失敗しない家づくりのコツ

2018年09月19日


新規の住宅ローンはもちろん

低金利なので
借り換えも最近は多いですが


団信での死亡以外の保証

多いのは
3大疾病付プランだと思いますが



同じガンでも
支払いが免除になる銀行と
ならない銀行があります



団信a

同じガンで同じ日数入院しても

A銀行は全額免除で
B銀行は1円も免除にならない場合があります





・3大疾病や8大疾病プラン


先日メインで使っている

新生銀行から
住宅ローン借り換えの
営業電話が来ました


まだフラットで借りたばかりなので
検討もせずお断りしましたが



気になったのが

団信b


団信が無料

しかも
介護が必要になると免除
という事で詳しく見てみると


ガンとか心筋梗塞とか
病名は一切関係なく
支払い免除の条件が


団信c

要介護180日以上が条件で

さらに詳しく見ると


180日以上の間
歩行が自力で出来ずに

排泄や入浴が、衣服も一人で
脱着出来ない場合とあるので



これはかなり
条件が厳しそうです






・ガン保証も大変条件が厳しい銀行が


こちらも8大疾病が無料で付く

住信SBIの住宅ローンですが


団信d


ガンにかかっても
1年以上就業出来ない場合じゃないと
支払いが続きます



1年以上就業出来ないというのが
どういう状態かと言うと


全てのガンのデータですが

ガンアライブという
ガンの後の仕事復帰のサイトがあって


団信e


https://www.gan-ally-bu.com/



ガンになってから仕事に復帰する平均

アルバイト、パートで80日
フルタイムで201日です


さらに内視鏡手術なら
1週間で退院可能です


今の技術では
これだけ早く復帰出来るので


1年で復帰出来ないというのは
かなり重い状態という事ですね





・母親がガンになりましたが



4年前に私の母親が


大腸がんにかかって
ステージ2でした


ステージ2ですので

リンパへの移転はないですが
既に内視鏡手術は出来ない状態なので


通常の開腹手術でしたが


これでも3週間で退院して


3ヶ月間の化学療法で
週に1度通院して


普通に社会復帰して
今でも元気に過ごしています


このガンの場合の例でも

先程書いた

新生銀行と住信SBIの団信では
免除にはなりません





・フラットも含めて多いのがこのタイプ


私が入っている
フラット35の3大疾病は
スタンダードなタイプ


団信f


他の銀行でも一番多いタイプですが


まず3大疾病のうち


ガンは

皮膚がんと上皮内がん以外は


ガンと診断された時点で
支払いが免除になります


急性心筋梗塞と脳卒中は


まず手術をしたら
その時点で免除になって


手術以外なら
60日以上働けない状態だと

免除になります


ガンと判明した時点で免除になるので
万が一の際には安心できます





・無料で付くプランに注意


フラット35の場合は
団信自体が別途加入の有料です


2016年までは
別払いで保険料を支払い
(年1回でローン残高の0.36%)


今は団信に入る場合は
住宅ローン金利が上乗せされます
(金利が0.28%上乗せ)


