住宅ローン
2018年12月24日
我が家の住宅ローンは
フラット35ですが
団信は
３大疾病タイプに入っています
今は（2017年10月以降～）団信に入る場合は
通常の団信で0.18％
３大疾病付は0.24％の
金利上乗せで入れますが
私が申込みをした時は
別途支払う形で
ちなみに次の団信で
3年目の支払いになりますが
年に1回払いで
11万円ほど支払います
11万円ほど支払います
団信で降りる金額は
住宅ローンが
チャラになるだけなので
チャラになるだけなので
住宅ローンの残高が毎年減るので
支払う団信も
毎年3,000円ほど下がっていきます
20年目になれば
毎月5,000円で済みます
・生命保険は解約して大丈夫？
団信保険料は毎月に直すと
月10,000円近い金額なのですが
仮に私が死んだら
2,000万円以上の
支払いがチャラになるので
支払いがチャラになるので
「これなら生命保険解約しても大丈夫かな？」って
話し合いをしましたが
住宅ローンがチャラになるだけで
家を売れば
ある程度のお金にはなりますが
ある程度のお金にはなりますが
家を売ってしまったら
次に住む所の家賃も出ますし
一度生命保険を解約したら
年齢的に再加入するのは
さらにお金もかかるので
解約は止めましたが
団信は毎月1万円の保険に新規加入するのと
同じようなものなので
ある程度の見直しをしました
・毎月保険に使える金額
まず平均的な生命保険の支払額は
男性の場合平均は
年間228,000円だそうです
年間228,000円だそうです
なので毎月で計算すると
月19,000円です
月19,000円です
年齢も40代だし
年収も丁度平均位なので
毎月2万円位が
無理の無い
保険に掛けれる金額だと思います
保険に掛けれる金額だと思います
私も今までは生命保険に
毎月2万円ちょっと掛けてましたが
団信が月1万円なので
生命保険に掛けるお金も月1万円で
見直しをしました
ちなみに入っている会社は全労済です
見直した結果
生命保険と入院保険で毎月11,890円
年間にすると142,680円
団信が年間110,000円なので
合わせて252,680円
毎月あたりは21,056円と
平均より若干高いですが
まあどうにか支払える金額です
・仮に死んだ場合のシュミレーション
全労済の保険は
半分が死亡保障重視で
もう半分が入院費、手術費用重視ですが
交通事故で亡くなった場合は2,000万円
病気で亡くなった場合は1,000万円入ります
これに会社の
福利厚生の保険で
福利厚生の保険で
働いている間は亡くなると
500万円入りますので
500万円入りますので
仮に私が死んだら
2,000万円分の家と
2,500万円（病死の場合は1,500万円）が入ります
これに子供が0歳と2歳なので
社保の遺族年金も毎月15万円は入るので
これだけあれば
子供が成人するまでは
問題無く生活出来ると思いますので
団信以外の保険は
毎月1万円位で充分だと思います
・長期入院で働けなくなった場合
計算すると困るのはこっちの方なので
いっそ私が亡くなるなら
ポックリいきたいのですが
フラット35が３大疾病タイプなので
ガン、脳卒中、心筋梗塞で倒れて
長期間働けなくなった場合は
住宅ローンは免除になります
そして入院費の保障が
３大疾病の場合は
入院費が日額10,000円
これに会社の福利厚生の保険で
5,000円あるので
日額15,000円になります
その後働けれるようになるまで回復すれば
住宅ローンの免除と
入院日額15,000円あるので
こちらも大丈夫かなと思います
他の病気で働けなくなった場合など
心配するとキリがないですが
確率論的に言えば
３大疾病を手厚くしておいた方が
いいかなと思います
・やはり生命保険は必要？
団信で住宅ローンが免除になるとはいえ
仮に売ってしまった場合は
住む場所を失うので
やはり生命保険は
別途必要かなと思います
別途必要かなと思います
家を買うと団信以外にも
固定資産税や維持費などで
固定資産税や維持費などで
お金がかかるので
団信保険料も生命保険の一部と考えて
支払金額などの見直しをした方がいいと思います
勿論万が一の保障は多い方がいいのですが
保険の払い過ぎで生活が苦しくなったら
何のための保険か分からないので
もちろん収入次第ですが
団信分を保険の一部に組み込んで
reogress2018年12月07日
そろそろこの家も
住んで丸2年が近くなってきたので
当然住宅ローンも2年近く
払っていますが
契約時や、その後でも
このブログで固定金利の良さを書いていたのですが
・将来の支払金額が分かるので安全
・将来金利が上がった時にも無理なく払える
この辺りのメリットを言ってたのですが
～詳細は過去記事～
2018年12月現在ですが
「全然金利が上がる気配がありません」
もちろんまだ
33年も住宅ローンがあるので
33年も住宅ローンがあるので
10年後以降は全く分かりませんが
体感上ですが少なくとも2年は
金利は上がらない気がします・・・
・実際この2年でどれくらいの差が出たか
我が家の固定金利はフラット35で
フラット35Sの優遇で
・最初の10年間は0.8%
・11年目以降は1.1％です
当時の変動金利は
安いところで0.55%というのがあったので
借りた金額の約2,100万円で比較すると
まずは現在払っている
固定金利0.8%の支払いだと
毎月57,343円
当時の変動金利最安値0.55%の場合は
54,978円です
毎月の差が2,365円あるので
2年間の差は56,760円です
ここから2年間は
変動も上がらないと思うので
変動も上がらないと思うので
どんどん差は開きますね
・変動金利がここ2年間は上がらないと思う理由
プロの金融業の方でも
