家と土地の話

2018年07月22日


何度か土地選びの記事で
ハザードマップの事を書いてますが


今回の西日本の水害が


ほぼハザードマップ通りの
被害になったという事で


ニュースなどでも
「ハザードマップの確認を」など

色々と注目されていますが


ここをご覧になっている方は
今から土地と家を買う方が多いので


ハザードマップは
土地購入時
チェックされていると思います






・住んでいる場所のハザードマップを確認する


こちらは私の住んでいる
山梨県甲府市のハザードマップです


50年から100年に一度の
大洪水で川が決壊したと
想定して作っています


ハザードマップa



色分けですが

ハザードマップb

黄色は0~50cm
緑は50cm~1m
水色は1m~2m
青は2~5m
紫は5m以上です


我が家は黄色い地域で
0~50cmなのですが

すぐ近くが緑なので

最大1メートルまでは
想定した方がいいかもしれません





・緊急避難でも自宅にいた方が安全?


水害の場合
地震と違って


大雨から始まって
だんだん増え始めて

気が付いたら
大惨事というパターンが多いですが


「避難命令」が出ると
避難所に逃げないと行けないと
思いがちですが


今いる所が
ハザードマップで最大3メートルまでの場合


避難がすでに難しい場合は
自宅の2階で待機いう風に書かれています


甲府市のハザードマップは
3メートルは無いので


2メートルまでの場所なら
避難が難しい場合は


自宅にいた方が安全です




ハザードマップc

我が家だと


基礎高と建物の高さで
3メートル50cmまでなら


建物が流されなければ


2階に避難すれば
最悪、命だけは助かります






・避難所までのルートを作っておく



ハザードマップd

近くの避難所ですが


3箇所は水害2メートルの
場所にあって


後は50cmと1メートルです


避難所に行く途中に
事故にあう方もかなり多いので


なるべく水害が低い地域だけで
避難所に行けるようなルートを


あらかじめ作っておいて
家に貼っておくといいと思います







・土砂災害ハザードマップもチェック



甲府の場合は北部と南部に行くと

山があるので


ハザードマップe

私が住んでいる所より
標高が高くなるので

洪水ハザードマップは
0メートルになります


しかし

ハザードマップf

このように山になってくるので


土砂災害ハザードマップで

・がけ崩れ
・土石流

などの土砂災害もチェックします


ハザードマップg


こちらも普段から
避難所までのルート

災害がなるべく起こらない
ルートを考えて

地図を作っておくといいと思います





・今回被害がなかったところ


数十年~数百年に1度の
今回の豪雨でしたが


ハザードマップの有意は
確認出来たので



・土砂災害の心配無し
・最大水害1メートル以下


このような地域は
家の損傷はもちろんあっても

命は助かるので


是非今から土地を購入する人は
こちらも考慮してみて下さい



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2018年06月29日


大人気の家CoCoは
標準で第一種換気ですので
(2×4で作った場合はCoCoでも三種換気です)



換気b



換気a

在来工法の場合は
第三種はもうないのかもしれませんが
(大人気の家バリューは3種換気かも)



