住宅ローン

2018年11月19日






株価がどんどん上がって
これは景気が良くなって


ローン金利も上がってしまうかな?
と思っていたら


最近一気に株価が下がって

今のところ
金利もまだ上がらなそうですが

金利a



フラット35は今月(2018年11月)の金利が

団信保険料込みで1.45%






金利b

団信無しなら1.17%です







・0.1%変われば総額は結構変わります


最近は1ヶ月で
0.1%以上の変動は少ないですが


3,4ヶ月で0.1%変わる事はよくあります



我が家と似た金額で

2,200万円を今月の金利(1.17%)で借りた場合


金利c


毎月の支払額 63,861円

総利息額 482万1,651円

支払い総額 2,682万1,651円





同じ借入金額2,200万円で
金利が0.1%上がって1.27%になった場合は


金利d


毎月の支払額 64,910円

総利息額 526万1,993円

支払い総額 2,726万1,993円





これだけ上がるので

0.1%の差は

毎月の支払額 1,049円
総利息額  44万342円


0.1%でもこれだけの差が出ます


毎月に直せば約1,000円ですが
35年の長期ですからかなりの差ですね・・・








・一般的な住宅だとさらに高額に・・・


ローコストではなく

一般的な住宅の場合

頭金を引いても3,000万円位は
住宅ローンを組む方が多いと思いますが



3,000万円借りて
今月の金利(1.17%)の場合


金利e


毎月の支払額 87,083円

総利息額 657万4,979円

支払い総額 3,657万4,979円





3,000万円の支払いで0.1%上がると

金利f


毎月の支払額 88,513円

総利息額 717万5,445円

支払い総額 3,717万5,445円






0.1%の差は

毎月の支払額 1,430円
総利息額  60万466円



実際ほとんどの方が
繰上返済をすると思うので


もう少し差は無くなりますが


仮に繰上返済せず
35年間支払い続けた場合は

結構な金額が違ってきます






・安い月は選べませんが・・・1月位なら可能なとこも



出来るなら
金利が低い時期に借りたいですが


住宅ローンは契約時では無くて


家が完成して金消契約時の月で
ローン金利が確定しますので



金利g



我が家の場合は契約時は
史上最低金利の0.93%


翌月はさらに下がって0.9%で
期待もありましたが

完成とともに金利も上がって
1.1%になってしまいました


契約時と比べると0.17%も高いです・・・




すまい給付金や税金の関係上
年内引き渡しの方が得だったのですが



ある程度小さい工務店なら

引き渡しが月末なら
翌月までは延ばせるかもしれません


フラットの金利発表は毎月1日ですが


金利h




毎月20日頃に機構債の金利が発表されます


こちらの金利から
一定の金利を足したものが


翌月の住宅ローン金利になるので
(若干ズレる場合もありますが・・・)


こちらを目安にすれば


下旬になれば
翌月の金利はだいたいは分かります




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2018年11月12日





今年は余り
繰上返済が出来ませんでしたが


最近は無理して繰上返済しないで
貯金も貯めないとという感じです








・昨年は114万円繰上返済しましたが・・・



去年は頑張って
114万円繰上返済しました


その時の記事はこちら




今年の繰上返済額は
今の所は96,500円だけです


繰上a


それでも35年間の支払が
14年に短縮されました



まず我が家の場合は

繰上b

フラット35Sで9割融資の2,104万円




繰上c

残り1割をアルヒフラットαで234万円借りましたが



昨年の114万円と
今年の96,500円は


全てアルヒフラットαの
繰上返済をしているので


フラット35は
まだ1回も繰上していません
(なのでまだ33年ちょっと支払いがあります)




フラットアルファは半年毎の
変動金利なのと金利も2.55%と高いので
(フラット35Sは10年間0.8%です)



