失敗しない家づくりのコツ

2018年11月10日


転職したばかりだと
仕事を覚えるのが大変だし


別部署に
移動になっただけでも大変です



大工さんも同じで

慣れてない工事は
当然うまく出来ません


そこを考えて
オプションを追加した方がいいです





・我が家を作った大工さん


大工a

我が家の施工中の写真です



どのハウスメーカーも

実際の施工は
下請けの工務店さんが行います


当然お抱えの工務店さんがあって
そこに仕事を発注しますから



例えば
我が家を作った大工さんは
基本レオハウスの工事ばかりしています


もちろん棟数が
少ないメーカーだと


掛け持ちするしかないのですが







・タイル張りの施工が出来るのか?


レオハウスの場合


外壁材の標準は
サイディングです

大工b



大工c



レオハウスのプランによって
選べるサイディングのメーカー
サイディングの厚みは変わりますが


標準仕様や
オススメ追加オプションなどにも


タイルやALCはありません


もちろんお金を追加するから
タイルにして欲しいと言えば


営業さんは受けるでしょうし


工務さんも受けるしかないですが



タイル張りのシェアは
全体の1割も無いですから


実際に施工する大工さんが


「うわ、タイル超ひさひざ」

「俺初めて・・・」


このような大工さんに

家作りは正直まかせたくないですね







・やりたい事が標準仕様のメーカーで作る



「大工さんが慣れてる施工にする」


これが一番安全だと思います

例えば外壁は
どうしてもタイルがいいなら



一条工務店に行けば大工も慣れてますし

ちょっと予算がという方なら


クレバリーホームあたりなら
ローコストでも標準が外壁タイルです



私の場合は
サイディングで良かったので


外壁に関しては
どのメーカーでも問題なかったですが




最初の希望


・吹き付け断熱
・瓦屋根

大工d

これだけは譲れなかったので


この2つが標準仕様で
入っているメーカーにしました



標準仕様=そのメーカーでの
一番多い施工なので


大工さんも慣れています






・やっても問題無いオプション


キッチンバスルームなどは


特注品でもない限りは


オプション仕様にしても
作るのはキッチンや
バスルームのメーカーですから


大工さんは
完成してる商品を
現場で組み立てるだけですので

大工e


例えるなら
ニトリの組み立て家具みたいな物ですから


このようなオプションなら
問題ないですし


ニッチやR壁くらいは


さすがにローコストメーカーの
大工さんでも普通に作れますが



大工f

我が家唯一のR壁ですが
問題なく作ってくれました




実際に施工してくれた大工さんも

もしかしたら

タイル施工やその他のオプション工事も
問題無く作れる大工さんだったかも
しれませんが



通常大工さんは選べませんし


初めて大工さんに会うのは
当然契約後になると思います


私の場合は
工務店さんの付き合いも
仕事上多いですから


「下請けってどこですか?」って
聞いたりしてましたが


なんなら
契約前に聞いてみて


知り合いなどいないか
調べてみるのはどうでしょうか?






・大工さんは図面通りに作ります



私も契約するまでに

たくさんの方のブログを見ましたが


「こんな設計で通すのか・・・」
思った家もいくつもあって



だいたい「失敗した」カテゴリに入ってますが



例えば
我が家のトイレ、洗面台、お風呂の設計図ですが

大工w

このように
開き戸同士でドアがぶつからないように
なっていて


ほとんどの方が「そんなの当たり前」って思いますが


中には
トイレとお風呂で
同時に開ける事は少ないからと


開き戸同士でぶつかる設計の家も
ありました


大工さんも
作っていて


「これはおかしんじゃ?」って
思うでしょうけど


設計図通りにしか作れませんので


工事中に家を見に行く機会も
あると思うので



仲良くなって
「間取りで気になった所あります?」って
聞いてみるのもいいと思います




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2018年11月03日


ハウスメーカーが決まるまで

数社から見積りを貰いましたが


各社とも坪単価の
出し方がバラバラで


「これは統一出来ないのか・・・」
思いましたが


少しでも安く見せたい
メーカーがあるので
無理なんでしょうか




坪単価1

1,070万円~とありますが
当然ですが

この金額だけでは家は建ちません








・〇〇坪で総額いくら位ですか?



