お金、ローンの話

2018年09月08日


当たり前の話ですが

ハウスメーカーの営業さんは

自社の住宅を
契約させて利益を出します



一部の超お金持ち以外は


お金a


住宅ローンで支払いますが




ハウスメーカーに
毎月払う訳では無く


家を買う人が


銀行や住宅金融支援機構(フラット35)から
お金を借りて


ハウスメーカーは
売上を銀行や機構から
貰います


お金b


私はフラット35で借りました


そして
お金を立て替えてくれた
銀行や機構に


利息を付けて毎月支払います






・営業さんのお金の話は話半分で聞きましょう


仮に「この人は買いそうだ」というお客がいて



でもA銀行という
お得なローンは通らないかも


しかしB銀行という
若干割高なローンなら通るかも


という時に営業さんは

Bのローンを通しますね


ローン通らないと売れないので・・・



大抵のハウスメーカーは

提携している
銀行やフラットの代理店があるので

そこから通しますが


その中でもいくつか
選択肢はあると思いますが


もちろん通らないと意味はないので



どこでも全く問題無いというお客じゃなければ


「通りそう」な所から優先します





・うちにはファイナンシャルプランナーがいます


お金c


これを売りにしている所も多いですね



しかしFP3級は誰でも
少し勉強すれば受かりますし


運が良ければ
何もしなくても受かります


FP3級の学科試験は


全60問の問題で

60%の正解で合格ですので

60問の内36問合っていれば合格です



そして試験問題は
全部マークシート選択式



2択問題が30問
3択問題が30問です


これで36問合えば合格なので


本当に簡単です



本人に取る気が無くても
会社から言われて


数日勉強すれば誰でも取れる資格です


こういう人に

大事な数千万円のローンを
任せても大丈夫か考ると


自分で色々調べてから
購入した方がいいです





・中小のローコストメーカーに注意



大手のハウスメーカーは
お金の話より前に


「私のメーカーは○○が得意」とか

「超高断熱、高気密です」とか


自分のメーカーの家を売りにしますし



ローコストと言われるところも



「これだけの設備でこの価格」とか

「この値段で高気密、高断熱です」とか


価格に対する設備や性能を売りにしますが





あくまでも一部のメーカーだけですが


中小のメーカーや工務店などで



・設備は売りに出来る物がない


・そこまでローコストも作れない


・アフター保証も大手メーカーほど
 人がいないので売りに出来ない



こんな会社は
お金の話が多いです




もちろんお金は大事ですし

月々の支払は少ない方がいいのですが



例えば
超ローコストの家で
総額1,500万円で建てれるメーカーがあって



当然2,000万円の家とは
どんなに経費を抑えても

設備や仕様などのグレードは下がります




この時に

家を買おうとしている人が


実は全く問題ないのに


この収入でこの家族構成だと
2,000万円は厳しい我が社の1,500万円なら
将来も安全に支払い可能と説得されて




本人の希望の家ではないけど
1,500万円の家を買った場合に


将来満足出来るかというと


「ああすれば良かった」

「ここのグレード上げたかった」

とか出てくると思います


お金e


一般的には返済負担率が25%までは
安全と言われています


この例だとさらに手取り計算ですから

まず2,000万円なら安全圏です




・私の経験です



某キューブ系のモデルハウスに行った時に


担当の営業さんが

「我が社で契約するかは置いといて」

「非常に参考になる話です」


家とお金の
相談会みたいな事をしていました




見学会を見に行ってたので


営業さんに

「ここのグラスウールって何mmですか?」


「この家ってフラット35は35Sになります?」
って聞いた所



「ちょっと分からないので後日回答します」と・・・




あ、この営業さんダメだなって思ったので




その相談会も
興味も無かったのですが


暑かったし
次のハウスメーカーの約束まで
時間があったので聞いたのですが




結構ひどかったので(苦笑)




確かにたいした収入も無いのですが


実際に今現在、契約しているローン位の金額も



「子供が多くなった時に大変」

「共働きなのでどちらかが働けなくなると大変」


などなど


「そうなったら、どのローンも大変だろ」


思う事が色々あり


そして
「我が社の住宅ローンなら大丈夫」


最初の3年間だけ固定金利を紹介したり
何故か比較の35年固定が2%だったり

(その時のフラット35は1.08%でした)