その他の銀行でも

やはり保証が安心な団信は
別途有料なところが多いので


加入する際は
パンフレットやwebの
細かい文字までよく読んで


どのような条件で免除になるか
確認した方がいいと思います





・フラット35の団信は入ったら損な人がいます


銀行の場合は
団信は強制加入なので

過去の病気などで入れない人は
住宅ローンも通らないのですが


フラット35は
団信は任意ですから

入れない人でも
住宅ローンは通りますし



健康な人でも
入らないという選択も可能です


入らなければ0.28%の金利が下がります



私は絶対に
必要と思ったので入りましたが



20代~30前半までに
家を買うなら


死んだら家と同じ額が支払われる
生命保険に入った方が安いです


3大疾病も若ければ
家の金額と同額が降りる保険のが安いです



団信のメリットが
「全年齢同じ保険料」なので

若い方は損します





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2018年09月08日


当たり前の話ですが

ハウスメーカーの営業さんは

自社の住宅を
契約させて利益を出します



一部の超お金持ち以外は


お金a


住宅ローンで支払いますが




ハウスメーカーに
毎月払う訳では無く


家を買う人が


銀行や住宅金融支援機構(フラット35)から
お金を借りて


ハウスメーカーは
売上を銀行や機構から
貰います


お金b


私はフラット35で借りました


そして
お金を立て替えてくれた
銀行や機構に


利息を付けて毎月支払います






・営業さんのお金の話は話半分で聞きましょう


仮に「この人は買いそうだ」というお客がいて



でもA銀行という
お得なローンは通らないかも


しかしB銀行という
若干割高なローンなら通るかも


という時に営業さんは

Bのローンを通しますね


ローン通らないと売れないので・・・



大抵のハウスメーカーは

提携している
銀行やフラットの代理店があるので

そこから通しますが


その中でもいくつか
選択肢はあると思いますが


もちろん通らないと意味はないので



どこでも全く問題無いというお客じゃなければ


「通りそう」な所から優先します





・うちにはファイナンシャルプランナーがいます


お金c


これを売りにしている所も多いですね



しかしFP3級は誰でも
少し勉強すれば受かりますし


運が良ければ
何もしなくても受かります


FP3級の学科試験は


全60問の問題で

60%の正解で合格ですので

60問の内36問合っていれば合格です



そして試験問題は
全部マークシート選択式



2択問題が30問
3択問題が30問です


これで36問合えば合格なので


本当に簡単です



本人に取る気が無くても
会社から言われて


数日勉強すれば誰でも取れる資格です


こういう人に

大事な数千万円のローンを
任せても大丈夫か考ると


自分で色々調べてから
購入した方がいいです





・中小のローコストメーカーに注意



大手のハウスメーカーは
お金の話より前に


「私のメーカーは○○が得意」とか

「超高断熱、高気密です」とか


自分のメーカーの家を売りにしますし



ローコストと言われるところも



「これだけの設備でこの価格」とか

「この値段で高気密、高断熱です」とか


価格に対する設備や性能を売りにしますが





あくまでも一部のメーカーだけですが


中小のメーカーや工務店などで



・設備は売りに出来る物がない


・そこまでローコストも作れない


・アフター保証も大手メーカーほど
 人がいないので売りに出来ない



こんな会社は
お金の話が多いです




もちろんお金は大事ですし

月々の支払は少ない方がいいのですが



例えば
超ローコストの家で
総額1,500万円で建てれるメーカーがあって



当然2,000万円の家とは
どんなに経費を抑えても

設備や仕様などのグレードは下がります




この時に

家を買おうとしている人が


実は全く問題ないのに


この収入でこの家族構成だと
2,000万円は厳しい我が社の1,500万円なら
将来も安全に支払い可能と説得されて




本人の希望の家ではないけど
1,500万円の家を買った場合に


将来満足出来るかというと


「ああすれば良かった」

「ここのグレード上げたかった」

とか出てくると思います


お金e


一般的には返済負担率が25%までは
安全と言われています


この例だとさらに手取り計算ですから

まず2,000万円なら安全圏です




・私の経験です



某キューブ系のモデルハウスに行った時に


担当の営業さんが

「我が社で契約するかは置いといて」

「非常に参考になる話です」


家とお金の
相談会みたいな事をしていました




見学会を見に行ってたので


営業さんに

「ここのグラスウールって何mmですか?」


「この家ってフラット35は35Sになります?」
って聞いた所



「ちょっと分からないので後日回答します」と・・・




あ、この営業さんダメだなって思ったので




その相談会も
興味も無かったのですが


暑かったし
次のハウスメーカーの約束まで
時間があったので聞いたのですが




結構ひどかったので(苦笑)




確かにたいした収入も無いのですが


実際に今現在、契約しているローン位の金額も



「子供が多くなった時に大変」

「共働きなのでどちらかが働けなくなると大変」


などなど


「そうなったら、どのローンも大変だろ」


思う事が色々あり


そして
「我が社の住宅ローンなら大丈夫」


最初の3年間だけ固定金利を紹介したり
何故か比較の35年固定が2%だったり

(その時のフラット35は1.08%でした)


