契約関係とお金のこと

2018年03月01日

aプラン540-640

こちらが現在(2018年3月)の
レオハウスのメインプランです(2種類)


私が契約した時は(契約は2016年7月です)
「大人気の家CoCoLife」は無かったのですが
こちらはCube系の家になるので

・ガルバリウム壁
・陸屋根

こういう特徴の家で
bプラン540-360

cプラン540-360


設備も1種類しかない代わりに
2階建て35坪1300万円という
超ローコストな設定です。
Cube系の家は余り好きではないのですが



私が契約したのが
「大人気の家CoCo」の方になりますが

全国規模のハウスメーカーが
1種類しかプランが無いのはおかしいのですが
なぜか「大人気の家CoCo」とは表示あるのですが
これ以外がありません。

dプラン540-360


web上だとこれしか載って無く
ベーシックから好きなものを増やすとか
書いてあるのですが一応プランが数種類あります。

ロゴデザインといい、webの説明といい
そっちは苦手なのかなって思ってしまいます
(住宅屋なので家の性能が良ければ問題ないですが)



大人気の家CoCoの中に

・B(ベーシック)
・Vセレクト
・Dセレクト
の3種類あります。

もっと高いP(プレミアム)もあるらしいですが
カタログもシートも見た事ないし
営業さんも
「Dセレクトが一番グレード高いです」と言っていたので
イレギュラーな金持ち対応かもしれません


B・V・Dも住宅の基本的な部分は同じで

eプラン540-360


・ベタ基礎
・土台はヒノキの120角(4寸)
・柱は4寸の集成材
・コンセントや窓の数


この辺の基本構造はどのプランでも同じです。

fプラン540-360

我が家のプランは
正確に言うと
「大人気の家CoCo Dセレクト」
というプランになって


基本的な部分以外の主に設備面が違います。



レオハウスに最初に行った時に営業さんに
伝えた希望が

・スキップフロアが欲しい
・瓦屋根がいい
・吹き付け断熱にして欲しい

このように伝えたので
最初からDセレクトになったのですが


ベーシックとVセレクトは
屋根材はスレート(コロニアル)のみですが
Dセレクトはスレート、ガルバリウム、瓦が選べます。


断熱材ベーシックとVセレクトはグラスウールですが
Dセレクトは吹き付け断熱になります。


もちろんベーシックやVセレクトでも
オプションとして変更は出来ますが
全部変えた場合Dセレクトを選んだ方が安くなります。
マクドナルドのセットと単品みたいな違いです。


ベーシックとVセレクトは同じじゃんって感じですが
例えばサイディングが

・ベーシックは1メーカーで14mmのみ
(14mmなので釘打ち工法)
・Vセレクトは2メーカーで16mmまで選択可能
・Dセレクトは4メーカーで18mmまで選択可能

など選べる幅がだんだん上がっていきます。


金額で言うと坪数や地域で変わりますが

ベーシックに150万円上乗せでVセレクト
ベーシックに300万円上乗せでDセレクト
こちらがおよその目安です。



・さらに安いのもあります

大人気の家CoCo以外に余り表に出ない
「大人気の家バリュー」というのもあります。

さらっと見せて貰いましたが
設備選択肢はかなり少なく
構造体も変わります(3.5寸)
値段はDセレクトより400万ちょっと下がってました。

営業さんが見せてくれた時に
「せっかくだからいい家住みましょう」って
Dセレクト勧めてくれましたが

予算がバリューしかないって言ったら
「これで充分ですよ」って
絶対言うよなぁって思いました



・結局坪単価はいくら?

