2021年05月31日








ローコスト住宅を買ったにも関わらず
思った以上にお金が貯まらないので・・・


給料が低いのは置いといて(笑)




毎回100記事ごとに
している対談記事ですが


今回は600記事記念として


お金のアドバイザー
ファイナンシャルプランナーさんに
我が家の住宅ローンと
収入のバランスなどをお伺いします



ただのFPさんだと
どうしてもお金よりになりますが


今回の対談相手
とよくまさんは



https://sainokuni.net/



2年前に注文住宅を建てたので


家は安い方がいいけど


性能とか間取りとか設備で
金額が上がる気持ちも
分かってくれるかと思いますが



我が家の世帯年収
年収800万円ちょっとの収入で
総額2,750万円の家は



余裕なのか将来厳しいのか
色々と教えて貰います





・まずはプロフィール



今回の対談相手の
とよくまさん



ファイナンシャルプランナー2級で
住宅ローンアドバイザー資格もお持ちです



先程の住宅ブログ以外にも






お金に関するブログもあって



FPa


お金のシミュレーション出来るソフトや





ライフプランシミュレーションなどを
作成、アドバイスしている
住宅の予算についてはプロの方です


FPb


無料のライフプランソフトもあります






・まずはローン金額が適正だったか聞いてみる





FPY
よろしくお願いします


いきなり最初の質問ですが


我が家の住宅価格
土地代や引っ越し代、保険代など
全て合わせた総額が
2,750万円なのですが


この金額の家を買うなら
夫婦の年収がいくらなら
安全圏内だと思いますか?




FPz
よろしくお願いします

総額だけでは
適正かどうか分かりにくいので


ご家族構成と年収と生活費
(ざっくりでも)を
教えていただけると助かります




FPY
家族構成は
40代半ばの夫婦と
5歳と3歳の子供4人家族です


420万円を現金で出して
2,338万円を住宅ローンで組みました


生活費は
まだ子供が小さいので
それほど掛かっていませんが


世帯収入で年収約800万円


ボーナス抜いた
手取りで毎月48万円ほどですが
余裕がある生活とは思えません





FPさんですので
今回は収入や
毎月の支出なども全部伝えて
色々とシミュレーションして頂きました


FPc




FPz
参考までにchelseaさんの条件で
ライフプランを作成してみましたが
特に大きな問題は感じませんでした


ただ、仮の条件なので断定はできませんが
老後資金が少し不安かもしれません



ご家庭それぞれで可処分所得や
生活費は異なるので
いちがいに年収で決めることは
とても難しいです



ライフプランを作成し
「人生100年間生き抜ければOK」が
答えになります




FPY
たしかに
死ぬまで余裕のある生活して
土地なり財産残せれば
OKですね







・地元の賃貸アパートの相場を調べる




FPz
住宅のお金だけではなく
生活費、趣味のお金
定年後のセカンドライフ、子どもの教育費
など、多くの要素から分析します




またライフプランだけではなく
純粋な月々の返済額は手堅い内容ですので
予測できない出来事があったとしても
十分に対応できるかと思います



この点は素晴らしいと思います
多くの人に参考に
してもらいたい事例です




FPz
近隣の賃貸と比較しても
大きく変わらない金額
というのも重要なポイントです


近隣の賃貸との比較も
とても大事な要素です



現在の返済額であれば
困った時でも住み続けるのが得ですね
手放すほうが損になりますから
ここも素晴らしい部分です!