予想は外れるので
先の予想は難しいのですが
少なくともここ1～2年間は
金利が上がらないと思います
具体的には
まずは変動金利の場合
短期プライムレートが上がらないと
金利も上がりませんが
2009年から何も変わっていません
そして短期プライムレートが
動く要因は色々あるのですが
物凄い簡単に言うと
結局は
「景気が良くならないと上がりません」
住宅ローンの契約を結んだ時の
2016年末あたりは
アベノミクスとか言って
なんとなく景気が上向いて来た感があって
株価も上がって
政府もインフレ率2％目指すとか
ついにデフレの時代が終わって
インフレになるかなぁと思ったのですが
2018年現在ですが
インフレ率2％は絶対無理で
今のところはそこまで
景気が上がる気配がありません
景気も上がらず
インフレにもならない状況で
インフレにもならない状況で
金利を上げる事はまず無いと思うので
暫くは変わらなそうです
・では今なら変動にする？
仮に新しく住宅ローンを契約するとして
当時と同じ金利だった場合
やはり私は固定金利を選びます
その理由は
・1～2年先は何となく分かっても
10年先は絶対に分からない
10年先は絶対に分からない
・そもそも固定金利も凄く安い
この2点の理由です
今のところ毎月2,400円の差はありますが
金利が上がらない保険料として
納得して払っていきます
ただし貯金が凄くあって
10年以内に繰上返済で完済出来るのなら
変動金利を選ぶと思います
残念ながら私はそんな余裕がありませんので
10年、20年後も考えないといけないので
もう1回借りるとしても
固定金利を選びます
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ローコスト住宅ランキング
2018年11月19日
株価がどんどん上がって
これは景気が良くなって
ローン金利も上がってしまうかな？
と思っていたら
最近一気に株価が下がって
今のところ
金利もまだ上がらなそうですが
金利もまだ上がらなそうですが
フラット35は今月(2018年11月)の金利が
団信保険料込みで1.45％
団信無しなら1.17％です
・0.1％変われば総額は結構変わります
最近は1ヶ月で
0.1%以上の変動は少ないですが
0.1%以上の変動は少ないですが
3,4ヶ月で0.1%変わる事はよくあります
我が家と似た金額で
2,200万円を今月の金利(1.17%)で借りた場合
毎月の支払額 63,861円
総利息額 482万1,651円
支払い総額 2,682万1,651円
同じ借入金額2,200万円で
金利が0.1％上がって1.27%になった場合は
毎月の支払額 64,910円
総利息額 526万1,993円
支払い総額 2,726万1,993円
これだけ上がるので
0.1％の差は
毎月の支払額 1,049円
総利息額 44万342円
0.1%でもこれだけの差が出ます
毎月に直せば約1,000円ですが
35年の長期ですからかなりの差ですね・・・
・一般的な住宅だとさらに高額に・・・
ローコストではなく
一般的な住宅の場合
頭金を引いても3,000万円位は
住宅ローンを組む方が多いと思いますが
3,000万円借りて
今月の金利（1.17％）の場合
今月の金利（1.17％）の場合
毎月の支払額 87,083円
総利息額 657万4,979円
支払い総額 3,657万4,979円
3,000万円の支払いで0.1%上がると
毎月の支払額 88,513円
総利息額 717万5,445円
支払い総額 3,717万5,445円
0.1％の差は
毎月の支払額 1,430円
総利息額 60万466円
実際ほとんどの方が
繰上返済をすると思うので
繰上返済をすると思うので
もう少し差は無くなりますが
仮に繰上返済せず
35年間支払い続けた場合は
35年間支払い続けた場合は
結構な金額が違ってきます
・安い月は選べませんが・・・1月位なら可能なとこも
出来るなら
金利が低い時期に借りたいですが
金利が低い時期に借りたいですが
住宅ローンは契約時では無くて
家が完成して金消契約時の月で
ローン金利が確定しますので
我が家の場合は契約時は
史上最低金利の0.93%
翌月はさらに下がって0.9％で
期待もありましたが
完成とともに金利も上がって
1.1％になってしまいました
契約時と比べると0.17％も高いです・・・
すまい給付金や税金の関係上
年内引き渡しの方が得だったのですが
ある程度小さい工務店なら
引き渡しが月末なら
翌月までは延ばせるかもしれません
フラットの金利発表は毎月1日ですが
毎月20日頃に機構債の金利が発表されます
こちらの金利から
一定の金利を足したものが
一定の金利を足したものが
翌月の住宅ローン金利になるので
（若干ズレる場合もありますが・・・）
こちらを目安にすれば
2018年11月12日
今年は余り
繰上返済が出来ませんでしたが
繰上返済が出来ませんでしたが
最近は無理して繰上返済しないで
貯金も貯めないとという感じです
・昨年は114万円繰上返済しましたが・・・
去年は頑張って
114万円繰上返済しました
114万円繰上返済しました
その時の記事はこちら
今年の繰上返済額は
今の所は96,500円だけです
それでも35年間の支払が
14年に短縮されました
まず我が家の場合は
フラット35Ｓで9割融資の2,104万円
残り1割をアルヒフラットαで234万円借りましたが
昨年の114万円と
今年の96,500円は
全てアルヒフラットαの
繰上返済をしているので
繰上返済をしているので
フラット35は
まだ1回も繰上していません
まだ1回も繰上していません
(なのでまだ33年ちょっと支払いがあります)
)フラットアルファは半年毎の