お金d
我が社から申し込むと
ガンの時に免除になるなど
とんでもない説明をされて


それは銀行の商品であって
そちらのメーカーがしている訳では無いですし


私はフラット35ですが


ガン、心筋梗塞、脳卒中で支払い免除の
三大疾病タイプに入ってますし

他の銀行でもこういったタイプは普通にあります


・・・・
・・・
・・

結局
この営業さんも

モデルハウス見に来た人を
相談会まで離すなという

仕事をしていただけですから


可哀想ではあるのですが




ローンの方法で
ハウスメーカーを決める事はありません






・どうしてもFPなどに相談したいなら


ハウスメーカーとは全く関係ない
お金の相談会に行った方がいいです



・銀行などの金融機関


・自分が入っている生命保険会社


こういった特定のメーカーと
関係の無い所で相談したほうがいいですが



収入も、毎月かかるお金も
家庭ごとで違うので


夫婦で相談して
いくらまでなら問題なく払えるかを
決めてから相談した方がいいです



ローン1

レオハウスでも相談会してました



にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 レオハウスへ
にほんブログ村



ローコスト住宅ランキング


2018年09月01日


ここを見て頂いている方は


・家を建てているか

・建てるのを検討している方が
 多いと思いますが



実際に住み始めて生活しだすと

賃貸時代のが楽だった事もあって


当然デメリットもありますし


お金だけで言えば
凄い額の借金を抱えます






・お金だけで言えば最初は絶対損します


家と土地は資産になりますが


当然家を建てたメーカー
お金を貸す銀行利益を出しますから



総額3,000万円かけて作った家は

完成して住み始めた瞬間に

多く見積もっても2,500万円位の
資産価値になりますから


単にお金だけで言えば
500万円の負債です



家を買う理由a


家を買う理由b

頭金で420万円を払ってさらに

2,338万円の借金までしましたが


明日家を売ったとしたら
2,300万円位にはなってしまうと思います



この負債を差し引いても
家を建てるメリットが多ければ


「建てて良かった」となると思います



まあ賃貸を借りていても


その物件の大家さん
大家さんにお金を貸した銀行の利益


家賃で払っているので
要は同じですが


負債は背負わないですね






・家を買う理由のアンケート


HOME'Sの家を買う理由アンケートの
ランキングですが



第1位 賃貸では家賃がもったいないと思った(57.8%)

第2位 家が狭くなった(27.1%)

第3位 子供ができる、できた(18.1%)

第4位 もっと便利な場所に住みたくなった(16.3%)

第5位 金利や相場が買い時だと思った(15.3%)

第6位 結婚する、した(12.9%)

第7位 社宅・寮を出る/転勤・転職する(11.0%)

第8位 もっと教育環境が良い場所に住みたくなった(9.1%)

第9位 魅力的な物件の広告を見かけた(7.3%)



他のランキング見ても
同じようなランキングですね


合計すると100%超えるので
複数回答のアンケートですが


私が家を買った理由を簡単に言うと


「子供が出来て」「家が狭くなって」
「物件の広告を見て」「金利も安いので」
「家賃が勿体ないと思った」


という感じで
5つも回答されてしまいます





・負債以上のメリット


家を建てた時点で


資産価値以上の
借金を抱えた私ですが


支払いは家賃とほとんど
変わっていないので


実生活で
負債を感じる事はありません


家が広くなって、庭で子供が遊べて
家族が幸せに暮らせてはいますが




「子供が生まれて」「狭くなった」だけなら

賃貸でも引っ越せば解決は可能です

庭付きの賃貸もありますし




家を買う理由c

子供や妻が喜んでるものに
金額は付けれませんが・・・





・アンケートには出ない家を買う理由



この理由は
人の不幸なので
多分アンケートには出ませんが



団信があるので私が死んだら
支払いはチャラになります



家を買う理由d


死亡以外でもガン、心筋梗塞、脳卒中などでも
以後の支払いは無くなります



今までの家賃と
金額はほとんど
変わらない住宅ローン
なので



私が生きていれば


家を買っても賃貸でも
同じ支払いですから
得も損もありませんが



仮に私が明日にでも死んだら



家と土地は家族に無料で残ります
(相続税は払いますけど・・・)


