土地

2018年08月06日





フラット35
住宅ローンを申込む場合


住宅を検査して合格すれば
金利が割引になる制度がありますが


私がフラット35で借りてすぐに
新制度になって


甲府市a


・子育て支援型
・地域活性化型


このような割引が出来ました



私が本審査した際には
このような制度は無くて


本審査後の引き渡し前に
この制度になって

「こっちで借りた方が得かな」

など

色々検討しました





・フラット35Sは0.3%から0.25%へ・・・


私が申込みした時は


甲府市b

フラット35Sの金利Aプランは

10年間0.3%の割引でした


これが

・子育て支援型
・地域活性化型

この2つが出来た事で

0.3%から0.25%に下がり


その代わりに

子育て支援型も0.25%の金利が下がり

この2つは併用出来るので


最大0.5%も金利が下がります



甲府市c


子育て支援型は5年間ですが
併用すれば


5年目までは0.5%割引
6~10年目までは0.25%割引になるので


私が申込みした時は

10年間0.3%ですから

こちらの方が安くなります





・申し込み出来ませんでした


子育て支援型は


子育てをしている
若年層が対象という事で


子供は小さいけど
夫婦とも40代なので


とても若年層では無いですが




地方自治体と協力する割引で


家を建てる地方自治体によって
条件が違って


そもそも
家を建てる場所が対応してないと
割引にならないという事で


いつも赤字と広報に載っている
山梨県甲府市を調べると・・・


甲府市d



なんと甲府市も名前があります


隣に書いてある
「空き家改修助成金交付事業」が謎ですが


甲府市のサイトを見ると



甲府市e


フラット35の子育て支援に
申し込み出来る条件が



甲府の中心部で
空き家を購入した場合に限るというので


新築で建てる場合は
全部NGという事なので


どちらが得かと

検討をする
手間は無くなりました








・お金が無い自治体は対応してない?


隣の市だと
市内に中学生未満の子供がいる
家庭なら何でもOKという


条件が緩い地域も多いのですが


甲府市はお金無さそうなので・・・


出産の時も


同じ山梨県内の

北杜市だと


甲府市f


2人から50,000円のお祝い金で
4人目だとなんと500,000円です



東京に近い
上野原市だと


甲府市g



なんと1人目から支給されて

3人目以降から500,000円!


2人子供がいる
我が家でも150,000円は貰える計算です



一方の甲府市


甲府市h



絵本です・・・


しかも2歳差で生まれた
下の子にも
同じ絵本を贈呈されました


妻が「上の子と同じなんですが」
言ったら変えてくれましたが・・・



学校や職場の関係もあるので
なかなか難しいですが


どっちでもいいって時は


金利が5年間0.25%違うので
多少は考慮するといいと思います



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2018年07月17日





前に書いた記事





こちらの記事で
昔住んでた杉並区の土地代を調べたら


恐ろしい金額で


とてもサラリーマンが
住める金額では無かったです



今住んでいる所が


東京a


相場が坪16万円です
これでも甲府市の中心部です




こちらが昔住んでいた

杉並阿佐谷北4丁目ですが

東京b

なんと坪236万円・・・
金額差が約15倍です





・都会は物価が高い?