変動金利なのと金利も2.55%と高いので
（フラット35Sは10年間0.8％です）やはり支払いの最初は
利息分が多く
こちらが支払開始時の
元金と利息ですが
1回目は
元金3,488円に対して
元金3,488円に対して
利息が4,965円もあるので
半分以上利息ですね
その為早期に100万円以上
繰上返済しましたが
今は
元金6,214円に対して
利息は2,239円とかなり
かなり利息が減っています
それでも2,000円以上は
利息なのですが・・・
利息なのですが・・・
ちなみに
ちなみにどんどん
支払いを重ねていくと
最後は利息が数十円になるので
ここまで来たら
余程余裕が無い限りは
繰上返済しても
効果がほとんどありません
効果がほとんどありません
それでもアルヒフラットαは
半年毎の変動金利で今は2.55%の金利なので
こちらは繰上した方が
お得なのは間違いないのですが・・・
最近は無理に繰上するよりも
貯蓄を増やそうと思っています
（それほど増えませんが）
）・団信の保証はローンの金額まで
フラット35とアルヒフラットアルファも
私が死亡やガンになった場合に
団信でお金が降りますが
当然ですが支払われる金額は
ローン金額までになります
ローン金額までになります
なので毎年団信保険料は
下がりますが
その為、万が一の際は
残された家族は
住む所には困りませんし
生命保険も多少はありますが
やはりある程度は
貯金として残して置かないと
困ってしまうと思います
困ってしまうと思います
・フラット35は繰上する予定もありません
最初に2,104万円借りた
フラット35は
まだ1度も繰上返済していません
「住宅ローン減税が上限1％なので」
毎年支払った所得税が返ってくる
住宅ローン減税ですが
上限が決まっていて
1-住宅ローン残高の1％まで
2-支払った所得税以上は戻って来ない
2に関しては
所得税以上のローン残高がある場合
住民税も安くなります
詳しい計算式などは
過去記事
こちらをご覧下さい
住宅ローン残高の1％が上限ですから
繰上返済してしまうと
ローコストの安い家ですから
上限の1％まで
返ってこなくなってしまいます
返ってこなくなってしまいます
今の所は全額返ってきますが
何しろ繰上しなくても
毎年減っていきますので
毎年減っていきますので
・フラット35は固定金利なので繰上する必要がありません
アルヒフラットαを頑張って
繰上しているのは
2.55%という
高い金利なのもありますが
高い金利なのもありますが
変動金利なので
さらに高くなる可能性もあります
しかしフラット35は
35年間固定金利なので
35年間固定金利なので
35Sの優遇で10年間は0.8%
残り25年間は1.1%です
私は金利が将来上がると思って
固定金利にしたので
将来金利が上がって
物価も上がって
インフレの世の中になった場合に
今の50,000円が
40,000円位の価値になったら
なにも無理して
「繰上しなくてもいいかなぁ」と思っています
まあ生活に余裕があって
貯金もたくさんある人なら
とっとと繰上してもいいと思いますが
仮に宝くじで6億円当たったとしても
10年間の住宅ローン減税があるので
フラット35は繰上返済しないと思います
フラット35は繰上返済しないと思います
まあ6億あったら減税分位は
何んとも思わなくなるかもしれませんが
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ローコスト住宅ランキング
2018年11月01日
住宅ローンをアルヒの
フラット３５で借りましたが
定期的にアルヒからメルマガが届いて
普段は読まずに捨てるのですが
今回は
住宅ローンの返済が
難しくなってきたという特集なので
難しくなってきたという特集なので
思わず読んでしまいましたが
「無理をしている方も結構いるんだなぁ」
思ってしまいました
支払いに余裕が出来るのが
ローコストで建てた場合の
最大のメリットですが
もちろん
返済が難しくなった方も
返済が難しくなった方も
事前にシュミレーションとか
していると思うのですが
私の経験上
どのようにして
住宅の予算が決まったか
一番簡単で
正確なシュミレーションを
正確なシュミレーションを
紹介します
・一番正確なシュミレーション？
このメルマガの
返済が難しくなった人の理由上位は
【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった
【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった
【理由3】家族が増えた
【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった
【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった
このようになっていて
事前のシュミレーションが
大事と結論されています
大事と結論されています
もちろん購入前に
色々シュミレーションは
みなさんすると思いますが
みなさんすると思いますが
どうしても机上の理論ですので
実際生活を始めたら
「思ったよりキツイ」とか
出てくると思います
色々シュミレーションも大事ですが
今から購入する方は
今支払っている家賃から考えて
いくらまでなら支払いが問題無いか
計算するといいと思います
・理由上位を私にあてはめると・・・
【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった
【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった
我が家の場合も
フラット35で9割ローン
残り1割を
アルヒフラットアルファで借りたので
アルヒフラットアルファで借りたので
10割融資ですが
オプションなどでもう少し上がって
かかった総費用は
2,758万円に対して
借りれるお金は
建物建築費と土地代だけなので
フラット35は
そこからさらに9割までの
そこからさらに9割までの
融資なので2,104万円
残り1割分を別途借りれる
アルヒフラットアルファで 2,34万円
両方合わせて
10割融資でも2,338万円しか
借りれませんので
400万円は現金で用意しました
諸費用などは
住宅ローンでは
借りれないので
ある程度現金を用意しないと
さらに金利の高い
諸費用ローンなどで借りるしかいので
この辺は用意した方がいいですね
また、これ位のローコスト住宅でも
団信保険料で毎月1万円
固定資産税も毎月1万円は
貯めているので
貯めているので
今住んでいる家賃プラス2万円は
かかると思った方がいいです
【理由3】家族が増えた
これは我が家も引越ししてから
１人増えましたが
もともと子供欲しいなぁとは
思っていたので
支払いの面では問題無かったです
20代夫婦なら
さらに増える可能性もありますが
20代夫婦なら
さらに増える可能性もありますが
【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった
幸い私の会社はボーナスの削減などは
無いですが
そもそもボーナス払いは
入れていませんし
入れていませんし
ボーナスを支払いの
アテにはしていません
バブル崩壊や不景気も経験してるので
ボーナスは関係なく支払いが出来る金額で
購入しましたし
住宅ローンはとにかく
長いですから
アテにしない方がいいですね
【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった
理由1～4までは一切無視しても
結局支払いが収入からみて無理がなければ
問題はないですね
私は賃貸時代の家賃と
今の住宅ローンを比較すると
毎月8,000円ほど
住宅ローンの方が高いのですが
住宅ローンの方が高いのですが
太陽光パネルと
賃貸の時は高いプロパンガスだったのが
今はオール電化なので
光熱費が8,000円以上
下がっているので
下がっているので
毎月の維持費は
むしろ下がっています
むしろ下がっています
「団信保険料」と「固定資産税」で
毎月2万円分は余計にかかりますが
今支払っている家賃と
保険料、固定資産税も足して
ボーナスは無視して
毎月の給料だけで無理なく払えます
たしかにローコスト住宅なので
安いのですが
無理して高い家を買うよりも
ずっと良かったと思っています
10年後以降は
修繕工事費などもかかるとは思いますが
とりあえずは
ローコスト住宅（3,000万円まで位）なら
毎月の家賃プラス20,000円の支払いが
問題なければ
今の家賃と同じ位の住宅ローンなら
2018年10月26日
家を建てるのは
人生で１回きりの人が
ほとんどなので
人生で１回きりの人が
ほとんどなので
家を建てると
色々相談されたり
色々相談されたり
ブログをしてますので
ネットでも色々相談を頂いたりしてますが
ネットでも色々相談を頂いたりしてますが
ちょっと過度な
期待をしすぎてる人も多いのです
期待をしすぎてる人も多いのです
購入を検討してる方は
是非覚えて欲しいですが
「家買ったらと言って幸せになる訳ではないです」
・建てて良かったと思っていますが・・・
ブログで何度も
建てて良かったと言ってるので
ちょっと矛盾してますが
家はあくまでも「モノ」なので
値段は全然違いますが
車や家電を買うのと同じです
生活は便利になるし
買ってよかったと思いますが
あくまで「モノ」なので
今家庭がうまくいってないからと
家を建てて生活環境を変えようとしても
家は「モノ」ですから
便利にはなるでしょうが
そこまで変わりません
昔住んでた賃貸ですが
2LDKで
リビングが12畳
寝室６畳と和室が4.5畳なので
子供が生まれたので
狭くなりましたし
低金利なので
家賃と変わらず家を購入出来るので
夫婦とも「早く家買った方が得」と思い
私の場合は建てましたけど
ハッキリ言えば
家を建てる前から
幸せでしたし
今もこのアパートに
住んでいたとしても
「狭いなぁ、家欲しいなぁ」と言いながらも
まあまあ幸せに暮らしていたと思います
昔から
「狭いながらも楽しい我が家」と言いますし
犬もいますので
余計に狭かったですね
それでも
不便だとは思ってても
不幸だとは思った事はなかったです
・車や家電と同じに考えてみる
工務店などのブログでは
出来れば買って欲しいわけで
こういう書き方はまずしませんけど
例えば車を買い替える時って
・年式が古くなった
・家族が増えて車が小さくなった
この理由で買い替える方が
多いですけど
家も同じです
住んでる賃貸が古くて
家族が増えて手狭になったので
家を建てましたが
賃貸じゃないので
次に古くなったからと
簡単には変えれません
無理に家を買って
生活がキツくなって
幸せではない生活になるなら
家を買わない方が
よっぽど幸せです
・とにかく夫婦で本当に必要か話し合う
どちらかが一方的に
決めてしまったら・・・
ものすごい高い買い物ですから
大変な事になります
どちらかが反対なら
まずは何故反対なのか
理由をしっかり聞いて
夫婦の悩みを解決してから
購入しないとダメですし
家が広くなるので
子育ては若干楽にはなりますが
大変な事は間違いないですし
仕事のストレスが
変わったりする事はありません
ローンの為に仕事を頑張ろうという
意欲は増えるかもしれまんが
仕事しないと家なくなっちゃいます
家は買ったら