・生きていても同じ支払い
・死んだら家が無料


掛金が無料で
死んだら家が入る
生命保険だと思うと


ものすごい得だと思います



我が家は子供2人で共働きですが


仮に私が死んだら
妻の給料だけでは


子供2人を養って
毎月の賃貸を払うのは大変ですので


子供の将来だけを
考えると家を買う事に
デメリットは存在しないと思います


なかなかアンケートで

「万が一死んでも家が残るから」とか
出ませんけど






・住んで感じたデメリット



賃貸から家を購入した後に
後悔したランキングというのもあります




第4位・・・頭金の用意がきつかった(7票)

第4位・・・家族構成に間取りが合わなくなっても簡単に変えられない(7票)

第4位・・・近所関係が悪化しても引っ越せない(7票)

第3位・・・修繕費の負担がきつい(きつかった)(8票)

第2位・・・立地、環境が気に入らなくても変えられない(9票)

第1位・・・住宅ローンがきつい(きつかった)(10票)



頭金、ローン、修繕費は
全部お金の問題なので
やはり予算選びが重要だと思います



近所関係の悪化

私の場合、幸い周りの方は
いい人ばかりなので

トラブルは無いので良かったですが


隣家と揉めると大変ですね




私の場合
ローコスト住宅なので

お金の面は余り
デメリットは感じませんが


生活面では面倒な事も
当然あります



①掃除が大変になった

広さが倍以上になったので
当然掃除も倍以上かかります



②町内会の行事が色々ある

これは都会だと少ないかもしれませんが


・ドブ掃除で年2回
・ソフトボール大会

などのイベントは
参加しないといけません



③雪かき

雪の無い地域は要らないですし

幸いこの冬は
2~3cmの雪しか降らなかったので
雪かきしませんでしたが

数十センチは降る事もある
地域なので、その時は大変です





・賃貸でもいい場合


結局全ての理由が


家族が安心して
暮らせるようにという理由になるので


独身なら家は要らないです


私も結婚する前は

当然家に興味も無かったですし


ずっと独身かもと
思っていたので


さすがに定年後は
借りれる家も無くなりそうなので


定年前に中古マンションでも
買おうと思ってました






・絶対に貯金出来る金額の家を買う


団信で死んだらチャラというメリットを
書いてきましたが


無事に健康で最後まで生きた場合に


定年近くで払い終えると

大幅なリフォームや建て替えなどを
考える時期になります


家の資産価値はゼロになるので
その際に修繕費を問題無く出せるように


ギリギリでは無くて
余裕がある位の金額で買った方がいいです


結局は、賃貸でも購入でも

お金に困らなければ


2018年08月27日



「値引き」
「キャンペーン品」などが付いている


ハウスメーカーが多いと思います


しかし定価のある商品ならともかく


定価の無い住宅に値引きって
意味がよく分かりません



値引きa

こちらは契約時のレオハウスの
キャンペーン品です


値引きという表記は
無かったですが

これだけサービスしますよって事ですし


タマホームは

以前書きましたが


今月中のサービスで90万円
値引きしますという話もありました





・値引きって得?



例えば車を買う場合には

希望小売価格○○○万円とあり


人気車種だと値引いて10万円
不人気なら50万円位値引きがありますが


ネットなどでも○○万円値引いてくれたー
というブログも結構ありますし


家電商品なども
値引き前提という感じですが
希望小売価格がありますので


値引きはお得になります


値引きb

どこで買っても
商品自体は同じ物なので
安い方がお得ですね




しかし注文住宅の場合は


定価は無く


1つとして
同じ商品は無いので



そもそも値引きの意味が
いまいち分かりません・・・



例えるなら


画家に絵を描くのを依頼して


「5万円」って言われるのと


「普段10万円だけど
 キャンペーンで5万円」


なんとなく
キャンペーンのが得なような
気はしますが






・色々話が聞けました


値引きb-2



ツーバイフォー発売記念の後は
オリコン1位記念などで


色々キャンペーンしてますが


私の時は
大人気の家coco発売記念

抽選では無く全員に


①屋上施工
②キッチングレードアップ&テレビボード
③ペット仕様の家
④子供仕様の家
⑤太陽光


この中のどれか1つプレゼントで
太陽光にしました
(3.25kwしか無かったですが)


