契約関係とお金のこと

2018年04月19日





金消1
会社の経理に書類出したら
アルヒじゃなくて
「アヒルと思ってました」
と言われました



aスケジュール540-360

完了検査が終わってから最終的なローンの手続きをします



フラット35の場合
家が建ってから
フラット35の人が家の検査をします


クロスなど
家の性能に関係ない部分は
出来てなくても大丈夫です


検査が無事終わると
適合証明書が出ます

アルヒ1

問題なくフラット35Sで通りましたので大丈夫でした

そして証明書の発行日から
引き渡し日までに


お金を払わないと
引き渡し出来ませんので


金銭消費契約というのを行って
(略して金消っていいます)


お金を借入れします



数千万円が口座に入金されますが
すぐにレオハウスに振り込むので
現金は見れません





・アルヒ甲府店が潰れました・・・


いきなりタイトル通りなのですが


事前審査と本審査を行った
アルヒですが


アルヒは銀行などとは違い
支店は代理店になるので


アルヒが直接経営してる訳ではありません
(ドコモショップなどと同じ仕組みですね)


そして本審査を行った
アルヒ甲府店も代理店でしたが

いきなり


アルヒのフラット35から
セゾンのフラット35の取り扱いに
変更したからと言う事で


潰れてしまいました・・・


本当にいきなり潰れました



・ローンは問題ないですが・・・


本審査そのものはアルヒの本審査
通っているので問題は無かったのですが
(代理店で審査してる訳ではないので)



甲府店は閉鎖の為
以後の手続は


長野店に引き継ぎますという事でした


甲府市から長野市だと
高速使っても2時間はかかります


代理店の方が
凄くいい人だったので
地震保険もこちらで申込しようと
色々話をしていましたが


それどころでは無くなりました・・・







・幸い去年もう1件オープンしてました


甲府店ともう1件
去年「西甲府店」がオープンしてまして

金消2


現在は甲府店が潰れたので
山梨県で1軒しか無いのに「西甲府店」・・・



「金消の契約は西甲府店で
出来るようにしておくから」

という事なので
手続そのものは出来るのですが


先程も言ったように
アルヒは代理店ですので


私が申込したものは
アルヒの本社
元甲府店の利益になってるので


別の代理店である
今回の西甲府店は
1円の利益にもなりません


西甲府店でも
飲み物位は出るでしょうから赤字です・・・



・なので契約がつらかったです


1円の利益にもならない客ですから
色々言えません・・・


本契約も事前審査も日曜日に行えましたが


「平日しか空いてません」
という事で
有給休暇取って行ってきました



・地震保険が申し込めない

アルヒのフラットに申込すると
AIUの地震保険が割安になるという
話を聞いていたのですが


私達は面倒な客ですので
(何しろ扱いは長野支店の客ですから)

申し込みが出来ませんでした


その他にも8大疾病特約とか
アルヒで行っているサービスもあるのですが
何をするにも長野支店とのやり取りですし


申込が出来ません・・・
(長野まで行けば可能ですが)



・一応手続は無事終わりました

フラット1

こちらがフラット35Sです
2,104万円の借入で最初10年が0.8%
11年~35年が1.1%の固定金利です



フラット2

こちらが残り1割分借りれる
アルヒフラットαで234万円です
金利2.55%の半年変動です




それでもフラットの手続は問題なく終わって
引き渡しの前日に入金されます。


引き渡し日が祝日なので
入金される日は午後休を取って
銀行へ行きレオハウスに振り込みすれば
支払手続完了です


地震保険も結局レオハウスから





2018年03月27日




契約時に貰った見積りの
上下水道の加入金等です。

水道加入金a


見積りは15万円ですが
東京で家建てる人なら余る人が多そうです。



東京都に住んでる方は
「水道加入金?」という感じですが

東京都だと水道を新規に引いても
加入金はかかりません。
(羨ましいですね


しかし東京以外の「ほとんど」の場合は
水道を新規に引く場合
(新築なら必ず引くと思いますが)

