2019年09月02日





今回は何件か問い合わせを頂いてる
解体工事の話です



解体と廃棄物処理の会社にいますから
当然問い合わせも多いんですが(笑)



あくまでも個人ブログなので
宣伝はしませんが


まともな解体業者が
見つからないという方でしたら
個人的にご相談下さい(笑)



私の会社の場合は
ビルとか商業施設の解体の方が多いですが


個人の建物も解体もしますし


検討している解体業者が
ちゃんとしているかどうかの
アドバイスも可能です





・なぜハウスメーカーから解体工事をすると高いのか


業者に寄って若干違いますが


ハウスメーカーに依頼するのと
自分で直接解体業者に依頼するのでは
2割から4割ほど価格が違ってきます


ただ、解体業者は後述しますが
いいかげんな会社も多かったりしますので


そういった会社でしたら
ハウスメーカーから依頼するのと比べたら
半額以下になる会社もあります



ハウスメーカーから依頼すると
高い理由としては
こんな感じです

解体a

仲介料、手数料はもちろんですが
解体業者の管理料も含むので
金額があがります





・ハウスメーカーに頼むメリット


一番のメリットは


施主さんは高いお金を支払う代わりに
手間が減ります


ただの解体なら
解体工事が終われば当然終わりですが


今から家を建てるならば
解体工事というのは
あくまでも途中でしかありません




その為のスケジュール調整などを
別々に頼んだ場合


・ハウスメーカー 
・施主
・解体業者


この間に入ってやり取りをしないといけません



その点、ハウスメーカーに依頼すれば
施主さんは基本何もしなくて大丈夫です



まあ日程に関してはそれほど難しくもなくて
余裕を持ってスケジュールすれば大丈夫ですが


工事の範囲などは
細かく話し合った方がいいと思います



今ある塀、庭石や地中配管など
どこまでを解体するか等ですね



こちらも
分離発注したとしても
ハウスメーカーさんから
色々教えて貰えますし


ちゃんとしている
解体業者さんなら
色々と教えてくれますから



手間は増えますけど
そこまで難しい事はありませんが



ただハウスメーカーが
何もしないでマージンを取ってるだけじゃなくて


管理して、何かあった時の
責任も取るので


その分金額が高くなります
(それにしても値上がりすぎな気はしますが





・ちゃんとした解体業者の見つけ方


オススメの確認方法の1つは
「経営事項審査」を確認しましょう

解体b

一版財団法人 建設業情報管理センター
http://www.ciic.or.jp/



解体業を含む建設業は

「経営事項審査」というものを受けて
会社に点数を付けられます


当然私の会社も点数が付いています



こちらのスコアに寄っては
公共工事の入札に参加出来ないなどが
あります


解体c



会社名が分かれば
検索出来ます



解体d

ちなみに解体工事業の項目は
新設されたばかりなので
平成33年までは「とび・土工」で取っている業者もありますが
問題ありません



解体e

工事の評価点以外にも
経営状況や保険加入など
会社としての審査をしています


ただ、民間専門の場合や
小規模な会社の場合は


経営事項審査を
受けていないと思うので



その場合なかなか電話帳やネットで
調べても


どれがちゃんとしている会社か
良く分からないと思うので



その場合のオススメは
ちゃんとしたハウスメーカーの
解体をしている業者の
名前を覚えましょう(笑)