レオハウスやタマホーム、アエラホームなど
ローコストと呼ばれるメーカーは
まず単価の計算が違います
(ちょっとでも安く見せたいのですね)

gプラン

我が家の大きさがこちらです


上の延床面積が通常の計算方法です
(セキスイさんとかの計算方法)


下の施工面積というのは
玄関ポーチやバルコニーなどが含まれています。


fプラン


我が家の建物工事費が約1,737万円なので

上の延床面積で計算すると
1,737万÷34.56=坪単価502,604円

下の施工面積で計算すると
1,737万÷39.14=坪単価443,791円

こうなって坪単価で58,000円ほど下がります
(支払う金額は変わりませんが)



・もちろんこれだけでは建ちませんが・・・

上記工事費には入ってないものが

・各種オプション工事費
・別途工事費
・水道の加入金や工事費
・建物の登記料や印紙税
・火災保険料
・ローンの手数料

などなどあります。

後は
・カーテン
・エアコン
など、住むなら必須な物も入っていません。


我が家の場合こちらの総額が349万円でした。
この金額はどうもローコストメーカーのが高くなる気がします
(一条工務店さんはもっと安かったですし)


なので土地代と外構費以外で2,000万円ちょっと
あればレオハウスならグレードの高いプランが選べます。


検討したメーカーだと一条工務店さんでは
安い方のicubeで、設備を全て標準仕様で我慢して
やっとこの位の金額ですね。


今の所は何の不満もなく
子供は冬でもシャツ1枚に素足でも
寒くなく過ごせるし
満足度は非常に高いです。

基本料金が安い分オプション費用も追加出来ましたし


※住宅は地域区分があって
基本的な断熱性能などの基準が異なりますので
住んでる場所に基準の仕様が変わります。
(建てた山梨県甲府市は5地域です)