モデルルームなどを見学して


「坪単価いくらですか?」と質問しても
支払う金額は分かりません



坪単価a

我が家の見積り書ですが


延床面積で坪単価を出しても

施工面積で坪単価を出しても


ルールが無いので自由です



ちなみに我が家の建物工事費は

1,737万円だったので


延床面積の計算だと

1,737万÷34.56=坪単価502,604円

ですが

ローコストメーカーに多い
施工面積で計算すると

1,737万÷39.14=坪単価443,791円


このように安く表記は出来ますが


もちろん支払う金額は同じです



もちろん工事費だけでは
家は建ちませんので


別途工事費や諸経費
オプション費用も合わせると


我が家の土地代を抜いた
総額は2,156万円ですので


延床面積の計算だと

2,156万÷34.56=坪単価623,842円




延床面積の計算だと


2,156万÷39.14=坪単価550,843円



同じ金額を支払うのに

坪単価44万円~62万円まで


ハウスメーカーの好きなように
表記可能です・・・





・ハウスメーカーは坪単価は自由に出来る?



上記の延床面積か施工面積の
計算でもかなり違いますが


どこまでを家の本体価格に入れるかも
ハウスメーカー次第ですので



家の本体工事費を安く出して
見た目の坪単価を下げて



諸経費などの名目で
総額を上げる事も可能です





なので金額を知りたいなら


「諸経費も入れた
総額はだいたいいくらですか?」って
聞くしかないですね


これでも
別途工事費などは
後から詳細の金額が分かるので


契約前に総額が
分からないのですが



坪単価b

オプション工事費なども
原因ですが

最終的な総額は
2,758万円でしたので


結局契約時の金額より
65万円多く支払ました






・自動車も同じですね・・・


新車でも中古車でも

車の本体価格があって
そこから整備費用など別途予算があって


総額になりますので


うちの妻が

「他の店より20万円近く安い!」
新古車を見に行ったのですが


お店で見積りを出すと
整備費とかセットアップ費とか
諸費用とか



他店より20万円以上
別途支払いがあって


総額は他店より
高い位というお店がありましたが




坪単価f

一応画像ボカシますが
甲府店だけなのか全国こうなのか
本当に時間の無駄した某自動車販売店・・・



まだ自動車の場合は
契約前に総額が分かるからいいのですが


家の場合は分かりませんので
さらに不安です





・およその目安の出し方


最初に出した
本体工事費の坪単価


こちらの金額が
土地代を抜いた総額の
70~80%と言われています


そして付帯工事費が15~20%


その他諸費用が5~10%が相場です



我が家に置き換えると

本体工事費が1,737万円で

総額が2,156万円ですから


総額の80%が本体工事費ですので
だいたいの金額は出ると思います


付帯工事費の費用は


地盤改良費が出る出ないかで
かなり金額が変わるので



地盤改良が出なければ
およそ本体工事費は総額の8割と
思えばだいたいの目安になります




坪単価g

一応見積り時に
50万円の予算計上してますが


150万円位かかる人もいるので
地盤改良が出るか出ないかは


2018年11月01日



住宅ローンをアルヒ
フラット35で借りましたが


定期的にアルヒからメルマガが届いて
普段は読まずに捨てるのですが


ローンa

今回は

住宅ローンの返済が
難しくなってきたという特集なので

思わず読んでしまいましたが


「無理をしている方も結構いるんだなぁ」
思ってしまいました


支払いに余裕が出来るのが
ローコストで建てた場合の
最大のメリットですが



もちろん
返済が難しくなった方も


事前にシュミレーションとか
していると思うのですが


私の経験上


どのようにして
住宅の予算が決まったか


一番簡単で
正確なシュミレーションを
紹介します







・一番正確なシュミレーション?



