

変動金利なのに支払い金額に
上限があるみたいに言ってますが

支払い金額よりも
金利が上がった場合に


支払わなくていい訳じゃなくて
未払い利息として残ります


まあ125％ルールを超えるような
金利上昇なんて無いと思います


125％なんて少ないって感じますけど
5年毎に125％上がっていったら

毎月8万円の支払いでスタートして
5年毎に125％ルールの上限まで上がったら
31年目は29万の支払いになります


こんな金利の上昇してたら
「固定金利で良かった」とかいうレベルじゃなくて
多分日本がボロボロになっていると思います・・・

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・変動の優遇金利が無くなる条件

こちらは2023年6月現在の
三菱UFJ銀行の変動金利

本来の店頭金利は2.475%なのに
実際は0.345％～0.475%と
かなり低金利で借りれます


金利が割引される条件は
銀行によっても違いますが


・オンラインで手続きして
・給与口座、引き落とし口座を指定口座にして
・指定のクレジットカードを作る


この辺をすると優遇金利になりますが
0.345～0.475の幅は勤務先や収入によっても
変わります


要はエリートほど金利は安くなる
悲しい世の中ですが・・・

いきなり優遇金利が無くなって
通常金利に戻ったら

3,000万円を
優遇金利の0.475％で借りた場合
毎月の支払いは77,545円ですが



優遇金利が無くなって
通常金利に戻った場合

106,847円と
毎月約3万円も支払金額が上がります


優遇金利が無くなる条件は

支払いが遅れると
通常金利に戻ります


多くの銀行だと
1回目の遅れでは大丈夫みたいですが
2回目の遅れで戻ります


・なので会社の倒産や病気で
　働けなくなって

・いざという時の貯金も無い場合


だいたい家を手放す事になります


まあ、民間の銀行などから借りた場合
当然商売ですから
返せなくなった人に甘くはないです・・・


これがフラット35の
住宅金融支援機構だと

民間銀行よりも
色々と支払いに融通がききます

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・5年先の未来が分からないなら固定金利で

金利上昇での支払い増加や
働けなくなった場合の対処など


・お金に余裕があっていざとなったら
　繰上げで完済出来るなら変動金利

・そうじゃなければ
　固定金利が安心というのが


金利上昇以外にも
色々あるのが分かったと思いますが


家を建てる時って
住宅ローンの申し込みもあるから
健康で仕事も順調だし


余り先の事って
考えるのが難しいのですが


例えば6年前の
家を建てる契約日に戻って


「お前は5年後に指定難病の
病気になって50日ほど2回も入院する」って言われても

絶対に信じないですから（笑）


コロナが原因で
会社が無くなって家を売った知人もしますし


最低限仕事を失っても
2～3年は生活もローンも税金も平気って
貯金がないような生活なら


固定金利の方が
間違いがないと思います

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