掲示板サイトなどでも
昔から議論するネタですが


「都会は物価が高くて田舎は安い」

という話をすると


土地代は高いけど

他は都会のが安いか
変わらないと言います


たしかに
家賃以外の物価

東京に住んでいた時と
今の山梨県で余り変わりません




物凄く高級な飲食店などは
地方には無いですし

都内に住んでた時も縁は無かったですし



成城石井しか無いような場所ならともかく

阿佐ヶ谷には
西友東急ストアもあったので



スーパー、ドラッグストアの
金額は余り変わりませんし

外食でもチェーン店は勿論同じですが

それ以外でも似たような金額の店も多いです


なので家賃(住宅ローン)以外は
物価は変わらないと思うのですが





・実際東京の生活のがお金がかかりました



実際都内で生活してた時のが
圧倒的にお金が無く


若くて収入が低かったのもありますが


家賃以外物価は余り変わらないのに
物価高になる理由が

「誘惑が多い」からですね


例えば東京で生活してた時は


仕事が終わると


・演劇を見たり

・タワレコ寄って店員オススメCDなんて
 視聴したりすると買ってしまったり

・服や雑貨も多かったり



などなど物価というか
個人の誘惑に負けてお金を使います




東京c

この辺歩くと色々お金使いますね






・これが山梨に戻ると


仕事が終わるとそのまま
帰る日がかなり多くなります


電車通勤から車通勤になったのと

家~会社の間が

・ドンキホーテ
・バッティングセンター
・ゲームセンター


これ位しか
寄って遊べるような所がありません



東京d


普通に生活する分には
困らない位のお店はありますが




飲み会などをしても

12時過ぎたらやっているお店なんて
飲み屋かコンビニか
ドンキホーテしか無いですから


朝まで遊ぶなんて事は無くなります
(年取ったのもありますが








・でも都会は収入も多い


個人の誘惑に負ける事は置いといて


東京のが給料の平均は高いですが


それに比例して
都内で家を買えるか計算すると



東京都の平均年収は

20代 379万円

30代 554万円

40代 717万円

50代 801万円


23歳から働いて60歳までの金額が


平均年収で稼いだとすると


20代は7年間で2,653万円

30代は10年間で5,540万円

40代は10年間で7,170万円

50代は10年間で8,010万円


60歳までの平均で2億3,373万円です





山梨で同じように計算すると



山梨県の平均年収は

20代 327万円

30代 437万円

40代 509万円

50代 526万円


若いうちから若干安く
40~50代になると圧倒的に安いですね


20代は7年間で2,289万円

30代は10年間で4,370万円

40代は10年間で5,090万円

50代は10年間で5,260万円



60歳までの平均で1億2,509万円です


平均年収稼げたとしたら
山梨と東京で60歳までで


1億円の差が出ます


そして甲府の地価が
坪16万円で60坪で960万円


杉並区阿佐ヶ谷が
坪236万円で60坪だと1億4,160万円


収入の差よりも
土地代の差のが大きいですが


ちょっと23区離れた場所なら
1億あれば買えるので

郊外なら東京でも
「頑張れば」買えそうですが


東京で働いて
山梨で家を買うのが



金額的にはお得ですね(笑)