水道加入金という
「結構な金額」がかかります



・市町村によって金額が全然違います


例えば神奈川県横浜市だと

新規に引く場合

13mm20mmも同じ金額で
162,000円かかります。

しかし横浜市に3年間住んでいて
横浜市内へ引っ越した場合は
半額になって81,000円になります。


同じ神奈川でも川崎市だと
162,000円は同じですが
川崎市に3年間住んでいて
川崎市内へ引越しの場合は
なんと無料になります




・住んでる町にも減額制度がありました

市町村によって金額と割引がかなり違うので
山梨県甲府市の場合を調べると
減額制度がありました

水道加入金b


我が家は13mmなので
通常だと水道加入金8万円です。


トイレをタンクレスにする場合は
20mmは必要なので
倍の金額になってしまいます


そして気になる割引ですが
甲府市に3年以上住んでるので
減額の対象です



神奈川と違って
割引金額が書いてないので電話すると


水道局「2万円割引です」

「2万円ですか・・・」


無料や半額がある市町村も多い中で
2万円は「しょぼい」ですね







・結構早く言わないと減額されません

半額や無料になる市町村なら
恐らく全員制度を使うので

ハウスメーカーの方から
言ってくれるかもしれませんが



甲府市の場合は
割引が2万円ですので
知らない人も多いのか

営業さんも工務さんも言ってくれなかったので
こちらから言わないと割引になりません。



そして「水道加入金」ですから
工事途中の段階で水道は加入します


水道工事してくれてる方が
立て替えて支払ってくれて
最後に精算になります。


3年間住んでいる証明書などを
自分で用意して水道局に提出しないと
いけないので


早めに準備して自分で手続をしないと
定価で立て替えられてしまったら
当然定価を支払いしないといけなくなります




水道加入金c


引き渡しの3ヶ月前には既に
支払いが終わっているので
早目に手続きしたほうがいいです。


我が家は8万円6万円
割引になりました




・見積りの15万円から浮いたのか

6万円といっても検査料や手数料が別途なので
写真の通り総額は79,300円になっています。

それでも見積りの15万円に比べると
約半額なのですが

これは上水道の加入金です


下水道はまた別です。

下水道は既に引いてあったので
今回は土地を売ってくれた地主さんが
過去に支払った分を
私が地主さんへ支払いましたが

金額は83,000円でした


なので上下水の加入金合わせて
162,300円になるので

見積り額より若干オーバーしました



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2018年03月01日




aプラン540-640

こちらが現在(2018年3月)の
レオハウスのメインプランです(2種類)


私が契約した時は(契約は2016年7月です)
「大人気の家CoCoLife」は無かったのですが
こちらはCube系の家になるので

・ガルバリウム壁
・陸屋根

こういう特徴の家で
bプラン540-360

cプラン540-360


設備も1種類しかない代わりに
2階建て35坪1300万円という
超ローコストな設定です。
Cube系の家は余り好きではないのですが



私が契約したのが
「大人気の家CoCo」の方になりますが

全国規模のハウスメーカーが
1種類しかプランが無いのはおかしいのですが
なぜか「大人気の家CoCo」とは表示あるのですが
これ以外がありません。

dプラン540-360


web上だとこれしか載って無く
ベーシックから好きなものを増やすとか
書いてあるのですが一応プランが数種類あります。

ロゴデザインといい、webの説明といい
そっちは苦手なのかなって思ってしまいます
(住宅屋なので家の性能が良ければ問題ないですが)



大人気の家CoCoの中に

・B(ベーシック)
・Vセレクト
・Dセレクト
の3種類あります。

もっと高いP(プレミアム)もあるらしいですが
カタログもシートも見た事ないし
営業さんも
「Dセレクトが一番グレード高いです」と言っていたので
イレギュラーな金持ち対応かもしれません


B・V・Dも住宅の基本的な部分は同じで

eプラン540-360


・ベタ基礎
・土台はヒノキの120角(4寸)
・柱は4寸の集成材
・コンセントや窓の数


この辺の基本構造はどのプランでも同じです。

fプラン540-360

我が家のプランは
正確に言うと
「大人気の家CoCo Dセレクト」
というプランになって


基本的な部分以外の主に設備面が違います。



レオハウスに最初に行った時に営業さんに
伝えた希望が

・スキップフロアが欲しい
・瓦屋根がいい
・吹き付け断熱にして欲しい

このように伝えたので
最初からDセレクトになったのですが


ベーシックとVセレクトは
屋根材はスレート(コロニアル)のみですが
Dセレクトはスレート、ガルバリウム、瓦が選べます。


断熱材ベーシックとVセレクトはグラスウールですが
Dセレクトは吹き付け断熱になります。


もちろんベーシックやVセレクトでも
オプションとして変更は出来ますが
全部変えた場合Dセレクトを選んだ方が安くなります。
マクドナルドのセットと単品みたいな違いです。


