2018年07月21日





ほとんどの人が

家を買う時に
住宅ローンで買いますが


その時に選ぶのが

固定金利と変動金利です


かなり悩む人も多いらしいですが


金利a


私は全期間固定金利で
(フラット35です)

「全然悩まなかったので」


どういう性格、収入の人が


固定金利、変動金利に
向いているか書いていきます






・3種類あります


1-全期間固定金利

フラット35や銀行でも
35年固定金利があります

借りた段階で
支払い総額が決定します



2-変動金利

文字通り金利が変わります

金利が上がったり下がったりしますので
支払総額も変わります



一応もうひとつ


3-当初固定金利

最初の5年や10年は固定
その後変動するというのもありますが


ちょっと計算すれば分かりますが

これだけは
絶対にオススメ出来ません


何もいいとこが無く
固定金利と変動金利の悪いとこだけ
組み合わせてます





・当初固定金利のダメなところ


まず全期間固定は35年間同じですから


仮に世間がインフレなどで
国債の金利が上がると


金利b

10年国債の推移です

これが上がると
固定金利(フラット35)の
住宅ローン金利も上がりますが


当然支払い金額は
変わりませんので

金利が上がる事になると
結果的に得します


逆に金利が下がったら
結果的には損します



※一般的にですが
 景気が良くなって物価が上がると
 金利は上がるので

 家と土地の価値は上がりますが
 固定は支払い金額が変わりませんので

 金利の上昇は得に
 金利の下落は損になります




変動金利はもちろん変動しますので

世間が景気が良くなれば金利が上がるので

支払金額も上がります


金利c


変動金利
短期プライムレートが上がると
金利も上がります


貸し手の銀行にとって


変動金利は
金利が上がったら
その分お客様の支払金額も上げれるので


その分のリスクを
借りる方が背負うので
固定と比べて金利が低いです




当初固定金利


変動金利よりは金利が高いのに
(最初だけ低かったりしますが)


5年や10年後の変動期間になったら
金利上昇のリスクを
支払う方が背負うという


何も良くない商品です


さらに変動金利
一気に金利が
上がらないルールがあるのですが

(5年毎に見直しや上限125%など)


当初固定金利には
そのようなルールはありません


最初の固定期間だけは
一番金利が低いので
「安そうですが」

変動期間になったら
通常の変動金利より高くなります








・どうして固定金利にしたのか


理由は4点あって


①金利は将来上がると思っているから


そして

②その金利が上がるリスクを背負いたくない


③変動との金利差が無い


あとは

④繰上返済しなくても大丈夫な金額だからです






①の金利が上がると思っているですが

金利f


10年前は約3%の金利だったので

10年後にまた3~4%になる可能性は
充分あります



そして
②の金利が上がるリスクですが


金利g




固定金利が1%
変動は0.5%で計算すると


固定だと毎月 56,457円

変動だと毎月 51,917円


固定金利の場合
毎月4,500円を変動より多く支払い


35年の総額だと
190万円多く払う事になりますが


毎月4,500円で

将来の金利が上がっても大丈夫な
保険を買っているのと同じです


いつ死ぬか分からないけど
生命保険をかけるのと同じで


いつ金利が上がるか分からないけど
4,500円払って保険を掛けてます


仮に10年前と同じように
金利が3~4%になった場合に


例として

10年後に金利が上がって

10年間は0.5%
残り25年は2%と計算すると


金利h


変動金利の方が支払が増えて
総利息は455万円と


固定金利よりも
114万円も増えてしまいます



このような金利が上がった時の

「保険」を若干高い金利で買っています




次に理由③の
変動金利との差ですが


変動金利はここ8年位
かなり低いままで変わってなくて

金利d


銀行もこれ以上低くすると
利益が出ないかと思いますが


その間に
固定金利はどんどん下がって


金利e


昔は固定と変動は
1.5%~2%の差がありましたが


今は0.5%位しか差がありません



固定金利=10年国債

変動金利=短期プライムレート


この金利によって動くのですが
すでに変動はかなり前から最安値なので
動いていません






・なら変動金利は、どういう人が向いているか


同じ時期に借りたら
当然固定よりも変動金利の方が安いので


変動金利が向いている人は

「10年以内には繰上返済で終わる人」

または

「繰上返済しようと思えばすぐ終わる資金がある人」です



幸い先進国なので

いきなり来月から数%上がるなんて事は
無いと思いますし



変動金利も

「5年ごとに見直し」

「制限125%」

などのルールがあるので


金利が上がるとしても
一気には上がりませんし



10年間は住宅ローン減税もあるので

「別に払おうと思えば払える」

「金利が上がったら全額繰上しちゃう」


みたいな余裕のある方
当然変動金利のがお得です





・絶対にダメなパターン


建築予算が当初より上がって

「これでは支払いがキツイ」という時に



「変動なら毎月これ位ですよ」

「どうせ金利なんて上がりませんよ」


など、営業さんに言われて

固定金利だと厳しいけど
変動の低い金利ならどうにか・・と


無理に契約すると

金利が上がったら

「終わります・・・」


なので、払いきれる自信がある方でも


固定金利で計算しても
全く問題ない金額で契約した方がいいです


全く問題ない金額なら


利息は減るので余裕があれば
繰上返済してもいいですが


別に無理に繰上返済する必要もないですし



固定なら金利が上がりませんので


お金持ちは変動金利
普通の人は固定金利がオススメです
(なので我が家は固定です





・銀行の全期間固定金利はダメです


フラット35住宅金融支援機構が運営しており


元は住宅金融公庫


要は国が


庶民でも家が買えるように

全期間固定の割りに安い金利で運営してます




固定金利の場合、
10年国債の金利が上がったら

貸し手が損しますので


民間企業である銀行は

そこまでリスクは取れませんので
フラットに比べると金利が高いです


またフラット35だと

金利i

フラット35Sという10年間は
さらに金利が下がる制度もあって


金利j


今どきの普通の住宅なら取れますが
(我が家も35Sです)


これが取れないような家は
性能がかなり良くないので

最低限の家の性能もあるという保証にもなります



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