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2018年02月08日

契約が終わって間取りが決まっても
まだまだ家の打ち合せは
たくさんあります。


契約が終わると基本的に
営業さんとはお別れで
打合せは工務担当者さんになります。



工務さんとは
・家の基本の事
・設備関係
・照明の配置
・完成までのスケジュール
などなどですが


工務さんとは別に
インテリアコーディネーターさんがいて

・カーテン
・サイディング
・壁紙
・玄関や玄関タイル

この辺は
コーティネーターさんと打合せになります。



・いきなり72,000円追加

工務担当者=現場監督さんになります。

引渡しまで担当しますので
おそらく営業さんより長い付き合いになります。


物凄くいい方で最後まで安心して
家を建てれたのですが

最初にいきなり

予定の見積りに入れられなかったのか
入れ忘れたのか

・水道メーターBOX材料工事費
 37,500円

・不凍栓バルブ設置工事費
 34,500円

この2つが追加になるので
お願いしますとの事


こっちはこの先何が必要か分かりませんので
「もしや毎回こうやって追加されるのか」
いきなりの7万円追加にビビります。


まあ無くては困る物なので
仕方ないのでサインしました。



・ここで100万円は変わる地盤調査

土地を購入して家を建てる前に
地盤調査をします。

地盤改良が必要になると
50万円~場合によっては200万円必要になります。


地盤調査後に土地を買えるシステムが
あればいいのですが無理なので
運も左右します


見積り額では50万円になってますので
ここで200万は非常にキツくなります。
逆に改良必要無しなら余裕が出ます。


レオハウスでは
「地盤ネット」という会社に
依頼をしますが




ここでは地盤カルテというサービスが
あり、住所を入れると
地盤改良の可能性や液状化のリスクなどが
無料で分かります。

もちろんここで大丈夫でも実際は
改良が必要だったりしますが


工務さんに聞くと
4区画の分譲地で1区画のみダメだったり
その逆もあったりで
やはり調査終わるまでは微妙みたいです。

地盤ネット400-600

我が家の土地です。


全国平均点が63点みたいなので
75点はまずまずです

地盤改良リスクはAで
「ほぼ大丈夫と」出てますが

かなり離れた地域も同じ評価になるので
ピンポイントの精度は不明です。


早速あさってに調査と言うので
来週には結果が出ます。



・地鎮祭の打ち合せ

レオハウスの見積りには
「地鎮祭費用3万円」が入っています。

神主さんと、その他準備費用が全て込なので
何もする必要がないのですが


「この神主さんってどこの神社の方ですか?」
営業さん「○○町の神社です」

・・・・
・・・
・・
住んでる所の隣の隣の町です。


「地鎮祭って住んでる町の
神社じゃなくて意味あるのかなぁ


今回引っ越すところは徒歩3分位で
大きい神社があって
○○市●●の地名の由来になるくらい
古い神社です。


こっちで頼んでもいいとの事なので
直接神社に依頼する事にしました。


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2018年02月05日

家を建てるには当然ですが
土地の契約をしないとなりません



何となく土地契約のイメージは

応接室400-300

こういう銀行の応接室でするイメージなのですが



レオハウスの営業さん
「場所は不動産屋がセッティングして下さい」

まあそうですね、ハウスメーカーは関係ないですし


不動産屋さん
「場所が無いからそっちで決めて」

・・・・
・・・
・・
銀行で住宅ローン組めば
その銀行の応接室を借りれると思いますが
フラット35の為契約する場所が無い


普通のサラリーマンが
「土地取引したいので応接室貸して下さい」
と銀行に電話して借りれるのかな・・・



と思っていたら地主さんが
土地近くの銀行に聞いてくれて
スペースを借りれる事に


しかし応接室ではなく
窓口横のパーテーションで区切っただけのスペース

パーテーション400-300

(こういう所)


ここの銀行で住宅ローン組むなら
豪華な応接室を借りれたかもしれませんが


フラット35で借りてさらに申込先もアルヒなので
銀行の利益は振込手数料だけなので
仕方ないです


地主さんはこの銀行付近にたくさん
土地持ってるので単に応接室が
いっぱいだっただけかもしれませんが



当日は8人集まり土地契約へ
・売主の地主さん
・地主さんの娘さん
(筆が分かれてて2人の持ち主になっています)
・不動産会社の社長さん
・不動産会社知り合いの司法書士さん
・レオハウスの営業さん
・私達夫婦と子供

が集まって支払と土地の名義移動です。

狭いスペースなので
パイプ椅子が足りない位キツキツです


売買は順調で特に問題もなく終わりました。



支払も振込なので

・つなぎ融資で私の口座にお金が入る
・お金引き出して、地主さんの口座に振込

なので札束が手元にあった時間は1分位です


支払うものは
・土地代金
・不動産屋の仲介手数料
(相場は土地代の4%)
・印紙税
・登記費用
・下水道負担金
(既に引いてあれば地主さんへ支払い)
・地主さん支払済の今年度の固定資産税
(年度末分までを日割りで支払)


土地代金は住宅ローンで
借りれても他の物は借りれませんので
ある程度の現金は必要です。
(我が家の場合は486,000円でした)