後は

2階トイレ
サーモスⅡHなどが


キャンペーン品らしいですが・・・



私が使っている
ライブドアブログ


アメブロあたりと違い
ブロガー同士の交流も少ないのですが
(PVも少ないですしね



幸いにも同じレオハウスで建てた方や

今検討中の方から問い合わせを頂いて


何人かと、色々と話が出来たのですが


同じ時期に同じグレードで建てていても



・設備が違ったり
・単価が違ったり

当然それぞれ違う金額だったのですが


色々値段を聞いていると


結局キャンペーンや値引きで
100万円得していれば


どこかで100万円分のしわ寄せが
来ている見積書になってました




利益率は当然決まってますので

仕方ないですね・・・

赤字で家建てれませんから





・他の項目値上げされてました・・・



私が契約した時は


レオハウスは
金額の値引きが無くて


キャンペーン商品だけだったのですが



他メーカーでは
値引きがありました


タマホームでは今月中なら
80万円引きというのがあり


全項目見てたら

「これはどこで頼んでも同じじゃないの?」
って項目が高かったりして


不信感を持ちましたが


メーカーごとに違う事もあるだろうと
言い聞かせましたが




・衝撃的な値上げに出会う


値引きに完全に
不信感が出た一件なのですが




仕事で付き合いがあるので
メーカー名は出しませんが


某ハウスメーカーで


紹介者値引きという事で
100万円の値引き
あったのですが


総額は他メーカーと
余り変わらず


各項目を見ると


私の会社に依頼している
産廃処理費が・・・


うちの請負金額の
倍以上です・・・


さすがに写真は出せないのですが



「上乗せするのはいいとして」


うちの会社の分くらいは
上乗せしなくてもいいんじゃないかと


しかも倍以上の金額で・・・






・色々なブログに書いてある事


気になってるハウスメーカーの
ブログを見るのが一番多いと思いますが


私みたいに全部公開している
ブログもあれば


ほとんど金額は公開してない
ブログも多いですが




同じメーカーでも値引き額は
全然違いますね



大手メーカーは
利益率は決まってますから


例えば

実際に1,500万円かかるから

利益は必ず300万取れって
場合に


値引きc



こう作っても



値引きd




こう作っても



どちらでも利益率は
同じなので



作る営業さんのクセみたいなものと
思って


値引きは一切考えずに


値引き後の金額で
他メーカーなどと

比べた方がいいと思います


決算期などは

利益率20%から18%に下がるとか
あると思いますが


決算だから
利益無しですなんて言う人いますが


今どき誰も騙されないと思います







・地域工務店は別だと思いますが


仕事で付き合いのある工務店などで


この仕事翌々月振込だからキツイとか

今月は本当にヤバイとかで


うちへの支払いが遅れるとこもありますが



こういう時なら
かなり値引きが期待出来そうですが


数十年先も
潰れないかという別の心配が出て来ます





にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 レオハウスへ
にほんブログ村




ローコスト住宅ランキング







2018年08月21日


この画像3枚の中で

どれが一番
「いい家」に見えるでしょうか?


金額a


金額b


金額c


答えは人それぞれ違うと思いますが


私なら
「最初の家がいいな」と思います



では今度は

同じ画像に
金額を付けます


金額d


金額e


金額f

答えが同じ人もいれば


この金額の割りには
お得だなーと


答えが変わった人も
いるかもしれません


ちなみに
ハウスメーカーは合ってますが


金額はモデルルームなので
適当です


多分3種類とも
この金額では建たないと思いますが


ハウスメーカーの相場だと
思って下さい






・欠陥住宅以外に悪い家はない?



