住宅ローン控除が終わっても繰り上げ返済したら損をするパターン【団信と利息どっちが得？】

今の低金利状態だと


支払う住宅ローンの金利よりも
住宅ローン控除の方が
お得って人はたくさんいます


余りに低金利だったので

2022年4月から
最大1%の控除が
0.7%に縮小されましたけど


変動金利なら
まだまだ0.7%以下で借りている人が
多いと思います


我が家が固定金利ですが
最初の10年間は

・住宅ローン控除は1%で

・ローン金利は0.8%と


住宅ローン控除期間は
支払う金利よりも
控除で返ってくるお金の方が多いです


「住宅ローン控除が終わったら
繰り上げ返済しよう」と思っていたのですが


ちょっと計算したら
「繰り上げ返済しない方がお得では？」ってなりました

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・住宅ローン控除が終わって一括繰上げした場合、支払い利息は減りますが

私が契約した時は
住宅ローン控除は10年間だったのですが


10年間のローン支払いが終わった時に

・元金は1,516万円

・利息が161万円


合わせて
1,722万円のローンが残っています




ここで元金の1,516万円を
全額繰上返済したら


161万円の利息は
支払う必要がありませんが


ふと思うのが

住宅ローン控除が終わって一気に繰上げしたらすぐにガンが見つかった場合
損してないんだけど「損した」って思っちゃうよなぁ😅

— chelsea (@chelsea_ncis) December 23, 2022

仮に全額繰上返済をした翌日に亡くなったり
すぐにガンが発覚したら
支払いは免除ですから


凄い損をした感じですね


この時点で
1,722万円がチャラになるって事は


要は1,722万円貰える
ガン保険と同じです

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・40代からの住宅ローンはガン確率が割と高い

私は40歳で住宅ローンを組んだので
10年間の住宅ローン控除が
終わるときは50歳です


50歳で
ガンになったら1,722万円受け取れる
保険なんて結構お得な気もしますけど


実際に団信で免除になる
ガン、心筋梗塞、脳卒中のデータを見ると


まずはガンですが

40歳でローンを払いだして
10年後の50歳では1.6%がガンと診断されます


1,000人で16人なので
まだ少ない気もしますけど


「まず、大丈夫」って
安心出来る数字でも無いです・・・


ちなみに生涯では男性の方が
ガンになる確率は高いのですが


30～40代の時期だけは女性の方が高くて

なんと4.1％です


乳がん、卵巣がんがあるので
50歳までは女性の方が高いです


10年後の時点で
住宅ローンに含まれる利息分は毎月1万円なので


毎月1万円の支払いで
死亡や3大疾病になったら
1,722万円貰える医療保険って
考えると悪くは無いですし


ガンだけで1.6％ですから
死亡、身体障害、脳卒中など
他の免除もあるので実際はもっと確率は上がります

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・20年後はガンになる確率が7％に

さらに10年過ぎて60歳になると

6.9％とかなり上がります


ちなみに
女性だと10.4%にもなります


この段階で1回も繰上返済していないと

残金は974万円と利息が60万円で
合わせて1,034万円残っています


単純にガンになる確率が
60歳のこの時点だと7％で
1,034万円免除ってのは


繰上返済したら損するような気がしますし


ここで繰り上げ返済しても
残った利息60万円しか浮きませんから
ガン保険としてかなり優秀な数値になります

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・30歳での住宅ローンでは繰り上げ返済しないと損？

普通の生命保険、医療保険は
保険に入る年齢によって金額が変わりますが


住宅ローンの団信では
年齢は関係ないので


私みたいに40代で申し込めば
「医療保険として得じゃね？」って思う場合もあれば


仮に30歳で住宅ローンを組んだら

30歳からのガンの確率は

・10年後で0.6%

・20年後でも2.2%

・30年後で7.4％


40歳からのガン確率は

・10年後で1.6%

・20年後でも6.9%

・30年後はなんと21.3％


当たり前ですが10歳違うと