山に挟まれてますが
隣県ですから不可能ではないですよ


※実際に山梨から東京まで
通勤出来るか記事書きました



東京で勤めながら山梨県に家を買う




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2018年07月10日





バブルが崩壊するまでは

「土地の値段はどんどん上がる」

これが当たり前で

土地神話なんて呼ばれていて


どんどん
不動産が値上がりしました



ところがバブル崩壊と共に

どんどん地価が下がって

最近下げ止まりの場所が増えて

一部ではまた値上がりしてる状況です





・購入した甲府市の土地は上がるか


今回家を建てるのに購入した
甲府市の土地ですが


陸の孤島の山梨とはいえ
値上がりするかもという

案件があって


・リニアモーターカーの駅が出来ます

土地a

実験線が山梨県にあって
多分甲府市に駅が出来るだろうとは

数年前から言われてましたが

正式に甲府市に決定しました


場所は家から
車で約20分位離れたとこです



・中部横断道も完成します

土地b


今まで東京か長野に行ける
中央自動車道しか高速道路が無かったですが


現在静岡県まで行ける高速道路を作っていて
一部は完成して走れます



などなど
「陸の孤島」と言われる山梨県ですが

これは去年よりも上がるのでは?
と期待でしたが


2018年の公示価格が発表になって


土地c


見事に下がりました





・バブル崩壊までの価格が凄い


現在の坪16万円
どれくらい安いのかと言うと


土地d



この地域で一番古い調査の
昭和58年ですら

坪24万円あります


そこから景気と共になだらかに上昇して

バブル期に急上昇して
最高値は坪52万円です


そこからバブル崩壊~景気低迷と共に

一度も上がる事なく


土地e


現在の坪16万円まで下がりました



我が家の土地が60坪ですので

今買うと相場が960万円ですが


バブル期は3,120万円ですので


金利も凄い高かったし


当時家買った人は大変ですね








・でも多分上がると思います



さすがにリニアの駅が完成したら

若干は上がるとは思っていますし

今が下がりすぎというのもあるのですが


都会は下げ止まって上昇しています


「東京の流行が2年遅れて来る」って
この地域の人に昔言われましたが



こちらは私が
学生時代から社会人で数年過ごした

東京は杉並区の阿佐ヶ谷ですが


土地f

下げ止まりどころか
結構上昇しています


そして甲府市でも
下げ止まりや
上昇する地域も出て来ました


土地f-2


ちなみに購入した土地は
1位の甲府駅周辺から車で15分位です






・都内の地価が高すぎます


阿佐ヶ谷の地価を調べてたら

「高すぎる」と驚きました


たしかに都心からそこそこ近いのに
(新宿駅まで1本で10分位)