換気システムは
圧倒的に
第一種換気がおすすめです


※大人気の家CoCoでも
2×4で作った場合はグレード関係なく
三種換気みたいで理由は
天井裏にスペースが
取れないみたいです



もちろん
温度や湿度の快適さも違いますが


私が最初に一種換気がいいなと
思ったのは、最後に書きますが
三種換気の
「見た目」が嫌でした






・簡単な一種換気と三種換気の違い


簡単に言うと

一種換気は吸気も排気も
電気で強制的に行います



三種換気は
排気は電気で強制的に行いますが
吸気は壁に穴開けて自然に取り入れます



一種換気は
熱交換というシステムがあって


空気は入れ替えるけど
部屋の暖かさ、涼しさを
キープ出来ます



その他一種換気と三種換気の性能差を
色々書いたwebサイトもありますので
詳細はそちらを見て頂くとしても




一種換気のメリットは
主だった所で


・熱交換するので第三種に比べて冷暖房効率がいい分省エネ
・PM2.5もカットするので子供にも安心




・気温がどれ位違うかというと


気温は0度
家の中は20度の場合

3種は外気温そのままですから

換気c

当然.外気温の0度が入ってきます

寒くなったり暑くなったりして
止めたくなるのも分かります





1種の全熱交換なら

換気d

熱交換率90%の例ですが
外気温が0度でも
熱交換して18度の空気が入ります


レオハウス標準の
パナソニック製品は
安い奴なので熱交換率が80%ですが
それでも16度の空気が入ります



※画像は
こちらから引用しています



結露対策等で
24時間換気は
止めてはいけないのですが



3種換気の場合
「寒いので止めた」という
ブログが結構あります


結露やカビ対策など
家を長持ちさせる為にも


どんなに寒くなっても
換気は止めてはダメです


その点
1種換気なら
熱交換出来ますので
24時間換気が動いてても
「寒い」と感じた事は一度もありません


夏の場合ですが

外気温35度で
室温が27度の場合


換気e


3種換気の場合は
外気温のままなので
35度の風が入りますが






換気f


1種なら熱交換しますので
当然低くなります



夏も冬もエアコンを使わないなら
一種の換気システムの電気代が
月500円位かかるので
電気代が高くなりますが


このようにエアコンの効率が
上がりますので
夏冬は、電気代も省エネになります





・気温だけでなく湿度も一種換気のがオススメ


全熱交換なら
湿度も快適になり


三種換気だと


換気g



換気h

このように夏、冬は厳しいですが







一種換気なら

換気i


換気j

ここまで変わります





・1種換気のデメリットは?


デメリットは金銭面ですが
こちらも色んなwebサイトに書いてあります。


①24時間換気をするので
電気代が月500円ほどかかる


※これは熱交換するので
その分エアコンの効率が上がるので
夏冬が厳しい地域なら
かえって省エネになります



②天井裏にダクトをたくさん通す
仕組みの為故障時にお金がかかる



③そもそも設置費が70万円位かかる



まとめるとどこも
お金がかかるけど出せるなら
第一種の方がいいよになります。





・もうひとつ一種換気にこだわる理由


性能の詳細は
とりあえず置いといて


法律上必ず
換気システムは必要になります。


家を建てる前に
建売住宅も何件も見に行ったのですが



「この家なら住みたいなぁ」と思ったのが


「ダウンライト」と「第一種換気でした」




その時は一種と三種の性能の違いなんて
よく分からなかったのですが


三種換気の「見た目」が嫌でした






・3種換気の見た目が良くないです


自然吸気する3種換気の場合
「天井高の1/2の高さまでに設置」
決まっています。



※ダクト式の3種換気なら天井に付けれますが
3種のメリットである
故障しないし安いが無くなりますので
これなら尚更1種にするべきです



3種換気でも排気は機械ですので
こちらは天井でもいいのですが



対角線上に配置しないと
吸排気の効率が落ちるので
1部屋に2つ壁に穴が出来ます。


換気k


換気l

画像は
地元の建売住宅です


比較的安い価格なので
三種換気で
一番コストがかからないタイプです



せっかくの新しい家なのに
部屋の壁に穴があるのが
嫌でした・・・



「3種換気 位置」
などで検索すると

目立って嫌だという
ブログがたくさん出てくると思います。



キッチン壁紙などは
見た目でオプション費用を払う人が
たくさんいますし


サイディングなどは
見た目をかなり
選びますので



性能じゃなくて
見た目の問題だけでも
一種換気はオススメです



換気m

我が家の天井です


一種換気は
機械で吸排気するので
天井裏にダクトを通して


吸気、排気口ともに
天井に設置出来ますので
目立ちません



もし3種換気で
壁に取り付ける場合

吸気口を考慮して
壁紙や家のデザインを
考えた方がいいと思います。



私が今まで見た中では
南欧風やバリ風の部屋だと
違和感無かったです。





2018年06月27日


我が家は1階がリビングで


2階が寝室の
オーソドックスな間取りですが


当然最低でも
1日1回は昇り降りをしますし


洗濯物を干したりなどで
もっと増える場合もあります





・登りやすい階段とは



子供も小さいし


子供が2人とも
40代で出産したので


子供が大きくなったら
夫婦は老後になるので


階段は登りやすい方がいいと思って


・段数
・1段あたりの高さ
・1段あたりの奥行


こちらも考えて作らないと


毎日大変になってしまいます


階段a

こちらは
我が家の階段ですが



蹴上げ階段の高さ

踏み面奥行になります



蹴上げが高いと
当然登るのが大変ですが


バランス考えずに
段数を増やすと
踏み面が小さくなってしまいます





・法律上の最低基準は登れない?