私の職場は廃棄物の処理場ですので
自分の会社以外の


解体業者のゴミもたくさんきますが


・〇〇工務店はこの解体業者
・〇〇ハウスはこの解体業者というのは
 だいたい決まっています


そして、ちゃんとした
ハウスメーカーの依頼を受けている
解体業者は


ちゃんとしている会社が多いです


さすがに名前は言えませんが


「あそこ、あの解体業者使って大丈夫なの?」
っていうハウスメーカーもありますので




かといって工事現場に行って


「直接解体依頼したいけど大丈夫ですか?」
と聞いても

現場の人は答えてくれないと思いますが


ちゃんとした会社なら
車や作業着に
会社名入っているので大丈夫です


作業中は邪魔ですけど
解体って余り残業が無いですから
(工期によりますけど


作業が終わって後片付けしてる時に
社名チェック位なら可能だと思います

解体f


解体したゴミを運ぶ場合には
許可を取った上で
必ず車に会社名を記載しないといけないので
車を見れば会社名は分かると思います





・問題あるところも「正直あります」・・・



ハウスメーカーなら
家が完成して終わりですが


解体業者は
物を無くせば終わりなので


なかなかいい業者と悪い業者が
分かりにくいのですが



本当に安い所などは
解体した廃棄物を不法投棄したり
する場合もまだ若干ですがあったりします


私の会社も決して
ボッタクリしてる訳ではないのですが


例えばサイディングや石膏ボードなどは
1立方メートルあたり20,000円の処分料金を頂きます



不法投棄すればその分が
解体業者の利益になりますが

解体g

当然違法ですので
逮捕や、処分取り消しになります



「〇〇県 解体業 行政処分」などで調べれば

解体h

過去に違法行為をした会社なども
分かります


法律違反していても
それでも安い方が良いって言うと困りますが


やはりそういう会社は
解体も適当ですから


地中ゴミなんかも
放っておかれたりする可能性もありますし


解体工事終了後に必要な
届け出をしないという
いいかげんな可能性も出て来ます





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2019年08月30日





住宅金融支援機構の調べだと


過去に住宅ローンを
3ヶ月以上滞納した世帯は
1.8%もあるそうです


滞納後ちゃんと支払いが出来た世帯もあるので


自己破産や任意売却の数字は
もっと低いと思いますが・・・


やはり余裕を持って支払いをしないと
万が一家を手放す事になったら大変ですから


実際に我が家で


住宅ローンの支払い以外に
かかる家の費用のまとめです





・固定資産税



住宅ローン以外にかかるお金で
最初に浮かぶのが

住宅ローンa-2

固定資産税だと思います




住宅ローンa

我が家は今回で3回目の固定資産税を
支払いしましたが


来年からは半額の割引が
無くなりますので


固定資産税は
156,000円ほどの予定ですから


毎月13,000円を貯金で積立てすれば
大丈夫です





・団信保険料


今のフラット35は
団信保険料込みのローンですから要りませんが
(団信分で金利0.18%上乗せ 3大疾病タイプは0.24%上乗せ)

住宅ローンb-2



私が申し込みした時は
団信は別途払いになっていて

こちらも年1回の支払いになります


住宅ローンf

ガンや脳卒中などの3大疾病保障タイプなので
通常よりも若干高いですが


保証内容は住宅ローンの免除ですから
毎年ローン残高は減るので


少しづつ下がっていって
今回は110,000万円でした


次回は107,000円の
支払いになるので


毎月9,000円を
貯金していけば大丈夫です





・修繕積立費として毎月1万円、年間で12万円


まだまだ家の
修繕費用はかかりませんが


将来何かあった時の為に
積立貯金をしています



10年~15年過ぎにかかると思う事・・・



1・サイディングのコーキング打ち替え費用

こちらは高耐久コーキングという事で
メーカーが言うには15年は持つそうですし

サイディングの塗装も
15年保証がありますが


まあ10年過ぎで打ち替えしてもおかしくは無いので
お金は貯めておく方がいいです


住宅ローンc

2年半経ちましたが
まだ新築時と変わってないです



2・屋根の点検費用


こちらも瓦屋根ですし
改良ルーフィングなので15年ではダメにはなりませんが


サイディングのコーキング打ち替えをするなら
足場を組みますので


どうせなら
一緒にした方がお得です


バラバラに行うと
足場の費用が2回かかってしまいます



3・LEDダウンライトの交換


こちらも想定している耐久時間だと
15年以上は持ちそうですが

一応積み立てはしておきます



4・エコキュートの交換

エコキュートは10年ちょっとで
ダメになるのが多いみたいです


10年経ったらさらに
省エネなシステムになっているかも知れませんし


建てた時は
子供1人だったので

住宅ローンd

標準の370リットルのエコキュートにしましたが


子供が2人、しかも1人は女の子ですから
中学生位になってきたら


370リットルでは足りないかもしれないですし
恐らくこの時期で交換になると思います



5・トップコートの塗装


ベランダのFRP防止の上の部分


トップコートは5年ごとに
再塗装するようにメーカー保証でも書かれています


塗装が裂けたりする前なら
自分で簡単に再塗装出来ますので


5年目はDIYで自分でする予定ですが
10年目は業者に頼む予定です



今の家ですから
いきなり10年目でいきなり修繕費が
色々と掛かる事も無いと思いますが


15年目で色々補修するとしたら


毎月1万円でも
15年貯金すれば180万円溜まりますから


これ位あればどうにかなりそうです


仮にお金が余ったとしても
クロスの張替えとかしたいですしね








・返ってくるお金もありますが・・・



私の場合
上記3つで毎月3万円を
住宅関連費として貯金しています


次回から固定資産税上がるので
修繕費を1万円とすると


団信保険料 9,000円
固定資産税 13,000円

と毎月2,000円ほど不足する分は
ボーナスで賄います


住宅ローンe

私のメイン銀行の
新生銀行では


普通口座とパワー預金という
口座を分けれる事が出来て


毎月の貯金には便利です


住宅ローン4

後、もう一つ使っている
住信SBIだと5つまで
目的別口座としてお金を分けれます



色々と支払いで
お金を貯めないといけない事ばかりですが


住宅ローンg


10年間は住宅ローン減税で所得税が返ってきます


所得税で引ききれない金額の一部は
住民税もちょっと安くなったりしますが


当然支払った所得税が上限ですので
私の年収だと1年間の所得税が
14万円弱しかないのですが



こちらで固定資産税を賄うなどすれば
10年間は毎月の貯金はもう少し減らせます





・結局いくら貯金が出来る収入なら大丈夫?



