日本には空き家が849万戸とたくさんあるのに売れない理由と日本の特殊な住宅事情

空き家の数が
どんどん増えて
なんと849万戸も余っているらしいです


しかし、これだけあるのに

「この空き家なら買ってもいい」って物件が
全然ないのが実情で


自治体などは
「空き家を有効利用しよう」とか
色々と言ってますけど


新築住宅を最近買った方なら
分かると思うんですが


どんなに対策したって
今の現状では売れませんので


実際に中古住宅も見て検討したけど
結局買わずに土地を買って
新築で建てた経験から


どうして空き家が安くても売れないか
理由を書いていきます

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・売れない原因１　そもそも売ってない

「こんなに余っている」
「どうにかしないと」って
思っている人って


空き家なんだから全員が
売りたいと思っているのか
勘違いしていますが


空き家の半数以上は
売っていません


山梨県は
空き家率が全国1位って事で


ちょっと調べたら

空き家の数には
賃貸の空き部屋や
別荘なども含まれます


富士五湖や清里など
お金持ちが持っている別荘や


畑をたくさん持っていた地主さんが
騙されて土地活用でアパートを建てて
空いている部屋もカウントします


そういった家を除いた
皆さんが想像する
空き家の数は

849万戸から349万戸と
半分以上減ります


それでもまだ多いのですが


別荘やアパートなどを除いた
使う見込みのない空き家だけの順位だと

山梨はランク外になるので
やはり別荘などが多いんでしょうね

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・売れない原因2　住める場所に売ってない

349万戸に減ったと言っても
それでも空き家も
そこそこあるはずですが


山梨の空き家バンクを見ると

自治体運営の空き家バンクだと
県全体で66軒あって


県庁所在地の甲府は1軒だけ


その１軒も

上帯那町という
山の上・・・


この場所は
甲府市の端にあって

NHKの朝ドラ「花子とアン」のロケ地にもなった
何もない場所です


ちょっと住めるような場所では無いし


「これ無料で上げる」って言われても
断るような物件が400万円で


他に売っている空き家も
すぐに限界集落になりそうな地域ばかりです


地方はどこでも人口が
減っていますが


こちらは住んでいる街
甲府市の人口グラフですけど

紫色のグラフが人口で
1985年をピークに減少していますが


市全体の人口推移なので

・東京などの都会に出て行った人

・同じ山梨県内だけど違う市町村に行った人


こちらが転出で減って
逆に県外、市外から来た人が転入で増えますが


実際には同じ甲府市内で
引っ越しをする人もたくさんいて

昔は田んぼと畑しかなかったような場所が
造成で家だらけになり
小学校の生徒が500人、1,000人を超える一方で


ここは私が通っていた
小学校ですが

昔は500人以上いたのに
今は150人・・・


しかも

10年前に生徒数が少ないからと
隣の小学校と合併してこの人数です


他の市町村だって
20～30年前と比べたら

・かつて栄えていた場所が衰退して

・何も無かった場所が発展している


このような場所は多いと思います


まして30～40年前に
バブル景気の勢いで
「ここは今から発展しますよ」なんて
言葉を信じて買ってしまった何もない場所は
余りに生活に不便で買い手が付きません


そうなるとこのような
売りたくても売れない
空き家が出て来ます


実際、かなり生活が大変そうな地域の
空き家がほとんどなのに


「活用しよう、移住させよう」って
都会の便利な場所から発信しても
全然人は移住しません


田舎の農家だって
スーパー、外食、娯楽施設など
何も無い場所には住みたくないです

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・売れない原因3　売ってるのに買えない？

・別荘などの売る目的じゃない空き家

・人が住めないような土地にある空き家

こちらは
1,2で説明しましたが


それ以外にも
たくさん空き家はあるはずですが


普通に「家を買おう」って人にまで
情報が届きません


例えば
新しく家を探していて


「どうしてもこの空き家が欲しい」って
物件が見つかって

看板が立っていれば問い合わせしますし


例えばこういう

明らかに空き家で誰も住んでいないけど
売り看板など連絡先も無い場合でも
近くの不動産屋に問い合わせして


業者も儲けになるなら
登記簿を閲覧して所有者に
買い手がいると連絡はしてくれます


本気で欲しい場所なら
これくらいはしますけど


そこまでじゃないけど
「出来れば値段が手頃な
中古住宅が欲しい」って人の方が
多いと思いますが


そういう場合は

アットホームやスーモなどで
中古住宅を検索するしかありませんが


空き物件を見つけても
ネットに載ってない家も多く


そうなるとなかなか
買い手もつきませんね


新築なんてネットはもちろん
チラシにイベント
広告に住宅展示場と


あらゆる手を使って
売りにきますが（笑）

中古住宅は一気に情報が減ります


「本気で買いたいならもっと探せ」って
言う人もいますけど


ほとんどの人が
「お得な物件があったら中古でもいいかな」って考えなので