このメルマガの
返済が難しくなった人の理由上位は



ローンb




【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった

【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった

【理由3】家族が増えた

【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった

【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった



このようになっていて

事前のシュミレーションが
大事と結論されています



もちろん購入前に
色々シュミレーションは
みなさんすると思いますが



どうしても机上の理論ですので
実際生活を始めたら


「思ったよりキツイ」とか
出てくると思います



色々シュミレーションも大事ですが
今から購入する方は


今支払っている家賃から考えて
いくらまでなら支払いが問題無いか
計算するといいと思います






・理由上位を私にあてはめると・・・


【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった

【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった




我が家の場合も

フラット35で9割ローン

残り1割を
アルヒフラットアルファで借りたので

10割融資ですが


ローンc

契約時の見積もりから
オプションなどでもう少し上がって

かかった総費用は
2,758万円に対して


借りれるお金は
建物建築費と土地代だけなので


ローンd


フラット35は
そこからさらに9割までの
融資なので2,104万円



ローンe

残り1割分を別途借りれる
アルヒフラットアルファで 2,34万円


両方合わせて
10割融資でも2,338万円しか
借りれませんので


400万円は現金で用意しました




諸費用などは

住宅ローンでは
借りれないので


ある程度現金を用意しないと


さらに金利の高い
諸費用ローンなどで借りるしかいので

この辺は用意した方がいいですね


また、これ位のローコスト住宅でも



団信保険料で毎月1万円
固定資産税も毎月1万円は
貯めているので


今住んでいる家賃プラス2万円は
かかると思った方がいいです






【理由3】家族が増えた


これは我が家も引越ししてから
1人増えましたが


もともと子供欲しいなぁとは
思っていたので


支払いの面では問題無かったです


20代夫婦なら
さらに増える可能性もありますが






【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった


幸い私の会社はボーナスの削減などは
無いですが


そもそもボーナス払いは
入れていませんし

ボーナスを支払いの
アテにはしていません



バブル崩壊や不景気も経験してるので
ボーナスは関係なく支払いが出来る金額で
購入しましたし


住宅ローンはとにかく
長いですから

アテにしない方がいいですね





【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった



理由1~4までは一切無視しても


結局支払いが収入からみて無理がなければ
問題はないですね



私は賃貸時代の家賃と

今の住宅ローンを比較すると



毎月8,000円ほど
住宅ローンの方が高いのですが


太陽光パネルと

賃貸の時は高いプロパンガスだったのが
今はオール電化なので


光熱費が8,000円以上
下がっているので

毎月の維持費は
むしろ下がっています



「団信保険料」と「固定資産税」で
毎月2万円分は余計にかかりますが



今支払っている家賃と
保険料、固定資産税も足して


ボーナスは無視して
毎月の給料だけで無理なく払えます



たしかにローコスト住宅なので
安いのですが


無理して高い家を買うよりも
ずっと良かったと思っています



10年後以降は
修繕工事費などもかかるとは思いますが


とりあえずは
ローコスト住宅(3,000万円まで位)なら

毎月の家賃プラス20,000円の支払いが
問題なければ

今の家賃と同じ位の住宅ローンなら

急に困る事は無いと思います




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2018年10月19日


過去に何度か


私はグラスウールは嫌で

吹き付け断熱を
選んだ記事を書きましたが


グラスウールでも吹き付け断熱でも


基本的な
断熱性能は同じです


両方とも厚みで
断熱性能が変わりますが


ちゃんと
施工すればどちらでも
問題はないのですが




施工が難しいから
カタログ通りの性能が
発揮できるか疑問というだけなので・・・






・グラスウールは湿気を吸う?