かなり数字が変わります


普通の生命保険なら
10歳違うと毎月の支払金額も結構変わりますが


住宅ローンなら同じなので


高年齢でローンを組むほど
繰上返済をしてしまったら
損する気がします


40歳でローンを組んだら
30年後なんて70歳ですから


約5人に1人の21.3％もガンになりますが

この時点でも元金が337万円
利息は7万円残りますが


5人に1人はガンになる確率の年齢で
337万円免除なら


ガン保険としても
かなり優秀な数値です

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・心筋梗塞と脳卒中は条件が厳しすぎ・・・

ガンの場合は
下記以外のガンが対象になって

上皮内がんや皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がん

上皮内がんはNGなので

いわゆる
ステージ0のガンは免除になりません


これはガン保険なども同じですね


しかしステージ1以上でしたら
対象になるんですけど


それに比べて
心筋梗塞は
条件がシビアで

急性心筋梗塞を発病し
医師の診療を受けた日からその日を含めて
60日以上、労働の制限を必要とする状態
（軽い家事などの軽労働や事務などの座業はできるが
それ以上の活動では制限を必要とする状態）が
継続したと医師によって診断されたとき

急性心筋梗塞を発病し、その急性心筋梗塞の治療を直接の目的として
病院または診療所において手術を受けたとき

これは厳しいです


だいたい、このレベルの心筋梗塞なら
死亡率も高いので


もちろん死亡しても
団信は成立しますけど
心筋梗塞で免除になるのは厳しいです


「いきなり倒れちゃって」なんて言いながら
1～2ヵ月で仕事復帰するような心筋梗塞では
免除されないって事です


脳卒中も同じで

脳卒中を発病し、その脳卒中により初めて医師の診療を受けた日から
その日を含めて60日以上、言語障害、運動失調、麻痺などの他覚的な
神経学的後遺症が継続したと医師によって診断されたとき

脳卒中を発病し、その脳卒中の治療を直接の目的として
病院または診療所において手術を受けたとき

このレベルだと死亡する確率も高いし


ガンに例えるならステージ4の
ガンだけ免除みたいな感じですね・・・


後、心筋梗塞と脳卒中は明確に差があって


肥満・高血圧・糖尿病・喫煙などの
危険因子がある人はなりやすいので


当てはまる人は年齢関係なく
繰り上げしないってパターンもあります


しかもフラット35の団信は甘い方で


ネット銀行などの8大疾病特約なんかは
就業不能が１年以上で免除とかもありますから
これでは全く役に立ちません


住宅ローンを選ぶときは
金利のみに注目されがちですが
団信の内容も結構違うので
この辺も注意した方がいいですね

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・私の場合、免除になる確率が上がったので繰上返済は損？

年齢と金額を考えると
40歳以上でローンを組んだら
繰上返済しない方が得だと思います


もちろん10年目で1,560万円を
繰上返済をしてしまって


そのままずっと健康だったら
利息分の161万円を払わなくていいので得をします


しかし、昔みたいな金利が3～4%の時代なら
絶対に繰り上げした方が得なんですけど


これだけ低金利だと
ガン保険や生命保険として
魅力的な価格になってしまってます


現実的に3大疾病なら
ガン以外はかなり確率は低いんですけど


私の去年発病した

ネフローゼ症候群という病気は
難病指定で



確率的に言えば
ガンよりもずっとレアな確率ですから


「1%以下だから大丈夫」とか言えないんですけど


ネフローゼ症候群自体は
死亡とかする病気じゃないんですが


このまま治らないと
腎不全になったり


現在は免疫抑制剤などを服用していますが
薬の副作用などで他の感染症や
ガンになる確率が他の人より上がっています



そもそも
住宅ローン前に
この病気になっていたら
団信は通らないと思うので


保険のリターンとして
病気や年齢を考慮すると


「繰り上げ返済しちゃうと損かな」って思います


ちなみに我が家は固定金利なので
年齢を考えると損するって話ですが


変動の場合は
将来の金利によって医療保険以上の
利息になる可能性もあるので
その場合は繰り上げした方が得になります

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