こちらが現在の住宅ローン


FPd



最初の10年間は
 フラット35Sの優遇で毎月58,000円

その後25年間は毎月60,000円です



こちらが
住んでいる町の
2LDKアパートの相場


FPe


だいたい2LDKで
7万円前後なので




テレビの特集などで見る

FPi


家を売って
安いアパートに
引っ越すみたいな事はありません


アパートより
住宅ローンのが安いですから(笑)


なので生活は楽になってます






FPY
私は今までの賃貸生活なら
お金は苦労しなかったので
住宅ローンもそれ位にしようと思いました




FPz
ぼくも全く同じ考えです
ライフプランは作りますが不確定要素なので
これなら絶対に払える!
という金額にしておこうと





FPY
ハウスメーカーによっては
4000万円くらいは我が家の収入でも
普通に借りれてたしか返済が月11万円でしたが
「それくらい大丈夫ですよ」「普通ですよ」って
言う営業さんもいましたが…



何が大丈夫なんだろうってのはあります(笑)




FPz
返済負担率的には
800万円の35%で計算しても
月20万ぐらいなら払えちゃいますね


仰るように家にステ全振りするなら有りなのです……
が、そう考える人はなかなか少ないのかもしれません




FPY
そもそも上限の35%というのは
どういう基準なのでしょうか?
「そんなの払えねえよ」としか思えませんが・・・




FPz
お金を借りすぎると人生破たんしちゃうから
限界はここまでだよって基準ですが……
個人的にはかなり高い基準だなと思います




FPY
家庭よってバラバラだとは思いますが
一般的に「年収の何%なら安全?」
質問されたら何%までと答えますか?





FPz
実はお答えしたことがないのですが
20%を上回らないほうが良いと思います
あくまで目安ですが…




FPf



FPY
20パーセントは手取りですか?
額面年収で20%だと800万円あると
毎月13万円になるので
絶対無理だって思ってしまいますが(笑)





FPz
手取りの20%以下が良いかと思います
年収だとそれぞれ可処分所得が違うので
ぼくは必ず手取りの割合で考えています


ライフプランと家に対する
価値観次第でもありますが



FPY
手取りだとボーナス入れないので
毎月額が48万円ですから
20%で96,000円


たしかにこれくらいが上限ですね
私はこれでも高いと思いますが(笑)



我が家は
固定資産税や将来の修繕費
火災、地震保険合わせて
20%の96,000円位ですね



こちらがライフプランで作ってくれた
住宅ローン以外にかかる

家の費用です


FPg





FPz
この図にもありますが
家はなんだかんだで
住宅ローン(借りたお金)の
倍ぐらいのお金がかかるんですよね



修繕費、リノベ、固定資産税、利息などなど
このあたりの諸々かかるお金も
しっかりライフプランで分析することが大事です



FPY
修繕費は
たしかに仕事で古い家ばかり
見ますから分かりますね(笑)


ノーメンテとか30年保証っても
美観は考慮されない保証ばかりですし




長期保証と言っても
お金は取られる保証なので






FPz
相談者さんとお話しして思うのは
家に関してはものすごく詳しく
調べられてる方が多いです


ですが、住宅ローンについては
流れで決めてしまう事がとても多いです


家づくりと同じぐらい
住宅ローンについても深く考えてもらいたいなと思っています



というのも、理想の家づくりを追求した結果
建築費が高騰しギリギリの住宅ローンを組んだ結果……
「毎日不安な思いを抱えている
夢の新居の生活が全然楽しくない」
という相談もあったりします






・FPさんの家づくりとは?




FPY
FPさんとはいえ、新築を建てた
施主ブロガーさんでもありますが
一番はやはり予算でしたか?




FPz
家作りは
いつも勉強させてもらっております
この場を借りてありがとうございます


そうですね
やはり返せる金額を考えてから予算を組み
予算に合った家づくりをしました





FPY
家の総額はいくらでしたか?




FPz
約32坪の平屋で1800万円で
土地代はコミコミで500万円です




FPY
総額で2,300万程ですね




FPz
ただ水道を引くのに150万かかりました…
調整区域なのでインフラが壊滅的で


総額では2500万円ぐらいで
住宅ローンは2200万弱です




FPY
ちなみに住宅ローンは
年収の何パーセント位です?




FPz
%は非公開になりますが
(すいません!)
毎月の返済金額は6万弱です
かなりライトと考えていただければ




FPY
ご家族構成は?