ベーシックとVセレクトは同じじゃんって感じですが
例えばサイディングが


・ベーシックは1メーカーで14mmのみ
(14mmなので釘打ち工法)
・Vセレクトは2メーカーで16mmまで選択可能
・Dセレクトは4メーカーで18mmまで選択可能


など選べる幅がだんだん上がっていきます。


金額で言うと坪数や地域で変わりますが

ベーシックに150万円上乗せでVセレクト
ベーシックに300万円上乗せでDセレクト
こちらがおよその目安です。







・さらに安いのもあります

大人気の家CoCo以外に余り表に出ない
「大人気の家バリュー」というのもあります。

さらっと見せて貰いましたが
設備選択肢はかなり少なく
構造体も変わります(3.5寸)
値段はDセレクトより400万ちょっと下がってました。

営業さんが見せてくれた時に
「せっかくだからいい家住みましょう」って
Dセレクト勧めてくれましたが

予算がバリューしかないって言ったら
「これで充分ですよ」って
絶対言うよなぁって思いました





・結局坪単価はいくら?

レオハウスやタマホーム、アエラホームなど
ローコストと呼ばれるメーカーは
まず単価の計算が違います
(ちょっとでも安く見せたいのですね)

gプラン

我が家の大きさがこちらです


上の延床面積が通常の計算方法です
(セキスイさんとかの計算方法)


下の施工面積というのは
玄関ポーチやバルコニーなどが含まれています。


ローコストメーカーは
ほとんど、この施工面積で計算を出します


fプラン


我が家の建物工事費が約1,737万円なので

上の延床面積で計算すると
1,737万÷34.56=坪単価502,604円

下の施工面積で計算すると
1,737万÷39.14=坪単価443,791円

こうなって坪単価で58,000円ほど下がります
(支払う金額は変わりませんが)



・もちろんこれだけでは建ちませんが・・・

上記工事費には入ってないものが

・各種オプション工事費
・別途工事費
・水道の加入金や工事費
・建物の登記料や印紙税
・火災保険料
・ローンの手数料

などなどあります。

後は
・カーテン
・エアコン
など、住むなら必須な物も入っていません。


我が家の場合こちらの総額が349万円でした。


この金額はどうも
ローコストメーカーのが高くなる気がします
(一条工務店さんはもっと安かったですし)


なので
土地代と外構費以外で2,000万円ちょっと
あればレオハウスならグレードの高いプランが選べます。


検討したメーカーだと一条工務店さんでは
安い方のicubeで、設備を全て標準仕様で我慢して
やっとこの位の金額ですね。


今の所は何の不満もなく
子供は冬でもシャツ1枚に素足でも
寒くなく過ごせるし
満足度は非常に高いです。


基本料金が安い分
オプション費用も追加出来ましたし


※住宅は地域区分があって
基本的な断熱性能などの基準が異なりますので
住んでる場所に基準の仕様が変わります。
(建てた山梨県甲府市は5地域です)


