2018年05月04日

賃貸アパート時代は
毎日たくさんの

建売住宅や見学会などのチラシと
地元ローコスト系の
チラシがたくさん入っていました


その中に
「自己資金0円でも大丈夫」というのがあって

その時も
「いや無理でしょ」って思ったのですが・・・


頭金a

チラシやwebで
頭金や自己資金0円というのは
いくつかのローコスト系メーカーで見ます


ちなみにこのチラシは
地元の業者ですが
(モデルルームにも行きました)


1.16%35年固定なので
良心的なチラシです


ひどいのは
5年固定や10年固定の
最初の安い金利での支払いだけ
見せてたりしますので





・とりあえず収入を無視したら可能なのか

「貯金0円 マイホーム」
などで検索すると


毎月の支払が高くなって無理という
サイトばかりなので


とりあえず
毎月そこそこの収入があって
ローンの支払いは大丈夫だけと
頭金や自己資金が無いと仮定します



・全額ローンは出来るのか


我が家の契約時の見積りがこちらです

頭金b

この中で住宅ローンで借りれるのは
レオハウスの工事代と土地代のみです
(土地購入の手数料なども含みません)


頭金c

こちらがレオハウスの請負代金です
こちらと土地代が
住宅ローンで借りれます


通常であれば
見積りの代金合計の2,693万円から

住宅ローンで借りれる
2,340万円を引いた


353万円を現金で用意しないと
いけません




・請負金額を上げる

我が家は幸いどうにかして
現金が用意出来たので
問題なかったのですが


「現金が用意出来ないので
家買えません」


なんて営業さんに言ったら
やはり商売ですので
多分ですけど
請負金額を上げてくれると思います


実際知り合いにも
住宅ローンで車買ったという人もいますし


そういう人は請負金額を上げて
多くローンを組んでると思います


一部の銀行では
住宅諸費用ローンってのも
ありますけど
自動車ローンと同じ位金利が高いです



・じゃあ現金0円で可能なのか

こちらが私が住宅関係で
最終金(引き渡し)までに
支払った表の一部ですが

頭金d

表に3つある
つなぎ融資の項目は

住宅ローンから支払いますので
現金は要りませんので

頭金e

とりあえず
353万円は必要です



土地代の私の支払分100万円は
住宅ローンで借りれる分ですが


つなぎ融資は金利が発生するので
とりあえず現金で一部支払ました。


しかしこの100万円を
支払ってないと仮定すると
最終金不足分が100万円増える
計算ですので


必要な現金には違いないです


なので
353万円の現金が必要でしたが

これを請負代金に
上乗せしてくれるメーカーが
あれば現金は無くても大丈夫です
(本来違法ですけど^^;)



・それでも最初に必要かと・・・

無事353万円を上乗せしてくれる
メーカーが見つかったとしても

住宅ローンの本契約前に
かかっている

・契約金 50万円
・登記簿謄本 4,200円

これはローン契約前なので
最初に現金がないとダメなので

とりあえず登記簿謄本代金は抜いといて


・諸経費やオプション費などを上乗せしてくれて
・契約金が0円

というメーカーを探せれば
とりあえず現金は無くても可能です



・最終金以降も結構お金がかかります


最終金を支払った後も

我が家の例だと

・引っ越し代金
・CATV契約金
・火災保険料
・外構費
・新居の家具類


などなど
外構費以外でも60万円以上

外構費含めれば
200万円位必要になりますので


そこまでも住宅ローンで賄うとなると
上乗せを500万円位しないといけません


銀行も
「さすがに高すぎだろ」ってのは
ローンが通らないと思いますが

どこまで見てるのかは知らないので
通る可能性もありますが


500万円上乗せしてもローコストなら
3,000万円以下なので


高いハウスメーカーよりは
ずっと安いですから



・500万円上乗せした場合の支払い


とりあえず我が家が借りた金額
2,340万円と

500万上乗せした2,840万円で

仮に金利が1%の35年固定で計算すると

頭金f

2,340万円の場合
毎月 66,055円


2,840万円の場合
毎月 80,169円



正直ここ数年の低金利のおかげか
思ったほど差がないというか


頭金等の現金を貯める期間と
この低金利が続く期間を天秤にかけて


ちょっと現金貯めるのは
時間がかかりそうなら


低金利の内に住宅ローンを組むのも
アリなのかもしれませんね


ただ請負金額を上げるのは
違法な事には違いないですが


※諸費用ローンなど他の
方法で借りた場合は
金利が高いので
毎月の支払ももっと高くなります



・世間で言う頭金が無いとダメの理由


そもそも昔は
頭金がないとローンを借りれなかったので


頭金は必要とか無くても大丈夫の話以前に
無理だったわけですね・・・


家の価格の2割の預金があるか
調べてから貸していたので


また10年前というと
金利が4%ほどあったので
(固定でも変動でも)

少しでも借入金を少なくしないと
利息と毎月の支払額が凄かったのですね



金融のプロでも金利を当てるのは難しく

2015年で
「今より金利が下がるなんて事は無い」
というwebサイトもたくさんありますし
(実際は2016年のがさらに下がってます)


ただ色々現金が必要だし
あった方がいいとは思います


このオプションを付けたいけど
予算が・・・なんて思うと後悔しますし


それでも
今300万円住宅資金があるけど
500万円溜まるまで待とうなんて人は


その間に金利が上がる可能性もあるので
考慮した方がいいと思います




・ではチラシ通りに家が建つか

このチラシの左側2件の例ですが

頭金g


上は私も住んでいる甲府市で
土地50坪購入して総額2,100万円


下は2つ隣の南アルプス市で
土地65坪購入して総額1,900万円


土地代考えると
(南アルプス市のがさらに田舎なので)

ほぼ同じ位の条件になると思います


・いくらの家が買えるか

ともに
自己資金は0円と書いてあるので


甲府で安い土地探したとして
坪9万円ちょっとで買えれば
手数料入れて土地代総額で500万円


家に使えるお金は1,600万円です


諸費用等でオプションなど一切使わず
切り詰めたとしても250万は最低かかると思うので


建築費が1,350万円ですので
(税抜なら1,250万円)

かなりローコストの家なら
ギリギリ建ちそうな気がしますので
嘘はついてないですね


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