緑もあって、いい街でしたが

高すぎですね・・・


仮に今と同じ60坪の土地だと

236万円×60坪で

1億4,160万円です



甲府なら
割と便利な土地で
960万円ですから


賃金の差を考えても
家が買える地方のが
いいような気がします・・・



子育てにもいいですし・・・


賃貸も当然値段差があって

阿佐ヶ谷で住んでいたアパートが

土地g


阿佐ヶ谷駅まで徒歩12分

洋室5畳のワンルームにロフトが付いた
この部屋で

家賃が62,100円でした

洗濯機すら置ける場所が無かったです



そして甲府に戻って借りたのが

50㎡で駐車場2台止めれる2LDK

土地h

家賃59,500円です



新宿まで電車で90分ちょっとです
都会の生活に疲れた方は


山梨に来るのもいいですよ^^


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2018年06月11日





何度か書いてますが


我が家は
線路の隣に土地を買いました


過去記事はこちら




暑くなってきて
隣のJRの土地に生えている雑草が
かなり増えて来たので


今回は
JRに除草のお願いをしました





・実はお願いするのは2回目です


雑草a


これが4月の画像で
既に結構雑草が増えているのですが

これから2ヶ月近くたって
さらに伸びたのですが




実は土地を買った時に


ボロボロだった
柵を直してもらったので


今回は2回目の依頼です




・依頼はメールから


隣の線路は身延線という
マイナーな路線ですが


JR東海の管轄になるので
JR東海に依頼します


電話もありますが

9:00~17:00しかなく
なかなか繋がらず

仕事中は出来ないので




雑草b


こちらにメールします






雑草c

その他の問い合わせから

こんな感じで送ります








・作業が早い


上記が送信されるとすぐに


雑草d



送信しましたメールが来ますが
これは受信したよってメールなので


返信という訳ではないのですが・・・


雑草e
私が依頼を送信したのが
6月4日で



2日後には
返信のメールが来ました



雑草e-2


迷惑かけてますという
ありきたりなメールかなと



読んでいくと



雑草e-3



なんと!
除草を実施させて頂きました
書いてあります


「早すぎだろう」と思いながらも


仕事が終わって
帰宅すると


雑草f

たしかに除草されてました



こちらがお願いして
2日後には
除草作業が終わってるのですから


凄いですね



柵もすぐ直してくれたし
除草もすぐしてくれるので


同じように悩んでいる方いましたら
とりあえずJRに連絡すると


すぐ対応してくれるかもしれません


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2018年05月29日





今住んでいる家は
線路沿いです


線路近くとかではなく
隣が線路です


見た瞬間即決した位で

1年以上経った今でも
本当にいい場所見つけたと
思っているのですが


「線路沿い 土地」などで検索すると

失敗したとか

後悔したとか


こういうブログも結構あります


線路沿いは
「価格が安い」という
メリットもあるので


1年以上住んだ経験から
どういう線路沿いなら
問題ないかを書いていきます





・よくある後悔①騒音がうるさい


これが一番多いですが

私も妻も
うるさいと思ってないので


もちろん個人差が
多いので

人によっては騒音が
気になるかもしれません


線路a

この位置を電車が走るので


外に出るともちろん
聞こえますし

家の中にいても
通った瞬間なら分かりますが


気にはならないです


ちなみに田舎の電車に多い
「単線」という
線路が1本しか無い電車です





・騒音が気にならないポイント


①夫婦とも神経質ではない

そもそも気にならないのかも
しれません



②高気密と吹き付け断熱

営業さんは
今の家なら電車が通ったの
分かりませんよ位言ってましたが

「そりゃないだろ」って
思いましたが


たしかに普段は
通った瞬間なら分かりますが

会話に集中してると
分からない位の騒音です


今の標準レベルの
高気密や吹き付け断熱などの家は

昔に比べると
音は感じにくいとは思います



③線路側と逆側に吸排気を設置


線路b


建物を線路から
離す方に建てたのと



第一種換気の
吸排気も反対側に設置したので
さらに気にならないのかもしれません



④車両が短い

学生から社会人と10年ちょっと
杉並区の阿佐ヶ谷という場所に住んでいて


使っていた電車は中央線で
車両は10両編成でした


都内だともっと長い車両もありますが
家の前の身延線は

2両か3両しかありません
(昔は1両ってのもありました)

なので通っても一瞬です



⑤本数が少ない

これが一番大きいような
気がしますが

線路c

田舎の電車は
本数が少ないです


上りの時刻表なので
下りも含めると倍になりますが


それでも上り下り合わせて
1時間に2本という時間もあります






・よくある後悔②鉄粉で家が汚れる

こちらも本数が多いほど
多いですが


我が家は白い外壁ですが
気になっていませんし


屋根も無い駐車場ですが
車も気になりません


前に住んでいた賃貸の方が
隣が公園だったので
砂埃が舞うのか

車が汚れていました



鉄粉はブレーキを踏むと出ますので

駅の近くやカーブで
ブレーキをかける場所だと
気になるかもしれません


線路沿いの気になる場所なら
ブレーキをかける場所かどうかを
調べるのもいいと思います


電車好きな友人連れて行けば
駅近く以外でも制限速度とか
すぐに分かると思いますが


後は土地の前の線路を見て
線路沿いの石が
赤茶色が多ければ

鉄粉が多い場所とも言えます








・住んで実感した線路沿いのメリット

①土地代が安い

私が購入した土地は
相場の4割引き位でしたので
価格のメリットは大きいです



②車が通らない

線路d

これは家の土地と
線路の配置によりますが

我が家の場合
線路のおかげで行き止まりになります


元々近隣3世帯しか
使わない道路ですが
家の前まで来るのは

我が家に用事がある人だけなので
非常に気に入っています



③隣に家が建たない

当然隣が線路なので
家が建ちません

車が通らないのと合わせて
開放感のメリットが気に入ってます




・一言に線路沿いでも全然違う


仮に我が家の隣の電車が


中央線などで
2分に1回の頻度で
10両以上の電車が走ったり


カーブ沿いで
鉄粉が凄かったり


踏切も近くて
騒音が大きかったり


これだったら購入して
無かったかもしれません


・田舎の電車で本数が少なく

・車両も短くて

・コーナーや駅近ではない

・踏切も近くに無い


このような条件なら
価格のメリットと
開放感のメリットもあるので

候補に入れてもいいと思います


~追記~


ブログのコメント頂いたのを
見て思い出しましたが


詳細は過去の記事


こちらにありますが


線路の隣だと自分の土地でも
電柱が希望通りに建てれません


電柱a

JRの敷地からある程度離さないと
ダメみたいで
(ちなみにJR東海の線路です)