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2018年02月08日




契約が終わって間取りが決まっても
まだまだ家の打ち合せは
たくさんあります。


契約が終わると基本的に
営業さんとはお別れで
打合せは工務担当者さんになります。



工務さんとは
・家の基本の事
・設備関係
・照明の配置
・完成までのスケジュール
などなどですが


工務さんとは別に
インテリアコーディネーターさんがいて

・カーテン
・サイディング
・壁紙
・玄関や玄関タイル

この辺は
コーティネーターさんと打合せになります。



・いきなり72,000円追加

工務担当者=現場監督さんになります。

引渡しまで担当しますので
おそらく営業さんより長い付き合いになります。


物凄くいい方で最後まで安心して
家を建てれたのですが

最初にいきなり

予定の見積りに入れられなかったのか
入れ忘れたのか

・水道メーターBOX材料工事費
 37,500円

・不凍栓バルブ設置工事費
 34,500円

この2つが追加になるので
お願いしますとの事


こっちはこの先何が必要か分かりませんので
「もしや毎回こうやって追加されるのか」
いきなりの7万円追加にビビります。


まあ無くては困る物なので
仕方ないのでサインしました。



・ここで100万円は変わる地盤調査

土地を購入して家を建てる前に
地盤調査をします。

地盤改良が必要になると
50万円~場合によっては200万円必要になります。


地盤調査後に土地を買えるシステムが
あればいいのですが無理なので
運も左右します


見積り額では50万円になってますので
ここで200万は非常にキツくなります。
逆に改良必要無しなら余裕が出ます。


レオハウスでは
「地盤ネット」という会社に
依頼をしますが




ここでは地盤カルテというサービスが
あり、住所を入れると
地盤改良の可能性や液状化のリスクなどが
無料で分かります。

もちろんここで大丈夫でも実際は
改良が必要だったりしますが


工務さんに聞くと
4区画の分譲地で1区画のみダメだったり
その逆もあったりで
やはり調査終わるまでは微妙みたいです。

地盤ネット400-600

我が家の土地です。


全国平均点が63点みたいなので
75点はまずまずです

地盤改良リスクはAで
「ほぼ大丈夫と」出てますが

かなり離れた地域も同じ評価になるので
ピンポイントの精度は不明です。


早速あさってに調査と言うので
来週には結果が出ます。







・地鎮祭の打ち合せ

レオハウスの見積りには
「地鎮祭費用3万円」が入っています。

神主さんと、その他準備費用が全て込なので
何もする必要がないのですが


「この神主さんってどこの神社の方ですか?」
営業さん「○○町の神社です」

・・・・
・・・
・・
住んでる所の隣の隣の町です。


「地鎮祭って住んでる町の
神社じゃなくて意味あるのかなぁ


今回引っ越すところは徒歩3分位で
大きい神社があって
○○市●●の地名の由来になるくらい
古い神社です。


こっちで頼んでもいいとの事なので
直接神社に依頼する事にしました。


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2018年02月05日






家を建てるには当然ですが
土地の契約をしないとなりません



何となく土地契約のイメージは

応接室400-300

こういう銀行の応接室でするイメージなのですが



レオハウスの営業さん
「場所は不動産屋がセッティングして下さい」

まあそうですね、ハウスメーカーは関係ないですし


不動産屋さん
「場所が無いからそっちで決めて」

・・・・
・・・
・・
銀行で住宅ローン組めば
その銀行の応接室を借りれると思いますが
フラット35の為契約する場所が無い


普通のサラリーマンが
「土地取引したいので応接室貸して下さい」
と銀行に電話して借りれるのかな・・・



と思っていたら地主さんが
土地近くの銀行に聞いてくれて
スペースを借りれる事に


しかし応接室ではなく
窓口横のパーテーションで区切っただけのスペース

パーテーション400-300

(こういう所)


ここの銀行で住宅ローン組むなら
豪華な応接室を借りれたかもしれませんが


フラット35で借りてさらに申込先もアルヒなので
銀行の利益は振込手数料だけなので
仕方ないです


地主さんはこの銀行付近にたくさん
土地持ってるので単に応接室が
いっぱいだっただけかもしれませんが




当日は8人集まり土地契約へ
・売主の地主さん
・地主さんの娘さん
(筆が分かれてて2人の持ち主になっています)
・不動産会社の社長さん
・不動産会社知り合いの司法書士さん
・レオハウスの営業さん
・私達夫婦と子供

が集まって支払と土地の名義移動です。

狭いスペースなので
パイプ椅子が足りない位キツキツです


売買は順調で特に問題もなく終わりました。



支払も振込なので

・つなぎ融資で私の口座にお金が入る
・お金引き出して、地主さんの口座に振込

なので札束が手元にあった時間は1分位です


支払うものは
・土地代金
・不動産屋の仲介手数料
(相場は土地代の4%)
・印紙税
・登記費用
・下水道負担金
(既に引いてあれば地主さんへ支払い)
・地主さん支払済の今年度の固定資産税
(年度末分までを日割りで支払)


土地代金は住宅ローンで
借りれても他の物は借りれませんので
ある程度の現金は必要です。
(我が家の場合は486,000円でした)







先日、不動産屋さんの社長さんが
私の勤務先の社長と会長の
知り合いだった話をしましたが
そのお陰で値引きしてもらいました


司法書士さんが
「社長さんとどういう知り合いですか?」
と聞くので
「私は知らないんです」とも言えないので
「まあ仕事関係です」と答えましたが


「知り合いだから手数料を安くしろ」って
言ってくれたそうです。
その為見積り額より
総額で2万円ちょっと浮きました^^


最後に銀行の方が挨拶に来て

「土地の契約ですか?
住宅ローンが決まってなければ是非ウチで」
と営業されました。

「応接室を借りれたら考えました」とでも
言おうと思いましたが
「すみません、もう決まってます」と帰りました。



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