やはり支払いの最初は
利息分が多く

繰上d

こちらが支払開始時の
元金と利息ですが


1回目は
元金3,488円に対して
利息が4,965円もあるので


半分以上利息ですね

その為早期に100万円以上
繰上返済しましたが



今は
繰上e


元金6,214円に対して
利息は2,239円とかなり


かなり利息が減っています


それでも2,000円以上は
利息なのですが・・・







ちなみに



ちなみにどんどん
支払いを重ねていくと


繰上f



最後は利息が数十円になるので
ここまで来たら


余程余裕が無い限りは

繰上返済しても
効果がほとんどありません



それでもアルヒフラットαは
半年毎の変動金利で今は2.55%の金利なので



こちらは繰上した方が
お得なのは間違いないのですが・・・


最近は無理に繰上するよりも
貯蓄を増やそうと思っています
(それほど増えませんが







・団信の保証はローンの金額まで


フラット35とアルヒフラットアルファも

繰上g

私が死亡やガンになった場合に
団信でお金が降りますが


当然ですが支払われる金額は
ローン金額までになります


なので毎年団信保険料は
下がりますが


その為、万が一の際は

残された家族は
住む所には困りませんし


生命保険も多少はありますが


やはりある程度は
貯金として残して置かないと
困ってしまうと思います







・フラット35は繰上する予定もありません



最初に2,104万円借りた

フラット35は
まだ1度も繰上返済していません


「住宅ローン減税が上限1%なので」



毎年支払った所得税が返ってくる
住宅ローン減税ですが


上限が決まっていて

1-住宅ローン残高の1%まで
2-支払った所得税以上は戻って来ない


2に関しては
所得税以上のローン残高がある場合
住民税も安くなります


詳しい計算式などは
過去記事


こちらをご覧下さい



住宅ローン残高の1%が上限ですから

繰上返済してしまうと
ローコストの安い家ですから

上限の1%まで
返ってこなくなってしまいます


今の所は全額返ってきますが
何しろ繰上しなくても
毎年減っていきますので





・フラット35は固定金利なので繰上する必要がありません


アルヒフラットαを頑張って
繰上しているのは

2.55%という
高い金利なのもありますが


変動金利なので
さらに高くなる可能性もあります


しかしフラット35は
35年間固定金利なので


35Sの優遇で10年間は0.8%
残り25年間は1.1%です


私は金利が将来上がると思って
固定金利にしたので


将来金利が上がって

物価も上がって
インフレの世の中になった場合に


今の50,000円が
40,000円位の価値になったら


なにも無理して
「繰上しなくてもいいかなぁ」と思っています



まあ生活に余裕があって
貯金もたくさんある人なら


とっとと繰上してもいいと思いますが


仮に宝くじで6億円当たったとしても



10年間の住宅ローン減税があるので
フラット35は繰上返済しないと思います


まあ6億あったら減税分位は
何んとも思わなくなるかもしれませんが



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2018年11月01日






住宅ローンをアルヒ
フラット35で借りましたが


定期的にアルヒからメルマガが届いて
普段は読まずに捨てるのですが


ローンa

今回は

住宅ローンの返済が
難しくなってきたという特集なので

思わず読んでしまいましたが


「無理をしている方も結構いるんだなぁ」
思ってしまいました


支払いに余裕が出来るのが
ローコストで建てた場合の
最大のメリットですが



もちろん
返済が難しくなった方も


事前にシュミレーションとか
していると思うのですが


私の経験上


どのようにして
住宅の予算が決まったか


一番簡単で
正確なシュミレーションを
紹介します







・一番正確なシュミレーション?