建物を線路から離した側に作ると
電柱は通常は線路側になるので


その際は注意が必要です




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2018年01月31日






住宅展示場などに言った際に
「土地も今からです」

「土地は決まってます」
営業の方の態度が全然変わるそうです


私は土地も探してましたので
レオハウスもタマホームも
同じような間取りを貰いましたが


「土地が決まらないと、これが建つかは分かりませんよ」


当然の話ですが、中々即購入したいという
土地が決まらずにいました。


今まで何回か話を進めてるハウスメーカーにも
「土地も探してるのでいい所あったら教えて下さい」
言ってはありますがありませんでした。


ハウスメーカーから紹介された土地が
良ければそこで契約する可能性もずっと上がるので
頑張って欲しいのですが


違うハウスメーカーでも
同じ土地をいくつも紹介されたりして
中々進みません。


選び方としては不動産屋が言ってましたが
当然いい土地は高い訳で


土地を選ぶ際には優先順位を付けて
妥協してもいい所は妥協するのがコツらしいです。


掘り出し物はスーモや@homeなどで
全員見れるものには無いからとの事




譲れない条件は
①広さは60坪位は欲しい
下限でも55坪以上は欲しい。
(この地域の平均位です)


②治安がいい所で子供の学区も問題がない所
おじいちゃん、おばあちゃんの代から
同じ市に住んでるので
色々「ここはダメだ」って
ピンポイントの場所が出てきます。


③家の前の車通りが少ない事
子供が小さいので
庭から急に飛び出す可能性があるので
お金持ちの家は前面もフェンスで囲って門扉とか
付けるイメージですが、豪邸は作れません
左右と奥の3面はフェンスを付ける予定ですが


この3つが絶対条件で
後は、予算内での希望として


④道幅が広い所
3の条件と反比例するのですが車通りは少ないけど
夫婦2人とも毎日車移動なので狭いのはつらい。


⑤古い住宅の中1件だけ売ってる所ではなく新規分譲地
こちらは妻の希望ですが
みんなが何十年も住んでる地域で
1軒だけポツンというのが嫌みたいです


また交通機関ですが
田舎なので全員車移動の為
駅から徒歩○○分というのは無いです。


一応電車は近所にもありますが
昼は1時間に1,2本の為利用していません。


もちろん納得出来る土地なら安い方がいいので
お値打ち物件を何件も見に行きましたが

安い所はやはり
・着くまでの道が狭い、曲がりくねって入りにくい
・既に3方向を囲まれていて圧迫感が凄い
・土地が旗竿地だったり四角じゃないので使いにくい。


こんな感じで現地へ着いた瞬間に
「ここは無いな・・・」という所が非常に多かったです。

そうなると分譲地しかないのですが
分譲地でお値打ち物件というのは余り無く
みんな似たような金額になります








その中で「うーんここならアリかも」という
今までの候補地は

A-近所の60坪新規分譲地で全6区画で950万円
既に3区画は売却済で
残りは角地の950円と真ん中の880万円

蓬沢ぼかし400-300
(画像はぼかしてます)


①の広さは問題無し
②中学は私が通ってた学校と同じ
になるので小中学校は問題ないですが
この赤い通りの先に徒歩で行ける距離で
ラブホテルがあります

④の道幅は問題なし
⑤は新規分譲地なのでこちらも大丈夫でしたが

特に③が危険で幹線道路(赤い道)の
抜け道で車通りが多く信号もないので
急な飛び出しが凄く危険

子供が大きかったら良かったですが
値段も普通なので保留に
150万円安ければ即決したかも



B-170区画の新規分譲地 60坪で950万円

リニアタウンぼかし400-300
(ぼかしてます)


170戸!!まさにニュータウン
この地域は他にもたくさん新規分譲地があります。
私が小さい時は田んぼと川しか無かったのですが
今は家だらけになってます。


場所は住んでいる所から
やや郊外へ(それでも車で15分位)
この辺りは最近ここ以外にも分譲地がたくさんあります。
なので若い世代が非常に多いです。


170区画もあるのに既に残り20区画位らしいので
ゴーストタウンにはならなそう


①の広さは問題無し
②ですが小学校が市内で一番人数が多く
こんな田舎なのに驚きの1000人超え!
最近増えだしたので人数に対して学校が小さい
(3年続けて拡張工事中なので入学時には良くなるかも)
急に人増えすぎて対応出来てない感じです。
おじいちゃん世代だと、こちらの地域は
大雨の時に洪水が来るからダメと言われます