ちょっと言い過ぎですが


欠陥住宅や施工ミスは置いといて


それ以外でも

「失敗したなぁ」という部分は
生活を始めたら
色々出て来るかもしれませんし


中には

「安かろう、悪かろう」の家も
あるかもしれませんが


ここみたいな
マイナーな個人ブログまで見て頂いて


ネットで情報を収集している方なら
そこまで騙される事は少ないと思います






・当然高性能は高価格です


我が家の窓サッシ

サーモスⅡHです

金額g


アルミ樹脂複合サッシで
熱貫流率は2.33です



一方こちらは

サーモスXです

金額h

熱貫流率は1.03
かなりの高性能です



当然ですが

金額は

サーモスXの方が
かなり高いです







・どこで妥協するかです


ある程度の
予算が必要なメーカー


我が社は樹脂サッシで
トリプルガラスです

熱貫流率は〇〇ですと説明されて


数年前でしたら
割と高性能だった2.33の
サーモスⅡHも


「これでは性能が低すぎる」

「我が社では絶対使いません」


みたいな話を言います


その工務店が
サーモスXを使っても

サーモスⅡHと
同じ金額で大丈夫ですと言うなら


ものすごい
自慢してもいいのですが


当然その分金額は上がります・・・





・間取りやどんな家が希望かの前に予算を決める


予算を決めないで

住宅展示場や工務店を
見た場合


おそらく

金額が高い方が
「いい家」って思います


200~300万円位の差なら
安い方がいいって思う事もありますが


1,000万円違ったら


全然別物な位に
豪華になるか


ものすごい
高断熱、高気密の家になります


なので

最初に予算を決めて

それ以上の金額なら


そもそも
「あ、それは無理」って


対象外にする事が大事と思います


見る目を鍛える為に
高いメーカーを見る事は大事ですが


「見るだけ」にします






・本当に無理の無い支払い割合


一般的に
お金を貸す方(銀行など)は


収入の3割が
安全圏と考えて


これくらいなら
普通にお金を貸します



年収500万円の人がいて

3割だと150万円ですので


ボーナス払いが無い場合は

150÷12=毎月12.5万円です


年収500万円の人が

毎月125,000円を
35年間払うなんで


絶対無理ですが


銀行は大丈夫と言って
貸してきますし



成績が欲しい営業さんも
「大丈夫ですよ」って言ってきます






・安全圏は手取りで25%までだと思います



年収500万円の場合


もちろん扶養家族の人数などで
手取りは変わりますが


平均的な数字を出すと


月収35万円で35万×12ヶ月で420万円

ボーナスが40万円を2回80万円


これで額面が年収500万円なら




35万円の手取りだと27万円位ですので


27万円×12で324万円

ボーナスの手取りが
30万円が2回で

合計して手取りだと
384万円


これから25%なら
年間960,000円なので



ボーナス払いは0にして
毎月80,000円です


この位なら
問題なく払えるかなぁ
思いますし


今が賃貸なら

ほとんど変わらないか
安くなる人も多いと思います





・さらに安全を求めるならボーナスは計算しない


上記でも
安全圏だと思いますし


私も手取り25%ルールを
上限に家を探しました




幸いにも土地代が
格安で手に入ったので


ボーナスは
一切計算しないで25%になりました



ボーナスを計算しない例だと


先程の年収500万円


・月収35万円
・ボーナス40万円が2回


この例で

ボーナスを計算から
除外します




なので月収35万だと

手取り270,000円

25%以内だと


毎月67,500円です


これなら
住宅ローン

全く負担にならずに
生活出来ると思います






・これでいくらまで借りれるか


35年固定で
金利は1.2%で計算しています


金額i



額面年収500万円の人が

ボーナス込みの手取り25%だと
2,740万円借りれて


さらにボーナスを計算しない
2,310万円借りれます



頭金の額にもよりますが
200~300万円の頭金でも


3,000万円近い家が建つので
ローコスト住宅なら充分ですね



ちなみに銀行が言う

額面の30%だと

金額j



なんと
額面年収500万円でも

4,270万円借り入れ出来ます


随分豪華な家が建ちそうですが

毎月の支払いも豪華ですね







・共働きでも計算に入れない



我が家は共働きですので


世帯収入で
計算すれば


毎月の負担率は10%ちょっと
なりますが


家を購入する時には
一切計算にいれませんでした


私が死んだり
ガンにかかったりすると