先日、不動産屋さんの社長さんが
私の勤務先の社長と会長の
知り合いだった話をしましたが
そのお陰で値引きしてもらいました


司法書士さんが
「社長さんとどういう知り合いですか?」
と聞くので
「私は知らないんです」とも言えないので
「まあ仕事関係です」と答えましたが


「知り合いだから手数料を安くしろ」って
言ってくれたそうです。
その為見積り額より
総額で2万円ちょっと浮きました^^


最後に銀行の方が挨拶に来て

「土地の契約ですか?
住宅ローンが決まってなければ是非ウチで」
と営業されました。

「応接室を借りれたら考えました」とでも
言おうと思いましたが
「すみません、もう決まってます」と帰りました。



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2018年02月01日


前にも書きましたが住宅ローンは



フラット35をどこから申し込みするかですが
普段使っている銀行が

・地元地銀
・楽天銀行
・新生銀行


地元地銀手数料が高いので却下

新生銀行はフラットの取り扱い無し


楽天銀行は手数料が
アルヒより安かったのですが

支店がないためネットでの申し込みで
結果まで2~3週間かかるとの事


アルヒは本審査でも3日で結果が出るのと
(事前審査は何と1日)
店舗があるので色々相談出来ますし


楽天銀行より
手数料は若干高いのですが

事前審査をしたアルヒさんで行いました

本契約はアルヒさんの支店で行うので伺う事に。





・借りれるお金って案外少ない・・・

事前審査で特に減額とも言われてないし

そこから予定の総額も変わってないので
深く考えずにアルヒさんに行きましたが


住宅ローンで借りれるお金は
建物工事費と土地代のみなので
別途工事費、諸経費などは借りれません。



住宅ローンで車買ったよという話も
聞きましたが

要は建物工事費を実際の金額より
上乗せして借りています。



このような話は結構聞きますし
メーカーも売れないと困るので

相談すれば建物工事費の上乗せしてくれる
メーカーもそこそこあるかもしれませんね


レオハウスも
「エアコンとかカーテンとかうちで間違いなく買うなら
予め工事費に入れれるよ」
と言ってましたが
無い物を増やすズルは出来ないみたいです


土地が格安で買えたおかげで
予算に余裕が出たと「勘違い」してましたが


今の段階での予定総額が2,750万円位
土地代と建物工事費は2,350万円になります。

通常フラット35は、この2,350万円の
9割融資なので2,115万円まで借りれます。


用意している頭金が500万なのですが
今の段階だと635万円必要なので
何と135万円不足!


土地代が下がった分融資額も下がるので
全然余裕がありません・・・


まだまだオプション費など総額でいくらかかるか
分からない状態でしたし
エアコンなどの家電品、家具類もかかるので
「足りないかなぁ」と不安です。

選択肢は3つで

①定期とか積立とかとにかくお金を持ってくる
家建てた後に何かあったら困るので
500万以上出すのはキツイ

②支払総額を安くする

③9割融資じゃなくて10割借りる

これくらいですが我が家は③の10割借りるを選択



・フラット35の10割融資は割損

フラット35は9割融資だけではなく
10割融資も一応あるのですが

10割にすると金利が約0.4%位高くなります。

フラット9割10割600-100


10割だと2,350万円借りれますが
支払総額が2,974万円

1割の235万円用意して
2,115万円借りれば支払総額が2,507万円


なんと235万円多く借りるだけで
支払が467万円増えてしまい
利息だけで232万円も増えてしまいます



・アルヒフラットαで残り1割を借りる。

アルヒにはフラットαという
残り1割を別で融資してくれるローンがあります。
(住信SBIや楽天銀行でもやっています)


フラットαの金利は高いのですが
(私の時は2.55%で半年毎の変動金利)
それでも235万円の2.55%の総利息は
120万円なのでフラットの10割融資よりお得です。

フラットアルファ600-100


またオプション費用や家具、家電類の予算が
余ったり、支払いに余裕が出来た時に
金利の高いフラットαのみ
繰上出来るのでお得になります。


10割り分の2,350万借りれば
必要な頭金は400万円なので
余裕が出来ます。

なのでフラットαも申込しました。



・レオハウスだとつなぎ融資が凄く安い。

住宅ローンで借りたお金は
住宅が完成すると借りれますが
どこのハウスメーカーも支払は完成前にも行います。


ほとんどのハウスメーカーが(レオハウスも)
着工金、中間金、引渡し時で3分の1づつ支払います。
(土地代も借りる場合は土地代も通常は着工前支払)


