繰上返済

2018年03月30日

家を建てた方への
プチボーナス

「住宅ローン減税」が戻ってきました。
MAX1%の税金は戻ってきたでしょうか?


↓住宅ローン減税の簡単な説明↓

普通に家を建てると
10年間住宅ローン残高の1%が
住宅ローン減税で戻ってきます。


3,000万以上稼ぐ人とか
15坪以下の家とかNGな場合もありますが
普通に建てた普通のサラリーマンなら対象です。


ここ1,2年の低金利で
金利が1%以下の方も多いと思いますが
住宅ローン減税で1%戻ってくるなら
そちらのが得って話になります。




私の場合、フラット35Sで10年間の金利が0.8%なので
単純に考えると10年間は繰上げ返済しない方がお得なのですが

もちろん
「支払った金額以上は返ってきません」


なので繰上返済する予算があれば
1%で返って来ない分は
繰上返済した方がお得です。
(もちろん10年間でどんどんローン残高は減りますが)


逆に現状で
1%全部戻って来るなら
10年間は繰上げ返済しないで
取っておいた方が得になります。



その為に、どれくらいの住宅ローン残高だと
MAXの1%貰えるか計算したいのですが

給与以外の控除がいくらかは
毎年変わってきますので
だいたいで計算してました


理想は

「住宅ローンの残高の1%」-「各種控除」+「所得税の総額」=136,500円まで

支払った所得税以上は返ってきませんが
引ききれない分は住民税が安くなります。


その住民税も
「最大136,500円まで引く」
というルールがあります。


課税所得の7%か
最大136,500円というルールですが
平均的なサラリーマンの収入なら
136,500円で大丈夫です


なので計算してみて
136,500円以上残っていたら
(余裕があれば)
繰上げ返済で調整します。




・我が家の例で計算


色々計算式出しても「分かりにくい」ので
私の今年度の実例です

減税a-2


さすがに年収を出すのもアレなので
年収が分かる部分は消してます

計算する為に必要なので「だいたい」で言うと
山梨県の平均年収よりは高く
東京都の平均年収よりは100万ほど低い位です


・・・・
・・・
・・
というか東京と山梨で
平均年収が145万円も違うんですね・・・


でも坪単価も10倍以上違うので
山梨で良かったかも




・ざっと計算します

まず私の基本情報は

①共働きなので妻は扶養に入っていません
②子供は2歳と0歳なので、こちらも控除は出来ません
③生命保険は年15万円位
④地震保険は今年度から

減税b-2


そして住宅ローンの残高が
フラットαの繰上返済もあって
21,727,802円なので

上限は1%なので
最大217,200円まで減税出来ます



・住宅ローン以外も色々引けます

まず基礎控除から引けますし
生命保険の控除とか今年からの
地震保険の控除とか

色々引けるものがあっても

去年支払った所得税以上は
現金は返ってきません

減税c-2


色々引いた結果
住宅ローン減税で返ってくる分は
104,900円

217,200円-104,900円なので

112,300円
所得税からは引ききれませんでした


全部所得税から減額するには
年収が200万円位
上がらないとダメな気がします

でもそこまで年収あったら
ローコストの家
買ってないような気もします




・136,500円までなら大丈夫

引ききれなかった112,300円ですが
その場合、次の住民税が安くなります。


上限が136,500円まで安くなるので
住宅ローン減税1%
フルに恩恵を受けれます


今のフラット35Sの金利0.8%より
高く戻って来てるので
フラットは繰上返済
しない方が得になります


平均年収位だと15万前後戻ってくるので
まさにプチボーナスなのですが

4月に同じ位
固定資産税が来ますので

余裕が出来る訳ではありません


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2018年03月26日



我が家の住宅ローン
フラット35S
アルヒフラットαで借りていて
2018年3月で支払い1年が過ぎました
(残り34年・・・



・10割融資が可能なフラットα

簡単に言うと
フラット35は9割までしか借りれないので
残り1割はアルヒで借りれますというローンですが


アルヒのフラットαは金利が高いです

a繰上


現在の支払金利が

フラット35S0.8%
フラットα2.55%

このようにかなり違います



・フラット35Sは繰上返済しない方が得

フラット35Sに関しては
10年間は0.8%ですので

住宅ローン減税で1%所得税住民税から
戻ってきますので

10年間は繰上げ返済しない方が得になります。


なので繰上返済する位なら
10年間貯めておいて
減税がなくなる10年後に
まとめて返済した方がいいです。



・フラットαは繰上返済をしたい

フラットαは2.55%
さらに半年変動なのでさらに
高くなる可能性もあります。


昔は住宅ローンなんて最初は利息ばかり払ってた
なんて話をよく聞きますが


234万円の35年払いだと
毎月8,453円しか支払いがありませんが

初回時の内訳は

8,453円の内
元金 3.488円
利息 4,965円

ですので
利息のが多く支払ってる状態です。

b繰上


仮にフラットαが
フラット35やフラット35Sの金利で借りれた場合の
利息の比較です。


やはり金利が高いので
なるべく「繰上返済」を行っていきたいです。



・繰上返済するなら最初の方が効果が大きい

支払も最初の内は利息の方が大きいので
その分繰上返済の効果が大きいです

c繰上

2018年1月を1回目とした場合の
元金と利息ですが


1回目から28回目の元金の
100,530円を繰上返済すると


利息分の136,154円
支払しなくていいので効果が凄いです。




・最後の方は効果が少ない

最終の支払時は
元金が8,239円
利息は17円になります

d繰上

同じ10万円を繰上した場合でも
最後では1,377円しか利息が減りません。



・1年間で114万円繰上返済した結果


どうにか頑張って
2017年6月から2018年2月までで
114万円繰上返済しました。


当初予定の支払利息1,200,582円
261,478円まで減っています。



114万円払って効果は208万円と
同じですから繰上は凄いです。


仮に繰上しない場合と比較したら
今の時点で94万円徳になります
(フラットαの金利が凄いからなんですが



支払総額も
3,540,582円から
2,601,478円まで減りました。

e繰上


残高は当初の234万円から
1,133,399円まで減りました。




・期間も20年以上短縮に

35年ですと終了予定が2051年12月でしたが

今現在が
f繰上


2031年6月
35年が14年ちょっとまで減りました。


だんだん金額の内訳が
元金が上がって来て、利息が下がっていくので

繰上するなら早い方がお得です。

g繰上


初回は
元金 3.488円
利息 4,965円

でしたが今は
元金 6,032円
利息 2,421円になっています。


この段階でも
例えば来月5万円繰上すると
19,000円分の利息
支払わなくてよくなりますので
出来る限りは繰上していきたいです




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