後、平屋にした理由ってありますか?





FPz
夫婦と9歳8歳3歳の
5人家族です




たまたま土地が広めで
平屋を建てられる面積があり


県民共済住宅が坪+2万で
平屋にできたので
迷わず平屋にしました


やはり総合的に使いやすいです
老後も安心です!




FPY
坪+2万円で
平屋に出来るって凄いですね







こちらが
とよくまさんの建てた


埼玉県のローコストでは超有名な


FPh


県民共済住宅ですね


共済なので営利企業ではないですから
驚くべき金額ですが



ZEH仕様程度の性能はあり


コスパも良くて
設備、仕様も金額を考えると
凄くしっかりしています


なぜか埼玉県だけにある
謎の組織で(笑)


利益を取らなくていいので
金額勝負では他社は勝てません・・・



その分
営業マンがいなかったり


土地は自分で別途用意したりと
ハウスメーカーの
「至れり尽くせり」はありませんが(笑)






・戸建て vs 賃貸 FPさんの意見




FPY
FPさんだと
持家か賃貸どちらが得か理論も
皆さん意見が違いますが


家を建てた
ファイナンシャルプランナーさんとして
その点はどうですか?




FPz
持ち家は資産(リセールバリュー)の
側面から考えると
効率が良いとは言えません



しかし、ライフプランの観点では
また結果が変わります


万が一の時には「団信」で
住宅ローンが0円になりますが
賃貸の場合は
そのまま賃料を払い続けることになります




そのため賃貸の場合は
家賃分を考慮した保障額が必要となります。


以上の情報を考慮した上で
自分にはどちらが合っているかで
決めると良いと思います





FPz
また、「一軒家での生活」という
お金の効率から離れた側面から
(心の満足度)考えることも大事です



ついついお金の効率を重視してしまいますが
本来ライフプランは
「自分の理想的な生活を叶える道しるべ」です





FPY






こちらに年収800万円で
毎月12万円の賃貸だと
毎月19,000円しか残らず
教育費が全然足りないとあります




戸建てだとさらに修繕費の積み立てや
固定資産税、火災保険もありますから
余裕を持った生活だとやはりローンは
もっと低くないとつらいですね




FPz
マンションでも管理費や
修繕費の積み立てがあるので
買った後にお金がかかるのは
どちらも同じかもしれません



コチラの記事の相談者さんは
まずしっかりとライフプランを
組んでほしいと思います


子供が成長すると
今現在より今後生活費や
教育費が増えることは明白です


特に
「教育費が一番かかる時期は
家の修繕時期とぶつかるケース」が多いです



この時にお金が足りなくなるケースが
とても多いです









・予算と性能の兼ね合い・・・




FPY
今はローコストメーカーでも
高性能を売りにしてまして


その分金額もかなり上がるんですが
今の家の性能や暮らしは満足してますか?





FPz
ぼくはあえて、上をみませんでした(笑) 
なので満足していますよ


建てて感じたのは
家族が喜んでくれれば
自分の満足度も上がりますね




FPY
たしかアルミ樹脂サッシだったと思いますが
50万円増額で樹脂サッシなら変更します?




FPz
たぶんしないと思います
アルミ樹脂でOKです




FPY
お互い今の家に満足してるのは
予算で明確な線引きをしてるので


この予算内では
完璧って事でしょうね(笑)





私の両親は
生活保護で超貧乏だったので


小学校が終わって家に帰ると
「金返せ」とか張り紙があったり


今で言う闇金屋さんが
待ってたりと大変でした(笑)