このメルマガの
返済が難しくなった人の理由上位は



ローンb




【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった

【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった

【理由3】家族が増えた

【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった

【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった



このようになっていて

事前のシュミレーションが
大事と結論されています



もちろん購入前に
色々シュミレーションは
みなさんすると思いますが



どうしても机上の理論ですので
実際生活を始めたら


「思ったよりキツイ」とか
出てくると思います



色々シュミレーションも大事ですが
今から購入する方は


今支払っている家賃から考えて
いくらまでなら支払いが問題無いか
計算するといいと思います






・理由上位を私にあてはめると・・・


【理由1】頭金を入れずにフルローンで家を買ってしまった

【理由2】住宅の購入と維持にかかる「諸費用」「税金」を考慮していなかった





我が家の場合も

フラット35で9割ローン

残り1割を
アルヒフラットアルファで借りたので

10割融資ですが


ローンc

契約時の見積もりから
オプションなどでもう少し上がって

かかった総費用は
2,758万円に対して


借りれるお金は
建物建築費と土地代だけなので


ローンd


フラット35は
そこからさらに9割までの
融資なので2,104万円



ローンe

残り1割分を別途借りれる
アルヒフラットアルファで 2,34万円


両方合わせて
10割融資でも2,338万円しか
借りれませんので


400万円は現金で用意しました




諸費用などは

住宅ローンでは
借りれないので


ある程度現金を用意しないと


さらに金利の高い
諸費用ローンなどで借りるしかいので

この辺は用意した方がいいですね







また、これ位のローコスト住宅でも



団信保険料で毎月1万円
固定資産税も毎月1万円は
貯めているので


今住んでいる家賃プラス2万円は
かかると思った方がいいです






【理由3】家族が増えた


これは我が家も引越ししてから
1人増えましたが


もともと子供欲しいなぁとは
思っていたので


支払いの面では問題無かったです


20代夫婦なら
さらに増える可能性もありますが






【理由4】ボーナスが削減された、もしくはゼロになった


幸い私の会社はボーナスの削減などは
無いですが


そもそもボーナス払いは
入れていませんし

ボーナスを支払いの
アテにはしていません



バブル崩壊や不景気も経験してるので
ボーナスは関係なく支払いが出来る金額で
購入しましたし


住宅ローンはとにかく
長いですから

アテにしない方がいいですね





【理由5】収入からみて高額な住宅を購入してしまった



理由1~4までは一切無視しても


結局支払いが収入からみて無理がなければ
問題はないですね



私は賃貸時代の家賃と

今の住宅ローンを比較すると



毎月8,000円ほど
住宅ローンの方が高いのですが


太陽光パネルと

賃貸の時は高いプロパンガスだったのが
今はオール電化なので


光熱費が8,000円以上
下がっているので

毎月の維持費は
むしろ下がっています



「団信保険料」と「固定資産税」で
毎月2万円分は余計にかかりますが



今支払っている家賃と
保険料、固定資産税も足して


ボーナスは無視して
毎月の給料だけで無理なく払えます



たしかにローコスト住宅なので
安いのですが


無理して高い家を買うよりも
ずっと良かったと思っています



10年後以降は
修繕工事費などもかかるとは思いますが


とりあえずは
ローコスト住宅(3,000万円まで位)なら

毎月の家賃プラス20,000円の支払いが
問題なければ

今の家賃と同じ位の住宅ローンなら

急に困る事は無いと思います




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2018年10月26日





家を建てるのは
人生で1回きりの人が
ほとんどなので


家を建てると
色々相談されたり

ブログをしてますので
ネットでも色々相談を頂いたりしてますが


ちょっと過度な
期待をしすぎてる人も多いのです


購入を検討してる方は
是非覚えて欲しいですが


「家買ったらと言って幸せになる訳ではないです」







・建てて良かったと思っていますが・・・


ブログで何度も
建てて良かったと言ってるので


ちょっと矛盾してますが



家はあくまでも「モノ」なので


値段は全然違いますが
車や家電を買うのと同じです



生活は便利になるし
買ってよかったと思いますが


あくまで「モノ」なので



今家庭がうまくいってないからと
家を建てて生活環境を変えようとしても


家は「モノ」ですから

便利にはなるでしょうが
そこまで変わりません




家a

昔住んでた賃貸ですが


2LDKで

リビングが12畳
寝室6畳と和室が4.5畳なので


子供が生まれたので
狭くなりましたし


低金利なので
家賃と変わらず家を購入出来るので


夫婦とも「早く家買った方が得」と思い
私の場合は建てましたけど


ハッキリ言えば

家を建てる前から
幸せでしたし


今もこのアパートに
住んでいたとしても

「狭いなぁ、家欲しいなぁ」と言いながらも
まあまあ幸せに暮らしていたと思います


昔から
「狭いながらも楽しい我が家」と言いますし




家b

犬もいますので
余計に狭かったですね


それでも
不便だとは思ってても
不幸だとは思った事はなかったです









・車や家電と同じに考えてみる



工務店などのブログでは
出来れば買って欲しいわけで


こういう書き方はまずしませんけど





例えば車を買い替える時って


・年式が古くなった

・家族が増えて車が小さくなった