多分ですが
グラスウールは
見た目で損してる気がするのですが

グラスウールa

これがグラスウールの中身です


たしかに布団っぽいので
水分を吸収しそうなイメージです・・・




グラスウールb

こちらがいつも見る
袋に入っている
グラスウールです






・グラスウールは水は吸いませんし燃えません


私の職場の廃棄物処分場にも
毎日グラスウールがきますので


古いグラスウールを毎日見ますが



グラスウールは「ガラスの仲間です」


ガラスなので水を吸いませんし
燃えません


私の会社に
グラスウール持って来たら


グラスウールc

グラスウール、ロックウールなどは
このガラス・陶磁器くずになります



ちなみに
アクアフォームも運ばれてきますが


吹き付け断熱は
発泡材なので

グラスウールd

廃プラスチックです



処分方法も


吹き付け断熱の
アクアフォームやアイシネンは燃えますが


グラスウールは燃えないので破砕します


グラスウールe


燃えないというのは
家に使う断熱材としては
メリットですね



吹き付け断熱も
難燃性の原材料を混ぜていますが


私の会社みたいな1000度以上の
焼却炉だと普通に燃えます


まあガラスでも金属でも
入れれば燃える位の高温ですけど・・・



個人的には
外側なら外壁
内側ならボードなど


燃えにくい素材の奥にあるので

火が断熱材まで行ったら


家の木材まで届きますから
既に手遅れだと思いますが







・グラスウールだから内部結露するは間違いです



グラスウール=ガラスですから
素材は湿気を吸いません



正しく施工すれば


吹き付け断熱もグラスウールも
厚みにもよりますが


同じ断熱性能にはなります



毎回言いますが


施工が難しいのと
昔からの間違った施工のせいで


将来隙間が出来て

断熱性能が下がって
隙間から内部結露の原因になるので


正しく施工できる業者なら


吹き付け断熱よりも安価ですし
かなり燃えにくい素材なので


メリットもあるのですが



グラスウールf

メーカーは
既に過去の事と言ってますけど



まだまだ酷い大工さんを
実際見てるので



施主が大工を選べるわけではないし
ローコストメーカーの大工さんだし・・・


などの理由もあり
吹き付け断熱にしました



下請けに出さなかったり
信頼出来る大工さん


施主が施工ミスを見て判断出来るなら
問題ないと思いますけど




グラスウールg


メーカーサイトに
正しい施工マニュアルもあります


手抜き間違った
施工するのは置いといて



正しいと思っている施工が
間違ってる大工さんもいるので


信頼出来る大工さんを見つけるか


自分で正しい施工方法を
覚えるしかないですね


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2018年10月05日



注文住宅は

おそらく人生で
一番高い買い物ですので


欠陥住宅や手抜き工事など

本来あってはいけませんが



万が一の可能性もあるので


ホームa

ホームインスペクターという

第三者機関に施工中の検査を

頼む方もいらっしゃいますが



「注文住宅の場合は」

正直デメリットのが多く

メリットはそれほどないと思います








・信頼してないメーカーとはそもそも契約しない



私も契約前は
「ローコストだし心配なので」と
第三者機関を少し考えた事があるのですが



レオハウスに行って
最終的に契約する時には



「ここの人なら任せて大丈夫」って
考えになったので



契約した時点では

第三者機関などは
考えもしませんでした



一番のデメリットは



メーカーや大工さんと
信頼関係を結べない事です


例えば、会社員の方が

「ちゃんと仕事してるか見るから」
検査員が外部から来たり



主婦の方でも
家にちゃんと家事などをしてるか
検査しに来たら



「すごい嫌」だと思いますし



「あー信用されてないなぁ」って思います



仕事や友人の付き合いなどで



どうしても乗り気では無いメーカーで
注文住宅を頼む以外は



ホームインスペクターが
必要と思う段階で


既にその業者とは
契約しない方がいいと思います



ローコストメーカーで
ホームインスペクターを頼んでも



トータルでは安いのでという
ブログも
ありますが



信頼関係が築かれない時点で
ダメだと思います



逆の立場になった場合に



「信頼されてないんだなぁ」って
思われると
やる気も無くなりますし



家が完成してからも
長い付き合いになるので



そもそも第三者機関が必要だと
思う位不安なメーカーとは
契約しない方がいいと思います







・中古住宅や建売住宅なら必要かなと思います



ホームインスペクターを頼むメリットは
中古住宅や建売住宅のみだと思います



作っている途中が一切見えない
中古住宅や建売住宅は


第三者機関は
かなり必要だと思います



特に中古住宅は



完成した時の最低基準が
今の法律や性能と全然違いますし



建売と比べて相場も無いですし



完成時はちゃんと出来ていても

内部が思った以上に
傷んでいるなどの劣化も


素人が見ただけでは分からないので
必要だと思います






・注文住宅でホームインスペクターを頼むメリットは?



信頼関係にヒビは入りますが

もちろんちゃんとした第三者機関なら

身内の検査である
ハウスメーカーよりは厳しいとは思いますし


フラット35などの竣工検査も

最低限の検査しかしないので

細かいところも見てもらえるメリットと



例えばおかしい箇所があっても

やはり素人が言うのと



第三者機関の方が言うのでは
若干違ってくるとは思いますが



ホームb

レオハウスの検査や外部の検査も

もちろんありますし



ホームc


フラット35でしたので

外部の竣工検査もありましたが

検査項目は充実しているわけでは無いです




それでも注文住宅で

ホームインスペクターを頼むメリットは

正直全くないと思います



そして一番の心配は



そもそも家のプロであるメーカーや

大工さんより、第三者機関の方は家に詳しいの?

という疑問があります



私はレオハウスと契約して

満足していますが



もちろん人それぞれ
合う合わない、好みも違いますが



ハウスメーカーは
何社もありますので



自分に合うメーカーや
工務店を見つけるのが



第三者機関に頼むより
大事だと思います



高い買い物ですし

長く住む物ですから



慌てずに何社も見て回り

自分に合うメーカーを見つけるのが

一番いいです



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