幸せになるモノではなくて
買ったら生活が
便利になるアイテムです
まずは今の生活をよく考えて
本当に必要か
不安なら何故不安なのか
お金以外でも
・ずっとこの地域にいるのか
・両親の介護など将来住む人数か変わるか
などなど
お金以外でも
・ずっとこの地域にいるのか
・両親の介護など将来住む人数か変わるか
などなど
こういった問題をクリアしてから
購入した方がいいです
家を建てて
欠陥住宅でもないのに
「建てて後悔した」ってブログも
結構見ますので
・有利な時期というのは間違いないのですが
先月10年国債も上がってきたので
この低金利時代もついに
抜け出すのかもしれません
お金の事で言えば
この低金利は本当に
購入する側に有利なので
必要なら金利が
上がる前に購入した方がお得です
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2018年09月19日
新規の住宅ローンはもちろん
低金利なので
借り換えも最近は多いですが
借り換えも最近は多いですが
団信での死亡以外の保証
多いのは
３大疾病付プランだと思いますが
３大疾病付プランだと思いますが
同じガンでも
支払いが免除になる銀行と
ならない銀行があります
ならない銀行があります
同じガンで同じ日数入院しても
Ａ銀行は全額免除で
Ｂ銀行は1円も免除にならない場合があります
・３大疾病や８大疾病プラン
先日メインで使っている
新生銀行から
住宅ローン借り換えの
営業電話が来ました
営業電話が来ました
まだフラットで借りたばかりなので
検討もせずお断りしましたが
気になったのが
団信が無料で
しかも
介護が必要になると免除
という事で詳しく見てみると
ガンとか心筋梗塞とか
病名は一切関係なく
支払い免除の条件が
要介護180日以上が条件で
さらに詳しく見ると
180日以上の間
歩行が自力で出来ずに
排泄や入浴が、衣服も一人で
脱着出来ない場合とあるので
これはかなり
条件が厳しそうです
条件が厳しそうです
・ガン保証も大変条件が厳しい銀行が
こちらも8大疾病が無料で付く
住信SBIの住宅ローンですが
ガンにかかっても
1年以上就業出来ない場合じゃないと
支払いが続きます
1年以上就業出来ないというのが
どういう状態かと言うと
全てのガンのデータですが
ガンアライブという
ガンの後の仕事復帰のサイトがあって
https://www.gan-ally-bu.com/
ガンになってから仕事に復帰する平均が
アルバイト、パートで80日
フルタイムで201日です
さらに内視鏡手術なら
1週間で退院可能です
1週間で退院可能です
今の技術では
これだけ早く復帰出来るので
1年で復帰出来ないというのは
かなり重い状態という事ですね
・母親がガンになりましたが
4年前に私の母親が
大腸がんにかかって
ステージ２でした
ステージ２ですので
リンパへの移転はないですが
既に内視鏡手術は出来ない状態なので
通常の開腹手術でしたが
これでも3週間で退院して
3ヶ月間の化学療法で
週に１度通院して
普通に社会復帰して
今でも元気に過ごしています
このガンの場合の例でも
先程書いた
新生銀行と住信SBIの団信では
免除にはなりません
・フラットも含めて多いのがこのタイプ
私が入っている
フラット35の３大疾病は
スタンダードなタイプで
他の銀行でも一番多いタイプですが
まず３大疾病のうち
ガンは
皮膚がんと上皮内がん以外は
ガンと診断された時点で
支払いが免除になります
急性心筋梗塞と脳卒中は
まず手術をしたら
その時点で免除になって
手術以外なら
60日以上働けない状態だと
免除になります
ガンと判明した時点で免除になるので
万が一の際には安心できます
・無料で付くプランに注意
フラット35の場合は
団信自体が別途加入の有料です
2016年までは
別払いで保険料を支払い
（年1回でローン残高の0.36%）
今は団信に入る場合は
住宅ローン金利が上乗せされます
(金利が0.28％上乗せ)
その他の銀行でも
やはり保証が安心な団信は
別途有料なところが多いので
加入する際は
パンフレットやwebの
細かい文字までよく読んで
どのような条件で免除になるか
確認した方がいいと思います
・フラット35の団信は入ったら損な人がいます
銀行の場合は
団信は強制加入なので
過去の病気などで入れない人は
住宅ローンも通らないのですが
フラット35は
団信は任意ですから
入れない人でも住宅ローンは通りますし
健康な人でも
入らないという選択も可能です
入らなければ0.28％の金利が下がります
私は絶対に
必要と思ったので入りましたが
必要と思ったので入りましたが
20代～30前半までに
家を買うなら
死んだら家と同じ額が支払われる
生命保険に入った方が安いです
３大疾病も若ければ
家の金額と同額が降りる保険のが安いです
団信のメリットが
「全年齢同じ保険料」なので
若い方は損します
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ローコスト住宅ランキング
2018年09月08日
当たり前の話ですが
ハウスメーカーの営業さんは
自社の住宅を
契約させて利益を出します
契約させて利益を出します
一部の超お金持ち以外は
住宅ローンで支払いますが
ハウスメーカーに
毎月払う訳では無く
家を買う人が
銀行や住宅金融支援機構（フラット35）から
お金を借りて
ハウスメーカーは
売上を銀行や機構から
貰います
私はフラット35で借りました
そして
お金を立て替えてくれた
銀行や機構に
利息を付けて毎月支払います
・営業さんのお金の話は話半分で聞きましょう
仮に「この人は買いそうだ」というお客がいて
でもA銀行という