その為に
「つなぎ融資」でお金を借ります。


もちろんアルヒにもつなぎ融資はあるのですが
「レオハウスさんならレオさんから借りたほうが安いです」


レオハウスはナックライフパートナーズという
つなぎ融資専門の子会社があって
アルヒや他の銀行などよりも手数料が物凄く安いです。


しかもレオハウスで署名と捺印するだけですから
設備や間取りの打ち合せ時に
「ついでに」申込可能です。



事前審査通ってるから問題ないですよと言いますが
この審査結果が出る3日間は緊張しましたが
審査は通りましたのでお金の面は全てクリアしました。



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2018年01月31日

住宅展示場などに言った際に
「土地も今からです」
「土地は決まってます」
営業の方の態度が全然変わるそうです


私は土地も探してましたので
レオハウスもタマホームも
同じような間取りを貰いましたが

「土地が決まらないと、これが建つかは分かりませんよ」

当然の話ですが、中々即購入したいという
土地が決まらずにいました。


今まで何回か話を進めてるハウスメーカーにも
「土地も探してるのでいい所あったら教えて下さい」
言ってはありますがありませんでした。


ハウスメーカーから紹介された土地が
良ければそこで契約する可能性もずっと上がるので
頑張って欲しいのですが


違うハウスメーカーでも
同じ土地をいくつも紹介されたりして
中々進みません。


選び方としては不動産屋が言ってましたが
当然いい土地は高い訳で

土地を選ぶ際には優先順位を付けて
妥協してもいい所は妥協するのがコツらしいです。


掘り出し物はスーモや@homeなどで
全員見れるものには無いからとの事



譲れない条件は
①広さは60坪位は欲しい
下限でも55坪以上は欲しい。
(この地域の平均位です)


②治安がいい所で子供の学区も問題がない所
おじいちゃん、おばあちゃんの代から
同じ市に住んでるので
色々「ここはダメだ」って
ピンポイントの場所が出てきます。


③家の前の車通りが少ない事
子供が小さいので
庭から急に飛び出す可能性があるので
お金持ちの家は前面もフェンスで囲って門扉とか
付けるイメージですが、豪邸は作れません
左右と奥の3面はフェンスを付ける予定ですが


この3つが絶対条件で
後は、予算内での希望として

④道幅が広い所
3の条件と反比例するのですが車通りは少ないけど
夫婦2人とも毎日車移動なので狭いのはつらい。


⑤古い住宅の中1件だけ売ってる所ではなく新規分譲地
こちらは妻の希望ですが
みんなが何十年も住んでる地域で
1軒だけポツンというのが嫌みたいです


また交通機関ですが
田舎なので全員車移動の為
駅から徒歩○○分というのは無いです。


一応電車は近所にもありますが
昼は1時間に1,2本の為利用していません。


もちろん納得出来る土地なら安い方がいいので
お値打ち物件を何件も見に行きましたが

安い所はやはり
・着くまでの道が狭い、曲がりくねって入りにくい
・既に3方向を囲まれていて圧迫感が凄い
・土地が旗竿地だったり四角じゃないので使いにくい。


こんな感じで現地へ着いた瞬間に
「ここは無いな・・・」という所が非常に多かったです。

そうなると分譲地しかないのですが
分譲地でお値打ち物件というのは余り無く
みんな似たような金額になります



その中で「うーんここならアリかも」という
今までの候補地は

A-近所の60坪新規分譲地で全6区画で950万円
既に3区画は売却済で
残りは角地の950円と真ん中の880万円

蓬沢ぼかし400-300
(画像はぼかしてます)


①の広さは問題無し
②中学は私が通ってた学校と同じ
になるので小中学校は問題ないですが
この赤い通りの先に徒歩で行ける距離で
ラブホテルがあります

④の道幅は問題なし
⑤は新規分譲地なのでこちらも大丈夫でしたが

特に③が危険で幹線道路(赤い道)の
抜け道で車通りが多く信号もないので
急な飛び出しが凄く危険

子供が大きかったら良かったですが
値段も普通なので保留に
150万円安ければ即決したかも



B-170区画の新規分譲地 60坪で950万円

リニアタウンぼかし400-300
(ぼかしてます)


170戸!!まさにニュータウン
この地域は他にもたくさん新規分譲地があります。
私が小さい時は田んぼと川しか無かったのですが
今は家だらけになってます。


場所は住んでいる所から
やや郊外へ(それでも車で15分位)
この辺りは最近ここ以外にも分譲地がたくさんあります。
なので若い世代が非常に多いです。


170区画もあるのに既に残り20区画位らしいので
ゴーストタウンにはならなそう


①の広さは問題無し
②ですが小学校が市内で一番人数が多く
こんな田舎なのに驚きの1000人超え!
最近増えだしたので人数に対して学校が小さい
(3年続けて拡張工事中なので入学時には良くなるかも)
急に人増えすぎて対応出来てない感じです。
おじいちゃん世代だと、こちらの地域は
大雨の時に洪水が来るからダメと言われます