もちろん我が家の場合は
子供が3歳と1歳ですから


住宅関連以外にも
子供用の積立てなどもしないと行けませんし



貯金はどんなにしても
「し過ぎ」という事はないですけど



住宅ローン以外に最低毎月2万円
(団信が別払いの人は3万円)


これだけ毎月貯金が出来れば
最低限は大丈夫だと思います


ですから住宅ローンの
シュミレーションをする時に


毎月80,000円までなら大丈夫という方なら
毎月の住宅ローンは60,000円にすれば


税金と最低限の修繕費は
どうにかなります



たまに
「もっとお金かけて性能上げれば良かったかぁ」
思う時もありますが


固定資産税や住宅ローンの引落しの時は

「ローコストで建てて良かった」と思っています





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2019年08月28日





先日ですが母親の実家に
お墓参りに行きましたが


母親の実家は
なんと築70年です!



戦後すぐに建てられた建物です
築70年a

古民家として誰かに
引き取って欲しい感もありますが


ちゃんと普通に
母親の姉夫婦と子供が住んでいます



そして、この家は
エアコンがありません!
(扇風機はあります)



そもそも70年前には
エアコンなんてありませんでしたから


よく「古民家は涼しい」って
言う人がいますけど



昔の家がどうやって暑さ対策をしてきたか
多少は参考になる部分もあります





・昔の家の標準装備「縁側で遮熱」


今の家はこういった
間取りにする方は少ないですが


縁側があります

築70年b

今は縁側なんてほとんど無いですが

居間と外の間に廊下を作って


軒だけでは不十分な遮熱を
廊下でカバーします

築70年c

この間取りだと
夏の太陽は居間には届かず


冬の角度が低い太陽の
日射は取り込めます


今の家で参考にするとしても


縁側は余りにも
贅沢な空間ですから
簡単には作れませんが


暑さ対策としては
軒を出すという事でしょうか


この時代だとCUBE系の家なんて絶対になく



窓サッシの性能なんて

築70年d

隙間だらけの木製サッシにシングル窓ですから



軒は絶対に必要で
さらに縁側でカバーしています





・コンクリート土間で「ひんやり」


この家が
性能は良くないのに
入った瞬間に「多少涼しい」のは

築70年e

玄関を開けると
コンクリート土間になっています


こちらは今の家なら
ベタ基礎だし床断熱も標準ですので


余り参考にはなりませんが
昔の家の知恵ですね


ただ暑さ対策って訳ではなくて


泥だらけの農作物置くので
その対策だと思いますが





・蔵や高い天井



こちらの家ですが

築70年a

外観は2階建てっぽいんですが
平屋です


天井断熱なんてありませんから
暑い空気は上に行きますので



高い天井と
築70年f

上のスペースを蔵として利用しています
(蔵に行く階段の角度が急で怖いです)


その為、蔵に行くと非常に暑いですが
居間はそれほどでは無くなります


ただ、これは昔の家の
気密の悪さがある分
天井を高くした方が効率がいいので
(上に空気が逃げれる隙間があるので)



今の家の高断熱でエアコン使用なら
天井は低い方が効率はいいですね



今の住宅は
家の中全部を冷やすという考えなので



もちろん見た目、開放感は
天井が高い方がいいですし


そこまで暑くない地域で
エアコンを毎日使う訳ではなければ
天井は高い方が涼しくなります








・冬は割と危険です・・・



この家は私が住んでいる甲府市から
2つ隣の南アルプス市

築70年f-2

それも山の方なので
夏の気温は甲府より若干低いので


まあ生活出来なくも無いのですが
(かなり暑いですけどね



そのかわり冬は寒いので
結構キツイです・・・


コンクリート土間なので
今は石油ストーブが


私が小さい時は
火鉢が2つほどあって


後は石油ファンヒーターに電気コタツと
若干の文明の利器を使っていますが


それでも寒いです


私が小学生の時は
電気コタツではなくて


炭のコタツだったので
注意しないと「大やけど」の可能性があったので
暖まるのも命がけでした



それでも寒いんですけどね・・・
築70年g

何しろ隙間だらけですから・・・



最新の木製サッシの高性能というのは
隙間が無いから高性能な訳で・・・


この時代の木製サッシは隙間だらけです



築70年h

後はトイレとお風呂も離れだったり
隣にお蚕の建物があったり


私が小さい時はヤギがいて
雨が降ると家の中に居たりと



色々とファンタジーな家なので
「じゃあ住め」と言ったら断ります


実際に古民家カフェとか
オシャレと思いますけど


あれは古民家風の現代の家ですから
ガチの古民家は住みにくいです





・という事で現在に参考になる事は


今の家で参考に出来る事と言ったら
遮熱だけですかね


縁側は簡単には作れませんが
軒は作れます


もちろん昔に比べたら
窓サッシの性能が段違いにいいですから


軒が無くても大丈夫なのですが
あった方が快適性はあがります


後は天井が高い方が夏は快適ですが


エアコン使う場合は
無駄な空間にも光熱費がかかります


エアコンはほとんど使用しない地域なら
軒の長さと天井の高さは
かなり意識して作った方がいいですね


コスパ考えたら
エアコン使う光熱費の方が


軒を長くしたりや天井を高くしたりで
対策するより安く済むとは思いますけど・・・



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