お得なローンは通らないかも
お得なローンは通らないかも
しかしB銀行という
若干割高なローンなら通るかも
若干割高なローンなら通るかも
という時に営業さんは
Bのローンを通しますね
ローン通らないと売れないので・・・
大抵のハウスメーカーは
提携している
銀行やフラットの代理店があるので
そこから通しますが
その中でもいくつか
選択肢はあると思いますが
選択肢はあると思いますが
もちろん通らないと意味はないので
どこでも全く問題無いというお客じゃなければ
「通りそう」な所から優先します
・うちにはファイナンシャルプランナーがいます
これを売りにしている所も多いですね
しかしFP3級は誰でも
少し勉強すれば受かりますし
運が良ければ
何もしなくても受かります
FP3級の学科試験は
全60問の問題で
60%の正解で合格ですので
60問の内36問合っていれば合格です
そして試験問題は
全部マークシートの選択式で
2択問題が30問
3択問題が30問です
これで36問合えば合格なので
本当に簡単です
本人に取る気が無くても
会社から言われて
数日勉強すれば誰でも取れる資格です
こういう人に
大事な数千万円のローンを
任せても大丈夫か考ると
自分で色々調べてから
購入した方がいいです
・中小のローコストメーカーに注意
大手のハウスメーカーは
お金の話より前に
「私のメーカーは○○が得意」とか
「超高断熱、高気密です」とか
自分のメーカーの家を売りにしますし
ローコストと言われるところも
「これだけの設備でこの価格」とか
「この値段で高気密、高断熱です」とか
価格に対する設備や性能を売りにしますが
あくまでも一部のメーカーだけですが
中小のメーカーや工務店などで
・設備は売りに出来る物がない
・そこまでローコストも作れない
・アフター保証も大手メーカーほど
人がいないので売りに出来ない
こんな会社は
お金の話が多いです
もちろんお金は大事ですし
月々の支払は少ない方がいいのですが
例えば
超ローコストの家で
総額1,500万円で建てれるメーカーがあって
当然2,000万円の家とは
どんなに経費を抑えても
設備や仕様などのグレードは下がります
この時に
家を買おうとしている人が
実は全く問題ないのに
この収入でこの家族構成だと
2,000万円は厳しい、我が社の1,500万円なら
将来も安全に支払い可能と説得されて
本人の希望の家ではないけど
1,500万円の家を買った場合に
将来満足出来るかというと
「ああすれば良かった」
「ここのグレード上げたかった」
とか出てくると思います
一般的には返済負担率が25%までは
安全と言われています
この例だとさらに手取り計算ですから
まず2,000万円なら安全圏です
・私の経験です
某キューブ系のモデルハウスに行った時に
担当の営業さんが
「我が社で契約するかは置いといて」
「非常に参考になる話です」と
家とお金の
相談会みたいな事をしていました
相談会みたいな事をしていました
見学会を見に行ってたので
営業さんに
「ここのグラスウールって何mmですか？」
と
「この家ってフラット35は35Sになります？」
って聞いた所
「ちょっと分からないので後日回答します」と・・・
あ、この営業さんダメだなって思ったので
その相談会も
興味も無かったのですが
暑かったし
次のハウスメーカーの約束まで
時間があったので聞いたのですが
結構ひどかったので（苦笑）
確かにたいした収入も無いのですが
実際に今現在、契約しているローン位の金額も
「子供が多くなった時に大変」
「共働きなのでどちらかが働けなくなると大変」
などなど
「そうなったら、どのローンも大変だろ」と
思う事が色々あり
そして
「我が社の住宅ローンなら大丈夫」と
最初の3年間だけ固定金利を紹介したり
何故か比較の35年固定が2%だったり
（その時のフラット35は1.08%でした）
我が社から申し込むと
ガンの時に免除になるなど
とんでもない説明をされて
それは銀行の商品であって
そちらのメーカーがしている訳では無いですし
私はフラット35ですが
ガン、心筋梗塞、脳卒中で支払い免除の
三大疾病タイプに入ってますし
他の銀行でもこういったタイプは普通にあります
・・・・
・・・
・・
結局
この営業さんも
モデルハウス見に来た人を
相談会まで離すなという
仕事をしていただけですから
可哀想ではあるのですが
ローンの方法で
ハウスメーカーを決める事はありません
・どうしてもFPなどに相談したいなら
ハウスメーカーとは全く関係ない
お金の相談会に行った方がいいです
・銀行などの金融機関
・自分が入っている生命保険会社
こういった特定のメーカーと
関係の無い所で相談したほうがいいですが
収入も、毎月かかるお金も
家庭ごとで違うので
夫婦で相談して
いくらまでなら問題なく払えるかを
2018年09月01日
ここを見て頂いている方は
・家を建てているか
・建てるのを検討している方が
多いと思いますが
実際に住み始めて生活しだすと
賃貸時代のが楽だった事もあって
当然デメリットもありますし
お金だけで言えば
凄い額の借金を抱えます
・お金だけで言えば最初は絶対損します
家と土地は資産になりますが
当然家を建てたメーカーや
お金を貸す銀行は利益を出しますから
総額3,000万円かけて作った家は
完成して住み始めた瞬間に
多く見積もっても2,500万円位の
資産価値になりますから
単にお金だけで言えば
500万円の負債です
頭金で420万円を払ってさらに
2,338万円の借金までしましたが
明日家を売ったとしたら
2,300万円位にはなってしまうと思います
この負債を差し引いても
家を建てるメリットが多ければ
「建てて良かった」となると思います
まあ賃貸を借りていても