FPz
chelseaさんほど重たい話ではないですが…
両親が一番景気のいい時に建てた家でして
その後業績が落ち込み月々の支払いが厳しくなりました


少なからずぼくも返済に協力したので
自分自身のお金を貯めることができませんでした


こうした想いを次の世代の子どもたちにはしてほしくないので
FPとして住宅ローンの発信をすることにしました






FPY
基本としては万が一妻が死んだり
離婚して私が子供2人を育てても
ギリ大丈夫な金額が毎月6万円でした
かなり厳しいとは思いますけど・・・


お金に苦労した分
色々と心配性になっております




FPz
ぼくも同じです(心配性)でも
そのぐらいでいいと思います


楽観的に考えた結果
コロナで多くの人が払い困難になっています
実に4割ぐらい





甘く考えるとこうなります











・満足出来る家を作る条件


今回対談をして思ったのは


家作りでの成功、失敗というのは
個人の主観ですから




例えば、我が家は
4年経っても本当に満足していて
成功だなって思いますが



違う人がこの家に住んだら
住みにくいってのはあります




それは間取りであったり
性能面であったりするのですが



家作りに成功したって思う人は
考えがブレてないなと思います





私はとよくまさんは
明確に「この予算以内」と決めて
作っていて


その予算内で出来る事は
全力でしたので


もっと高性能住宅を見ても
後悔がありません



逆にもっと予算が出せる方で
高性能住宅希望なら
そっちに全力を使ってもいいし


性能以外にも
色々な目的、コンセプトがありますが


それがブレなければ
成功しやすいと思います





我が家はお金無いですが
それでも



FPj



・勉強用のスキップフロア無くして
 家を小さくして

・子供部屋も小さくすれば



当時でもUa値0.46の
G2住宅位は作れたと思います



実際、最初は一条工務店にも
行きましたし・・・



しかし、それは
私の家作りの目的ではないので
今の家に非常に満足しています





https://reogress.net/archives/27247089.html



・子供が生まれたので
 子育て環境にいい家


・お金で苦労したくないので
 今まで住んでいた家賃と同じ



これは守りましたけど


別にそこまで低性能でも無いですし
夏も冬も快適なので
性能面でも満足しています




そうは言っても
やはり一番のポイントはお金です

(特に高収入な家計じゃなければ



家族が喜ぶってのは
非常に大事ですが


妻だって住んで3年もすれば
当たり前になって


子供は小さければ
その家が当たり前ですからね



日常生活、余暇、レジャーに
使える自由なお金があってこそ
家族が喜ぶので予算は大事ですね


・・・・・
・・・・
・・・
・・



この辺は本当に
線引きが難しいのですが


過去記事にも書きましたけど
我が家の1日の温度差が3℃の日に
超高性能住宅は1℃しかないですから


絶対に性能を上げた方が快適なのですが




やはり予算>>性能なので


簡単に考えて
「これくらいなら安全に支払える」と思ったら


将来厳しくなって
色々節約して苦しいとかですね



本当に余裕のある
住宅ローンってのは非常に大事です



これは工務店やハウスメーカーは
売るのが仕事なので
割と厳しめの予算でも
大丈夫と言いますし


実際営業さんとか
超忙しくて余暇に使うお金なんて
要らないのかもしれませんが(笑)




「一生に一度の家だから
豪華で超高性能な家を買う」
って気持ちも分かりますが



人生こそ一生に一度ですからね


余裕のある暮らしも大事ですし
子育てに適した住宅造りなども大事なので



その辺を上手く見極めて予算に合わせて作れば
失敗はしないと思います





かといって
ローコストメーカーは失敗すると
安かろう悪かろうになってしまうので・・・


そちらも見極めないといけません



とよくまさんは
施工中に断熱材をかなり学んで
ツイッターなどにも投稿して
検査ではOKだったのを




修正してもらっていましたし


まあ、これは大手じゃなくても
施工ミス非常に多いんですけどね


・・・・・
・・・・
・・・
・・



例えば我が家が
年収1,000万円あれば



毎月10万円のローンも
いけると思うので


「ローコスト・・・なにそれ」って
状態だったかもしれませんが(笑)


家は性能も分かりますが
予算あっての性能ですから




本当はHEAT2000 G3などの
超高性能住宅でも総額2,000万円程度で
買える世の中になるのが一番いいんですけどね(笑)




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