お金d
我が社から申し込むと
ガンの時に免除になるなど
とんでもない説明をされて


それは銀行の商品であって
そちらのメーカーがしている訳では無いですし


私はフラット35ですが


ガン、心筋梗塞、脳卒中で支払い免除の
三大疾病タイプに入ってますし

他の銀行でもこういったタイプは普通にあります


・・・・
・・・
・・

結局
この営業さんも

モデルハウス見に来た人を
相談会まで離すなという

仕事をしていただけですから


可哀想ではあるのですが




ローンの方法で
ハウスメーカーを決める事はありません






・どうしてもFPなどに相談したいなら


ハウスメーカーとは全く関係ない
お金の相談会に行った方がいいです



・銀行などの金融機関


・自分が入っている生命保険会社


こういった特定のメーカーと
関係の無い所で相談したほうがいいですが



収入も、毎月かかるお金も
家庭ごとで違うので


夫婦で相談して
いくらまでなら問題なく払えるかを
決めてから相談した方がいいです



ローン1

レオハウスでも相談会してました



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2018年09月06日


※虫嫌いなので虫の画像は
ありません



私の会社(廃棄物の処分業)には


家を解体した
木材モルタルなどが

私の会社に運ばれてきますので


シロアリa

毎日たくさんの
木材が運ばれてきますが


ちょっと思ったのが


「シロアリでダメな木材なんて見ないなぁ」と・・・



新築の余りも若干来ますけど

解体の古い木材のが多いので


仮に1%被害にあってるなら

100軒に1軒は見ないと
おかしいハズなのですが


「全然見ません」


どれくらい見ないかと言うと


1~2年でゼロです


現場の同僚に聞いても
「ほとんど見ない」という事です


それでも稀に来るそうで

1日に運ばれてくる
家の数から計算すると

1000軒に1軒以下なので


0.1%以下という数字に
我が社調べにはなります





・調べられない・・・


「白アリ 被害 割合」などで
ネットで検索しても


出るわ出るわの
シロアリ駆除業者の
サイトばかりで


とにかく危険を煽ります・・・


もちろん被害にあったら困るので
分かりますが


これだけ毎日古い家の解体した
木材を見てるのにシロアリがいないなら


「大丈夫じゃないの?」って思ったりします







・国土交通省のデータで分かる事


国土交通省に
シロアリ被害レポートというのがあったので




調べてみたところ


ハウスメーカーの「大丈夫」

「余りあてにならないなぁ」
思ったりするのですが



※このデータは
シロアリが被害にあった家
5000軒のデータです



シロアリb

まず基礎ですが


ベタ基礎が1番多くて
布基礎がその次です

「ベタ基礎だから大丈夫」って事はありませんが


住宅の比率が
ベタ基礎がほとんどなので

被害比率を考えると
布基礎よりはちょっと安全くらいですね




次に被害の種類ですが


シロアリc


木材以外にも被害にあいます

ガラス・陶磁器以外は
何でも食べますし


鉄骨でも床下は木材使ってるので

「鉄骨だから大丈夫」ってのも無いですね




次に床下換気ですが


シロアリd
レオハウスでも

「基礎パッキンで通気するので
シロアリに強いですよ」と言ってましたが


普通に被害にあいます



シロアリd-2


こちらが我が家の基礎パッキンです

無いよりは効果があると思いますが
100%防げるわけではありません



あと多いのが

「木材に加圧注入材があるから大丈夫」というメーカーですが


シロアリe


こちらも普通に被害にあってます






・まとめると・・・


非常に長いPDFなのですが
統括が


だいたい建ててる家の種類の
順位だから、建物の差異は無いよ
という事でした


今の標準の工法でも
10年未満の
シロアリ被害はほとんどないので



ツーバイフォーや
鉄骨と木材のハイブリット工法など



古い家の総数が無いと
件数も少ないので


「ほら、この工法はシロアリが出ないですよ」って
営業さんには注意ですね






・防蟻処理はしましょう


気になったデータがこれで


シロアリf

築年数別の被害状況ですが


A区分、B区分、C区分に別れていて


C区分が圧倒的に多く

ついでA区分

B区分はほとんど被害がありません



これは

A区分=防蟻保証があったが年数経過で保証が切れた家

B区分=A区分と同じで保証が切れた時に再度防蟻処理して保証中の家