その物件の大家さんと
大家さんにお金を貸した銀行の利益を
家賃で払っているので
要は同じですが
負債は背負わないですね
・家を買う理由のアンケート
HOME'Sの家を買う理由アンケートの
ランキングですが
ランキングですが
第1位 賃貸では家賃がもったいないと思った（57.8%）
第2位 家が狭くなった（27.1%）
第3位 子供ができる、できた(18.1%)
第4位 もっと便利な場所に住みたくなった(16.3%)
第5位 金利や相場が買い時だと思った(15.3%)
第6位 結婚する、した(12.9%)
第7位 社宅・寮を出る/転勤・転職する(11.0%)
第8位 もっと教育環境が良い場所に住みたくなった(9.1%)
第9位 魅力的な物件の広告を見かけた(7.3%)
他のランキング見ても
同じようなランキングですね
合計すると100%超えるので
複数回答のアンケートですが
私が家を買った理由を簡単に言うと
「子供が出来て」「家が狭くなって」
「物件の広告を見て」「金利も安いので」
「家賃が勿体ないと思った」
という感じで
5つも回答されてしまいます
5つも回答されてしまいます
・負債以上のメリット
家を建てた時点で
資産価値以上の
借金を抱えた私ですが
借金を抱えた私ですが
支払いは家賃とほとんど
変わっていないので
実生活で
負債を感じる事はありません
負債を感じる事はありません
家が広くなって、庭で子供が遊べて
家族が幸せに暮らせてはいますが
「子供が生まれて」「狭くなった」だけなら
賃貸でも引っ越せば解決は可能です
庭付きの賃貸もありますし
子供や妻が喜んでるものに
金額は付けれませんが・・・
・アンケートには出ない家を買う理由
この理由は
人の不幸なので
多分アンケートには出ませんが
多分アンケートには出ませんが
団信があるので私が死んだら
支払いはチャラになります
死亡以外でもガン、心筋梗塞、脳卒中などでも
以後の支払いは無くなります
今までの家賃と
金額はほとんど
変わらない住宅ローンなので
変わらない住宅ローンなので
私が生きていれば
家を買っても賃貸でも
同じ支払いですから
得も損もありませんが
仮に私が明日にでも死んだら
家と土地は家族に無料で残ります
（相続税は払いますけど・・・）
・生きていても同じ支払い
・死んだら家が無料
掛金が無料で
死んだら家が入る
生命保険だと思うと
ものすごい得だと思います
我が家は子供2人で共働きですが
仮に私が死んだら
妻の給料だけでは
子供2人を養って
毎月の賃貸を払うのは大変ですので
子供の将来だけを
考えると家を買う事に
デメリットは存在しないと思います
なかなかアンケートで
「万が一死んでも家が残るから」とか
出ませんけど
・住んで感じたデメリット
賃貸から家を購入した後に
後悔したランキングというのもあります
第4位・・・頭金の用意がきつかった（7票）
第4位・・・家族構成に間取りが合わなくなっても簡単に変えられない（7票）
第4位・・・近所関係が悪化しても引っ越せない（7票）
第3位・・・修繕費の負担がきつい（きつかった）（8票）
第2位・・・立地、環境が気に入らなくても変えられない（9票）
第1位・・・住宅ローンがきつい（きつかった）（10票）
頭金、ローン、修繕費は
全部お金の問題なので
やはり予算選びが重要だと思います
近所関係の悪化は
私の場合、幸い周りの方は
いい人ばかりなので
トラブルは無いので良かったですが
隣家と揉めると大変ですね
私の場合
ローコスト住宅なので
お金の面は余り
デメリットは感じませんが
デメリットは感じませんが
生活面では面倒な事も
当然あります
当然あります
①掃除が大変になった
広さが倍以上になったので
当然掃除も倍以上かかります
②町内会の行事が色々ある
これは都会だと少ないかもしれませんが
・ドブ掃除で年2回
・ソフトボール大会
などのイベントは
参加しないといけません
参加しないといけません
③雪かき
雪の無い地域は要らないですし
幸いこの冬は
2～3cmの雪しか降らなかったので
雪かきしませんでしたが
数十センチは降る事もある
地域なので、その時は大変です
・賃貸でもいい場合
結局全ての理由が
家族が安心して
暮らせるようにという理由になるので
独身なら家は要らないです
私も結婚する前は
当然家に興味も無かったですし
ずっと独身かもと
思っていたので
さすがに定年後は
借りれる家も無くなりそうなので
定年前に中古マンションでも
買おうと思ってました
・絶対に貯金出来る金額の家を買う
団信で死んだらチャラというメリットを
書いてきましたが
無事に健康で最後まで生きた場合に
定年近くで払い終えると
大幅なリフォームや建て替えなどを
考える時期になります
家の資産価値はゼロになるので
その際に修繕費を問題無く出せるように
ギリギリでは無くて
余裕がある位の金額で買った方がいいです
結局は、賃貸でも購入でも
お金に困らなければ
2018年08月21日
この画像3枚の中で
どれが一番
「いい家」に見えるでしょうか？
答えは人それぞれ違うと思いますが
私なら
「最初の家がいいな」と思います
「最初の家がいいな」と思います
では今度は
同じ画像に
金額を付けます
答えが同じ人もいれば
この金額の割りには
お得だなーと
答えが変わった人も
いるかもしれません
ちなみに
ハウスメーカーは合ってますが
金額はモデルルームなので
適当です
多分3種類とも
この金額では建たないと思いますが
ハウスメーカーの相場だと
思って下さい
・欠陥住宅以外に悪い家はない？
ちょっと言い過ぎですが
欠陥住宅や施工ミスは置いといて
それ以外でも
「失敗したなぁ」という部分は
生活を始めたら
色々出て来るかもしれませんし
中には