建築基準法だと


蹴上げが最高で23cmまで

踏み面は最低15cm以上と決まっていますが



実際蹴上げが23cm近くあったら
物凄い大変だし


踏み面が15cmしかなければ
まともに降りれません



一般的に登りやすい階段


蹴上げが18~20cmまで

踏み面は20~22cm以上


こちらが登りやすいと言われている
階段のサイズです





安い建売住宅などを見学すれば分かりますが



リビングなど部屋の広さを
優先して階段に使えるスペースが少なくて


物凄く急な角度で蹴上げが高い家だと


1回、2回モデルルームで
見るだけならどうにかなっても

毎日だと大変な事になってしまいます



注文住宅なら当然
(予算の範囲で)

階段の蹴上げ、段数も自由ですので

設計士さんと色々相談して

昇り降りしやすく作った方がいいです



階段にどこまで面積と
予算を取れるかだと思いますが


蹴上げは20~21cm前後が
一番多いみたいです







・我が家の蹴上げと踏み面と段数


我が家の蹴上げは

階段b

17.7センチです
(メジャーずれたので若干違いますが^^;)


登りやすいと言われる
18~20cmより
もうちょっと低く作ったので


小さい子供でも簡単に登れますし


昇り降りで大変って思う事はありません



踏み面は

階段c


23.8cm取ってます





写真だと25cmありますが

階段d


ここが長くても
登りは使えますが
下りには使えない部分なので


この部分は計算に入れません


踏み面も安全と言われている
長さよりさらに長く取っています





・必要な段数の計算式です


蹴上げは低い方がいいからと言っても

当然2階に着けないと困りますが


階段e

我が家の設計図です



レオハウスは標準で
天井高が250cmあります

これだけではなくて


天井と2階の床の間が50cmあります



木造住宅の平均は30~40cmらしいのですが


最近は我が家もそうですが
第一種換気のダクト入れたりしますので

50cmになります



合わせて

300cmになります

(後は床材の高さもありますが
とりあえず計算を省きます)



標準的な段数は14段が多いですが


段数計算は最後の1段
つまり2階の床は計算しないので
こちらを合わせて


段数が14段だと全部で15段登るので


300cm割る15なので20cm


20cmが一番多くなります



超ローコストな家
安い建売だと13段(登るには14段)も
結構ありますが

その場合は

300cm割る14で21.4cmになります


建築基準法には違反していませんが

かなり大変です




我が家の場合は階段は16段

つまり登り切るには17段上がるので


300cm割る17で17.64cmと

標準よりかなり低く作れました






・16段で作れた理由


蹴上げが低い方がいい
段数だけ増やすと


当然踏み面が小さくなって
まともに昇り降り出来ないですが


我が家の場合は

階段f


階段g

このようにスキップフロアの
入り口があるので

一般的な階段は1坪なのですが

1.5坪を階段に取っています


スキップフロアは無くても

階段に1.5坪取ると
これくらいの段数で

蹴上げと踏み面に余裕が出来ます




コの字型

踊り場も階段がありますが

スキップフロアが無ければ
踊り場は平面に出来ると思います


我が家の場合は
5段目の平面が大きいですから


踊り場も平面にすると

無駄な距離が増えすぎるので


段差を作りました





・階段1.5坪のメリット


坪単価が60万円とすると

階段を0.5坪増やすというのは

30万円分かかるし


当然リビングなどの
他の面積が減るのですが


毎日階段は使いますし


子供が小さい家庭は特に
安全を考えるとオススメです


2階のバルコニーに
洗濯物を干すのが
面倒なので


リビングや庭に干す
なんて話をよく聞きますが


昇り降りが楽だと
面倒だと思いませんし



自分が年を取った時にも
当然昇り降りが楽な方がいいです


他のメリットとして
階段下は収納にする家が多いですが


階段h

このように階段下収納が
広くなります


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2018年06月22日


家を建てる際に

大手のハウスメーカーに依頼するか

地域の工務店に依頼するか


これで悩む方が多いですし

このようなブログも多いですね


そしてほとんどのブログが
工務店をオススメしています


大手a

一条工務店も名前だけは工務店ですが
当然大手ハウスメーカーですね





・何故ブログは工務店をオススメするのか


「ハウスメーカー 工務店」
これで検索すると多いのが


ハウスメーカーではなく
工務店のがオススメというのが多いです


何故かと言えば

大手メーカーはブログを書きませんから


ブログを書いているのが
工務店ばかりだからですね・・・



我が家が建てた
レオハウスもそうですが

その他大手ハウスメーカーが


自分のサイトで
工務店批判しませんし

そんな記事もちろん書きません





・一般的に多いハウスメーカー批判の理由


①宣伝費があるのでその分上乗せされる


工務店の営業さんが
必ず言うセリフですが


働いている方なら自分の会社は
宣伝していませんか?