家電品を買うのに
「お得な中古あるかな」と
ハードオフを見てるのと同じ状態で


中古品が売って無い
お得な商品が無ければ
「じゃあ新品でいいか」って事になります

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・売れない原因4　新築より高い中古住宅？

今まで紹介した
売れない原因以外の空き家


・住みやすい土地にあって

・ネットに売買情報が出ていて

・状態もよくて住みたい


ここまで揃って
やっと購入してもいいかなって
思いますが


我が家の近くで
同じ築7年の住宅を探すと

築7年で3,880万円・・・


土地も家も
我が家と同じ大きさですが


こちらは積水ハイム施工なので
新築価格はもっと高かったと思いますけど


ちなみに我が家の
土地、建物、家電、カーテン類など
全ての総額で2,750万円でした


しかも当時のハイムですから
断熱性能とか我が家の方が上です


築7年の任意売却だと
まだまだ利息ばかりの支払いでしょうから


残債も多いでしょうし
任意売却の価格なんて銀行主導で
損しない金額なんでしょうが


高すぎますね・・・


これだけ建築費用が上がった今でも
タマホームなどのローコストなら
3,880万円あれば新築で建てれます


同じ価格で

・タマホームの新築
・積水ハイムの築7年


何に価値を見出すかは
人それぞれでしょうが
私なら新築を買います


まあ、築10年以内だと
空き家というより中古住宅ですが


あくまでも人が住んでなくて
1年以上経過した物件が空き家になるので
この中古住宅も空き家にカウントされます



価格が下がって2,000万円台になると

こちらの築14年が
2,580万円です


色々な建材が昔より耐久性があるので
14年前と言っても外観写真だけだと分かりませんが


同じ地域で建売を探すと

やや土地も建物の小さいですが
4人家族なら充分な大きさで


新築の方が200万円安い家もあります


14年前って
タマホームが木村拓哉をCMに使って
全国展開してた時期で


昔は日本の景気が良かったのもありますが

日本の建築費って無駄に高かったのを
ローコスト化したのもこの時期から
一般的になりました


そして一般的な
空き家のイメージ

バブル期の築37年も前の建物で
なんと2,100万円です


もちろん土地としての価値はありますが
更地にして土地として売ったら
高くても1,200万円位の土地です



どの物件も更地にした価値よりも
900～1,000万円程上げていて


全部見ましたが
これなら買ってもいいかなって
物件は山梨には1つも無かったです


隣の静岡県にはちょっとはあって

土地相場が分かりませんが
一条工務店施工で築7年が
3,000万円なら買ってもいいかなって感じですね


どちらにしても中古車や家電のように
中古としての市場が出来上がってないので
相場から外れた値段の中古住宅も多すぎです

---

・売れない原因5　そもそも売る気が無い

・ネットに載せないとか

・相場や新築より高いとか



売る気がないような空き家も多いのかと言うと
本当に売る気がない場合が多いのです


御存知の方も多いですが
日本の場合

空き家だからと解体して
更地にすると固定資産税が
6倍も高くなってしまいます


2023年から空き家でも
最大6倍の税金が掛かるようになりましたが


今までは空き家でも建物があれば
税金が安かったので何もせずに放っておきました


今回の最大6倍も

倒壊の危険がある空き家で


国から「この空き家危険だから直しなさい」って
言われても何もしない状態のままだと
勧告された翌年から税金が上がるので


まだまだ
空き家問題が解決するとは思いませんが


土地を残したい場合でも
更地よりも空き家があった方が
税金が安くなるので
売る気の無い空き家ってのも多いです


ちょっとお金がある人が
40～50年前に家を建てて
↓
住みやすいマンションなどに引っ越し
もしくは他の土地に引っ越して
↓
子供は別の場所に住んでいる


これで空き家が出来ますけど


ここでお金に余裕がある人の場合
「子供が将来住むかもしれないし
孫が住むかもしれないし売るのはやめよう」って人も多いです


もちろん高ければ満足して
売却すると思いますが


建物の資産価値は
30～40年もすればゼロ円なのは
売り手も分かっていますが


土地が問題で

30年前からずっと土地は下落していますが
バブルのピークから比べたら
約10分の1で


さらにバブル前の40年前に比べても
今の価格は3分の1程しかありません


株式で言う「損切」をするか
子供や孫が使う時まで取っておくかですが


結局、お金に余裕がある人って
取っておく人が多いんです・・・


「いざとなったらこの土地を売りなさい」
ってずっと持ってる人が貯蓄大好きな
日本人には多いですね


他にも
相続関係で揉めている場合など
売りたくても売れない事情もありますが


・土地は子供や親類が使うって言うかもしれないし

・そもそも自分も親から貰った土地で売る気もない

・しかし税金が高いので更地にしないで空き家のままにする


などなどの理由があって


実際には空き家はもっと少なくて
ライフラインがしっかりしてい土地にはもっと少ないので
なかなか売れないですね

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