「安かろう、悪かろう」の家も
あるかもしれませんが
ここみたいな
マイナーな個人ブログまで見て頂いて
ネットで情報を収集している方なら
そこまで騙される事は少ないと思います
・当然高性能は高価格です
我が家の窓サッシ
サーモスⅡHです
アルミ樹脂複合サッシで
熱貫流率は2.33です
一方こちらは
サーモスXです
熱貫流率は1.03と
かなりの高性能です
当然ですが
金額は
サーモスXの方が
かなり高いです
・どこで妥協するかです
ある程度の
予算が必要なメーカーは
予算が必要なメーカーは
我が社は樹脂サッシで
トリプルガラスです
熱貫流率は〇〇ですと説明されて
数年前でしたら
割と高性能だった2.33の
サーモスⅡHも
「これでは性能が低すぎる」
「我が社では絶対使いません」
みたいな話を言います
その工務店が
サーモスXを使っても
サーモスⅡHと
同じ金額で大丈夫ですと言うなら
ものすごい
自慢してもいいのですが
自慢してもいいのですが
当然その分金額は上がります・・・
・間取りやどんな家が希望かの前に予算を決める
予算を決めないで
住宅展示場や工務店を
見た場合
おそらく
金額が高い方が
「いい家」って思います
200～300万円位の差なら
安い方がいいって思う事もありますが
1,000万円違ったら
全然別物な位に
豪華になるか
ものすごい
高断熱、高気密の家になります
なので
最初に予算を決めて
それ以上の金額なら
そもそも
「あ、それは無理」って
対象外にする事が大事と思います
見る目を鍛える為に
高いメーカーを見る事は大事ですが
「見るだけ」にします
・本当に無理の無い支払い割合
一般的に
お金を貸す方（銀行など）は
収入の3割が
安全圏と考えて
これくらいなら
普通にお金を貸します
年収500万円の人がいて
3割だと150万円ですので
ボーナス払いが無い場合は
150÷12＝毎月12.5万円です
年収500万円の人が
毎月125,000円を
３５年間払うなんで
絶対無理ですが
銀行は大丈夫と言って
貸してきますし
成績が欲しい営業さんも
「大丈夫ですよ」って言ってきます
・安全圏は手取りで25％までだと思います
年収500万円の場合
もちろん扶養家族の人数などで
手取りは変わりますが
平均的な数字を出すと
月収35万円で35万×12ヶ月で420万円
ボーナスが40万円を2回で80万円
これで額面が年収500万円なら
35万円の手取りだと27万円位ですので
27万円×12で324万円
ボーナスの手取りが
30万円が2回で
合計して手取りだと
384万円
これから25%なら
年間960,000円なので
ボーナス払いは0にして
毎月80,000円です
毎月80,000円です
この位なら
問題なく払えるかなぁと
思いますし
問題なく払えるかなぁと
思いますし
今が賃貸なら
ほとんど変わらないか
安くなる人も多いと思います
・さらに安全を求めるならボーナスは計算しない
上記でも
安全圏だと思いますし
私も手取り25％ルールを
上限に家を探しました
幸いにも土地代が
格安で手に入ったので
ボーナスは
一切計算しないで25％になりました
ボーナスを計算しない例だと
先程の年収500万円
・月収35万円
・ボーナス40万円が2回
この例で
ボーナスを計算から
除外します
なので月収35万だと
手取り270,000円で
25％以内だと
毎月67,500円です
これなら
住宅ローンが
全く負担にならずに
生活出来ると思います
・これでいくらまで借りれるか
35年固定で
金利は1.2％で計算しています
額面年収500万円の人が
ボーナス込みの手取り25％だと
2,740万円借りれて
さらにボーナスを計算しないと
2,310万円借りれます
頭金の額にもよりますが
200～300万円の頭金でも
3,000万円近い家が建つので
ローコスト住宅なら充分ですね
ちなみに銀行が言う
額面の30％だと
なんと
額面年収500万円でも
額面年収500万円でも
4,270万円借り入れ出来ます
随分豪華な家が建ちそうですが
毎月の支払いも豪華ですね
・共働きでも計算に入れない
我が家は共働きですので
世帯収入で
計算すれば
毎月の負担率は10％ちょっとに
なりますが
家を購入する時には
一切計算にいれませんでした
私が死んだり
ガンにかかったりすると
団信で支払いも免除になり
生命保険なども
降りますので
家の支払いは問題ないですが
妻が仮に亡くなっても
生命保険は
たいした事ない金額です
その場合でも自分の収入で
問題ない金額なら
最後まで
手放さずにすみます
・家買ったから我慢しなさいが嫌でした
最初の1～2年なら
「家買ったから仕方ない」で
色々我慢出来るかもしれません
しかし住宅ローンは長期ですから
時間が経つと
その家に住んでいるのが
当たり前になるし
当たり前になるし
仕事のストレスや
子育てのストレスなどを
ストレス解消で
・外食したり
・旅行に行ったり
・趣味の物買ったり
などを
住宅ローンで厳しいから
出来ないとなると
どんどん悪循環になると思いました
また子供も
例えば高校生や大学生で
「パパ家がボロいから買って」
なら多少の我慢もすると思いますが
我が家は2歳と0歳です
この家があって
当たり前なので
「おもちゃ買って」が
ローンが大変だから無理って買えないと
子供も悲しくなるし
家族の幸せのために
買ったのに
なんの為に
家を買ったのか
分からなくなると思います
分からなくなると思います
本当に無理の無い
金額なら
家以外にも色々
お金を使えます
そう考えると
この家や
この窓サッシが
いい性能に思えてきます（笑）
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