③も問題で見学時は日曜日だったので
閑静な住宅街という感じでしたが
170戸もあると朝と夕方の通学、通勤時に車が多く
ニュータウン内は信号が無いので危険でした。

ニュータウン内にスーパーがあったり
町全体が綺麗で利便性もあるのですが
こちらも後150万円安ければ即決したかも
しれませんが保留に



それでも上記2つ以外は
着いた瞬間「無いな」って所だったので
決め手には欠けるがどちらかにしようと思っていた時に


地元のそこそこ大きい不動産屋のサイトに
良さげな物件があると妻が見つけてきました。
住んでいる所から車で5分掛からず
徒歩でも10分以内の場所ですが


その土地は線路沿いというデメリットがあるから
相場より4割ほど安い。


しかし子供がいるので線路沿いって危ないかなと
思って見に行かなくてもいいんじゃない?と
言ってたのですが妻の「ここはいいと思う」という事で
近いし現地に行って見る事に
(この件で未だに妻は私のおかげと自慢します


現地に付いて「あ、ここにしよう」と即決しました。
ちょっとでも悩む所は結局
何か不満があったんだなぁと思う位即決です。

住吉ぼかし400-300


・金額が相場の4割位安い。
安い理由は「線路沿い」だからですが
1時間に1本で2両か3両の電車が通るだけです。
踏切は離れているのでそちらの騒音は問題無し

そもそも今住んでるアパートが駅の真裏で
「まもなく電車が到着します」が聞こえるくらいですが
別に気にならないので

電車な分、フェンスはJRと市の物がありますし
くぐったり、登ったりしなければ大丈夫なので
急な飛び出しには車より対応しやすく
外なら踏切の音が聞こえるのでいつ来るか分かります。


・この土地で行き止まり
元々付近全部が売主さんの土地で
一部寄付して市道にして3区画売り出した
という土地ですが、この先は線路なので
ここの付近の道路は3区画の人しか使わないので
③の条件は問題ないし
さらに一番奥なので目の前の道路は私達以外は
使わないので車の危険は無し


・開放感が物凄くある
線路のおかげで家の右側に家が建つ事は
絶対にありませんし
線路挟んだ側は線路のが高い位置なので見えません。

前にも家は建たないし
後ろは売主さんの駐車場なので
こちらも家は建ちません。

今住んでる所と実家からも近いので
②も問題なく①の広さも問題ないので即決しました。



・地主さんに会う
画像にある後ろの
物凄い大きな家が地主さんなのですが
南側に畑も持っていて
土地を見に来たと言うと野菜をくれました


話を聞いた所
少し前に購入者がいて
契約もしたが住宅ローンの審査が通らず
話が流れたそうです

公務員だったらしいのですが
「公務員でも落ちるのか」と私も本審査前なので
かなり不安になりました


・直接売るよ
不動産屋を通すと仲介手数料を
買い手、売り手とも支払わないと
ならないので地主さんは直接売りたいとの事

30万位浮く計算なのでいい話ですが
土地契約とか素人(売主さんだって素人)が契約して
大丈夫なのかなぁとハウスメーカーに相談

この時にハウスメーカー3社と話をしていたのですが
残り2社は「土地が決まった」と話をして
直接契約の話もしたのですが
レオハウス以外は土地契約は好きにしてください」
アドバイスも無かったのですが

レオハウスの営業さんだけは
「掘って何か出てきたりトラブル起きた時に大変だよ」
という事で不動産屋と通す事になりました。
(この一件でかなりレオハウスに傾きました)



地主さんとは買う約束で話がついたのですが
ちゃんと手付とか仮契約とかした方がいいので
翌日不動産屋と会う事に

翌日は違うハウスメーカーで打合せだったので
そちらに来てもらいましたが
不動産屋の社長さんは私の勤務先の社長と知り合いで
さらに会長の同級生との事で
色々と仕事の話に

前回契約が流れて不安げな売主さんですが
「身分はちゃんとしてるよ(笑)」と安心させてくれました。
手付金も要らないよーって話でしたが
こちらが不安なので支払いたいと言って