私の勤務先も色々
宣伝広告やCMを出しますが


宣伝広告費は経費ですから
その分税金が減りますし


節税対策としても出します


もちろん大手なら
自分の会社を知ってもらうという
本来のメリットもありますが


宣伝費がそのまま利益が減るなんて
事はありませんね


大手b

レオハウスはクレヨンしんちゃんですね



②人件費が高い


従業員も多いですから
人件費がかかるので
その分価格に上乗せされます


これは確かに
上乗せされる部分ですが


これも経費ですから

そのまま利益分を
上乗せする事はありませんし


人が多いという事は
何かあった時のトラブルも早いですから


安心料と考えると仕方ないと思います





・大手ハウスメーカーはクレームが多い?


これも最初の話と同じですけど

どこもクレームはありますが

例えば1%がクレームになるとして
(100戸作って1戸クレームの計算)


年間1000戸の大手メーカーなら

100戸に1戸だと

1年間で10戸がクレームに



年間20戸の地域工務店なら

100戸に1戸だと

5年に1戸だけクレームの数です


同じ比率でもこうなりますので

大手メーカーの
クレーム系ブログのが目立ちますし


例えば
○○町の○○工務店はひどい
なんてブログがあっても

その地域の人じゃないと
そのブログに辿り着けません・・・







・実際値段は違う?