C区分=被害にあった家で6年以内に再調査した家



なので一度被害にあったら
その時処理しても
再度被害に遭う可能性が非常に高く


メーカーによって5年や10年などの保証ですが


切れた際に保証が付くタイプの
防蟻処理を再度すると
かなり発生率が低い事が分かります



レオハウスの場合は
10年保証ですが


これを見ると
10年後は絶対に
防蟻処理をした方がいいですね


シロアリf-2

こちらが我が家の
シロアリ保証書です


10年間で1,000万円の
保証が付いています


最初の10年は無料ですが


それ以降は有償ですが
最大20年延長出来るそうです





・悪質業者の被害に合わないように


シロアリ業者=詐欺


と思ってしまう位に

うさんくさい業者が多いので困るのですが





・飛び込み営業の業者には頼まない


基本ですね・・・絶対ダメです



・ハウスメーカー、工務店から依頼する


建てたとこから依頼が一番安心ですね
保証もしっかりしますし

変な作業されたら家の持ち主以外に
メーカーからもクレーム来ますので



メーカーと疎遠になっていたり
倒産していたり、中古住宅の場合は


・日本しろあり対策協会に加盟している

国家資格ではないみたいですが
かなりしっかりしている公益社団法人みたいで

しろあり防除施工士という資格も発行しています



シロアリg

地元の山梨県だとわずか4件

どこも昔からある会社です


東京でも89件しかないので
割と入会が厳しそうです





・結局被害割合は?


駆除業者のサイトだと
5件に1件は被害に合っているという

とんでもないサイトもありますが


この国土交通省のデータも
被害の家5000件集めるのが
大変だったと書いてありますし



1000軒に1軒(これで0.1%)もないので
ものすごい心配しなくても大丈夫っぽいですが


データからも
一度出ると、その場は全滅出来ても
地中に潜むのでまた出てきますから



新築後10年経過して
シロアリ保証が切れたら

再度防蟻処理をして、保証を延長するのは
した方がいいと思います






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2018年09月04日


大人気の家CoCoのDセレクトだと

標準で付いてくる

制震システムが
L-SAVです


L-SAVa

我が家の工事中の写真です
黒い逆Vの器具がL-SAVです


当然家が完成したら見えませんが





・耐震? 制震?


こちらのL-SAVですが

「制震」する為のものなので

「耐震」ではありません


その為、どんなに付けても
耐震等級が上がったりはしません



そもそも
「耐震」

地震で揺れても「耐える家」の基準で


地震でどんなに揺れても
壊れないように作ります

イメージ図としては

L-SAVb
某ハウスメーカーのCMです(笑)

横綱の突っ張りで
家が壊れたら「大変ですが」


揺れにも耐えて壊れない作り=耐震です



一方の

「制震」

地震の揺れを抑えようという発想なので


イメージ図としては


L-SAVc

ソバ屋の出前で使うのと
原理は同じで


バイクは揺れても
ソバは揺れにくいのと同じで


地面は揺れても
家の揺れを抑えるに変わります



なので
「耐震」と「制震」では
仕組みが全然違ってきます





・L-SAVはレオハウスオリジナルです


元々は高層ビルなどは

制震、免振が当たり前でしたが



GVAという

一般家庭でも
比較的安い金額で
制震出来るシステムが出来て


L-SAVd


こちらは最大70%
揺れを軽減出来るそうですが

オプション費用は
50万円ちょっとかかります


パクったのかどうかは不明ですが(苦笑)

見た目も効果もL-SAVは似ています


L-SAVd-2

GVAは逆Xになってますが
L-SAVは逆Vでちょっと性能も落ちて

最大50%の揺れを軽減になります


どっちも「最大」ってなっているのが
気になりますが


L-SAVの場合は
阪神淡路大震災のデータだと
40%の揺れを軽減となっているので



最大まで減らせない地震も
あるみたいです



L-SAVはレオハウスで作っているので


L-SAVが搭載されてる家=レオハウスの家です



他メーカーも独自の制震装置を作っていて


L-SAVd-3


こちらはミサワホームのMGEO
レオハウスと同じく最大50%揺れを軽減します


その他
積水ハウスのSHEQASなど

メーカーオリジナルもあるし

GVAみたいな専業のメーカーもあります





・1階は効果なし?