団信で支払いも免除になり


生命保険なども
降りますので

家の支払いは問題ないですが



妻が仮に亡くなっても

生命保険は
たいした事ない金額です


その場合でも自分の収入で
問題ない金額なら


最後まで
手放さずにすみます






・家買ったから我慢しなさいが嫌でした


最初の1~2年なら

「家買ったから仕方ない」

色々我慢出来るかもしれません




しかし住宅ローンは長期ですから


時間が経つと
その家に住んでいるのが
当たり前になるし


仕事のストレス

子育てのストレスなどを



ストレス解消で

・外食したり
・旅行に行ったり
・趣味の物買ったり


などを


住宅ローンで厳しいから
出来ないとなると


どんどん悪循環になると思いました



また子供も


例えば高校生や大学生で

「パパ家がボロいから買って」
なら多少の我慢もすると思いますが


我が家は2歳と0歳です

この家があって
当たり前なので


「おもちゃ買って」

ローンが大変だから無理って買えないと
子供も悲しくなるし


家族の幸せのために
買ったのに


なんの為に
家を買ったのか
分からなくなると思います



本当に無理の無い
金額なら


家以外にも色々
お金を使えます


そう考えると


金額f


金額g


この家や
この窓サッシが


いい性能に思えてきます(笑)




にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 レオハウスへ
にほんブログ村



ローコスト住宅ランキング



2018年07月28日


何度か先送りしていた
消費税増税ですが


ニュースなどでしていますが
今回は先送りせず
決定みたいな流れですね・・・


2019年10月からなので
まだ1年以上ありますが


注文住宅の場合は

契約してから
引き渡しまで時間がかかるので
特別な措置があり

消費税a

2019年3月末までに契約していれば
引き渡しが10月過ぎても8%になります


2019年4月以降でも
引き渡しが10月末まででも
もちろん8%で大丈夫です





・私なら増税後に家を建てます


仕事や子供の都合が無くて

いつでも完成でいいのなら


まだ、駆け込み需要が無い今のうちか

増税間近になったら待って
増税してから建てます



①金額は変わらない

前回、前々回の消費増税の時にも
駆け込み需要が多く

増税後の反動で

前回が9%
前々回は15.6%も

前年比で落ちました

日用品や家電製品と違い


住宅は、それほど売れないけど
1つ売れれば利益が高い商品なので


当然、余りに売れなくなれば
値下げの余地はあります


土地代は消費税はかかりませんから

家の部分と手数料だけが消費税がかかるので

我が家だと2,000万円位なので


消費税8%だと160万円
消費税10%だと200万円

差は40万円ですから


キャンペーンや値引きで充分
引ける金額です


駆け込み需要で
お客様が多い時期は
当然値引きを頑張る必要もないので

お客が少ない時期に建てた方がいいです



それだけ利益率が高いって事ですが



②駆け込み需要で施工ミスが増える



当然お客が多くなれば
施工数も増えて

施工ミスなどが増える可能性が上がります


現場の大工さん以外でも
営業さんや工務さんも


普段より多く顧客をかかえるので
ミスも増える可能が上がります



③施工ミス以外でも理想の家が出来ない事も


私が契約した時は
レオハウスも暇そうでしたので

何回も打ち合わせが出来ましたが

当然忙しくなると

営業さんや設計士さんも時間に追われますので


普段なら出来る提案が出来なくなったり
打ち合わせが減る可能性も出てきます


また設備品も
受注が間に合わないという事も出て来ます


その際に
引き渡しを伸ばせなくなったら
違う設備を入れるしかないですし


キッチンやお風呂など
選べるメーカーも減る可能性が出て来ます




消費税b

暇な時期だったので
契約もせかされませんでしたし
工期も短かったです




①②③共通ですが


増税関係なく
忙しい時に家は建てない方がいいです



④すまい給付金は10%に対応済です


消費税c


すまい給付金ですが
私が契約した時は最大で30万円でしたが


10%に増税すると
最大50万円になります


こちらは収入に寄って
変わってくるので

全員が得する訳では無いですが・・・


消費税d

前にこちらでも書きましたが



こちらの年収は基礎控除と社会保険を控除した後の年収なので
年収650万円位までは補助金が貰えます

にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 レオハウスへ
にほんブログ村


ローコスト住宅ランキング