格安の建売住宅のような


特に特別な作りや
注文が難しい商品がなければ




大手c

ハウスメーカーで契約しても
施工は町の工務店がするので
ハウスメーカーの取り分が無いので
価格は実際安いです



ただ、ちょっと変わった事がしたいとか

キッチンは「これ」みたいな決まりがあると


大量発注の分
キッチン、バスルーム、トイレなどは


大手ハウスメーカーのが
安くなります



実際レオハウスに決まるまでの
過去のブログにも書きましたが


「うちはタマホームより200万円は安いですよ」
ってありましたが


設備のグレードが
タマホームより低かったのと


キッチンを変更したり

リビングの希望や
スキップフロアの吹き抜けなどを希望すると


あっという間に値段差が無くなります





・最終的には人です



色々書きましたが


注文住宅は既製品では
ないですから


最終的には
「いい人にあたるかどうか」です


私が建てた時の現場監督さんは
本当にいい人でしたから


仮に今から
もう1軒建てないと
いけないとなった場合に



同じ監督さんに頼みたいですし

その方が転職して
違うメーカーにいたら
そのメーカーに頼みたいですし



独立して工務店でも作っていたら
その工務店に頼みたいです


余りにハウスメーカーは
オススメしないブログ
多かったので書きましたが


いい人にあたるかどうかが重要です



そして大手ハウスメーカーなら
ネットで色々記事が出ますが


地域の工務店はネットには出ませんので


家建てた人に直接聞くのが
オススメです


地元の美容師さんあたりに聞くと
「あそこで建てた人知ってるよー」
とか言われます





・私が大手ハウスメーカーにした理由


いい人と出会えたのが大きいのですが

それ以外の一番大きなメリットは



・そう簡単に潰れない

これが大きいです


仕事の関係上
地域の工務店なども
100社以上は付き合いがありますが


1月に1社位は潰れてます


大手なら潰れないという保証もないですが
契約したレオハウスは上場企業なので


会社のIR(決算情報)が見れますので
問題ありませんでした

大手6

3年連続で営業利益が赤字のレオハウス
売上高は上がって利益は下がっているので

お客から見たら
「いい物を安く」ですけど


3年間で18億円の赤字ですから
町の工務店なら潰れてますが



大手7

クリクラやダスキン
建設コンサルタントで稼ぐので
トータルだと黒字企業です


数十億円の先行投資が出来るのは
大手メーカーじゃないと無理ですね



万が一の病気事故の為に
自動車保険や生命保険を
掛けているのと同じように


長い付き合いになる
自分の家ですから


潰れなそうな会社を選ぶのも大事です



大手メーカーも実際の施工は
地域の工務店に下請け出しますから


実際の施工能力は同じなのですが


仮に物凄い問題が起きて
完成間近の物を立て直すとなったとして



大手メーカーなら
1,000万円や2,000万円の損では
潰れませんが



地域工務店だと、それは出来ません



大手d

レオハウスと契約しても
実際の施工は下請けの大工さんです






・そもそも当たりの工務店が見つからない


残念ながら地元に
「ここで建てたい」という
工務店が無かったですが


多分大手メーカーより
安くて、腕もいい工務店も
あったと思いますが


大手メーカーがチェーン店なら
地域工務店は町の料理店です


チェーン店なら
特別美味しくもないですが
想像している味が出ます


町のお店は
凄い当たりもあれば
凄いハズレもあります


1回1,000円位の食事なら
試せますが
数千万円だとなかなか試せません



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2018年06月20日


最近大きな地震が結構発生してます


もちろん
住宅の耐震性能も大事ですが



同じ市内でも
この地域は揺れが少ないというのがありますが


地震a

このように地盤によって
震度は最大1.5変わる事があるので



震度5のエリアでも
場所によっては
震度6相当になったりします




私も土地を買う時には


図書館で昔の地図を見たり

昔の航空写真を見ました


地盤調査は土地を購入しないと
出来ないので


土地購入前
ある程度、地盤の強さを調べます





・国土地理院のサイトで昔の写真や地図を見る



国土地理院のサイトでは


昔の航空写真や地図が見れます




こちらで昔の航空写真を見ると


我が家の土地は


地震b

40年前は畑で





地震c

20年前は元地主さんの駐車場になっています



元は池だった場所や
沼地だった場所を埋立などすると
当然地盤が弱いです



その他自分の土地の周りも確認して
昔から住宅街かどうか確認します





・活断層データベースで活断層を確認する


こちらのサイト
活断層データベース




ここでは活断層が表示される
地図を確認出来ます



私が住んでいる山梨県は

地震d

下の方に活断層があるのが分かります




地震e

甲府市には活断層はないので
とりあえず安心です




活断層は文字通り
活動している断層なので


熊本自身の時も

地震f

(日経ホームビルダーより)



活断層に沿って
被害が多くなる場合もあるので
注意が必要です





・市町村のハザードマップも確認する


最近はどの市町村でも
ハザードマップを作成しています


住んでいる甲府市も
webで公開されており


何百年に一度の大雨が来た時の
浸水深などを出しています


地震g

かなりピンポイントで表示されます

住んでいる所は最大50cmなので
まずは一安心です



後は地震発生時の
液状化の危険マップもあります


地震h





甲府市というか山梨県の場合は
津波の可能性は0なので

地震i

ここに津波が来る時は
静岡と神奈川全部が水没します

その為津波情報はありませんが
海がある都道府県なら当然出ていると思います




地震j

盆地の中心部なので
崖崩れもありません


場所的には災害は少ない
メリットも多いですが

盆地なので夏暑くて冬寒いです





・地盤調査会社で昔の地形などを調べる


地盤ネットジャパンホームシールドなどの


地盤調査会社さんでは


結構詳細に地盤の情報が分かります



我が家の地盤調査は
地盤ネットでした



その時の詳細は過去記事に





今回は



土地の住所を入力すると
情報が出て来ます


地震k


昔は扇状地で
地震時はやや揺れにくく
液状化の可能性は低いと出ます





・昔の人に聞く


曾祖父(より前は分かりませんが)から

同じ地域に住んでいますので


○○より南には住むなとか
昔あの地域は洪水が凄かったなど


住んでた人にしか分からない話が出ます



全部当たる訳では無いのですが


たしかに
○○より南はダメって言うので
先程の市のハザードマップで確認すると


地震l


浸水深が2~5m(青いエリア)が増えて
場所によっては
5m以上(紫のエリア)も出て来ます



東日本大震災でも

ここより下に家を建てるなという
石碑が話題になりましたが

地震m

経験した人しか分からない情報も
大事ですね






・住所名など歴史を調べる


昔から住んでない地域でも


図書館などに行けば
どんな地域か分かりますし


私が今の所で最初に
あそこなら大丈夫だって思ったのは


地名の由来になった神社が
すぐ近くにあり



調べたら1583年には
今の場所に神社を建てたそうです


神社など行くと
〇〇年に地震で崩壊、再建などの
石碑などもありますので

このように調べるのもオススメです



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