紹介した制震装置は
どれも同じ作用をするのですが


施工の画面を見てもらうと
分かると思いますが


2階建ての場合


1階に設置して2階には設置しません


上の揺れを吸収して抑えるので


1階の揺れには
ほとんど効果はありません



L-SAVd-4


それでも地震は上に行くほど揺れるので


2階に効果がある=建物の倒壊をある程度防げます







・制震は複数回耐えれます


耐震等級と違う考えなのですが


耐震等級の1,2,3の基準の


極めて稀に(数百年に一度程度)発生する
震度6強~震度7の地震による力に対して
倒壊、崩壊しない程度(建築基準法レベル)


上記が耐震等級1の基準で


耐震等級1の1.25倍耐えれれる想定が耐震等級2
耐震等級1の1.5倍耐えれれる想定が耐震等級3



これは1回の地震しか想定してないので


耐震で震度7は倒壊せず倒れても

すでに家の内部にガタが来ていて


その後の震度6強などの余震で
倒壊する可能性ももちろんあります


制震システムは
複数回耐えれますから


大きな地震が何度来ても
L-SAVで最大50%揺れを軽減出来ます



免震装置に比べると
価格も安いですし


大きな地震には
効果があるので


是非オススメします






・免震が一番揺れません


耐震=揺れに耐える

制震=揺れを抑えるですが


免震=揺れを無くすです


大きい地震でも
家が揺れなければ倒壊しません


ビルなどでは多いですが

一般家庭だと

一条工務店の免震が有名です

L-SAVe



I-HEADという免震で

写真の通りですが
地面から揺れを抑えます


価格が40坪で
300万円という事なので

高いですけど・・・



昔は500万円を軽く超えてたそうなので

現実的に検討出来る金額にはなりました


人気のi-cubeやi-smartには
付けれないそうですが・・・





・免震でも倒壊する?


一番揺れない免震でも

家は倒壊します


耐震でも制震でも免震でも

地面にヒビが入って崩壊したり
液状化現象というのは

耐えられません・・・


耐えられない事もあるからと
「じゃあお金かけなくていいや」って事は無く


壊れない可能性は上がっていくので
予算との兼ね合いですが

制震ダンパーなどは
安いものだと1軒分で20万円の物なども
あるので


耐震だけでは不安な方は
検討してみるものアリだと思います





・保証が余り役に立ちません・・・


L-SAVが付いている我が家ですが

無料ですが
万が一の際に保証が付いています


lsav-o

20年間地震が原因で
壊れたら保証なのですが


lsav-p


阪神淡路大震災を超えた地震はダメ
さらに降りる金額は600万円


こういった保険なので


万が一の際には
とても建て替え出来る
金額ではないので


地震保険は別に入っています



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2018年09月03日


今はどこの家でも


高断熱、高気密が
標準のようになっています



私が小学校の頃に住んでいた家は

ものすごい貧乏な家庭だったので
(貧乏芸人の話がまだ甘いって位に



内部結露a

こういう長屋に住んでいたので


木製の引き戸の窓や玄関で

閉めても5mm位は
目で見えて隙間があったりましたし


外壁も


「木だけ」でしたので
隙間がありました


ここまでは無いとしても
昔の家は


気密が良くないので
冬はものすごい寒いのですが


それでも数少ないメリットがあって


隙間があるので
家の湿気が外に逃げれます



今の家は


余った湿気が何も対策しないと

外に逃げれないので

対策しないと
内部の木材が湿気で腐ってしまいます





・昔は問題なかったですが・・・


昔の家は

断熱材も無く


内部結露b


このように

天井の木材があって
屋根にも木材があって

その上に瓦かトタン屋根ですから


木と木の間に隙間がありますし

瓦の間、トタンの隙間もあるので


暖められた
湿度の高い空気は


いくらでも天井から屋根にいって
屋外に逃げれました







・有名なナミダダケ事件


昔は石油代もタダみたいに
安かったので

どんどんストーブを使っても


水蒸気は外に逃げれましたが



40年ほど前に
オイルショックが起きて


石油の使い過ぎは
良くないなと




特に寒い北海道では


寒さ対策として断熱材

「これどんどん入れればいいのかな?」


という風に

断熱材を厚くして


気密は考えないで施工してました


しかし残念ながら


家の中の水蒸気まで
考えて作って無かったので


グラスウールの中に
結露した水がたまって



床下や木材内部に入っていき


新築後わずか3年
ナミダダケというキノコが木材から
発生して家がダメになりました・・・


北海道では10万戸の家が
これでダメになりました



私の会社でも
(廃棄物の処分屋さん)

「あー内部まで行ってるなぁ」という
木材も運ばれてきます


内部結露b-2

木材が腐った状態で
強い地震来たら大変です





・その後、通気層が出来ました



高断熱にしたら

水蒸気をどうするの?