③も問題で見学時は日曜日だったので
閑静な住宅街という感じでしたが
170戸もあると朝と夕方の通学、通勤時に車が多く
ニュータウン内は信号が無いので危険でした。

ニュータウン内にスーパーがあったり
町全体が綺麗で利便性もあるのですが
こちらも後150万円安ければ即決したかも
しれませんが保留に



それでも上記2つ以外は
着いた瞬間「無いな」って所だったので
決め手には欠けるがどちらかにしようと思っていた時に


地元のそこそこ大きい不動産屋のサイトに
良さげな物件があると妻が見つけてきました。
住んでいる所から車で5分掛からず
徒歩でも10分以内の場所ですが


その土地は線路沿いというデメリットがあるから
相場より4割ほど安い。


しかし子供がいるので線路沿いって危ないかなと
思って見に行かなくてもいいんじゃない?と
言ってたのですが妻の「ここはいいと思う」という事で
近いし現地に行って見る事に
(この件で未だに妻は私のおかげと自慢します


現地に付いて「あ、ここにしよう」と即決しました。
ちょっとでも悩む所は結局
何か不満があったんだなぁと思う位即決です。

住吉ぼかし400-300


・金額が相場の4割位安い。
安い理由は「線路沿い」だからですが
1時間に1本で2両か3両の電車が通るだけです。
踏切は離れているのでそちらの騒音は問題無し

そもそも今住んでるアパートが駅の真裏で
「まもなく電車が到着します」が聞こえるくらいですが
別に気にならないので

電車な分、フェンスはJRと市の物がありますし
くぐったり、登ったりしなければ大丈夫なので
急な飛び出しには車より対応しやすく
外なら踏切の音が聞こえるのでいつ来るか分かります。


・この土地で行き止まり
元々付近全部が売主さんの土地で
一部寄付して市道にして3区画売り出した
という土地ですが、この先は線路なので
ここの付近の道路は3区画の人しか使わないので
③の条件は問題ないし
さらに一番奥なので目の前の道路は私達以外は
使わないので車の危険は無し


・開放感が物凄くある
線路のおかげで家の右側に家が建つ事は
絶対にありませんし
線路挟んだ側は線路のが高い位置なので見えません。

前にも家は建たないし
後ろは売主さんの駐車場なので
こちらも家は建ちません。

今住んでる所と実家からも近いので
②も問題なく①の広さも問題ないので即決しました。



・地主さんに会う
画像にある後ろの
物凄い大きな家が地主さんなのですが
南側に畑も持っていて
土地を見に来たと言うと野菜をくれました


話を聞いた所
少し前に購入者がいて
契約もしたが住宅ローンの審査が通らず
話が流れたそうです

公務員だったらしいのですが
「公務員でも落ちるのか」と私も本審査前なので
かなり不安になりました


・直接売るよ
不動産屋を通すと仲介手数料を
買い手、売り手とも支払わないと
ならないので地主さんは直接売りたいとの事

30万位浮く計算なのでいい話ですが
土地契約とか素人(売主さんだって素人)が契約して
大丈夫なのかなぁとハウスメーカーに相談

この時にハウスメーカー3社と話をしていたのですが
残り2社は「土地が決まった」と話をして
直接契約の話もしたのですが
レオハウス以外は土地契約は好きにしてください」
アドバイスも無かったのですが

レオハウスの営業さんだけは
「掘って何か出てきたりトラブル起きた時に大変だよ」
という事で不動産屋と通す事になりました。
(この一件でかなりレオハウスに傾きました)



地主さんとは買う約束で話がついたのですが
ちゃんと手付とか仮契約とかした方がいいので
翌日不動産屋と会う事に

翌日は違うハウスメーカーで打合せだったので
そちらに来てもらいましたが
不動産屋の社長さんは私の勤務先の社長と知り合いで
さらに会長の同級生との事で
色々と仕事の話に

前回契約が流れて不安げな売主さんですが
「身分はちゃんとしてるよ(笑)」と安心させてくれました。
手付金も要らないよーって話でしたが
こちらが不安なので支払いたいと言って