この理由で買い替える方が
多いですけど


家も同じです


住んでる賃貸が古くて

家族が増えて手狭になったので



家c

家を建てましたが



賃貸じゃないので


次に古くなったからと
簡単には変えれません



無理に家を買って
生活がキツくなって


幸せではない生活になるなら


家を買わない方が
よっぽど幸せです






・とにかく夫婦で本当に必要か話し合う


どちらかが一方的に
決めてしまったら・・・


ものすごい高い買い物ですから
大変な事になります



どちらかが反対なら
まずは何故反対なのか
理由をしっかり聞いて


夫婦の悩みを解決してから
購入しないとダメですし



家が広くなるので
子育ては若干楽にはなりますが

大変な事は間違いないですし



仕事のストレスが
変わったりする事はありません



ローンの為に仕事を頑張ろうという
意欲は増えるかもしれまんが


家d

仕事しないと家なくなっちゃいます




家は買ったら
幸せになるモノではなくて



買ったら生活が
便利になるアイテムです



まずは今の生活をよく考えて
本当に必要か

不安なら何故不安なのか

お金以外でも

・ずっとこの地域にいるのか
・両親の介護など将来住む人数か変わるか

などなど


こういった問題をクリアしてから
購入した方がいいです


家を建てて
欠陥住宅でもないのに


「建てて後悔した」ってブログも
結構見ますので






・有利な時期というのは間違いないのですが


先月10年国債も上がってきたので

この低金利時代もついに
抜け出すのかもしれません


お金の事で言えば

家e


この低金利は本当に
購入する側に有利なので


必要なら金利が
上がる前に購入した方がお得です





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2018年09月19日





新規の住宅ローンはもちろん

低金利なので
借り換えも最近は多いですが


団信での死亡以外の保証

多いのは
3大疾病付プランだと思いますが



同じガンでも
支払いが免除になる銀行と
ならない銀行があります



団信a

同じガンで同じ日数入院しても

A銀行は全額免除で
B銀行は1円も免除にならない場合があります





・3大疾病や8大疾病プラン


先日メインで使っている

新生銀行から
住宅ローン借り換えの
営業電話が来ました


まだフラットで借りたばかりなので
検討もせずお断りしましたが



気になったのが

団信b


団信が無料

しかも
介護が必要になると免除
という事で詳しく見てみると


ガンとか心筋梗塞とか
病名は一切関係なく
支払い免除の条件が


団信c

要介護180日以上が条件で

さらに詳しく見ると


180日以上の間
歩行が自力で出来ずに

排泄や入浴が、衣服も一人で
脱着出来ない場合とあるので



これはかなり
条件が厳しそうです






・ガン保証も大変条件が厳しい銀行が


こちらも8大疾病が無料で付く

住信SBIの住宅ローンですが


団信d


ガンにかかっても
1年以上就業出来ない場合じゃないと
支払いが続きます



1年以上就業出来ないというのが
どういう状態かと言うと


全てのガンのデータですが

ガンアライブという
ガンの後の仕事復帰のサイトがあって


団信e


https://www.gan-ally-bu.com/



ガンになってから仕事に復帰する平均

アルバイト、パートで80日
フルタイムで201日です


さらに内視鏡手術なら
1週間で退院可能です


今の技術では
これだけ早く復帰出来るので


1年で復帰出来ないというのは
かなり重い状態という事ですね








・母親がガンになりましたが



4年前に私の母親が


大腸がんにかかって
ステージ2でした


ステージ2ですので

リンパへの移転はないですが
既に内視鏡手術は出来ない状態なので


通常の開腹手術でしたが


これでも3週間で退院して


3ヶ月間の化学療法で
週に1度通院して


普通に社会復帰して
今でも元気に過ごしています


このガンの場合の例でも

先程書いた

新生銀行と住信SBIの団信では
免除にはなりません





・フラットも含めて多いのがこのタイプ


私が入っている
フラット35の3大疾病は
スタンダードなタイプ


団信f


他の銀行でも一番多いタイプですが


まず3大疾病のうち


ガンは

皮膚がんと上皮内がん以外は


ガンと診断された時点で
支払いが免除になります


急性心筋梗塞と脳卒中は


まず手術をしたら
その時点で免除になって


手術以外なら
60日以上働けない状態だと

免除になります


ガンと判明した時点で免除になるので
万が一の際には安心できます





・無料で付くプランに注意


フラット35の場合は
団信自体が別途加入の有料です


2016年までは
別払いで保険料を支払い
(年1回でローン残高の0.36%)


今は団信に入る場合は
住宅ローン金利が上乗せされます
(金利が0.28%上乗せ)


その他の銀行でも

やはり保証が安心な団信は
別途有料なところが多いので


加入する際は
パンフレットやwebの
細かい文字までよく読んで


どのような条件で免除になるか
確認した方がいいと思います





・フラット35の団信は入ったら損な人がいます


銀行の場合は
団信は強制加入なので

過去の病気などで入れない人は
住宅ローンも通らないのですが


フラット35は
団信は任意ですから

入れない人でも
住宅ローンは通りますし



健康な人でも
入らないという選択も可能です


入らなければ0.28%の金利が下がります



私は絶対に
必要と思ったので入りましたが



20代~30前半までに
家を買うなら


死んだら家と同じ額が支払われる
生命保険に入った方が安いです


3大疾病も若ければ
家の金額と同額が降りる保険のが安いです



団信のメリットが
「全年齢同じ保険料」なので

若い方は損します





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