という考えで

色々と試行錯誤の結果


家に通気層が出来ました

内部結露c




内部結露d

このように
計画的に水蒸気を逃がします


また換気システムも24時間義務なので



第一種換気の
全熱交換なら


夏の湿度が高い時でも
そこまで湿度は上がりません





換気システム
通気層


家がある程度は高気密だと

計算して、そこから逃げるので



計算外の隙間があると
そこから逃げて、内部に入り
木材がダメになるので


高断熱なら高気密じゃないと
ダメな理由です


息苦しいから
我が社は高断熱、中気密なんて
言う会社では建てない方がいいですね



一条工務店みたいに
C値1.0以下が絶対で

平均0.5ですまではいらなくても



第一種換気なら
一般的な高気密と言われるレベル
C値2.0は必要です


これは吹き付け断熱なら
普通に達成出来る数値です



吹き付け断熱詳細記事

過去記事を見て下さい

吹き付け断熱の施工 ~施工ミスを防ぐ機材を持参する~




ちなみに第三種換気なら
もっと計算がシビアになって
C値1.0以下は必要なので


ちゃんと高気密で
施工出来るメーカーで
作ったほうがいいですね






・透湿性能を考える



外壁通気工法
サイディングを使う家なら


必ず施工する位
一般的です


というか、この工法を
しないとサイディングのメーカー保証が
効きません




内部結露e




内部結露は
普段見えないので


「気が付いたら手遅れ」になりそうで
怖いですが



ちょっと怖いのが

この工法は

「家の中の水蒸気も
外に出せばいいんじゃない?」


という考えですから
壁の中で水蒸気が止まったら
困ります




例えば

内部結露f

この石膏ボード


見た目は
湿気なんて通さなそうですが

ものすごく湿気を通します


どれだけ
水蒸気を通すかは

透湿抵抗という値があるのですが


石膏ボード
9mm厚で0.78という数値です


この値は
低ければ低いほど


水蒸気を通すのですが




ツーバイフォー住宅や
内部結露g




レオハウスの我が家みたいな

内部結露h


在来工法でも
耐力壁を使う場合



内部結露i


この部分が透湿しにくいと

長い年月で腐る可能性があります


耐力面材があった方が
耐震に強いのは


見た目で分かりますが


このために内部結露が
起きたら困ります


そのため、耐力面材に使う木材

透湿抵抗も大事なのですが


我が家は

内部結露j

ダイライトを使っています


普通の構造用合板に比べると
7~10倍の透湿性があるので

内部結露が出来にくい素材です



ダイライト以外にも

こういった耐力面材はありますので


自分の建てる家の耐力面材が
メーカー、商品名が分かれば

検索して、何も書いて無ければ


透湿抵抗値はいくつですか?って
聞いた方がいいです



後は外壁通気工法には
必ず必要な


透湿防水シートです



内部結露k

レオハウスだと

タイベックシルバーを使います


日本だけで400万棟は
タイベックシルバーを使っているそうで


ほとんどこれですが


これも透湿性能が悪い商品を
使うと内部結露の原因になるので


建てる際は注意が必要です



タイベック

テフロンで有名なデュポンが開発した
素材で

家の防水シート以外にも

内部結露l




このような服もあって


私の会社でも

解体や、焼却炉で仕事する現場の人は
着ています


家のシートだと

タイベックシルバー以外に

タイベックハウスラップもあります


ハウスラップ+遮熱=シルバーになるので


防水性、透湿性はどちらも
同じです





・屋根にも通気層はあります



内部結露m


内部結露n


屋根にも吹き付け断熱を
使ってますが



内部結露o

このように
アクエアーシルバーという



内部結露p



通気のスペーサーを入れてから
吹き付け断熱の施工をします



なので家の外壁、軒に
通気の穴があるので


定期点検の時に
教えてくれると思いますが


ここが詰まってないか
定期的に見る事が大事です




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